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商业地产顾问的常见问题解析

二00七年三月七日

目录
一、概念篇
1、什么叫商业房地产
2、商业房地产的类别划分
3、什么叫购物中心
4、什么叫MALL
5、什么叫超市、分类怎样
6、步行街的起源
7、专卖店、便利店、连锁店、百货店
8、什么叫街铺
9、什么叫底商
10、商业动线指什么
11、什么叫场所精神
12、什么叫写字楼？分类怎样
13、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别

14、什么叫酒店？其分级标准是什么
16、什么叫主力店
17、什么叫商圈？怎样划分商圈？
18、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的
19、什么叫平效
20、什么叫专业市场
21、什么叫折扣店？什么叫特卖场？
22、什么叫商业管理
二、规划设计篇
1、不同商业地产的选址要求
2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求
3、中庭的规划要求
4、通道的规划要求
5、电梯的配比要求
6、停车场的设计与配比

7、灯光照明的要求
8、配电的要求
9、商场层高设计规范
10、写字楼层高设计规范
11、步行商业街的街宽要求
12、首层设计的层高考虑
13、通风、采光、消防规范
14、空调系统
15、办公智能化
16、幕墙设计
17、不同商业物业的成本构成及大致比例。
18、主入口及次入口的规划要求
19、外立面风格与颜色格调的要求
20、顶部的处理手法
21、公摊的构成及减低公摊的办法

22、铺位分割设计要考虑哪些因素
23、卫生间的设计与配比要求
24、仓库的设计布局要求
25、设备房的设计布局及面积要求
26、办公及管理用房的布局
27、店招的设计规格
28、隔墙的处理办法
29、货梯的布局及数量配比
30、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样
三、装修
1、写字楼的装修特点[大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等]
2、商场的装修特点[购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等]
3、数码影城、室内溜冰场
4、样板房的装修要点
5、装修的成本构成

四、营销
1、什么是返租
2、什么是保租
3、什么是产权式商铺
4、什么叫业态规划
5、什么叫房地产信托
6、什么叫投资回报率？怎样计算？
7、什么是出租率？怎样计算？
8、什么叫委托代理租赁？
9、商铺定价要参照哪些因素？
10、不同楼层的定价方法
11、购物中心的业态规划惯例
12、大型零售主力店对卖场的细节要求
13、租赁流程、收铺流程
14、麦当劳、肯德基的开店要求

15、投资客心理分析
16、商铺的推广销售策略技巧有哪些
17、商业地产广告的诉求特点
18、媒体组合与版面、投放时间选择
19、货量推广控制及销控处理
20、展销会的组织
21、现场气氛的营造
22、问题客户的应对策略
23、销售队伍的激励
24、户外广告策略
25、公关活动策划技巧
26、客户关系管理
27、提价策略
28、招商谈判策略
29、不同的租赁客户关注的问题及应对方法

30、租赁业务涉及哪些法律问题
31、招租及交铺、开业、转租等流程
五、物业管理
1、商场的物业管理内容是哪些？收费构成怎样？
2、住宅的物业管理内容是什么？收费构成怎样？国家关于物业公司的管理资质与级别认证怎样？
3、酒店物业管理内容是什么？酒店式公寓与服务式公寓的物业管理有什么不同？
4、写字楼物业管理的内容及费用构成
5、物业管理公司的组织架构及人员编制怎样
6、不同物业管理的难点在哪里，有哪些解决办法
7、物业管理公司的运营成本组成及控制办法；商用物业管理的创收途径有哪些？
8、问题业主的处置办法
六、经营
1、购物中心的经营管理模式是什么？
2、超市的经营管理模式是什么？
3、百货商场的经营管理模式是什么？

4、连锁店、专卖店、便利店、加盟店的经营管理模式是什么？
5、零售业的税费构成和成本构成
6、零售业的促销方式有哪些
7、不同业态对楼层、位置以及经营面积的要求
8、百货业的招商流程
9、仓储及物流要求
10、提高经营平效的办法有哪些
11、不同品牌对硬件配置的要求
12、服装、鞋、皮具、化妆品、珠宝首饰、钟表等国际知名品牌有哪些？国内品牌有哪些？
七、行业
世界知名零售业巨子的历史、经营特点及在中国的发展情况[沃尔玛、家乐福、麦德龙-------]
国内知名零售商家是哪些？扩张情况怎样？
北京、上海、广州、深圳、杭州、成都房地产的发展状况及代表性企业和代表性楼盘案例。
八、广告
1、报纸广告

