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工程投资分析一、昆明市房地产市场总体趋势市场总是由破费者跟产品两个方面形成的，但市场的供求平衡与否还受到微不雅观经济的特不大年夜阻碍。我们所做此报告，是在微不雅观经济今后无严格变卦的基础上，针对产品及破费者停顿调研分析，以促使本工程寻到尽可以多的机遇点，以及了解现在破费者的置办动机跟破费市场变卦趋势，做出准确结论，对工程的谋划、包装等起到清楚倾向、指导定位的感染！〔一〕昆明市房地产市场概况目的：分析市场，以了解把持近期昆明房产市场的状况，从而得出我们对于全部昆明房地产市场的全部见解跟理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2003年上半年昆明市房地产的开展稳中有升，机遇与挑战并存。 A.商品房市场的竞争将更为猛烈从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与立即上市楼盘的综合力量越来越强，同时开拓商加大年夜了对地盘资源的贮藏，因此，2003年及当前商品房市场的竞争将会更为猛烈。就现在商品房存量来看，市场的供求趋于平衡。但由于室庐市场以集团破费为主，同时破费者理性破费及法律见解也不断加强，这迫使开拓商在面对房产市场时需求更理智地按照破费者的需求来细化产品，精判定位。 B.大年夜户型室庐市场的开拓将有望获得优良的市场外形就现在昆明房产市场来看，近多青年来破费者的破费不雅观点不断改动，随着大年夜昆明建破的单方面开展以及昆明正成为中国西部新的移夷易近都市，加之市场开拓中投资商的指导跟抚慰，房产开拓已进入高峰期，大年夜户型占大年夜比例的阳光A版、86街U2等已全部售完，而正在销售的楼盘都以80－120平米的户型为主，因此，昆明房产市场上大年夜户型楼盘已经断档，形成了昆明市大年夜户型市场的真空期，成为大年夜户型产品再次投放市场的有利时期。 C.都市建破格局已发生新的变卦房产市场要紧依靠于地域的经济程度以及目的破费群体的置办力。不的房产市场的地域差异性以及市政建破、园林绿化跟基础装备等都严格阻碍着房产的市场占据率。近多青年随着城乡结合部房产业的快速开展，使都市空心化的现象日益清楚。不的新兴小区的配套装备逐步完好，这使室庐郊区化已成为房产的趋势，全部室庐的建破重心已向城郊结合部转移。因此，本案要追求本身的供求平衡点，就要锁定爽朗于都市中的年轻人群，以避开室庐郊区化的冲突。 D.房地产受市场供求关系的制约将使开拓投资结构更加趋于动摇房地产市场的平衡要紧是指总量跟结构两方面的调跟，价位也是阻碍制约之一，估量售价在1500－2500元/平方米左右的将占到80%，售价2500至3000元/平方米左右的将占到15%左右，售价在3000元/平方米以上的将占到5%左右；现在房产市场日益成熟，把持好市场走向跟变卦，房产结构将更趋动摇化跟公正化。 E.房地产市场的范畴经营特点将逐步显露随着房产行业的竞争越来越猛烈，呈现的征询题也就越来越多，政府在鼓励开拓商创企业品牌、开展社区效力、引进新事物的同时，相继出台跟实施了一些国家有关都市房地产开拓经营管理条例、商品房销售管理办法及法则，进一步加强管理经营举动，保护破费者合理权益，尽管避免供求双方有益处冲突及不合理的状况发生。以完满、健全全部房地产市场。〔二〕昆明市房地产市场特点分析目的：通过对房地产市场产品特点的搜罗跟分析，为本案产品的各细节供应一个比较单方面的市场按照跟考量。 1.房产市场产品特点分析 ①按工期分不 ·分析现在全部昆明市房产市场的在售个案根本分为现房、近期房跟远期房三种类型。破费者对产品的恳求越来越高，样式要务有效新颖，计划恳求“人性化〞，以及价钞票的公正化；随着已竣工的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产破费品样式方面的缺点，在肯定程度上就会呈现产品样式畅销的现象。