宝通路项目分析报告.doc

项目概况

项目名称 川宝花苑（暂名）
项目位置 宝通路宝源路
基地面积 24210㎡
建筑面积 86520㎡
建筑幢数 6幢高层建筑
绿化率 47.8%
总户数 814户

闸北房产市场：

□彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户

彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山路接壤。80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。经过二十多年的发展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。

□大宁板块吸纳白领阶层

大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米，主力总价：38.9-75.6万。代表楼盘：佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。

□环内闸北涌入白领及投资客

环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。代表楼盘：精文城市花园（城上城）、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。

□交通、绿地、水景交织

彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地

区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富，加之共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。

大宁板块：相对于上海其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地区之一。

环内闸北：通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建，无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地块还需进一步整合及储备。

总之，随着闸北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨）加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。配合绿地及水景的营造，以其较高性价比的房价优势，将在上海房市扮演越来越重要的角色。

四、市政建设
闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸北南部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限，中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等，该区域发展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。

“十五”期间，闸北市政规划建设：
突出一个龙头：不夜城地区；
推进两线建设：苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段；
完善三片功能：南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区；
中片高尚居住区：不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，即将崛起
由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区，而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区内，使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。

产品定位
SWOT分析：

Serength(强势)：
市场大环境、区域小环境平稳趋好。
区域内已上市的皆是房型偏大的项目，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。
交通便捷，3条轻轨交通就在附近。
绿化率高。
不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15 分 钟左右。
顶层景观价值

weakness（弱势）：
周边环境较差。
皆为高层项目，得房率相对低一些。
周边娱乐配套相对较少。
客户面相对较窄。

opportunity（机会点）：
四川北路大型绿地兴建、四川北路商业街改造。
轻轨3、4号线车站中兴路、西藏北路生态绿地规划。
轨道交通4号线明年即将建成通车。
相对于同等价位的闸北客户有较大的吸引力。
与虹口一街之隔，会吸引一批中端客户。
周边各种生活配套齐全。

threat（威胁点）：
新房贷政策出台，本案入市的时间必然推迟。
周边旧改项目可能会对本案后期推出的高层产生一定的阻力.
邻近区域已与本案相似的项目将对本案产生直接影响。

客源定位：
物业的有效包装及成功推广，由三大块组成，也就是营销系统的“三卖”原则：卖什么（楼盘卖点的组织及提炼）、卖给谁（购买客户的类型区分）、怎么卖（具体的楼盘推广方案及销售手段），同样明确了目标消费者定位的重要性。
经过前期区域市场信息的详细收集，统计数据表明，本楼盘的目标客户来源：

□ 闸 北
本案位于闸北区，购房者“区域概念”的更加明显；长久的生活习惯，熟悉的生活环境，以及未来良好的发展趋势，促使本地消费购买附近物业的想法更为根深蒂固。
□ 虹 口
对于虹口中心区域，本项目的售价对于一些想改善居住条件，而又不愿离居住区太远的、同时具备一定经济能力的客户，有相当的吸引力。
□ 其它区域（普陀、宝山）
三条轻轨线的连动是促成此类客户购买的主要因素，他们都对本案所在的区域有一定的认同，回迁或因工作的原因
□ 投资客户
本项目所在的区域，发展趋势逐年增强，近四川北路、轨道交通的远景规划将逐步提升地段的投资价值，本项目作为较早开发且具备一定品质的楼盘，自然会引起投资客的关注。

产品定位：
通过对竞争区域的调研与分析，及结合未来的市场需求，怎样才能使我们的产品成为抢手货、与周边物业形成明显市场区分，成为真正的市场空缺产品，又能快速去化，在一定投入的前提下获取最大的利润是本项目操作的关键。因此，本项目的定位是
用高品质、高附加值的产品走一条中高价位的路线