2、杂志广告
3、电视广告
4、电台广告
5、户外广告
6、DM
7、手机短消息
8、新闻广告
9、广告杂志
10、内刊广告
11、移动广告
12、夹报
13、礼品广告
14、事件广告
15、网络广告
16、样板房

九、广告活动
1、名人秀
2、论坛
3、演出
4、展览
5、运动会
6、主题节
7、业主联谊会
8、开放日
9、旅游参观
10、签约仪式
11、新闻发布会
12、产品介绍会
13、亲子活动
14、封顶、交楼、入伙、开业、周年志庆

15、宣言、万人签名
16、内部排号、登记、抽签、认购
十、现场包装
1、标语[横幅、条幅]
2、气球、空飘
3、拱门
4、鲜花、花篮、盆景
5、彩旗、POP
6、灯光
7、红地毯
8、舞台
9、背景板
10、音响、音乐
11、胸花
12、签到台

13、舞狮、军乐队、锣鼓
14、展板
15、大型喷绘
16、服装

一、 概念篇
1、什么叫商业房地产
指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的的房地产.
2、商业房地产的类别划分
按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
（2）、市场类商铺
（3）、社区商铺
（4）、住宅底层商铺

（5）、百货商场、购物中心商铺
（6）、商务楼、写字楼商铺
（7）、交通设施商铺
按座落位置分
（1）、市中心区商业
（2）、居住区附近及其他市区商业
（3）、交通枢纽附近商业
（4）、市郊商业
按规模分
（1）、大型—建筑面积过万㎡
（2）、中型---分布广泛大型商业区的补充
（3）、小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供空白.
按照投资价值分类
（1）、"都市型"商铺--绩优股
（2）、"社区型"商铺--潜力股

（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股
（4）、专业街市商铺--高科技股
（5）、其他商铺-"一般股票"
按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。
下面就其概念及区别进行介绍。
3、什么叫购物中心
购物中心 shopping center(S．C)
　　是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
4、什么叫MALL
目前世界大型地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.
5、什么叫超市、分类怎样
是开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。

大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市.
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
6、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。
7、专卖店、便利店、连锁店、百货店
续百货店 department store(Dept．)
　　在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
　　满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
专卖店 exclusive shop ．
　　专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
连锁经营是一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成一个联合体,在同一个总部的管理和
规划下进行专业化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组织形式。
8、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
9、什么叫底商
底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
10、商业动线指什么
商业动线是依据商业业态动线设计，将人流进行有效地组织，使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。让人们有效地穿越与滞留，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力； 运用自动扶梯有效的将平面人流垂直提升，使之整个商业人流形成平面与垂直面的立体结合，让每一位经营商家都能享有巨大人气所带来的商业资源，而购物者也能充分享受购物的乐趣与欢乐。设计上充分考虑商业广场的人流聚集与宽敞的步行街人流疏散相结合，利用商业业态的设置，有意识的引导人流。 
11、什么叫场所精神
在市区，高密度的人群使人们彼此戒备，而在低密度的郊区，人们有渴望找到群体归属感。一个对社区的活力影响是很大的最具人气的商铺或商业中心就是建筑学所讲的“场所精神”

12、什么叫写字楼？分类怎样
13、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别
酒店式公寓——能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前，国内的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。这类公寓一般只租不售.从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。
　　服务式公寓——有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。
15、什么叫酒店？其分级标准是什么
是利用设施,设备,消费环境和消费性物质资料通过接待服务来满足住客提供住宿,餐饮,娱乐,购物,消谴而取得经济效益和社会效益的经济实体.
分级标准是按国家旅游局颁发的按设施设备评定标准,设施设备维修保养评定标准,清洁卫生评定标准,服务质量评定标准,宾客意见评定标准这五项来评定的.
16、什么叫主力店
主力店在这里面是可以吸引最多客流，商圈辐射力最大的一个零售业态，满足这个标准的，都可以叫做主力店
17、什么叫商圈？怎样划分商圈？

商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的６０％－７０％，每个顾客平均购买额的也最高。一般的大中型城市中，因为消费者和购买力有限，一般只需要一个核心商圈。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域２０％左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，
18、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的
提袋率(每100位顾客中购物的比例)
人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。
19、什么叫平效
平效（单位面积销售额）