因此，当前房产市场的竞争中心就在于产品计划的合理性、功能性、有效性，以及地理位置的优越性、计划的完满性、计划的“人性化〞、小区配套完好性。 ②按建筑外形分不 ·分析现在昆明房地产市场以多层为主，占据相当大年夜的比重，相对来说，低层〔不墅〕及小高层所占比重较小。高层由于公摊面历大年夜，物管费高，因此抗性最大年夜，所占比重也就最小。 ③按房型分不 ·分析现在昆明市房产市场现有房型要紧有平层、复式、跃层跟错层，以80—120平方米的平层为要紧房型，不的还兼顾肯定比例的大年夜户型。因此，要结合目的破费者的需求跟市场定位来判定主力户型，确保履行及销售顺利停顿。 ④按面积分不 ·分析昆明市的现有建筑工程的单套室庐面积以80—120平米的居多，其次是140平米以上的占到肯定的比重；不的，40—70平米之间的大年夜户型由于市场定位的准确，在特不大年夜程度上也占据肯定的市场份额。因此，以目的破费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积跟功能在后期房产销售中是特不要紧的条件。 2.营销谋划程度目的：通过对房产市场的各开拓工程的营销策略及销售办法的调查、分析及总结，引起开拓商跟投资商的注重，避免重蹈覆辙。 ①销售道具楼书、销控表全然上所有的楼盘都有制作，有一部分楼盘制作比较精致，存在肯定的艺术性跟文明内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作，且比较齐备。 ②户外指导户外指导要紧是在市中心的大年夜型广告板上作鼓吹，特不少看到工地现场有赫然的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大年夜型看板等户外指导。 ③款待中心大年夜多数售楼处都特不注重其地理位置，但现场计划跟卖场气氛营造得不足好，也不大年夜注重细节征询题，比如说大年夜多短少儿童活动区跟层次廊，以致不分不出VIP区。这些全然上值得引起我们留心并需着力表现的。 ④销售职员由于销售职员售楼有提成，因此他们都比较主动热情，但有些专业素养差，短少置业顾问的专业技能，不克不迭将楼盘的下风特点准确传达给破费者，阻碍售楼结果跟开拓商的全部笼统。 ⑤销售把持、价钞票制定有大年夜部分的开拓商已停顿有目的、无计划、有阶段的销售把持，一般都不采纳摊开式销售，做好销控，确实是要将部份好的户型以致楼层，无计划地保管上去，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘全部的销售状况，避免销售过程中忽冷忽热的现象。价钞票的制定因楼层、户型、装修程度跟单体位置等方面的差异各不。二、要紧竞争个案及专项市场调研分析目的：通过对现有房产市场中模范竞争个案的调查统计跟系统分析，来进一步了解昆明市房产市场的供求状况，以便本案工程产品可以在投放市场前作出更准确的产品定位跟市场定位。〔一〕大年夜户型圈层个案分析个案市调表及分析一：案名 86街公寓U2 工地位置白塔路延长线投资兴建物业管理费 1元/㎡建筑计划云南省计划院基空中积 9143㎡建筑面积 42000㎡容积率在售面积 0㎡户数 448户楼层 15层绿化率 35％户型两室/三室跃层面积范畴 69㎡——138㎡主力面积 95㎡单价范畴 2700元/㎡—3180元/㎡平均单价 2850元/㎡主力总价万元折扣无地下日期 2002年初销售率 100％交房日期全部入住工程进度结构体 86街公寓U2个案分析一.本案市场状况工程概况：“86街公寓U2〞ShoppingMall,总户数为450户左右，是专为都市白领量身打造的电梯跃层空间；现在建筑状况为结构体，已完好售出，市场承受状况特不行。二.产品分析户型分析：“86街公寓U2〞推出69平米一室一厅，88—98平米两室两厅，104—138平米三室两厅三大年夜类十余种全跃层结构的户型，以及4.9米跳空，餐厅中心空间跟全落地窗两面采光等计划。