投资建设项目管理师(投资建设项目决策)复习要点.doc

第一章 投资建设项目决策的原则与程序决策过程的四个阶段：信息收集、方案设计、方案评价、方案抉择决策的分类根据决策目标的数量分为单目标决策、多目标决策；根据决策问题重复情况分为常规型决策、非常规型决策；根据决策问题面临条件的不同分为确定型决策、风险型决策、不确定型决策。建设项目投资决策是指决策单位或决策者按照客观的建设程序，根据投资方向、投资不绝的战略构想，充分考虑国家有关的方针政策，在广泛占有信息资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否建设，在什么地方建设，选择并确定项目建设的较优方案。建设项目周期五阶段：决策阶段、实施前准备阶段、实施阶段、投产竣工阶段、生产运营阶段。其中，决策阶段决定了项目的建设规模、产品方案、工艺技术、投资规模、融资方案等关键事项。投资不可逆转性。建设项目决策的类型企业投资决策、政府投资决策、金融机构贷款决策金融机构贷款决策：按照“独立审贷、自主决策、自担风险”的原则，对贷款进行审查。建设项目决策的任务（1）确定投资目标：（2）明确建设方案（3）确定融资方案建设项目决策的基本原则（1） 市场和效益原则（2） 科学决策原则（3） 民主决策原则（4） 风险责任原则。建设项目业主在项目决策中的责任（1） 确定项目的目标和具体参数（2） 确定项目的建设方案（3） 确定项目的融资方案企业特别重大的投资决策还要报股东大会讨论通过。投资机会研究的目的和内容（1） 投资机会研究的目的发现投资机会（2） 投资机会研究的类别：一般机会研究：包括地区投资机会研究、部门投资机会研究、资源开发投资机会研究。具体项目投资机会研究（3） 投资机会研究的内容：包括市场调查、消费分析、投资政策、税收政策研究等，其重点是对投资环境的分析。初步可行性研究的定义：也称预可行性研究，是在机会研究的基础上，对项目方案进行初步的技术、财务、经济、环境和社会影响评价，对项目是否可行做出初步判断。初步可行性研究的目的：判断项目是否有生命力、是否值得投入更多的人力和资金进行可行性研究、并据此作出是否进行投资的初步决定初步可行性研究的内容项目建设的必要性和依据；市场分析与预测；产品方案、拟建规模和厂址环境；生产技术和主要设备；主要原材料的来源和其他建设条件；项目建设与运营的实施方案；投资初步估算、资金筹措与投资使用计划初步方案；财务效益和经济效益的初步分析；环境影响和社会影响的初步评价；投资风险的初步分析。初步可行性研究的重点：宏观上分析项目建设必要性和可能性必要性表现在五个方面：企业、地区、人民需要、国民经济发展、安全可能性具备六方面的基本条件：市场、资源、技术、资金、环境、外部协作。主要指项目是否具备建设的基本条件。其中重点是市场需求分析。初步可行性研究的深度介于投资机会研究和可行性研究之间，这一阶段对建设投资和生产成本的估算一般采用指标估算法估算。可行性研究的目的：全面深入调查。可行性研究是建设项目决策阶段最重要的工作。可行性研究的依据：项目建议书（或初步可行性研究报告）及其批复文件；国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门的发展规划；有关法律、法规和政策；有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；拟建厂（场）址的自然、经济、社会概况等基础资料；合资、合作项目各方签订的协议书或意向书；与拟建项目有关的各种市场信息资料或社会公众要求等。可行性研究的基本要求：预见性、客观公正性、可靠性、科学性可行性研究的作用：投资决策的依据：可行性研究的结论是建设项目业主进行投资决策的依据。需要政府审批的项目，可行性研究的结论也是政府审批项目的依据。筹措资金和申请贷款的依据编制初步设计文件的依据：初步设计文件必须在可行性研究的基础上，根据审定的可行性研究报告进行编制。与建设项目承包商、供应商签订合同、协议的依据可行性研究的内容：可行性研究的重点是项目建设的可行性，必要时还需进一步论证项目建设的必要性。企业投资项目可行性研究的具体内容：项目建设的必要性；市场分析；建设方案；投资估算；融资方案；财务分析；经济分析；资源利用效率分析；土地利用及移民搬迁安置方案分析；环境影响评价；社会评价；风险分析与不确定性分析；提出研究结论与建议。