闸北精品生活社区

打造闸北新园林主义住宅典范

本项目的规划理念：

新 园 林 主 义 风 格

何谓“新园林主义”？：
概念缘起：目前上海市场上的项目大多以COPY江南园林为主要的景观诉求，围绕着“水”做文章，如“江南山水、锦绣江南、三盛颐景园、绿洲江南园”，而本案由于自身条件所限，无法做到以水为主，所以结合地块特点，在提出规划上提出中西结合的“新园林主义”，汲取中式园林的精华，嫁接西式园林做点睛之用。

规划布局：摒弃“园林主义”或“旧园林主义”集中绿化模式而采取组团绿化，塑造一种中西结合的新园林风格。

集中绿化除了观赏价值尚可外，对于一个占地2万多方的项目来说，必然会使景观资源配置失衡，使得建筑、绿地、人之间的有机联系被隔断，让小区因缺乏亲和力而与一般公园无二。

绿化布局：营造一种处处有景、窗窗临景、移步换景的效果

绿化除具观赏的功能外，还应兼具实用性、休闲性，以人的参与性使绿化景观更具人性化和亲和力，注重内部场所的营造，强化居住环境的特征识别性，使客户产生认同感，对“川宝花苑”的社区环境产生归属感。

产品建议

总体规划原则
以人为本，营造归属感

随着住宅市场从卖方市场向买方市场的转变，房地产开发商逐渐体会到“客户是真正的上帝”这个道理。他们的指导思想从原来单纯的“以己为本”发生转变，开始关注自己开发出来的产品能否为客户所接受。
现代人对“家”的理解具有明显的心理性和生理性。“家”不在仅仅是一个栖身之所，而应该是业主的文化修养、社会地位、职业和经济条件等个人身份的象征，能在室内结构和户外环境的配置上得到身心的修养。从这个意义上讲，居住区决不是建筑物的堆积。

房型面积配比：
遵循控制总价45万元——70万元
房 型
面 积（平米）
比 例（%）
主力总价
小一房
75
20
45万元左右
小二房
100以内
70
60万左右
小三房
120以内
10
70万左右

注：主力面积100 M2（子母房设、2.5房的概念）占总量的70%，主力总价60万元
周边个案皆以120平米的三房为主，而市场调查显示，闸北区需求最大、去化最快的皆是100平米左右、总价50—70万元的二房。

房型设计建议：
□房型布局体现紧凑、实用功能强及动、静分离的特点；
□客厅、餐厅自然分隔，南北通透；
□合理控制厅的开间、进深比例，层高做到至少3米
□主入口自然过渡空间；
□进户子母门设计；
□厨房、餐厅衔接自然，便于开放式厨房设计；
□景观较佳位置的主卧适当采用超宽弧型或270度转角以及大飘窗设计，增强景观效果；

□房型尽量具备南、北阳台及操作阳台功能；
□理利用剩余空间为房型增添储藏及壁柜设计；
□条件允许下，建议全明设计。
注：以上建议基于市场发展趋势，根据本项目实际情况，仅做设计参考。