景不雅观特点：“86街公寓U2〞的绿化率抵达35%，拥有3200平方米大年夜树绿色庭院，树木清溪交相辉映，尚有大年夜树停车场，这种绿化条件在郊区室庐中比较少有，可领会其哗闹，美树跟清水。三.营销策略价钞票策略：“86街公寓U2〞的单价从2700元起，要紧从其地理位置的下风下去比较费用本钞票。广告策略：从选择住在“86街公寓U2〞的4大年夜价值，2大年夜机遇以及都市对郊区居住本钞票大年夜比拼来鼓吹该建筑魅力以及居家的美好享受。个案市调表及分析二：案名春天映象工地位置北京路与环城南路交叉口投资兴建昆明房屋拆建经营开拓公司企划销售台湾新航机构物业管理费 1元/㎡建筑计划北京有色冶金计划院基空中积 5000多㎡建筑面积 30000㎡容积率 6 在售面积 10200多㎡户数 298户楼层 21层绿化率 20％户型两室/三室跃层面积范畴 80㎡——104㎡主力面积 85㎡单价范畴 2200元/㎡——2900元/㎡平均单价 2550元/㎡主力总价 2万元折扣无地下日期 2001．08．25 销售率 95％交房日期 2002．12 工程进度现房春天映象个案分析一.本案市场状况工程概况:“春天映象〞是昆明市房屋拆建经营开拓公司的工程，现在建筑状况为现房，交房日期为2002年12月，该工程位于昆明市环城南路北京路交叉处，总占空中积为5000多平米，总建筑面积3万平米。该工程从2001年8月开盘至今已全然售完。市场承受状况优良。二.产品分析户型分析：“春天映象〞的产品定位为全装修小跃层，户型面积从78.96-101.47平米不等，主力房型面积为78.98平米(两室两厅双卫)，装修程度为厨卫跟地板装修。景不雅观特点：“春天映象〞计划有一个近2000平米的咖啡广场，并在四楼平台上计划有一个约1000平米的空中花园，这种建筑计划对于高层室庐来说是存在肯定新意跟特点的。三.营销谋划分析价钞票策略：“春天映象〞楼盘定价从2200元/平米至2980元/平米，均价为2500元/平米，主力户型总价为23万元。付款办法为按揭或一次性付款，从价钞票定位可分析得出该工程目的客户群为第一次置业者，收入程度属中等偏上的年轻人。广告策略：“春天映象〞工程为大年夜户型的两室两厅双卫跟全装修小跃层为特点，小区内的计划计划邀请台湾钟水男、陈跟佳，美国王一平担当。广告鼓吹上不仅夸大年夜产品本身下风〔景不雅观计划计划、旅馆式效力、小面历大年夜格局、特点化建筑计划、低首付低月供、地段价值〕；还从投资租赁的角度来履行夸大年夜该楼盘的价值远景。个案市调表及分析三：案名自由港工地位置翻开中路117号旁售楼中心翻开中玉旅馆大年夜堂内投资兴建企划销售同上物业管理费 1元/㎡　基空中积 1000㎡建筑面积 10000多㎡容积率 11 在售面积 132㎡户数 200户楼层 14层绿化率 0％户型一室一厅两室一厅面积范畴 41㎡——60㎡主力面积 44㎡单价范畴 1980元/㎡——2580元/㎡平均单价 2300元/㎡主力总价万元地下日期无销售率 97％交房日期 2003．12 工程进度结构体封顶自由港个案分析一．本案市场状况工程概况：“自由港〞位于翻开中路中段，是14层的现代点式小高层，现为结构封顶的进度。共约200套平层大年夜户型的房屋，至今已经售出97％，可以说全然售完。这说明销售状况特不好。二.产品分析户型特点：“自由港〞要紧以一室一厅一卫一厨为主，面积从41平米到60平米。由于都以大年夜户型为主，主力房型面积也仅为44平米。虽然得房率不高，但配以公正的物业效力，加上价钞票下风，占据了年轻人市场。景不雅观特点：由于商住楼的特点，基空中积小，容积率过大年夜，因此在景不雅观计划上不什么下风，但其所处大年夜环境地域宽敞，马路迟滞，状况尚可。三.营销策略分析价钞票策略：“自由港〞价钞票定位在1980元/㎡到2580元/㎡之间，从购房总价看，在10万左右。这适宜于奇观基础较弱的年轻单身跟年轻佳偶。加之推出最长20年按揭的付款办法，月供也仅在400元左右。