江苏泰州中嘉国际装饰城营销策划方案.doc

江苏泰州中嘉国际装饰城营销策划方案

165
2020年4月19日
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中嘉国际装饰城营销策划方案
第一篇 区域概况篇
一、 泰州市总体经济发展水平
(一)泰州城市总体概况
[地理位置] 泰州市地处江苏省中部、长江北岸,地理坐标位置为北纬32°01′57″——33°10′59″,东经119°38′——120°33′:西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄,南北最大直线距离约124公里,东西最窄处约19公里,最宽处也仅55公里。

[行政区划] 全市总面积5793平方公里,其中市区面积428平方公里。总面积中,陆地面积占82.74%,水域面积占17.26%。1996年8月,经国务院批准,组建地级泰州市,下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区,总面积5793平方公里,总人口502.77万,其中市区62.81万人。

区域名称
区域面积(km2)
区域人口(万人)
海陵区
210
43
高港区
224
19
靖江市
665
66
泰兴市
1256
128
姜堰市
1046
90
兴化市
2393
155
泰州市(总)
5794
501
以上面积、人口数据根据<中华人民共和国行政区划简册( )>

[自然资源] 泰州滨江近海,地势平坦,水网稠密,土地肥沃,气候温润,物产丰富,有着良好的区位优势和资源条件。泰州境内有石油、二氧化碳、氦气、地热、矿泉水、煤、泥碳等矿产资源。

[历史文化] 泰州素有”汉唐古郡、淮海名区”之称,区内人文荟萃,名胜众多。唐代书法家张怀瓘、宋代教育家胡瑗、元末明初文学家施耐庵、明代哲学家王艮、清代艺术家郑板桥、评话宗师柳敬亭以及现代京剧艺术大师梅兰芳等是泰州历史文化名人中的杰出代表。境内名胜古迹众多,千年古刹光孝寺、崇儒祠、庆云寺等宗教景点、日涉园、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳公园、岳王庙、胡公书院、李家花园船厅等人文景观是泰州历史文化的瑰宝。

[城区特色]古泰州城与水紧密相连,城内外水网密布,街渠相依,形成了以稻河为南北长轴,两座城池为其双翼,外城河与城内的玉带河交错环绕,水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局,因其形似凤凰,泰州又有凤凰城之别称。

(二)发展经济的前提——交通物流先行
泰州水陆交通便捷,区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇,是沿海与长江”T”型产业带结合部。
1、跨江大桥和高速公路建设 打开了泰州交通的对外通道

Ø 江阴大桥使长江天堑变通途,是泰州与上海、苏南的快速通道。
Ø 宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、架起泰州交通的主动脉。

2、干线公路建设 完善了泰州交通主骨架

Ø 高兴东公路的建成,进一步提升了泰州路网密度,对改进兴化投资环境有着极其重要的作用。
Ø 泰高公路拓宽改造工程,进一步拉近了主城区与长江的时空距离,成为连接泰州主城区与滨江高港区之间一条重要的通道。
近年来,经过扩建和新建了与高速公路相连的干线道路、市区道路,使泰州四市二区有机地连成了一片。通往里下河腹地的兴泰公路、泰高公路、泰常公路泰州段,穿过水网稠密地区,使里下河和泰州从此有了一条通江达海的大通道;高兴东公路、328国道、江平公路泰州段,进一步提升了泰州的路网密度,建立了”三纵六横”的主骨架。
3、航道港口建设 构筑了泰州水运主通道

Ø 拥有98公里长江黄金岸线和2500多公里内河航道的”滨江水乡”泰州,拥有高港、泰兴、靖江三大港区,拥有千吨级以上码头46座,其中万吨级14座。当前,泰州港已初步形成通用码头与专用码头结合,内贸与外贸结合,集装卸、仓储、中转运输、船舶代理、货物代理于一体的地区性的重要港口。
Ø 气势恢宏的泰州引江河水利枢纽工程竣工通航,大幅提升了水乡内河航道等级。