20、什么叫专业市场
专门经营某种特定商品的大的建筑物
21、什么叫折扣店？什么叫特卖场？
折扣店是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
特卖场以特价商品为主的零售业态
22、什么叫商业管理

二、规划设计篇

1、不同商业地产的选址要求
大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。
大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。
小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。

商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。

　　　大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

　　大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

　　　新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。

　　　大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。
2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求
商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。
　　　　商店建筑的规模　　　表1.0.4

百货商店、商场建筑面积（m2）
菜市场类建筑面积（m2）
专业商店建筑（m2）
大型
>15000
>6000
>5000
中型
3000～15000
1200～6000
1000～5000
小型
>3000
>1200
>1000

3、中庭的规划要求
中庭也叫内院，在多层和高层建筑中也叫天井，其主要是对采光的要求，满足建筑底层有日照
4、通道的规划要求
外廊式（布置单面房）的走廊宽度1.3——2.2米
内廊式（双面房）的走廊宽度1.6——2.2米
走道净高大于等于2.1米 最远的房间到厕所的距离应小于50米
超过50平方米或60人以上的房间应有两个出口，两出口间距5米以上

一建筑两端头设置疏散楼梯时，房间到楼梯的距离在40米以内
一建筑单侧设置一部疏散楼梯时，最远的房间到楼梯的距离在22米内
一房间内一角设置有楼梯时，房间对角线的距离在40米以内
5、电梯的配比要求
　 大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。

　　营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：
　　　　一、自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30°；
　　　　二、自动扶梯上下两端水平部分3m范围内不得兼作它用；
　　　　三、当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配伍的楼梯。
6、停车场的设计与配比
停车场分为配建停车场和公共停车场
机动车公共停车场的服务半径，在市中心地区不应大于200米
在一般地区不应大于300米

自行车公共停车场的服务半径宜为50——100米，并不得大于200米
城市公共停车场总面积 F=A*n*a
F——停车场所需面积 A——城市规划期末的汽车总数
n——使用停车场的汽车百分数 a------每辆汽车所占用的面积
城市公共停车场的用地总面积按规划城市人口每人0.8----1.0平方米进行计算
其中：
机动车停车场的用地为80%——90% 自行车停车场的用地为10%——20%
7、灯光照明的要求
照明除满足视觉功能外，还应强调艺术效果
照明数量按工作精细度分级
照明质量
工作（明视）照明，环境（气氛）照明，照度充分，高低根据需要，亮度均匀，明亮因地而异，尽量避免眩光，允许少量高光，阴影适可而止，追求立体效果，光源显色性好，调动颜色功能，方案实用经济，局部画龙点睛，照度稳定，消除频闪效应
居室人工照明应大于10lx（勒克司）

8、配电的要求
(1)高压配电网架应与二次送电网密切配合，可以互通容量。高压配电网架宜按远期规划一次建成，一般应在二十年内保持不变。当负荷密度增加到一定程度时，可插入新的变电所，使网架结构基本不变。高压配电网中每一主干线路和配电变压器，都应有比较明显的供电范围，不宜交错重叠。
（2）高压配电网架的结线方式，可采用放射式。大城网和特大城网，应采用多回线式或环式，必要时可增设开闭所。
低压配电网一般采用放射式，负荷密度地区及电缆线路宜采用环式，市中心个别地区有条件时可采用格网式。
（3）配电网应不断加强网络结构，尽量提高供电可靠性，以适应扩大用户连接用电的需要，逐步减少重要用户建设双电源和专线供电线路。必须由双电源供电的用户，进线开关之间应有可靠的连锁装置。
（4）城市公路灯照明线路是配电网的一个组成，配电网规划中应包括路灯照明的改进和发展部分。
9、商场层高设计规范
多层商场的平面柱网一般为7.5米*7.5米或7.8米*7.8米或8.4米*8.4米 层高一般4.5米——6米
10、写字楼层高设计规范
层高一般3.6米
11、步行商业街的街宽要求

步行街要增加绿化，布置环境设施，如：座椅，休息廊，路灯，雕塑，水池，广场，装修店面，街宽至少12米左右。
12、首层设计的层高考虑
首层主要是门厅，是一个建筑的展示空间，在效果上讲究大气，庄重，豪华，故首层层高可考虑通高两层，甚至三层，一般4.5米——7.5米
13、通风、采光、消防规范
通风：南北房间应考虑通风，并组织穿堂风
采光：住宅的间距应保证第一层楼在冬至（12月22日）有至少一小时的日照
居室天然采光系数（开窗面积/地面面积）应不小于1/10
消防规范：
（1） 道路消防规范
（A）当建筑沿街部分长度超过150米或总长度超过220米，应设穿过建筑的消防车道
（B）沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80米
（C）建筑物内开设的消防车道，净高和净宽均应大于或等于4米
（D）消防道路宽度应大于3.5米，净空高度不应小于4米