这在价位上对低端产品破费者特不有吸引力。广告策略：在广告鼓吹上以价钞票下风为主。“自由港〞本身所处地理位置在二环以外的翻开中路，周围状况虽较安静，宽敞，但偏离市中心较远，同时配套装备较少，这些全然上本案所存在的弊端。个案市调表及分析四：案名阳光A版工地位置国夷易近中路中段投资兴建企划销售自营物业管理费 2元/㎡建筑计划云南省计划院建筑创作中心基空中积亩建筑面积 43278㎡容积率在售面积 100％户数 595户楼层 21层绿化率 0％户型八种小复式面积范畴 50.58㎡——㎡主力面积 50.58㎡单价范畴 1918/㎡——2640元/㎡平均单价 2400元/㎡主力总价 11．63万元折扣地下日期 2001年中销售率 100％交房日期 2002年初工程进度现房阳光A版个案分析一.本案市场状况工程概况：“阳光A版〞二.产品分析户型分析：“阳光A版〞的产品定位为小复式，户型新颖，面积从50.58-81.59平米不等，主力房型面积为50.58平米，面积小适宜当代年轻人。三.营销策略分析价钞票策略：“阳光A版〞的单价为1918/㎡——2640元/㎡，总价在10-20万元，把持比较好。大年夜户型便宜位特不合适不是特不宽裕的年轻人，符合其经济承受力,同时除了居住之外，还可作为投资。广告策略：“阳光A版〞工程以八种差异复式房型为特点，广告要紧从优质产品﹑便宜钞票﹑新颖的户型计划跟优越的地理位置﹑全部阳光笼统上做文章，还从投资的效益方面凹陷市场的美好远景。个案市调表及分析五：案名春晓花园·福祥园工地位置前卫西路春晓花园售楼中心前卫西路春晓花园投资兴建物业管理费 /㎡/月基空中积 6567㎡建筑面积 8719㎡容积率在售面积、 2554㎡户数 150户楼层 7层绿化率 40% 户型大年夜户型面积范畴 ——78㎡主力面积 56.29㎡单价范畴 2180——2480元/㎡平均单价 2330元/㎡主力总价主诉求语有效主义，温馨故乡折扣无地下日期 2002．02 销售率 73% 交房日期工程进度现房春晓花园·福祥园个案分析一.本案市场分析工程概况：“春晓花园·福祥园〞二.产品分析户型分析：“春晓花园·福祥园〞产品以大年夜户型为主，户型面积偏小，从40.9平米至78平米不等，主力房型面积为56.29平米。景不雅观特点：“春晓花园·福祥园〞居住小区绿化率为40%，容积率也仅为1.32，这些都成为了本案的最大年夜卖点之一。三.营销策略分析价钞票策略：“春晓花园·福祥园〞楼盘定价从2180元/平米至2480元/平米，均价2330元/平米，主力总价为13.12万元。付款办法可按揭或一次性付款。从价钞票走向可得出该工程客户群要紧是中等收入的大年夜家庭跟单身人士。广告策略：由于“春晓花园·福祥园〞工程的户型偏小，因此广告要紧夸大年夜经济实惠，及家虽小但不乏温馨的感受。个案市调表及分析六：案名江东小康城工地位置昆明北郊区烟草路售楼中心江东小康城现场售楼部投资兴建龙泉地产物业管理费 0.55/㎡基空中积 300亩建筑面积 319680㎡容积率 1.6 在售面积 95900㎡总户数 3000多户第一期户数 266户楼层多层及小高层绿化率 45％户型平层、跃层、错层面积范畴 60㎡——270㎡主力面积 90㎡单价范畴 1800元/㎡——2780元/㎡平均单价 2500元/㎡主力总价 22.5万元主诉求语文明生活新社区折扣一次性6％，分期4％地下日期 2003.04.29 第一期销售率 70％交房日期 2004．10 工程进度期房江东小康城个案分析一.本案市场状况工程概况：“江东小康城〞位于北京路延长线，占空中积约300亩，共3000多套多种户型的房屋。第一期户数为266户，从2003年4月开盘至今，第一期销售率在70％左右。加之在广告鼓吹上作了较大年夜投入，因此市场承受状况不错。二.产品分析户型特点：“江东小康城〞以多层的室庐楼为主，配以小高层，户型面积从60――270平米不等，户型种类单一，给破费者的选择面较广。