二、绿化、景观设计
整体方案的设计构思应考虑以下一些要点：
□整体布局以“春、夏、秋、冬”组团为主，各式回廊、长廊、雕塑、小品、凉亭等为辅，做到主次分明；用一条林荫步行道由南至北贯穿整个小区及格串联起各个组团，切实做到移步换景、步步有景，为每户住宅提供最佳的视觉景观和高雅私密的居住环境。
□组团以春、夏、秋、冬为主题，栽种适合各个季节的植被、花卉，使小区内能够四季有景，如成片的桂花、红枫、白玉兰、腊梅、竹子等等都会有一定的季节吸引人们观赏，再用长廊或回廊把小区四周串联及围合起来。
□植被尽量考虑采用树木，花草固然能增景添色，成片植树也很必要。除环保上考虑乔木的负氧离子比花草多得多的好处外，另因种花草处均不准入内践踏，而小片树林里却能供人们信步踱入，练拳、看报、散步、照相、又多一番情趣。：
□景观风格主题各有侧重，有的气势磅礴，有的精致典雅，且布局应考虑动静结合、高低错落，尽量避免雷同，伊甸园、缵花草坪、亲子乐园、健康步道、艺术石林等景点。
□靠近轻轨一面适当退界，可能的话移植一些大树，再用挂满长青藤的长廊阻隔，以减少噪音尘土的污染，并可加强区内的视觉效果，不靠近轻轨的周界的长廊内可以设置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盘等。
□在朝北的最后两排建筑之间建一个罗马喷泉广场，台阶喷泉、弧形跌水墙、三叠涌泉等各种水体形态，在周边种植有多种植物，如樟树、壮干棕榈树、黄金榕等。
□水体在规划中只是一些点缀，但水体与人的亲和性，能使人能彻底融人景中，做到既有观赏主题、又有娱乐主题。水动心清，水声涤荡尘念，在住宅区静景中恰如其分地安排一些流水动景，犹如画龙点睛，亦能增加销售筹码。
□在小区景观设置以康体养生的小区配套设施，根据不同的景观主题设置相关的运动场地，如：绿色慢跑步径、独木桥、儿童欢乐步径、趣味篮球场、赤足卵石步径等；
□高低起伏的坡地设计会增强视觉的层次感与立体感，建议在高度允许的情况下，底层整体适当抬高2米——3米，使低层去化的阻力减少一些。

三、小区灯光装饰
小区灯光除了夜晚照明的功能外，灯光装饰的好坏将直接影响到景观布置的层次感。现代化的住宅小区，有优美的绿、水、房等各种景观而没有灯光、灯饰的点缀，看来还有些欠缺；灯光只起照明作用，在现代化住宅区内似乎已不能满足人们的要求，树丛内的射光灯、草坪的地灯、围墙上的灯以及住宅区的立杆路灯，形成一个立体的灯群。

四、小区道路布置
小区道路的人性化十分重要，充分了解人们习惯的“抄近路”心理，按人的行为轨道设计出曲折有趣而顺路的方案。
减少多余道路，掌握居民出行路线，出行频率，然后据以确定道路网布置。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人车到处穿行，道路面积增大，绿化减少的弊病，小区某些部分道路，做成步径小路即可。
小区主干道应避免直行设计，采用曲折前进方式，贯串各建筑主体，路面可采用青石板错缝铺砌，每隔10米左右，设两行专红色釉面砖。小区次干道可用大块毛石铺装路面，收到自然之效。小区休闲活动区域的散步小道，也可做成带高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑铺成路面)。

五、小区背景音乐系统
小区的背景音乐系统可以构建在小区紧急广播系统的基础上，可在上下班的高峰时间播放一些轻快的背景音乐以及当天的气象预报，带给业主一天的好心情，凸现小区人性生活的内涵。

六、小区与外部环境的融合
小区围墙采用围栏式，沿围栏种植高大树木，开花树木，做到隔音防尘与景观的统一，另外小区透绿，也起到了与外部环境相沟通的效果。

七、会所设施
本案会所项目设置建议
很显然，住户会所在增加楼盘卖点、提高物业档次、营造社区文化等方面可以起到相当大的作用。由于对于住户会所没有一个统一的标准，会所项目的组成可以是多种多样的。
本案作为一个现代化的住宅小区，会所设施及相应服务是必不可少的，但本案所处的地理位置决定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的会所必定浪费大量的社会资源。因此，本案的会所设计必须另辟蹊径，成为楼盘文化以及社区文化的一部分。
建议本案的会所设计扬弃以宴客、虚华为主题的外显型俱乐部规划，以更单纯的健身、休闲为主，「空间适量、公设适中、设施适意」 之城市型VIP新典范。
具体设置如下：
□健身房/韵律操房
□室内攀岩
□乒乓房
□咖啡吧
□露天网球场
□桑拿房
□SPA美容美体馆
□壁球馆
□体能测试中心：特色项目，定期/不定期为业主免费提供测试服务。
□娱乐文艺类——为业主提供休闲娱乐场
□棋牌室
□儿童游乐房；