对于政府投资建设的社会公益性项目、公共基础设施项目和环境保护等项目，可行性研究报告的内容除上述各项内容外，还应包括：分析政府投资的必要性；项目实施代建制方案的分析；分析政府投资的投资方式；对于没有营业收入或收入不足以弥补运营成本的公益性项目，要从项目运营的财务可持续性角度，分析、研究政府提供补贴的方式和数额。可行性研究的成果是可行性研究报告。可行性研究及其报告应达到以下深度要求：可行性研究报告应达到内容齐全、结论明确、数据准确、论据充分的要求，以满足决策者定方案定项目的需要；可行性研究中选用的主要设备的规格、参数应能满足预定货的要求。引进的技术设备的资料应能满足合同谈判的要求；可行性研究中的重大技术、财务方案，应有两个以上方案的比选；可行性研究中确定的主要工程技术数据，应能满足项目初步设计的要求；可行性研究阶段对建设投资和生产成本的估算应采用分项详细估算法；可行性研究确定的融资方案，应能满足银行等金融机构信贷决策的需要；可行性研究报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供决策者权衡利弊进行决策。项目申请报告的适用范围企业投资建设实行政府核准制的项目(企业不使用政府性资金投资建设的重大项目和限制类项目)项目申请报告的作用：是对政府关注的涉及公共利益的有关问题进行论证说明，以获得政府投资主管部门的核准（行政许可）。项目申请报告是从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等方面进行论证，不包括市场前景、资金来源、企业财务效益等不涉及政府公权力的“纯内部”条件，但为了供政府就行业准入标准等问题进行审查，需要对工艺技术方案等加以说明。企业投资项目申请报告的内容包括：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地与相关规划；资源利用和能源耗用分析；生态环境影响分析；经济和社会效果分析。报送企业投资项目申请报告应附送以下文件：城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；根据有关法律法规应提交的其他文件。外商投资项目申请报告的内容包括：项目名称、经营期限、投资方基本情况；项目建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；环境影响评价；涉及公共产品或服务的价格；项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额。报送外商投资项目申请报告应附送以下文件：中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；银行出具的融资意向书；省级或国家环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；省级规划部门出具的规划选址意见书；省级或国家国土资源管理部门出具的项目用地预审意见；以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件。境外投资项目申请报告的内容包括：项目名称、投资方基本情况；项目背景情况及投资环境情况；项目建设规模、主要建设内容、产品、目标市场，以及项目效益、风险情况；项目总投资、各方出资额、出资方式、融资方案及用汇金额；购并或参股项目，应说明拟购并或参股公司的具体情况。报送境外投资项目申请报告应附送以下文件：公司董事会决议或相关的出资决议；证明中方及合作外方资产、经营和资信情况的文件；银行出具的融资意向书；以有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产权益出资的，按资产权益的评估价值或公允价值核定出资额。出具资产评估报告投标、购并或合资合作项目，中外方签署的意向书或框架协议等文件；境外竞标或收购项目，应报送信息报告，并附国家发改委出具的有关确认函件。由国家投资主管部门核准的项目，其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资格的机构编制。项目评估的作用为决策者进行科学决策或为政府核准项目提供依据的咨询活动项目评估与可行性研究的区别和联系相同之处：同处于项目投资的前期阶段，以市场或社会需求研究为出发点，内容方法基本一致，目的和要求基本相同。不同之处：可行性研究是项目投资决策的基础，是项目评估的重要前提，项目评估是可行性研究的延续、深化和在研究，独立地位决策者提供直接的、最终的依据。