4、运力结构的优化 提升了泰州运输现代化水平

Ø 7月1日,泰州火车站的建成。京沪高速公路以及新长(新沂——长兴)铁路、宁启(南京——启东)铁路在泰州境内纵横交错。
Ø 来,全市完成了一、二级客运站标准化改造,新建了三到四个标准化客运站,在主要乡镇新建了三到五个三级汽车站,二级以上客运站实现了省内联网售票,全面使用电子公众信息显示系统、监控系统、查询系统、进站车辆自动安检系统等软件。市区新建1400平方米以上的公交首末站场35个。自 - ,全市已投资14亿元,累计建成农村公路3509公里,99个乡镇通二级以上公路。全市1601个行政村有1561个通上了标准硬质化公路,九成以上行政村通上了客运班车。
(三)泰州城市发展近貌
从 初,泰州政府明确提出中心城市建设”一年添新景,二年出形象,三年大变样”的新”三步走”的奋斗目标,进一步完善城市功能,改进人居环境,提升城市品位。在原县级泰州市22.4平方公里的”袖珍型城市”基础上超常规发展, 十年来,城建累计投入达300亿,建成区面积扩大到50.04平方公里,城市人口近50万人。
    泰州发生了翻天覆地的变化:
1、 道路为经济动脉先行——人均道路面积比建市之初净增11.43平方米,达到18.15平方米,跨入省辖市的先进行列。贯穿于新老城区和经济开发区的”五纵五横”大通道,把新泰州行政中心区、金融商贸区、春兰工业园区、东城教育区、经济开发区、高港区等紧密相连。
2、 市民居住环境明显改进——市区先后建成莲花小区以及明珠小区、鹏欣丽园、盛和花园、西湖翠苑等近20个现代化居住小区和东进小区定向销售经济适用房、永兴花园拆迁安置房等。共新建各类住宅约600万平方米,改造危房简屋和旧民居240万平方米,市区人均居住面积从建市之初的7.6平方米增加到当前的19.71平方米。
3、 商贸流通业发展不断加快——金鹰国际、中央国际、文峰商场、时代超市、世纪联华、易初莲花、苏宁电器等一大批品牌企业纷纷进驻泰州,带来了市区商业的繁荣,提升了中心城市品位。
4、 服务业投资规模不断扩大——姜堰华东五金城、戴南不锈钢交易城、戴窑粮食交易市场、苏源集团汽车城、城北物流园区、中国台湾城、泰兴宣堡银杏市场等一批投资大、拉动力强的项目成功实施,为服务业的发展带来了新的经济增长点。
(四)、泰州经济水平综合分析
　 泰州市国民经济和社会发展水平综合分析
1、国民经济快速增长。初步核算,全市生产总值1002.50亿元,比上年增长15.2%。其中,第一产业增加值95.10亿元,增长4.6%;第二产业增加值585.60亿元,增长17.1%;第三产业增加值321.80亿元,增长15.5%。三次产业结构调整为:9.5:58.4:32.1。按常住人口计算,人均地区生产总值达到21491元,增长16.3%。
2、地方财力明显增强。全市财政总收入155.41亿元,比上年增长36.4%。地方一般预算收入61.47亿元,增长31.1%,其中营业税、企业所得税和个人所得税分别增长33.6% 、31.1%和43.2%。财政总支出109.96亿元,同比增长33.7%。其中,地方一般预算支出76.08亿元,增长22.0%。财政支出结构不断优化,对科学技术、农林水利、文体广播等领域的资金保障力度加大,分别增长49.2%、33.6%、和30.8%。
　　 3、物价水平保持平稳。全市居民消费品价格总指数为101.3%,物价上涨1.3%。八大类商品和服务价格5升3降,居住类、食品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、烟酒及用品类分别比上年上升3.2%、2.7%、1.3%、1.0%和0.7%,交通及通讯类、衣着类、娱乐教育文化用品及服务类分别比上年下降1.7%、1.5%和0.6%。
　　 4、劳动就业基本稳定。培训城镇职工5.8万人,新增城镇就业人员4.77万人,失业人员再就业2.72万人,年末城镇登记失业率为3.3%,比上年末回落0.1个百分点。新转移农村劳动力7.83万人。
　　 5、国民经济和社会发展中存在的主要问题是:农民增收的长效机制有待建立和完善;经济结构调整的任务仍很艰巨;开放型经济、民营经济发展的层次和水平尚需进一步提升;中心城市的功能还不够完善;维护社会稳定的压力仍较大,社会建设和管理工作有待进一步加强。
二、 泰州市城市规划与区域发展概要