八、智能化设施
现时市场对楼盘质素的要求越来越高，大部份新落成楼盘都会加添不同程度的智能化系统，以配合市场的需要。智能化设施可分为以下各方面：

□宽带上网及小区内联网
□网上点播购物（可与连锁超市合作）
□设置小区网络病毒、色情防火墙
□安防系统(公众地方及每户室内
□设置小区消费“一卡通”
□IC卡跟踪功能（指示家人所在位置）
□消防系统
□监控系统(闭路电视监控
□门禁系统(IC卡及可视对讲
□巡更系统
□停车场管理系统
□物业管理系统
□三表抄送系统

以一个高品质的住宅项目来说，以上各项设施都应齐备，但各项都有不同程度的智能化，成本也有别。我司建议根据项目具体情况与成本核算，有选择性地为本案度身定做。

九、物业管理
1、创建“人性化物业服务”宣言
通过明确本案的物业管理主题――“人性化服务”。在坚持对物业实施规范化、标准化管理的同时，向业主提供便利周全的无偿和有偿特色个性化服务项目，并注重塑造楼宇的整体文化氛围，把特色物管服务提升为品牌形象和新型的生活方式，为楼盘销售提供新的支撑点。

小区的服务框架如下：
□建立健全的管理制度，包括组织架构、岗位职责、运作制度等，并结合楼宇的设施设备条件，运用现代管理科学和先进技术对楼宇进行管理。
□围绕“以人为本”的原则，将人文精神融入小区的物业管理和服务活动中，组织并配合业主开展多种形式的文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区的文化品位。
□运用近年酒店式服务公寓的理念和经验，在公寓内开展形式多样的住户服务项目，追求对于不同住户提供不同的个性化服务，保证每一位住户充分享受人性化的居住空间。
所谓个性化服务 ，就是为每户业主建立内容详尽的户别档案，根据不同业主的个人偏好、生活习惯和具体需求的不同，以及业主家庭人员结构、年龄特点等， 为每户业主度身定做一套个性化的服务计划。个性化服务强调的是针对不同的业主给予不同的服务，改变以往服务项目设置的无个性化，而完全针对住户的需要开展服务。
2、建议酒店式公寓大堂再设一个门卫室，物业服务内容应与其它公寓有所不同。
无偿、有偿服务建议：
无偿服务：
代定报刊杂志
代为保管小件物品
代购机票
代定蒸馏水
代定出租车
代购物品
代交公用事业费
早晨叫醒服务
定期提供义务诊疗
有偿服务：
代理物业租售
代为接送客人
居室装潢
家政服务
室内清洁和绿化服务
送餐服务
洗车服务
家电维修
3、社区活动将加强住户间交流与沟通
社区文化活动作为“人性化服务”的重要组成部分，由小区物业管理部统一负责，根据小区业主的实际需要，制订完善的规章制度，拟定年度活动计划。每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将以倡导小区高品位居住氛围的目标展开。
1）活动内容选项：
艺术活动：综合文娱晚会、摄影书画展、文化沙龙、卡拉ｏｋ歌唱比赛等。
体育活动：短池游泳比赛、网球培训班和比赛、乒乓球比赛等。
节目活动：元旦新春联欢会、六一少儿歌舞会、中秋赏月会、重阳节老人联谊会等。
2）活动效应
营造高尚的小区文化氛围，向公众推介、传播精神文明建设成果，树立起良好物业品牌形象。
通过文化活动这种形式，加强管理处人员与住户的交流，密切感情，争取老客户带来更多的新客户。
丰富业主的业余文化活动，增强社区凝聚力。
本案出售的将不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家园。