项目评估的内容与重点政府部门委托项目；侧重于项目的经济及社会影响评价，分析论证资源配置的合理性等。银行等金融机构委托项目：侧重于融资主体的清偿能力评价；企业或机构投资者委托项目：重点评估项目本身的盈利能力、资金的流动性和财务风险等方面。咨询评估单位的选择 选择原则：有执业资格、有信誉、有实力。工程咨询单位资格包括资格等级、咨询专业和服务范围三部分。工程咨询单位应能遵循“公正、科学、可靠”的宗旨和“敢言、多谋、善断”的行为准则。 选择方式：公开招标、邀请招标、征求建议书、两阶段招标、竞争性谈判、聘用专家邀请招标：能够提供咨询服务的咨询公司有限；咨询服务要求时间紧。征求建议书：能够提供咨询服务的咨询公司有限；审查和评估建议书所需时间和费用与服务价值不相称；为确保机密或出于国家利益的考虑，招标人可直接向咨询公司征求建议。两阶段招标：分技术和商务投标两个阶段的招标。不能确定咨询服务特点的采购；由于咨询服务的性质，招标人必须与咨询公司进行谈判；已采用招标程序，但没有人投标或招标人拒绝了全部投标，即使再进行新的招标程序也不太可能产生咨询服务合同。竞争性谈判：适用条件与相似，但以下情况最为适宜：急需得到某种咨询服务，采用公开或邀请招标方式因耗时太久而不可行；所涉及服务或风险的性质不允许事先做出总体定价；由于技术原因，或由于保护专属权的原因，咨询服务只能由特定的咨询公司提供；原合同的履行以需要提供某种补充服务（价值一般不超过主合同的50%）。聘用专家提供项目前期咨询服务、工程设计、监理、项目管理等方面的技术或专门服务。第二章 投资建设项目市场分析科学的投资决策必须建立在可靠的市场分析的基础上。市场分析的目的：企业投资项目的最终目的是为了追求财务效益、经济效益的最大化，而社会公共项目追求经济效益与社会效益的平衡。项目市场分析要解决两个基本问题：建设项目的必要性、建设项目的建设内容市场分析的主要内容：市场调查、市场预测、营销战略研究市场调查是科学地进行市场预测的基础。市场预测最为关键的是产品需求预测。市场预测是项目投资决策的基础。市场分析的基本方式：企业自主分析2 委托专业市场分析机构选择专业机构的原则：遵循“能力第一”的原则，而不能仅考虑费用的高低。选择的方法：公开招标、邀请招标、比选。市场调查的内容市场需求调查、市场供应调查、消费调查、 竞争者调查1 市场需求调查：市场容量的需求包括：有效需求、潜在需求、需求的增长速度2 市场供应调查：调查 供应现状、供应潜力、正在或计划建设的供应相同产品的项目生产能力市场调查的程序分为：调查准备阶段、 调查实施阶段、 调查分析阶段1 调查准备阶段的工作步骤包括：1）确定调查目标2）设计调查方案：主要确定调查对象、项目、时点、实施计划3）选择调查对象2 实施市场调查1）收集资料2）对象调查3 调查分析1）资料整理2）综合分析3）编写调查报告调查报告的基本格式包括：调查背景、调查目标、调查所采用的方法、调查结果、可能的问题与建议等。市场调查的方法1 文案调查法2 实地调查法3 问卷调查法（范围广泛、简单易行、费用低）4 实验调查法市场预测的内容，是市场调查内容在时间上的延伸。1 市场需求预测2 市场供应预测3 价格预测市场的需求预测主要是需求量预测。产品对比的内容包括产品价格、成本、生产效率、质量、性能、包装以及服务。价格预测是测算项目投产后的营业收入、生产成本和财务效益的基础，也是评价项目产品是否有竞争力的重要方面。在市场经济条件下，产品价格一般以均衡价格为基础，供求关系是价格形成的主要影响因素。市场预测的原则（1） 相似性原则（2） 相关性原则（3） 延续性原则：利用事物发展的延续性这一特征进行预测的前提是系统的稳定性。（4） 概率推定原则市场预测的程序 确定预测目标2 收集分析资料3 选择预测方法并建立预测模型4 分析评价预测结果5 修正预测结果德尔菲法：尤其适用于长期需求预测。德尔菲法的特点：匿名性、反馈性、收敛性、广泛性德尔菲法的程序： 建立预测工作组（10至20人左右），选择专家（20人左右），设计调查表，组织调查实施，汇总处理调查结果。德尔菲法的运用范围：缺乏足够的资料；做长远规划或大趋势预测；影响预测时间的因素太多；主观因素对预测事件的影响较大。回归分析法一元回归模型：y=a+bx+e时间序列法：包括简单移动平均法、指数平滑法、趋势外推法。