泰州总体规划
(1)城市规划:
泰州城市发展的总体长远发展目标是把泰州建设成为:历史文化名城,现代化的工业、港口城市,苏中重要的中心城市。
泰州的城市扩张,已经显现出向南,向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发,主要为:拓展新区,建设新的商务区、高教区与居住区,提升新区综合功能;高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源,主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地,协调好九龙与城市同步发展的关系,不断改变北侧的交通状况与生活环境。
城市中期规划 - ,人口55万,用地60平方公里。其中:主城区42万人,高港区13万人。主城区完成环城河以内的综合整治,基本实现下坝地区的改造,初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发,基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设,基本完成周山河以北用地的项目布点,适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡,加快长江岸线的综合开发。
城市远期规划 -2020年,主城区形成大城市规模,城市用地调整基本完成,形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区,完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模,沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成,成为市区间重要节点。
(2)基础城建:
城市和基础设施建设取得新成果。中心城市建设重大工程进展顺利。市区东大门改造基本完成,青年路改造一期、扬子江路二期工程完成,乔园修复扩建、坡子街改造一期工程主体基本竣工,凤城河二期、体育中心二期工程实施顺利,城市河道、小区环境整治项目相继完工。新增污水管网10公里,城市生活污水处理率达75%。各辖市城区及重点中心镇建设步伐加快,全年4个辖市城区建设完成投资110亿元。省、市示范小城镇创立工作扎实推进,编制完成120个村庄建设规划。城乡基础设施继续加强。姜高公路改造、盐兴邮公路兴化段建成通车。泰东河二期工程全部完工。500千伏江都——泰兴变线路和220千伏兴化唐子变、靖江园区变、姜堰王石变工程建成投运。

三、 泰州市城市房地产发展状况
(一)泰州土地市场情况分析
经过对泰州市房地产一级市场的了解,我们不难发现,短短半年内,当地土地市场的活跃,挂牌成交的频繁,单个地块出让面积的增加,土地竟得者开发热情高涨。这些也从侧面反映了供需旺盛,市场走势颇为乐观的景象。
这里,我们统计了泰州市(一市三区)半年内土地成交量的情况( .10-至今)。计39块土地,总出让面积达285万㎡,其中纯商业用地33.6万㎡,其余为住宅或住宅兼商业用地。如此大量的面积尚需要市场在未来两年内慢慢消化。
从海陵区的情况看,半年内出让面积就达238.5万㎡。地块主要分布在城东和城南片区。其中城东出地出让就超过100万㎡,集中在大学城周边(住宅和商业结合用地)和汽车东站附近(纯住宅、纯商业)。特别值得注意的分别是19.7万㎡的中嘉国际商城,42.3万㎡的兴泰公路西侧住宅项目。

附: 10月开始的泰州市土地挂牌成交情况统计
泰州土地出让结果( .10-至今)
序号
地块名称
出让面积
(㎡)
规划用途
容积率
底价
(万元)
成交价
(万元)
交易方式
交易日期
1
海陵区济川东路北侧(济川路商业中心街区)
188926
住宅、商业
≤2.601
5108
51200
挂牌
07.1.31
2
海陵区迎宾路南侧
87532
住宅、商业
≤1.876
24288
26100
挂牌
07.2.7
3
海陵区济川东路北侧、春晖路西侧
39708
住宅、商业
≤1.3
5956
7010
挂牌
07.2.7
4
海陵区济川东路北侧、东风路东侧
65504
住宅、商业
≤2.094
15718
15800
挂牌
07.2.7
5
海陵区新国道西侧(中加国际商城)
196663
商业
≤1.733
14158
15220
挂牌
07.2.7
6
高港区永安洲镇永安北路两侧
18701
商业
≤1.935
1316
1330
挂牌
07.2.7
7
高港区永安洲镇迎宾大道北侧
13652
商业
≤1.744
922
930
挂牌
07.2.7
8
高港区永安洲镇润洲花苑西侧
7722
住宅、商业
≤0.863
498
510
挂牌
07.2.7
9
高港区永安洲镇政府西侧
6799
住宅、商业
≤2.447
459
470
挂牌
07.2.7
10
海陵区规划春景路西侧(宫涵安置区东侧)
104295
住宅、商业
≤1.25
9388
9400
挂牌
07.1.31
11
海陵区江洲北路西侧(常成清洁剂厂)
18921
住宅、商业
≤1.163