十、商铺建议
商铺沿宝源路而建，如果容积率允许，建议建两层的建筑，屋顶及朝向小区的两面用绿化覆盖，一部分用于动迁回搬，剩余一部分建议用来出售，售价可依据住宅售价的1∶2-2.5之间。

酒店式公寓市场分析
一、上海小房型市场的发展历程
上海市场的小房型产品主要分为以居住产权为主的服务式公寓,即所谓的

“单身公寓”。居住产权、商办产权的酒店式服务公寓，目前小户型产品虽被冠以各类名称，但其实质都属服务式公寓。

“白领公寓”（又称“单身公寓”）。 自1999年下半年起，上海的单身公寓一个接一个的推出，每一个楼盘几乎都在一个月内达到100％销售率。如此之高的销售率，如此之快的销售速度，令开发商始料不及。约在两年前，有人将空置的整幢商品房，经过简单装修后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500—1000元之间，结果情况相当好。这便是上海最早的单身公寓。
2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门·荣联家园”首次推出以“my city”为旗号的小房型公寓，这是上海第一个作为出售形式的单身公寓。每户29—58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。
2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业， 先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比“my city”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”登场，同样引发抢购潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70％的房源即被预订。
此前，由香港瑞安地产公司和上海中虹集团共同开发的“瑞虹新城”， 单元价由３０万元起、面积在５０平方米左右的“乐富一族”小房型，２００套房也已订购一空。楼价并不低，但总价不多。
市场出乎寻常的热销使小房型风起云涌，西区蓝朝部落、东北区的瑞虹新城、南区的虹桥首席推出的白领服务公寓，使2001年度小房型市场供应量再次放大。而位于陆家浜路南外滩地区的“青年汇”，以大空间自由分隔堪称小房型的一次飞跃。
位于南京东路区域的中福大厦·金银汇与前阶段小房型不同的是，在地理位置上贴近中央商务区核心地段，适应商务人士快节奏生活所需；住宅彻底酒店式装修；具

备极强商务及经营投资功能，由专业公司细心管理，实现小户型灵活出租。并以“青年汇”为第二代后的第三代产品自居。
进入2002年，soho时代、巴黎时韵、感性达利、海悦酒店、国际金融家、青年汇NO2等一大批小户型物业先后推向市场，小户型物业俨然成为市场的主流，与此同时，小户型物业的销售也第一次出现了滞销现象，位于新疆路乌镇路的感性达利面世以来，波澜不惊，销售前景堪忧，而巴黎时韵的销售周期则为所有面世的小户型物业之首，竟长达10个月之久。给小户型的大势和发展前景蒙上了一层阴影。

二、上海小户型产品分析
1、单身公寓
单身公寓实际上是服务式公寓的一种形式。纵观目前市场上出现的单身公寓（包括出租、出售两种形式），都具有面积偏小（35－50平方米）、总价偏低（20－30万元之间）、功能齐全（厅、卫、厨皆有）、生活配套完善（提着皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。
单身公寓最明显的特点，是将有限的空间资源加以科学配置，体现了青年人居住品位与居住观念的进步，也代表了上海住宅产品多样化发展进入一个新阶段。从市场表现看，单身公寓凸显了环境、功能、服务三大优势。

□环境优势：除绿化、建筑形态、交通环境外，更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身、娱乐空间等社区环境方面的建设。
□功能优势：单身公寓满足了“麻雀虽小，五脏俱全”的使用要求，即兼用性与多功能，充分体现了现代城市青年时尚生活理念。
□服务优势：单身公寓因为同类客源集中，总体服务成本低，服务效率高，很容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应。