简单移动平均法（只适用于短期预测）指数平滑法：一次指数平滑法的适用范围：市场波动呈水平波动时弹性系数法1）收入弹性：商品价格保持不变时，该商品购买量变化比例与消费者收入的变化比例之比。2）价格弹性：当收入水平不变时，该商品的购买量变化比例与价格变化比例之比。一般，价格弹性均为负数，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的不一致性。价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。3）能源弹性：能源消费可反映能源消费与国民经济发展指标的关系，用以分析预测国民经济发展对能源需求和能源生产量、消费量增长变化的影响。能源的国内生产总值弹性，是指能源消费量变化比例与国内生产总值变化比例之比竞争战略类型1 成本领先战略：其核心是在筑求产量规模经济效益的基础上，降低生产成本。2 差别化战略：提供与众不同的产品或服务，满足客户的不同需求。3 集中化战略：企业把经营战略的重点放在一个特定的目标市场，为特定的地区或特定的消费群体提供特殊的产品或服务。行业竞争结构的类型：完全垄断、绝对垄断、两大垄断、相对垄断和分散竞争行业的竞争结构是指行业内企业数量、规模和市场分额的分布。行业竞争结构分析模型五因素模型：新进入者的威胁、替代品的威胁、购买者讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力、现有竞争对手之间的抗衡。行业吸引力（价值）是企业进行行业比较、选择的价值标准，所以也称为行业价值。行业吸引力取决于行业的发展潜力等因素、行业的平均盈利水平、行业的竞争结构。竞争能力分析的指标：包括市场份额、生产规模、工艺技术及设备水平、产品质量性能、生产成本、客户服务、新产品研发能力以及人力、自然资源占有等。竞争态势分析常用竞争态势矩阵评价方法，其步骤是：1）确定行业竞争的关键因素2）根据每个因素对在该行业中成功经营的相对重要程度，确定每个因素的权重，权重和为1。3）筛选出关键竞争对手，按每个因素对企业进行评分，分析各自的优势所在和优势大小。4）将各评价值与相应的权重相乘，得出各竞争者各因素的加权评分值。5）加总得到企业的总加权分，在总体上判断企业的竞争力。核心竞争力；企业具有优势的关键资源或活动。SWOT分析S：优势；W：劣势；O：机会；T：威胁。 企业外部环境评价矩阵和内部要素评价矩阵构成了SWOT分析的基础优势与劣势分析（SW）内部要素评价矩阵机会与威胁分析（OT）企业外部环境评价矩阵SWOT分析方法被广泛应用到企业竞争战略中。SWOT分析提供了四种战略选择1）增长性战略：企业应增加投资、扩大生产、提高生产占有率2）多元化经营战略：应利用企业自身优势，开展多元化经营，避免外部打击，分散风险3）扭转性战略：面临外部自身内部缺乏条件，应采取扭转性战略，改变企业内部的不利条件4）防御性战略：既面临外部威胁，自身条件也存在问题，应采取防御性战略，避开威胁，消除劣势市场定位的方式1 避强定位2 迎头定位3 重新定位营销策略研究是项目可行性研究的重要内容。营销策略是在市场研究的基础上，确定产品、价格、渠道和促销策略，称为“4P”组合策略。产品策略：包括产品组合、包装、品质、特色、品牌、服务等内容。可以通过调整产品组合，来增加销售。价格策略：撇脂定价策略；高价格策略。上市初期，价格定得高，较短时间获得更大利润。渗透定价策略：低价格策略。上市初期，价格定得低，快速占领市场。心理定价策略：诱导消费者增加购买。差别定价策略：按不同顾客类别等，以两种以上价格出售同一种产品或服务。渠道策略：设计合理的销售方式和销售渠道。渠道方式：分销、直销、无店铺销售销售渠道：长短渠道、宽窄渠道促销策略：人员推销、广告、公关活动价格预测方法回归法：占有历史资料数据充分，价格与影响因素之间有因果关系的。比价法：产成品与原材料、半成品的价格之间存在着比价关系的。(多采用)第三章 投资建设项目建设方案建设方案设计的内容：产品方案、建设规模；工艺技术方案、建设标准；工艺设备选择和配置；项目选址；主要原料、燃料、配套条件；总平面布置；环保、节能、节水。研究项目建设方案的目的从技术、经济、环境、社会各方面全面研究实现设定的市场目标、功能目标和效益目标的较优方案。研究项目建设方案的原则以科学发展观为指导、以国家政策、法规、规划为依据，结合项目的性质和特点，按照循环经济和节约资源的要求，兼顾社会、经济、环境效益，确保建设项目目标的实现。