2080
挂牌
07.1.31
12
海陵区规划浙江路南侧(丰达种鸭场)
67969
住宅、商业
≤1.423
3598
4700
挂牌
07.1.31
13
泰州经济开发区凤凰西路南侧(南官河西侧)
101283
住宅、商业
≤1.601
15288
15400
挂牌
07.1.10
14
海陵区育才路北侧(东方花园D地块)
105590
住宅、商业
≤1.295
15988
16100
挂牌
06.12.30
15
海陵区稻河路西侧(扬桥小学)
8210
住宅、商业
≤1.101
1226
1300
挂牌
06.12.30
16
海陵区五一路南侧(省军区教导大队)
30824
住宅、商业
≤1.6
9248
9300
挂牌
06.12.30
17
海陵区兴泰公路西侧(项目一)
423047
住宅
≤1.601
15080
15200
挂牌
06.12.30
18
高港区金港北路东侧(溪和苑)
90097
住宅、商业
≤1.271
4858
5000
挂牌
06.12.30
19
海陵区规划工农路东侧
95956
住宅、商业
≤1.222
24180
24600
挂牌
06.12.27
20
海陵区交通银行西侧
5101
住宅、商业
≤3.188
2078
3000
挂牌
06.12.27
21
海陵区吴洲北路东侧(原泰州电子仪器厂)
37127
住宅、商业
≤1.503
4528
4730
挂牌
06.12.27
22
海陵区吴洲北路东侧(原泰州电子仪器厂)
37127
住宅、商业
≤1.131
11380
11700
挂牌
06.12.27
23
泰州经济开发区城南变电所西侧
3644
住宅、商业
≤1.7
478
520
挂牌
06.12.27
24
海陵区规划东风南路东侧(百饰得家居广场)
75782
住宅、商业
≤0.954
3388
3440
挂牌
06.12.27
25
海陵区九龙镇龙宫大酒店东侧
131686
住宅、商业
≤1.515
6198
6200
挂牌
06.12.27
26
高港区人民路北侧
15887
住宅、商业
≤2.185
1718
3930
挂牌
06.12.27
27
泰州市高港区扬子江路东侧
101265
住宅、商业
≤1.501
6960
7380
挂牌
06.12.20
28
泰州医药产业园创业路东侧
77961
商业
≤0.956
3816
3840
挂牌
06.12.20
29
泰州医药产业园药城大道南侧
12400
商业
≤1.582
708
710
挂牌
06.12.20
30
新区人行大楼西侧
73727
住宅、商业
≤1.483
9956
12280
挂牌
06.12.20
31
海陵区东风南路东侧(盛唐花苑四号)
192487
住宅、商业
≤1.497
16168
22200
挂牌
06.12.20
32
高港区永安洲永安北路东侧地块
6930
商业
≤2.288
548
570
挂牌
06.11.22
33
高港区春港路北侧地块
9570
商业
≤1.811
718
780
挂牌
06.11.22
34
海陵区迎宾路北侧地块
33280
住宅、商业
≤1.788
8548
9350
挂牌
06.11.22
35
海陵区规划春兰路西侧地块
86984
住宅、商业
≤1.397
7588
7600
挂牌
06.11.15
36
海陵区<国道(九龙段)南侧
63061
住宅、商业
≤0.846
3535
3580
挂牌
06.11.15
37
泰州市海陵区人民东路西侧地块
26713
住宅、商业
≤1.849
10049
10450
挂牌
06.11.15
38
海陵区规划纵一路东侧地块
79188
住宅、商业
≤1.393
5118
5350
挂牌
06.10.25
39
泰州市海陵区兴泰公路西侧地块
109894
住宅、商业
≤1.365
4018
4020
挂牌
06.10.25