由此可见，单身公寓在特大型城市中，地段价值倍增效应显著，市中心的单身公寓除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房者提供的就业机遇、学习机遇、商业机遇、交流机遇等边际效益也高于一般住宅。
2、小房型走俏的原因
（一）是明显的地段优势和产品的稀缺性，在许多开发商以三房两厅为主力房型占领市场时，市场多样化的需求必然导致小户型的稀缺，而市中心又是购房者最理想的选择，因此区域内首次推出的小户型自然受追捧；
数据显示，在上海房地产市场中，年轻人的消费占总消费量的67％，他们收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不足以置业一步到位，因此，小户型的各类产品是他们的最佳选择。这类消费者都有两次置业的心理准备。然而在上海市场上，小房型的产品长期被忽略，供应量在总供给量中的比例小于3％，随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子显得太少。小户型产品吻合了这一消费群体的需求。（图9）

图9

（二）是消费主体的年轻化和消费观念的更新化，买家不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新气象，对于初出茅庐，正值创业阶段的年轻人来说，买套交通方便、首付额度小、月供少的小房子是理性选择，而且分阶段多次置业的观念正为更多人所接受。
（三）是房产功能向投资方向转移，除了居住、保值外，越来越多的消费者已经意识到，上海作为国际化大都市，国际友人、外省市来沪的暂住者使房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，购买小户型的单身公寓，往往只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率高，不失为长线投资获利的良好方式。
购买小户型产品投入相对较小，经济压力较轻。对于购房出租者来说，以租金来还贷款亦不失为一种稳定的投资渠道。单身公寓的另一个投资特点在于灵活方便、变现容易，很容易实现滚动置业。
（四）是为小户型度身定制的带装修设计满足购房者和租房者的需求设计：地板、淋浴、厨房、卫生间、封闭式阳台等居家生活设施，只需拎个包就可入住已成为现实。

3、小户型消费者分析

□年轻白领和投资者钟情小房型，其中投资者购买比例高达七成

据有关调研数据显示，今年上半年推出并已全部售罄的四个单身公寓项目客源进行分析后发现，投资者占60％以上，其中一个项目的投资者竟高达90％。同时，有调查显示，目前上海的投资性置业占购房总数的20%，浦西楼盘高达40%。（图10图11）

分析表明，40％的买家是20－30岁年轻人，39％在30－40岁之间，二者相加占到总购房者的79％，显示出单身公寓对中青年买家更具有吸引力；（图12）在付款方式上，93％买家选择按揭贷款，仅7％的买家一次付款，表明上海市民极具理财意识。（图13）在购房者中，女性市民更高达61％！

上海是人才集中的现代大都市，人才的流动量大，居住需求急剧上升。月收入２０００至４０００元的外地来者与追求独立生活方式的上海本土青年构成了上海的租房大军，一旦有机会买房，他们乐于选择地段好、品质好，３０平方米～５０平方米的住宅作为过渡房。因为三五年后结婚成家会购买第二套住宅，而第一套必须出租出去。
专项调查表明，买房投资的市民中，年龄26—30岁占13．9％，31—35岁占25．4％，35—45岁占52．9％，45岁以上占7．8％。这显示，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。
从职业看，各种行当中，最多的是自由职业者，占31％，接下来依次是金融行业21％，企事业单位15％，以及媒介、IT、服务行业等。（图15）投资客的年总收入在5万元以下的占9．7％，年总收入在5—7万元占26．8％，年总收入在10—15万元占46．7％，年总收入在15万元以上占16．8％。（图16）

对购房投资的市民来说，怎样的房地产产品才算理想？据抽样调查,市民选择商铺投资的占55．9％，选择办公楼投资的占23．7％，选择住宅投资的占20．4％。（图17）市民打算投资买房的总预算中，20万元以下占7．2％、20－30万元占22．1％、30－50万元占45．5％，购房预算50万元以上占25．2％。（图18）50－70平方米、70－100平方米是被选择最多的购房面积，将近有一半的被访者选择了这二项，便于投资的紧凑小户型是投资者的主要需求房型。在投资型购房者的选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气、以及更好的商业机会。以下依次是价格、商业、交通、配套、风水、景观、设施等。对投资回报率的看法，26．7％的投资型购房者回答的是投资回报率越高越好，56．9％的回答是投资回报率适当就可以。（图19）