研究项目建设方案的基本要求：1）符合法律法规2）内容全面，符合项目功能定位，能够实现项目目标3）力求科学性、合理性、前瞻性：4）保护生态环境5）广泛收集资料，为项目建设方案的研究提供可靠的依据。合理确定经济规模；近期目标与远期目标相兼顾，以近期目标为主；高技术起点要与适用和可靠性相一致；总体规划一次完成，建设可分步实施；力争用最小的投资取得最大的效益。产品方案（又称产品大纲）主要是指建设项目生产的主导产品（又称代表产品）的品种、规格、技术性能、生产能力以及同类产品不同规格、性能、生产能力的优化组合方案。对某些工业项目，产品方案还应包括辅助产品或副产品。产品优化组合的主要涵义是主导产品与同类产品不同品种、规格、性能的优化配置，产品产量的合理组合。研究产品方案应考虑的因素：符合产业政策、立足于市场需求、锁定产品定位、分析产品竞争力、技术来源的渠道和可靠度、生产技术条件的影响。立足市场需求应涵盖：现实市场和潜在市场；国内市场和国外市场；产品与上、下游产业链、产品链的供需关系。对于技术改造项目，首先要根据市场需求，优化产品结构，提升产品档次和水平。产品定位主要指产品水平、档次、技术含量和主要服务对象。应优先考虑同类主流产品和主流技术。产品方案中确定的产品，以该产品所处导入期、上升期、成熟期为宜。技术来源渠道：技术引进、自主创新、合作研究开发。对于高新技术项目，不论国内独资或中外合资都应坚持以企业为主体，组建相应研发机构。掌握自主开发创新能力和拥有自主知识产权的品牌产品，是企业获得效益、求得生存和发展的基本动力。建设规模是指项目设定的在正常生产运营年份能达到的预期生产能力或供应服务能力。建设规模重点考虑的因素：适应市场需求和市场容量、符合经济规模、充分利用工艺装备的能力、统筹考虑拟建规模的可行性、行业因素、对于技术改造项目，应立足产品结构的调整和升级，充分考虑原有装备和设施的有效利用，以求最佳生产能力的配置。经济规模是指在一定的技术经济条件下，项目投入产出比处于优化状态，资源和资金可以得到充分利用，并可获取较优经济效益的规模。建设项目工艺技术方案和建设标准根据产品生产的特点和要求，确定工艺技术方案和建设标准。工艺技术方案研究的重点是技术方案和工艺流程。工艺技术方案和建设标准决定产品的性能质量和档次水平，也是影响生产成本的主要因素。工艺技术方案和工艺流程方案优化选择原则先进适用性、 安全可靠性、 经济合理性、 产品更新适应性、 技术来源可得性合理确定建设标准前提：满足生产使用功能；原则：该高则高，能低则低，因地制宜，区别对待；重点解决三个问题：符合生产工艺及维护管理对生产条件、生产环境的要求；满足生产工艺提出的特殊要求；适应现代化大生产特点和管理的需要。主要工艺设备选择和配置的基本要求1）满足生产能力、生产工艺和产品技术标准要求；2）立足于选用国产或国内合资企业生产的产品，同等优先；3）根据生产工艺要求，分析主、客观条件，合理选择自动化生产线和控制系统，务求实效；4）具有柔性性能和可兼容性，适应同类产品的多品种生产的需要，以增强企业的市场应变能力；5）对于产品更新换代快的高技术项目关键设备的技术性能参数选择，应适当留有余地，以满足产品在一定技术性能参数范围内更新换代的要求；6）节能降耗，符合环境保护规定和循环经济的要求。主要工艺设备选择和配置的注意事项1）合理确定主要、关键设备和量大面广设备的技术性能参数和档次水平；2）引进设备与国内配套设备的技术性能参数和运行速度节奏要匹配和衔接；3）对于超大、超重超高和特殊设备，要要求供应商提出设备工作条件和相关参数；4）根据生产发展需求和统一计划，实行分批采购、分期配置的原则；5）在建设项目可行性研究阶段，应开列主要设备清单，含设备名称、主要技术性能、数量、单价和总价，并说明设备价格的来源依据。工艺设备配置和采购方式选择五种方式：国内制造，成套供应；国外制造，成套引进；以我为主、点菜引进；合作设计与制造；购置国外二手设备。“以我为主、点菜引进”应是工艺设备配置采购优先采用的方式。采取这种方式成败的关键在于各类工艺设备的协调配合。项目选址的基本原则符合国家、地区的相关政策和规划的要求；节约建设用地，尽可能不占或少占农田；满足产品生产（或服务功能）的特定要求；地区的客观条件与项目建设、生产、运营 条件相适应；符合保护生态环境要求，促进人和自然的和谐发展。项目选址应考虑和研究的主要内容厂（场）址的自然资源；地形地貌及占地面积；厂（场）址的工程地质和水文地质条件；征地拆迁情况；环境保护；地区经济技术条件；交通运输条件；建设项目所需要的其他外部条件。