(二)房产发展情况分析
1、旧城改造VS新城南移——南北形成板块竞争
泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展,要在推进新区建设的同时,加快旧城改造。旧城区启动了坡子街商贸区的建设,加快完成拆迁及相关配套,将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片,成为老城区繁华的商业街区。同时也带动了周边楼盘的价格,旧城区住宅商品房价上至4000元/㎡以上,如今年新开的凤城国际;周边如金通桃园,复式结构甚至达到4460元/㎡。新区的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园等。在市场上不但仅存在区域竞争,同时和老城区也形成竞争,老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势,当前整体价格要比新区高。可是新城区在规划上是今后的城市中心,泰州市政府以及其它的办事机构全部集中于此,从长远角度看,新区的房地产发展前景将十分看好。
2、城市发展VS生活提升——高品质楼盘悄然兴起
泰州近年加快了城市改建与发展的速度,特别是一些旧城区配套和生活机能的成熟使得高品质楼盘踊跃出现:象盛世华庭为例、西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合,核心地段,便利的交通环境的硬件设施,没有理由不做高档楼盘。而事实也正是如此,全面的配套设施,都使得这一系列高品质楼盘被广大市民认可。
3、体量增大VS价格上扬——供求两旺态势良好
,全市房地产实现增加值37.93亿元,完成投资47.62亿元,商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积分别为393.09万平方米、138.84万平方米和144.72万平方米,商品房销售额达33.16亿元。空置商品房面积36.4万平方米,空置率26.2%。
房地产开发稳步发展。全市商品房施工面积529.73万平方米,增长34.8%;商品房竣工面积191.16万平方米,增长37.7%;商品房销售面积263.74万平方米;商品房销售额76.25亿元;空置商品房面积34.33万平方米,下降5.7%,空置率18%。

第二篇 商业市场篇
一、 泰州市商业市场整体发展特点与趋势分析
泰州经济水平在逐年提升,居民生活改进。从 居民收入情况也可略见一二:城市居民人均可支配收入12682元,增长14.0%;人均消费性支出8184元,增长8.3%。农民人均纯收入5695元,增长11.6%;人均生活消费支出4046元,增长19.1%。城乡居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出的比重达12.9%。恩格尔系数为39.8%,下降3.6个百分点。随着人民生活水平的提高,消费档次也渐次提升,促进了商业市场的繁荣。
商圈的形成需要主力店的领衔与支撑,更需要一批商业街对商业功能进一步细分。
(一)商业中心与商圈主力店
1、市级商圈和主力店
泰州市现有的市级商业中心在海陵路坡子街商业区。坡子街有五六百年商业繁荣的历史。由坡子街带动了周边的多条商业街,共同组成了泰州市老城区商业街区。坡子街市级商业中心南起人民路、北至东进路;东起东河路、西至新民街,总面积约为10公顷。
济川路商业区是正在形成的市级商业中心,以华联超市为中心,东起鼓楼南路,西至青年南路,总长约1000米。在这个街区范围内囊括了泰州市主要商场的大部分。
泰州市区商业中心主力店
序号
商业企业名称
业态
1
泰州第一百货商店股份有限公司
百货店
2
锦泰购物广场
百货店
3
滨河商贸城
百货店
4
泰州商城
百货店
5
苏宁电器
百货店
6
泰州市泰山商场
百货店
7
金鹰商城
百货店
8
世纪联华超市
综合超市

2、区级商圈和主力店
泰州重点商圈以外也初步形成了具有一定规模的区域级商圈。当前区级商业中心主要有老城区铁塔广场商业中心和高港区的刁铺镇商业中心、口岸镇商业中心。其中:铁塔广场商业中心位于青年北路上迎春西路至济川路之间的铁塔广场一带,主要网点有文峰购物中心、文峰超市;刁铺镇商业中心位于刁铺镇解放路、环溪路与金港北路、扬子江北路之间,主要网点有华扬超市、多彩超市;口岸镇商业中心位于口岸镇港城路、人民路与金港中路、金港南路、扬子江南路之间,主要网点有柴墟商城、台湾商城。