加之小区所占面积较大年夜，视觉空间宽敞，因此在采光上有特不大年夜下风。景不雅观特点：由于花园小区的特点，基空中历大年夜，容积率较低，因此在绿化上有特不大年夜下风，小区景不雅观设置等方面设想比较单方面，这是江东小康城的要紧卖点。三.营销策略分析价钞票策略：“江东小康城〞价钞票定位在1800元/㎡到2780元/㎡之间，其主力总价在22.5万元，不的，可按揭或一次性付款。这适宜于社会各阶层的人士，面对的客户群比较广泛。广告策略：“江东小康城〞位于昆明北市中心区，盘龙江畔，位置优越，交通便利。“在这里可以完好放松心情，呼吸新颖气氛，感受人与自然调跟不合，新颖的气氛，安静的生活将成为越来越多人的追求〞，成为“江东小康城〞的最大年夜卖点。注：大年夜户型圈层最小面积为41平米，最大年夜面积为270平米，平均主力面积为 70平米。86街U2的主力户型为95平米，两室或三室的跃层；春天印象的主力户型为85平米，也是两室或三室的跃层；尤以阳光A版的跃层最小，主力户型仅为51平米。自由港的主力户型为44平米，是以一室一厅的平层为主。由图可见，这些楼盘全然上以大年夜户型为主，所面对的目的客户群也较为不合，尤其是阳光A版与本案各方面计划特不相似。注：大年夜户型圈层平均价钞票为2470元/平方米左右，由于现在房产市场竞争比较猛烈，因此从楼盘位置、质量来看，此价位在昆明房产市场中人们承受程度较好，因此，均价定位也是本案竞争市场的关键。注：从图表来看，其主力总价最高不逾越27.08万元，这要紧取决于其楼盘大年夜户型的特点，尤其以自由港为模范。因他们户型较小，总价低，如斯就避免了置办抗性中最要紧的一点价钞票，因此在他们在房产市场中也获得了极好的市场占据率。因此，认为本案主力总价应把持在15万元左右。 ·大年夜户型圈层综合分析：自由港、阳光A版及富祥园均是以大年夜户型为主的楼盘，从所处地段、基空中积、楼体计划，都存在较大年夜相似性。阳光A版，86街U2现已售完，自由港、富祥园也已濒临尾声，春天印象销售势头也特不不错。从这些楼盘的销售状况来看，大年夜户型在昆明房产市场中确实有特不大年夜潜力。只是也要看出，这些楼盘〔尤以阳光A版〕的最终全部售馨，必将抢先占据部分年轻人购房市场，给本案的当前推出带来肯定压力，但我们的下风在于，可以推出较之更好的户型及物业效力，并独特公正的计划计划、准确的市场定位跟适宜的投放时刻，来抢占市场先机。其次，市场的竞争也是价钞票的竞争，就均价而言，各楼盘相差不大年夜，但因户型差异，总价把持便不一样。就本案特点来看，总价把持也是当前占据市场的关键。只需主力总价把持在15万元左右，对当前的销售将是特不有利的。同时我们还可以通过本案的履行来说明一个全新的生活理念，树破品牌效应，并在当前的大年夜户型家居中起一种引领感染，使本案推出的同时，也是一个全新居家品牌的征询世。〔二〕中心竞争圈层个案分析个案市调表及分析一：案名艾诗林根工地位置北城区售楼中心艾诗林根银座2楼计划风格欧陆风格投资兴建企划销售下风时期G&P 物业管理费元/㎡/月景不雅观计划 ACLA〔亚洲〕事物所建筑计划深圳清华大年夜学计划院基空中积㎡建筑面积㎡容积率 2.67 在售面积 27560㎡户数 212户楼层 2栋7层、4栋12层绿化率 55% 户型 3室2厅2卫2晒台、5室2厅2卫2超大年夜空中花园面积范畴 110——260㎡主力面积 130㎡单价范畴 2300——3100元/㎡平均单价 2650元/㎡主力总价 34.45万元主诉求语流淌的空间、流淌的音乐、空中花园、云中漫步折扣现款2%，不的享免一半物业管理费地下日期 2003．01 销售率 60% 交房日期 2004．01 工程进度期房艾诗林根个案分析一.本案市场状况工程概况：“艾诗林根〞二.产品分析户型分析：“艾诗林根〞工程户型有三室两厅双卫双晒台、四室两厅双卫双阳台、五室两厅双卫空中花园。户型面积为110—260平米，主力房型面积为130平米。