项目选址方案的比选的内容：工程技术条件、投资费用、建设项目建成投产后正常生产运营费用建设项目主要原材料供应研究内容：原材料的质量和数量、供应来源、价格燃料供应应关注运输方式的安全性关键配套件供应一般应考察供应厂商的诚信度、技术实力、产品的性能、质量和档次、产能以及价位等。辅助生产条件包括：水、电、燃气、热力供应；特种气体供应；场外交通运输。场外交通运输主要分析总运量、运进物料和运出产品的特性、运输方式、运输路线、运输里程、运输设备以及运输费等。建设项目总平面布置原则：满足生产和工艺流程的要求，利于组织生产和管理；根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势进行总平面布置和竖向布置；节约建设用地；各项技术经济指标符合国家规范规定。建设项目基本要求和主要内容功能分区合理；各类车间和建筑物的划分与组合，符合生产及工艺流程要求，形成有机整体的建筑群体；科学规划场区内人流、车流、物流、消防通道等交通路线，确保顺畅、短捷，力避交叉往返；合理规划场外进场专用公路、专用铁路、专用码头，含定位、线路走向、建设规模等。根据生产功能要求；结合地形、地貌，做好竖向布置，合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填趋于基本平衡；确保安全；根据实际需要和当地的依托条件，统筹考虑职工生活设施安排，创造良好条件；根据项目建设前期工作不同阶段，与相关单位协商，取得相关意向协议、审查意见和批准文件。建筑工程基本要求和主要内容满足生产工艺提出的功能使用要求和特殊条件；建筑平面、建筑空间和建筑造型处理，以生产工艺适用、投资合理为原则；建筑物、构筑物的地基和基础处理、结构选型以科学、可靠为原则；改扩建工程项目应充分利用现有建筑和各种公用设施；拆除房屋建筑应由有资质单位出具房屋质量和结构安全鉴定报告，作为拆除依据。购置二手房也应由有资质单位出具相应的鉴定报告以及房屋建筑面积和房屋价值的评估报告；认真处理消防问题。公用工程基本要求和主要内容满足生产工艺提出的特殊条件；准确计算总给排水量、总供电量、总供热量和总供气量；认真处理消防问题。建设项目环境保护总体思路：促进产品更新换代和生产技术进步；大力推进以清洁生产为中心的技术改造；减弱工业污染及其危害性，做到增产不增污；按国家规定全面达标排放。研究治理措施方案时应考虑的原则：综合治理、综合利用、先进适用、同步建设、方案比较综合治理首先应从控制产生污染源头着手。同步建设原则要求，环保设施应与项目主体工程同时设计、同时施工、 同时投产使用。应在方案比较的基础上确定环保技术措施。根据国家环境保护政策，重点比较如下内容：符合国家环保政策和综合治理、综合利用原则；积极推行清洁生产工艺，做到增产不增污或增产减污；环保治理技术先进、适用、可靠，能进行生产过程相关工序的全过程控制，做到达标排放；便于管理、监测和操作；节约建设投资和运行维护费用。建设项目节能技术措施主要有：优先选用节能型、环保型的先进、适用、可靠的新工艺、新技术、新装备；大力推行余热、余压和可燃气体的回收综合利用；对有关工艺装置、炉窑需要隔热的设备以及有关管网得便感，应采取保温、隔热技术措施；注重建筑节能。建设项目节水技术措施 全面实施节流、治污、开源是缓解水资源短缺的基本途径。节水技术措施主要有：提高水资源利用率，降低或防止水资源无效消耗，杜绝浪费；提高工业用水回收利用率；提高再生水资源回收利用率。即中水利用。第四章 投资建设项目投资估算投资估算是在对项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、选址方案和工程建设方案及项目进度计划等进行研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。建设项目投资估算的内容：建设投资估算、建设期利息估算、流动资金估算建设项目总投资的构成：建设项目总投资由建设投资、建设期利息、流动资金构成。建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费。建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。固定资产的构成，无形资产和其他资产的形成：在交付使用后，建筑工程费、设备购置费和安装工程费形成固定资产；工程建设其他费用按有关规定分别形成固定资产、无形资产和其他资产；基本预备费和涨价预备费、建设期利息，在可行性研究阶段，也按固定资产。