(二)商业街的分布与特色分析
泰州已成形多条有特色的商业街,包括人民路品牌专卖街、五一路服装一条街、税东街美食一条街、东进路通讯器材一条街、江洲路物资一条街以及金港路商业街、春江路商业街、南通路装饰建材小商品一条街等。
泰州市区主要商业街
序号
商业街名称
经营特色
位置
1
人民路品牌专卖街
品牌服装
人民西路
2
五一路服装一条街
服装
五一路
3
税东街美食一条街
餐饮
税东街
4
东进路通讯器材一条街
通讯器材
东进路
5
江洲路物资一条街
物资
江洲路
6
南通路小商品批发、建材一条街
小商品、建材
南通路
7
金港路商业街
品牌专卖店
金港路
8
春江路商业街
文化用品
春江路

(三)泰州市主要商品市场规划解析
1、生产资料市场
以江洲路物资一条街为基础,对原有的钢材市场、建材市场、五金工具市场、汽车配件市场和动力机械二手产品拆解、调剂市场整合,组建成江洲路生产资料批发市场群,沿江洲路两侧组团式布局。远期根据城市工业生产发展需要,充分发挥泰州市物流中心、
泰州森北物流中心、泰州医药高新技术产业园的作用,扩大生产资料市场。
2、农副产品批发市场
农副产品市场服务对象以泰州市零售企业、个体经商者和机关、企事业单位为主,最终消费者为辅。这类市场宜选择在城市主要交通干线附近。农副产品批发市场与物流中心之间应有便捷的交通和信息通道,也可连锁经营。
发展泰州市农副产品批发交易中心和高港农副产品批发市场;扩大泰州市果品批发市场;规划在凤凰西路以南,吴洲南路以西新建牛肉批发市场;以九龙副食品批发市场为重点,利用其良好的交通条件,在市区西部逐渐建成大型的副食品城。
3、日用消费品市场
日用消费品市场面正确是零售企业和个体经销者,以及最终消费者。而最终消费者,具有购买零星分散,单次购买量少而购买频率高等特点。这类市场应选择在城市主要交通干道附近。该市场与物流中心之间应有便捷的交通并建立信息通道,也可连锁经营。
以苏北商业广场、温泰小商品市场为中心,在市区东部逐步建成大型商品交易中心,扩大经营规模和范围,发展成为辐射苏中地区的大规模商品交易市场;以客运南站为中心,发展成为集家居、装饰、建材为主的市场群;以高港花卉苗木市场为主体在高港东环路形成市场群。

4、农贸市场规划
根据城市发展的需要和服务半径的要求,调整原有农贸市场的布局。在一些新增居住区和零星改造地块内按规范增设农贸市场,以方便群众生活。对原农贸市场过于密集的地区应对农贸市场进行适当归并,培育中心农贸市场。加强对农贸市场的规范性改造,实施农贸市场的入室工程,并严格对农贸市场进行管理。可逐步实现以食品超市取代农贸市场。可按照原来农贸市场的格局,考虑商品网点的分布,安排连锁食品超市。

二 、泰州市专业商业市场调研情况及分析
(一)泰州市建材类专业市场调研情况及分析
1、建材类专业市场总体概况分析
泰州市区建材类专业市场主要依靠城市主要交通道路的优势,以汽车站为辐射点,在车站周边分别形成了温泰及嘉诚、南海、华林华江三足鼎立的局面。随着市场的整合以及大众对品牌与档次的需求提升,又吸引了连锁家居好易家的进驻。商圈总体经营商家接近 户,经营时间均超过或接近十年,知名度高,辐射整个泰州市区及及周边城镇县市。
但随着周边县市经济的提升和市场的不断完善,住宅用房的需求量增加也间接促使建材市场的兴旺,因此各区域和周边县级市均出现了规模不小的建材市场,以满足本地的需要,如高港区、泰兴市、姜堰市、兴化市等都拥有营业面积超过数万平米的建材专业市场,特别是短短几年里,一大批新兴建材市场酝酿而成。如泰兴的好来居,建筑面积8万平方米,主营陶瓷洁具和家居装饰;兴化的宝都国际商城规划建面15万平方米,大致量的专业市场力求打造苏中建材第一品牌。房地产的稳步前进和城市建设的加快,在导致房地产二级市场供应扩展的同时,引发相应装饰建材的大量需求,专业市场增多是必然,而市场的急剧增加使得市场的结构调整与竞争也是必然,如何在一系列的整合中规避风险并胜出,我们有针对性地作了一系列的各类市场调研和分析。