景不雅观特点：全部建筑充满了北欧风情，每幢楼都有一个欧化的名字，属于高尚室庐区，景不雅观夸大年夜了出口处有一个标忘性的“艾诗林根〞喷泉广场，46眼清泉缭绕着法式空中花园，绿化率高达55%。三.营销策略分析价钞票策略：“艾诗林根〞楼盘定价2300元/平米—3100元/平米，主力房型总价为34.1万元。付款办法可一次性付款或按揭。从价钞票定位分析得出该工程目的客户群为有肯定经济基础的收入属中等偏上的破费者，同时是比较喜欢西方风格的人群。广告策略：“艾诗林根〞工程以优越的室庐景不雅观，中等的价位来吸引破费者，楼书凹陷法式园林建筑，风格典雅，欧化感受猛烈。个案市调表及分析二：案名时期时间工地位置前卫镇宫庄前卫西路时期时间小区售楼中心现场售楼投资兴建云铜地产&中房昆明公司企划销售物业管理费 /㎡月建筑计划云南省建工计划院基空中积 156000㎡建筑面积 250000㎡容积率户数 2296户楼层七层绿化率 % 户型 2室2厅、3室2厅、4室2厅、复式面积范畴 51——131㎡主力面积 96㎡单价范畴 1630——1830元/㎡平均单价 1680元/㎡主力总价 16．13万元折扣无地下日期 2003．03 销售率 70% 交房日期 2003．11 工程进度结构体时期时间个案分析一.本案市场状况工程分析：“时期时间〞是云铜地产跟中房昆明公司联袂打造的工程，现在建筑状况为结构体，交房日期为2003年11月。该工程位于昆明市西山区前卫西路，总占空中积为15.6万平方米，总建筑面积为25万平方米。该工程开盘至今销售状况优良。二.产品分析户型分析：“时期时间〞产品样式定位为多层，户型面积为51—220平米，主力房型面积为96平米〔3室2厅〕，装修程度为厨卫平装。景不雅观特点：“时期时间〞工程小区计划跟户型、计划等较传统，计划有一个中心花园，园林景不雅观缭绕，小品景不雅观游移。三.营销策略分析价钞票策略：“时期时间〞楼盘定价为1630元/平米至1830元/平米，主力房型总价为17万。付款办法可一次性付款或按揭。从价钞票定位分析得出该工程的要紧目的客户群为工薪阶层。广告策略：要紧以其价钞票下风让占多数的工薪阶层承受。个案市调表及分析三：案名力量·五星彩园工地位置二环西路〔东骏药房后〕售楼中心现场售楼投资兴建企划销售物业管理费 //㎡月〔小高层〕景不雅观计划建筑计划新加坡山鼎建筑师事情所基空中积 26640㎡建筑面积 51781.2㎡容积率在售面积、 40900㎡户数 394户楼层七层〔多层〕；十二层〔小高层〕绿化率 39% 户型 2室2厅、3室2厅、4室2厅、5室2厅、复式面积范畴 50——200㎡主力面积 125.75㎡单价范畴 2080——3080元/㎡平均单价 2700元/㎡主力总价 33.95万元主诉求语玄色生活在等你折扣无地下日期 2003．05 销售率 30% 交房日期 2003．12 工程进度结构体力量·五星彩园个案分析一.本案市场状况工程概况：“力量·五星彩园〞二.产品分析户型分析：“力量·五星彩园〞产品样式定位为多层为主，小高层为辅，顶层全部是复式。户型面积是50—200平米，主力户型面积为125.75平米〔3室2厅〕，装修程度为厨卫平装。景不雅观特点：“力量·五星彩园〞是以水景照应建筑群，每个庭院内各设一处中心庭院景不雅观，从小区的所在花园引一条水流贯穿全部小区，赐与了全部建筑生命与灵性。三.营销策略分析价钞票策略：“力量·五星彩园〞楼盘定价从2080元/平米至3080元/平米，均价2500元/平米，主力房型总价为34万元。付款办法可按揭或一次性付款。从价钞票定位分析该工程目的客户群多为中等偏上收入程度的家庭跟年长者。广告策略：“力量·五星彩园〞工程夸大年夜是法国的庭院水景园林式建筑；房型静态不离的计划；“一站式〞物业管理效力，来吸引破费者。