三、上海小房型楼盘分析
1、上海小房型楼盘情况（表-2）
□表-2 上海小房型楼盘情况一览表
楼盘名称
开发商
楼盘地址
楼盘规模
面积
销售价格
销售率
My city
荣联房产
江宁路桥一侧
400户
29—58
/
100%
蓝朝部落
静安地产
万航渡路858弄
545户
24~50
5000~8000
98%
巴黎时韵
三金置业
襄阳南路500号
560户
24~57
9000~15000

中福大厦.金银汇
中福地产
九江路/浙江路
600户
38－48
38－48万
98%
中福花苑.青年汇
中福地产
陆家浜路/海潮路
1027户
37
5500左右
100%
虹桥首席
东苑房产
吴中路829号
200户
30~50
/
100%
瑞虹新城.乐富族
瑞安地产
临平路/四平路
200户
50
30万元起
100%
奔腾新干线
三宝置业
宝山路/宝通路
400户
35－55
20万上下
95%
公园3000
新耀地产
黄兴路1618号
200户
43~64
5100~5900
100%
淞虹居住区
绿地集团
仙霞西路/福泉路
/
52~54
/
/
国际金融家
兴业投资
浦东浦电路400号
187户
50
12000
80%
海悦公寓
金隆置地
浦东大道580号
/
56~74
10000
80%
感性达利
绿地集团
新疆路（乌镇路）
/
40~62
7500~9900
95%
Soho时代
一天下
恒丰路120号
610户
43~82
7500
98%
独立时代
赛元房产
海潮路/陆家浜路
/
33~55
7000-8200
/
东方时空
徐汇软件
虹桥路628号
249
45~80
11000
/

2、上海小房型楼盘定位及其相关配套情况
□表-3 上海小房型楼盘定位及其相关配套情况表
楼盘名称
项目定位
产权性质
相关配套
My city
单身公寓
住宅
洗衣房、健身、娱乐等
蓝朝部落
酒店式服务公寓
住宅
便利店、饮食休闲、健身、网络商务等
巴黎时韵
产权式商务楼
商住
商务中心、健身、餐饮、娱乐等
中福大厦.金银汇
酒店式服务公寓
办公
/
中福花苑.青年汇
小户型跃层住宅
住宅
商务、家政服务等、娱乐、健身等
虹桥首席
单身公寓
住宅
娱乐、健身等
瑞虹新城.乐富族
单身公寓
住宅
便利店、饮食休闲、健身、网络商务等
奔腾新干线
酒店式服务公寓
住宅
商务中心、家政服务、健身、娱乐休闲
公园3000
小户型住宅
住宅
便利店、饮食休闲、健身
淞虹居住区
小户型住宅
住宅
健身、娱乐
国际金融家
产权式酒店、住宅
住宅
较齐全
海悦公寓
产权式酒店
办公
较齐全
感性达利
产权式酒店服务公寓
办公
商务、家政服务等、娱乐、健身等
SOHO时代
酒店式SOHO
办公
较齐全
独立时代
酒店式公寓
住宅
游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌
东方时空
酒店式公寓
住宅
较齐全

四、小房型市场的市场规模分析

从目前的市场看，单身公寓表现为供应不足。但是，单身公寓毕竟只是过渡性产品，它的购买对象只限于年轻人中具有稳定持续支付能力的那部分人。在上海，这部分人究竟有多少？其次，目前单身公寓的热销还得益于大量的投资客，他们买房是为了租赁赚钱。租赁市场的波动必定会影响他们的购房热情，间接影响到二级市场。那么单身公寓的租赁市场又将会如何呢？

根据第五次人口普查的资料显示，上海市人口数量已逾1300万，其中25－35岁受过大专以上高等教育的人数估计在27万人。工资收入在5000元以上的人口数量虽没有具体的统计数据，但仅以30％计，就达到了8.1万人，若其中有50％的人有意向购买或租赁单身公寓的话，该人数群就已达到了3.5万人。