投资估算的作用：1）是投资决策的依据2）是制定项目融资方案的依据3）是进行项目经济评价的基础4）是编制初步设计概算的依据，对项目的工程造价其控制作用建设投资估算方法包括简单估算法和分类估算法。简单估算法有单位生产能力估算法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和指标估算法等。前四种估算方法准确度相对不高，主要适用于投资机会研究和初步可行性研究阶段。在项目可行性研究阶段应采用指标估算法和分类估算法。指标估算法估算指标是一种比概算指标更为扩大的单项工程指标或单位工程指标。4建设投资分类估算法估算步骤分别估算项目建设所需的建筑工程费、设备购置费和安装工程费。汇总建筑工程费、设备购置费和安装工程费，得出项目建设所需的工程费用。在工程费用的基础上估算工程建设其他费用。以工程费用和工程建设其他费用为基础估算基本预备费。在确定工程费用分年投资计划的基础上估算涨价预备费。加总求得建设投资。建筑工程费估算建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。1）单位建筑工程投资估算法2）单位实物工程量投资估算法3）概算指标投资估算法设备购置费包括国内设备购置费、进口设备购置费和工器具及生产家具购置费。国内设备购置费：由设备原价和设备运杂费构成。设备运杂费：由运输费、装卸费、运输包装费、供销手续费和仓库保管费等各项费用构成。一般按设备原价乘以设备运杂费费率计算。进口设备购置费由进口设备货价、进口从属费用及国内运杂费组成进口设备货价分为离岸价（FOB）与到岸价（CIF）两种价格离岸价+国外运费+国外运输保险费=到岸价进口从属费用包括国外运费、国外运输保险费、进口关税、进口环节增值税（17%）、外贸手续费（1.5%）、银行财务费（按货价计取）（0.4-0.5%）、海关监管手续费（对全额征收关税的货物不必计算海关监管手续费）（0.3%）。进口设备按到岸价计价时，不必计算国外运费、国外运输保险费。国内运杂费包括运输费、运输保险费、装卸费（由我国到岸港口或边境车站起至工地仓库或施工组织设计指定的需要安装设备堆放地点止所发生的运费和装卸费）、包装费和仓库保管费等。工器具及生产家具购置费 一般以国内设备原价和进口设备离岸价为计算基数。安装工程费可按安装费率（以设备原价为基数）分类估算可按每吨设备安装费（以设备吨位为基数）分类估算可按每单位安装实物工程量的费用（以安装实物工程量为基数）分类估算。工程建设其他费用1）建设用地费用：土地征收及迁移补偿费、土地使用权出让（转让）金、租用建设项目土地使用权在建设期支付的租地费用。2）与项目建设有关的费用：建设管理费（建设单位管理费、工程建设监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究实验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和设备其他费用、工程保险费、市政公用设施建设及绿化补偿费3）与项目运营有关的费用： 专利及专有技术使用费、联合试运转费、生产准备费、办公及生活家具购置费。基本预备费是指在项目实施中可能发生但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。基本预备费的构成： 在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用； 一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用； 竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用等。基本预备费 =（工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率涨价预备费也称价格变动不可预见费。以分年的工程费用为计算基数。涨价预备费以设备及工器具购置费、建筑工程费、安装工程费之和为计算基数。建设投资的合理性进行分析：主要分析单位产出水平需要投资、单位生产能力（或效益）需要多少投资，并与类似项目相比，分析项目的投资支出是否合理。