个案市调表及分析四：案名幸福故乡工地位置环城南路与夷易近航路交汇售楼中心现场售楼部计划风格现代智能化综合大年夜楼投资兴建企划销售物业管理费 1－1.5元/㎡月景不雅观计划建筑计划基空中积 11亩建筑面积 44000㎡容积率 6 在售面积 17600㎡户数 225户楼层高层25层；小高层9层、11层绿化率 11％户型平层面积范畴 125㎡——156㎡主力面积 136㎡单价范畴 2550元/㎡——3400元/㎡平均单价 3000元/㎡主力总价 40．8万元主诉求语选择永不衰退的地段，确实是最有效的投资折扣无地下日期 2003．04．28 销售率 65％〔有集团置办〕交房日期 2003．06 工程进度现房幸福故乡个案分析一.本案市场状况工程概况：“幸福故乡〞位于环城南路与夷易近航路交汇处，占空中积约11亩，共225套平层户型的房屋，总建筑面积达4万4千平米。由于联通集团买断多层室庐，使其销售率达65％左右，但理论上高层室庐〔114户〕至今只卖出30％，销售已呈现出畅销势态。二.产品分析户型特点：“幸福故乡〞以25层的高层跟紧联的多层楼体形成，要紧以平层大年夜户型家居为主，面积从114平米到230平米不等。优点是客厅应用了大年夜幅玻璃封闭，户内采光上有较大年夜下风，缺点是其户型计划算差景不雅观特点：由于商住楼的特点，基空中积小，容积率过大年夜，因此在景不雅观上不什么下风，仅使用楼体本身铺盖了一些绿地。三.营销策略分析价钞票策略：由于“幸福故乡〞价钞票定位在2550元/㎡到3400元/㎡之间，从购房总价看，在29万到78万之间，主力总价过高〔40.8万元〕，只适宜于有较强经济力量及奇观基础的人士，面对的要紧客户群范畴太小，使其在销售上有特不大年夜的抗性广告策略：“幸福故乡〞北邻环城南路，西邻夷易近航路，因此在广告上使用地理下风为本身做鼓吹，加之现在政府相关政策〔一环以内只拆不建〕，提出楼盘所在位置是“永不衰退的地段〞，加之国美电器入住底层商场，使人气上升，商户置办增加，成为“幸福故乡〞的最大年夜卖点。但是商用为目的的购房会增多，对住户的一样往常生活带来肯定的倒运阻碍。个案市调表及分析五：案名永平苑工地位置永平路与春城路交汇售楼中心现场售楼部投资兴建企划销售物业管理费 0．6元/㎡基空中积 7700㎡建筑面积 30000㎡容积率 3．9 在售面积 9000㎡户数 168户楼层多层，8层绿化率 45％户型平层；三室两厅三卫、四室两厅三卫面积范畴 125㎡——156㎡主力面积 125㎡单价范畴 2600元/㎡——2900元/㎡平均单价 2700元/㎡主力总价 33.75万元主诉求语都市，阳光，园林，家折扣 3％地下日期 2002．05 销售率 60％交房日期 2003年工程进度现房永平苑个案分析一.本案市场状况工程概况：“永平苑〞位于永平路至春城路路口，占空中积7700平米，共168套平层户型的房屋，总建筑面积达3万平米。由于此案开拓量较小，同时从2002年5月开盘至今已经销售一年多，售出60％，即101套左右。二.产品分析户型特点：“永平苑〞要紧以三室两厅三卫跟四室两厅三卫为主，配套景不雅观较好，加之户型公正，成为此案的优点。其面积从129平米到156平米不等，临春城路的一栋东西朝向，景不雅观稍差，其户型面积较大年夜〔156平米〕。景不雅观特点：“永平苑〞中设有一个3500平米的绿色庭院，在永平苑一层建筑的顶层，三幢室庐楼之间，使得永平苑内给人一种安静，温馨的感受。三.营销策略分析价钞票策略：“永平苑〞价钞票定位在2600元/㎡到2900元/㎡之间，从购房总价看，在33万到45万之间，总价过高，能承受人群较少，只适宜于有经济力量及奇观基础的人士。虽然此案开盘已一年多，并有3个百分点的折扣，但就销售状况来看，也并不梦想。广告策略：“永平苑〞在广告鼓吹上以阳光、园林、家为主题，并配以优良的户型跟内部庭院，确能给人一种温馨温馨的小状况。但永平苑本身所处地理位置在二环南路火车站附近，加之周围较为喧哗混乱，因此在大年夜状况上，成为永平苑的销售下风。这也正是永平苑在广告鼓吹上主推“园林、家〞的缘故。中心竞争圈层面积图注：中心竞争圈层最小面积50平方米，最大年夜面积260平方米，平均主力面积122平方米。