2、商家问卷汇总与分析
(1)调研主要对象:泰州市各大专业市场(建材、家居、小商品等)经营情况;
(2)调研主要区域。
海陵区内调研分别为汽车东站附近以南通路为主线的建材、小商品批发零售商圈;以汽车西站附近华林、华江为代表的建材经营商圈;以汽车南站为辐射的南海建材市场;以市中心区域的温海小商品和好易家等专业市场组成的商圈。
高港区以金港装饰城和高港建材市场为代表。
泰兴市以涌金商业广场、好来居、富丽华装饰城、苏北批发商城等专业市场为代表。
姜堰市以姜堰家居广场、华东五金城、红星美加利装饰城等专业市场为代表。
兴化市以宝都国际商城、江浙商业广场、金三角装饰城以及宝利来陶瓷市场为代表。
江都市以家家爱装饰城、装饰建材市场为代表。
(3)调研内容主要:铺面经营状况、经营收入、经营年限、影响因素、行业环境、前景预估、供求估算、对政策的满意度、对本项目理解、投资方式、区域选择、价格接受度、面积选择、付款方式等。
(4)调研内容及分析:

泰州市专业市场(建材、家居、小商品)调研问卷汇总
样本份数
调研内容
问卷情况
600
商铺年收入
10万以下
10~20万
20~50万
50~100万
100~500万
>500万
300
161
78
44
11
6
50.0%
26.9%
13.0%
7.4%
1.9%
0.9%
600
当前经营状况
好
一般
不好
117
415
68
19.5%
69.1%
11.4%
600
影响经营因素
政策因素
饱和因素
行业规范
资金状况
其它因素
45
343
95
41
77
7.5%
57.1%
15.8%
6.8%
12.8%
600
从业经营年限
1年以下
1~2年
2~5年
5~
以上
5
58
198
203
135
0.8%
9.7%
33.1%
33.9%
22.6%
600
当地本行业环境评价
很好
还能够
差
29
463
107
4.9%
77.2%
17.9%
600
本行业前景看好程度
不看好
看好
十分看好
难以预测
54
341
29
176
8.9%
56.9%
4.9%
29.3%
600
当前家居建材类专业市场规模、容量是否能满足需求
能
不能
405
195
67.5%
32.5%
600
商铺经营产品去向
泰州市内
泰州县乡镇
省内其它区
省外
以上都有
224
321
21
4
30
37.3%
53.5%
3.5%
0.7%
4.9%
600
现有产品和配套设施能否满足经营需要
能
不能
372
228
62.0%
38.0%
600
政府对行业扶持和优惠政策能否满足需要
能
不能
188
412
31.4%
68.6%
600
温泰周边建设大型建材家居市场必要性评价
很有必要
比较有必要
无所谓
必要性不大
完全无必要
152
177
128
113
30
25.4%
29.5%
21.3%
18.9%
4.9%
600
是否会选择温泰附近新建家居建材市场经营投资
是
否
能够考虑
129
64
407
21.5%
10.7%
67.8%
600
投资方式
购买
租赁
120
480
20%
80%
多选
投资/经营考虑因素的重要性选择
便利
交通
价格
配套
规划
规模
成熟
88
205
337
254
112
224
180
6.3%
14.6%
24.0%
18.1%
8.0%
16.0%
12.9%
600
经营区域选择
汽车东站温泰附近
汽车南站南海附近
开发区唐湾附近
市区财富广场附近
其它区域其它市场
泰州以外区域
516
20
15
5
30
15
86.0%
3.3%
2.5%
0.8%
5.0%
2.5%
多选
希望新市场提供的配套设施与服务
生活住宅区
大型商业配套
充分便利的仓储
电子商务平台
151
254
254
24
14.8%
24.8%
24.8%
2.4%
便利的交通运输
规范的物业管理
办公写字楼
——
156
180
5
15.2%
17.6%
0.5%
600
对新市场管理方式的期望
统一管理
自行管理
标准物业管理自行经营
423
10
167
70.5%
1.6%
27.9%
600
售价接受程度
(元/㎡)
5000以下
5000~8000
8000~10000
10000~1
1 以上
424
160
17
0
0
70.6%
26.6%
2.8%
0.0%
0.0%
600
租价接受程度
(元/㎡/月)
5~10
10~20
20~30
30~45
45以上
108
174
216
66
36
18.0%
29.0%
36.0%
11.0%
6.0%
多选
购买或租赁的面积选择(㎡)
50-80
80-150
150-250
250-500
500以上
171
342
220
98
24
20.0%
40.0%
25.7%
11.4%
2.9%
600
付款方式选择
分期付款
一次性付清
银行按揭
361
61
178
60.2%
10.2%
29.7%