对外来人员则可以关注以下数据：2000年外来流入人口大致在280万人左右，市区流入人口基本在40－50万人之间，除去六成低收入者后，有意在上海落户的高收入外来人员的人数仍可达到2.5到3万，其中若有50％关注单身公寓市场，其客户群就达到1到1.5万人。

因此专家预估，在近五年之内，市场对单身公寓的需求量约在4到6万户左右；更为乐观的预测甚至可达10万户。

目前上海已销售的单身公寓有1270余套。租赁市场中，目标明确针对单身白领的项目仅“连锁白领公寓”一家，其自有的可出租单元仅150多套，加上现有的六个加盟单位，其总量不超过900套。因此上海现有单身公寓市场（有明确市场定位的物业）的供应总量不足2200套，与实际需求量相差甚远。
由此可见，单身公寓及市中心区小户型房屋的需求量，在一定时间内仍呈上升趋势，无论买卖或是租赁，市场的潜力都是极大的。

五、上海小房型市场2003年度市场预测

由于小房型的持续热销，上海许多开发商都在自己开发的项目中加大了小户型的比例，而一些类似本案的中途搁置的工程项目，也纷纷改造，以期小户型这一新型的产品能够盘活楼盘，在2002年已经获悉的小户型产品中，不泛沙田、轮胎橡胶等一些知名的实力企业，预测2003年度上海的小房型市场仍旧会延续上年度的火热局面。

另一方面，竞争的加剧，投资的理性程度加高，都将会使小户型市场回归到理性的市场轨道上来。而明年将出现小户型交方式用的高峰，很多预期的和概念型的东西都降落到实处，小户型的前景究竟如何，今年是关键的一年，让我们拭目以待…

酒店式公寓产品定位
1. 配套设施建议

1、 自助特约服务：即在物业服务项目中增设如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务等。

2、 配置如商务中心、医疗中心、洗衣房、健身房、美容院、超市、咖啡厅、银行、邮 局等服务设施。
3、 增加科技含量高的服务项目：宽带入网、智能防盗、视频点播、智能一卡通与三表远程自动抄送以及自主调温采暖等家庭智能化系统。科技含量。水、电、气三表远程抄送系统，即把电表、水表与煤气（天然气）表使用数据通过电子系统直接传到物业公司，不必进户查表；PPP接入服务，使异地住户同小区的沟通变得方便快捷；业主专用IC智能卡集通行、消费为一体，方便安全。

2. 装修建议
最忌繁复，提倡简单
简单，简单，再简单。这一理论对于小户型尤其重要。小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。
厨房卫生间这些辅助空间，必须极力简化功能，使空间压缩到最小。采用开放式、壁龛式的厨房，不但可与厅堂共存，而且不必占用空间。常用的方法是在墙体内打出一小块空间，煤气炉、抽油烟机镶在里面。小户型的设计，简单实用是根本。
弱化空间分界
具体到每个功能空间的设计，尽量把辅助性的功能空间例如厨房、卫生间压缩到最小，腾出空间给工作和休息。

3. 物业管理建议
物业管理对本项目来说，意义不仅在于延缓物业的折旧，更在于会直接影响出租率及租金水准。为投资者代理出租业务、为承租者提供有偿服务等。

4. 电梯
高层建筑的人口密度比多层住宅高得多，上下班高峰时是否会引起交通堵塞？电梯发生故障时能否迅速排除？电梯品牌很重要。优质的电梯售价高（发展商投资大），使用成本却很低（业主分摊的设备运行费、维修费用低）；而质量较差的电梯售价低，使用成本则会高几倍（业主需不断追加费用）。

5. 保洁、保安
小区的居住者一般自理能力较强，而白领租户则多“懒人”。室内卫生由谁打理？常规的垃圾收集能否保证？公共环境的整洁，信件、书报等的分发如何完成？求