可见中心竞争对手房型面积较大年夜，小房型是市场真空点。中心竞争圈层均价图注：中心竞争圈层最低均价在1680元，最高均价在3000元，平均价钞票2546 元。全部均价程度全然符合昆明市场。中心竞争楼盘总价比〔单位：万元〕注：从图表分析中心楼盘平均总价在3万元，对于其主力面积来讲，价钞票较为公正，因此给我们工程形成肯定的压力，把持总价，提高产品竞争力，才会在市场中站住足跟。 ·中心竞争圈层综合分析：所谓的中心竞争圈层分析，确实是针对本案工程先期的产品定位所停顿的有目的的跟有针对性的产品市场专项调研；我们将结合本案的理论状况从竞争个案的产品典范、产品价钞票、置办群体等方面来停顿系统的数据统计跟对比分析。虽然说中心竞争圈层的楼盘与本案工程之间存在距离上跟地域上的差异，但是部分个案将会在客源的争夺等方面对本案形成弗成疏忽的阻碍，为此我们更需求结合市场的理论需求，从产品的均好性角度来停顿公正的市场定位。〔三〕综合分析篇一.昆明要紧畅销楼盘及竞争楼盘专项分析昆明市大年夜户型要紧畅销楼盘：楼盘名称楼盘名称阳光A版 86街U2 春天映象自由港本案要紧周边楼盘楼盘名称楼盘名称幸福故乡永平苑 ·各楼盘开拓量对比：楼盘名称建筑面积阳光A版 52478平方米 86街U2 42000平方米春天映象 30000平方米自由港 10000平方米永平苑 30000平方米幸福故乡 44000平方米注：各工程开拓总量相当，范畴不大年夜。要紧依靠攻破传统产品户型，价钞票在消费者的承受才干之内、来占取市场份额，掉掉落破费者的喜欢。尤其象阳光 A版、86街U2因其大年夜户型，低总价而均已售磬，而余下几多个楼盘市场反响都优良。 ·各畅销楼盘销售量对比：楼盘名称销售量阳光A版 100% 春天映象 95% 自由港 97% 86街U2 100% 备注：各工程是按照差异地域及差异销售周期比较照得出的数据注：可以看出，这几多个楼盘虽然所在地域差异，平均单价差异，但大年夜户型楼盘的销售都特不成功。面积小，总价低，加之户型新颖该当是其销售顺利的要紧因素。 ·各工程主力面积对比：楼盘名称主力面积阳光A版春天映象 85平方米自由港 44平方米永平苑 125平方米 86街U2 95平方米幸福故乡 136平方米注：自由港、阳光A版主力面积在50平米左右；86街U2、春天映象主力面积在90平米左右。前4个楼盘之因此销售特不成功，一个要紧的因素确实是其户型面积小，主力总价低。相反，幸福故乡跟永平苑主力面积在130平米左右，面历大年夜，总价高，形成其楼盘销售不良的现状。因此，主力面积小的产品，易于把持总价，吸引客户。 ·各工程主力总价对比：楼盘名称主力总价阳光A版万元春天映象万元自由港万元永平苑 33.75万元 86街U2 万元幸福故乡 4万元注：从以上图表可看出：小面积低总价的房子在昆明仍然占据极大年夜市场份额，自由港最为模范，面积小，总价只需10.12万元，非常多年轻破费者都乐意承受。 ·各工程主力房型比较：阳光A版春天映象自由港永平苑 86街U2 幸福故乡小跃层小跃层一室一厅三室两厅小跃层三室两厅注：各工程房型不一，但昆明房产市场承受新事物的才干较强，新颖的大年夜户型避免了总价过高的销售抗性，更受破费者欢迎。二.昆明市要紧楼盘专项分析注：昆明市全部房型最小面积平均值73平方米，最大年夜面积平均值149平方米，主力面积平均值94平方米，与前多青年比较拟，昆明市的房型在70平方米以下的也已呈现，同时市场反响优良。可见大年夜户型在昆明市尚有特不大年夜的市场潜力。注：通过对昆明市房地产市场的调查可以看出全部价钞票把持在2500元/㎡上下，阔不郊区的楼盘价位以致低于2000元/㎡，但因地段、楼层等因素，也不乏有便宜位的户型。以本案定价原那么来看，建议均价不宜超越2850元。三、破费者心理综合分析目的：

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