经过以上汇总的数据,我们选取几大项来具体解析:
1)影响经营的因素VS对本行业前景是否看好

综合分析:
调查问卷中,被调查者普遍认同行业的饱和因素占据着影响经营的大块,该因素达56%,同时在对本行业憧憬时看好的人数却超过了60%,从中不难看出行业虽竞争激烈,但发展前景还是乐观的,也说明了饱和因素影响的主要为同质化、中小经营规模的商家,因为大多数专业市场对档次和品牌的规划缺乏,而进驻其间大多数为普通商家。
影响经营的其次因素为行业规范占据16%,在走访大多数老专业市场的商家时,普遍对市场的统一管理与经营分区提出意见,规范化成为众商家选择市场的重要参考因素。
相关建议:
1、新专业市场须跳出同质化圈,同时避免市场分区混乱,各类产品混合经营,市场内各种功能规划和分区规划须到位;
2、主力店的设置,知名品牌店的选择和入围等都对市场整体形象提升很有助力,如果说中低档市场处于饱和边缘,那么中高档市场仍颇具魅力。

2)市场规模与容量VS现有产品和周边配套设施的满意度

综合分析:
问卷显示,超过60%的被调查者对现有市场规模、容量、配套等认为能满足需求。经过对这部分人群的了解,基本上为经营比较稳定的中小规模商家、以及经营薄利或景气度较低的部分商家,这类人群满足于市场现有的资源和状况。另30%多的商家认为不能满足需求的,对新兴专业市场的期望值较高,她们对规模效应比较在乎,而且将近40%的商家对市场的配套完善化有要求,这部分商家谋求规模扩大并深信配套完善将对经营起积极的促进作用,她们中的大多数将成为新建市场的潜在客源。
相关建议:
1、新建专业市场应注重整体规模效应,规划格局不能过于松散,展厅和独立铺面的有机结合,特别是体量超过20万㎡的大专业市场更应采取突出主体,带动周边的规划理念。
2、新市场与老市场相比,提升竞争力的又一特色将体现在配套设施上。市场经营的仓储物流配套,商务中心和电子信息配套,生活机能餐饮休闲停车等配套,全面和便利的配套优化将更为明显。

3)是否选择温泰附近新建市场经营投资,以及投资方式选择

综合分析:
经过对温泰附近商圈、南海附近、塘湾附近、财富广场周边以及其它区域商圈的经营意向调研,我们发现对专业市场区域的选择普遍倾向于温泰周边,达到86%。于是特别针对温泰进行了统计,数据显示21%的商家明确表示首选温泰商圈附近的专业市场经营或投资,68%的商家表示能够考虑。在投资方式的选择上,80%的商家选择了租赁,理由基本为两类:对与中小商家来说,在铺位总价高而接受度低,考虑到资金实力问题而选择租赁;对于大商家来说,铺位面积要求大,而抽出大量资金来投资,固然实力是有的,但资金不能用于直接周转而影响到经济效益是欠妥的,因此她们更偏向于租赁。

相关建议:
1、在推广宣传力度上充分利用温泰商圈的整体效应;
2、在经营业态上能够考虑经营互补强强联手,或者汲取优势领军温泰商圈,这里建议采取后者,原因主要是其它均为老市场,虽各有特色,然而内部经营品种分区杂乱以及高中低档产品混合排列,外部仓储、停车、