进行建设期利息估算必须先完成以下各项工作：建设投资估算及其分年投资计划；确定项目资本金（注册资本）数额及其分年投入计划；确定项目债务资金的筹资方式（银行贷款或企业债券）及债务资金成本率（银行贷款利率或企业债券利率及发行手续费等）。建设期利息的估算方法建设项目在建设期内如能按期支付利息，应按单利计息；在建设期内如不支付利息，应按复利计息。项目评价中对借款额在建设期各年年内按月、按季均衡发生的项目，通常假设借款发生当年均在年中使用，按半年计息，其后年按全年计息。对借款额在建设期各年年初发生的项目，则应按全年计息。流动资金估算的基础：营业收入、经营成本流动资金估算应在营业收入、经营成本估算之后进行。扩大指标估算法：准确度不高，在项目初步可行性研究阶段采用。如项目流动资金需要量小，也可在可行性研究阶段采用。计算公式：流动资金=年营业收入额营业收入资金率流动资金=年经营成本经营成本资金率；流动资金=年产量单位产量占用流动资金额分项详细估算法：准确度高，在可行性研究阶段采用。计算公式：流动资金 = 流动资产 流动负债 流动资产 = 应收账款 + 预付账款 + 存货 + 现金；流动负债 = 应付账款 + 预收账款； 流动资金本年增加额 = 本年流动资金 上年流动资金流动资产估算存货=外购原材料+外购燃料+在产品+产成品外购原材料=年外购原材料费用/外购原材料年周转次数外购燃料=年外购燃料费用/外购燃料年周转次数在产品=（年外购原材料、燃料、动力费+年工资福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品年周转次数产成品=（年经营成本+年其他营业费用）/产成品年周转次数 应收账款估算： 应收账款=年经营成本/应收账款年周转次数 现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金年周转次数其他费用=制造费用+管理费用+营业费用（以上三项费用中所含的工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费）或 其他费用=其他制造费用+其他管理费用+其他营业费用+技术转让费、研究与开发费、土地使用税费预付账款估算： 预付账款=（ 预付的外购原材料、燃料或服务年费用）/ 预付账款年周转次数流动负债估算流动负债是指将在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付帐款、预收账款、应付工资、应付福利费、应交税金、应付股利、预提费用等。应付账款=（年外购原材料、燃料、动力费用）/ 应付账款年周转次数预收账款=（预收的营业收入年金额/ 预收账款年周转次数流动资金估算应注意的问题：投入物与产出物使用不含增值税价格时，估算中应注意将销项税额和进项税额分别包含在相应的收入和成本支出中。项目投产初期所需流动资金在实际工作中应在项目投产前筹措。第五章 资金时间价值与现金流量计算资金时间价值实质上是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。整个项目融资前税前（即息税前）的现金流量：现金流出：建设投资、流动资金、经营成本、营业税金及附加、维持运营投资（如设备更新投资）；现金流入：营业收入、补贴收入、回收固定资产余值和回收流动资金。如进行税后现金流量分析，则应在上述各项现金流出的基础上增加所得税。项目资本金的现金流量：现金流出：项目资本金、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税、维持运营投资中的资本金；现金流入：营业收入、补贴收入、回收固定资产余值和回收流动资金。对外商投资项目，现金流出中应增加职工奖励及福利基金。投资各方现金流量：现金流出：实缴资本；现金流入：实分利润、合营期满资产处置分配。现金流量是投资决策的重要依据现金流量是根据收付实现制确定的，而利润是按照权责发生制确定的。（1） 项目投资的整个有效期内，现金净流量总额与利润总额是相等的。所以，现金净流量可以取代利润来评价项目的净收益。（2） 现金流量的分布不受人为因素的影响，可以保证评价的客观性。（3） 在投资分析中，现金流动状况比盈亏状况更重要预测现金流量应注意的问题1 遵循的基本原则：只有增量现金流量才是与项目相关的现金流量2 增量现金流量预测中，应注意：1）剔除沉没成本2）关注机会成本3）考虑关联效应资金时间价值的表示方式：绝对数；相对数资金时间价值可以用绝对数收益额表示，也可以用相对数收益率表示。通常以收益率表示。这个