（E）尽端式消防道的回车场尺度应大于等于15米*15米
（F）高层建筑宜设环形消防车道，或沿两长边设消防车道
（G）超过3000座的体育馆，超过2000座的会堂，占地面积超过3000平方米的展览馆，博物馆，商场，宜设环形消防车道
2 建筑物消防间距
多层建筑与多层建筑的防火间距不应小于6米
高层建筑与多层建筑的防火间距不应小于9米
高层建筑与高层建筑的防火间距不应小于13米
3 建筑设计
高层建筑主体须有不小于1/4周长的防火面，在防火面一侧建筑的裙房，高度不应大于5米，深度不应大于4米。防火面应有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口
14、空调系统
当商店营业厅设置空气调节时，室内空气计算参数应符合表5.2.5规定。
　　　　空气调节室内空气计算参数　　　表5.2.5 　
参数名称
夏季
冬季
人工冷源
天然冷源
干球温度（℃）
26～28
28～30
16～18
相对温度（%）
55～65
65～80
30～50
平均风速（m/s）
0.2～0.5
＞0.5
0.1～0.3
CO2浓度（%）
≯0.2
最小新风量（m3/人·h）
8.5
　 　商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取45～55dB(A)，底层宜取50～60dB(A)；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。
　 当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。
　 当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取0.92。
　 商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。

　 商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表曲式冷却器；冬季不应加湿。
　 机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。

　　大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过50℃。
15、办公智能化
办公智能化是指办公人员利用先进的技术设备，实现办公活动自动化和科学化。其宗旨是提高办公质量和决策水平，减少疏漏差错；提高效率，缩短处理公务的时间；改善办公环境和条件使办公人员从复杂、繁重的境况和条件下解脱出来。完整的办公智能化系统由计算机技术、通讯技术及相关设备组成，具有信息准备、输入、保存、处理、分发和传播等功能。 通讯自动化系统目的在保证随时与世界各地进行联络，其设备应包括与国际联网的计算机系统、直拨电话、可视电话、电子邮件及电话会议、电视会议设备等。 建筑智能化在建筑领域的影响是全方位的，包括改变建筑的结构、形式和设备，但影响最为直接的将是室内环境。 以办公楼为例，由于实现智能化，传统的空间形式会受到明显冲击，封闭式的小开间办公室将部分或大部分地被开敞式办公室取代。这种办公室由屏风或家具围合而成，同处于一个大空间内，又有相对独立性，既能提供方便联络，又能保证各自安静。更重要的是，它有利于综合布线，
灵活设置接头、插座，可保证在办公位置重新调整时方便地连接和使用各种先进设备。目前，国内的一些新型屏风家具，已拥有较完善的线路管理系统，在桌面多个角落设有走线口，并设插座、台底电线槽和地脚线板，能把所有电线隐藏，并按不同的电线类型，分隔于不同的分线槽或支柱内坑内，即使重新编排线路，也无需移动桌面或吊柜。 智能化的推进还使办公设备面貌一新，传统的笔、墨、纸、图板等将逐步减少或绝迹，取而代之的将是计算机、打印机等设备。“无纸办公”未必是未来办公厅唯一模式，但在一定条件下是完全可以实现的。
16、幕墙设计
幕墙设计也是主要外立面的设计，是建筑临街面，是建筑的展示面，有一定视觉效果要求幕墙材质有大片玻璃幕墙，或通透玻璃幕墙，或粉饰幕墙，石才幕墙等
17、不同商业物业的成本构成及大致比例。
地价及其税收，方案设计费、建筑安装成本、配套、营销和管理及税收。
18、主入口及次入口的规划要求
入口位置距道路交叉口的距离不应小于70米
主入口是大量车流人流交通的出入口
次入口主要是后勤，服务用房，管理等的出入口
19、外立面风格与颜色格调的要求

外立面风格一般有古典式（古希腊，古罗马），一般采用白色
现代的有：玻璃钢架，通透；原始材质，保持材料的本色
20、顶部的处理手法
顶部采用弹性面层处理，弹性垫层处理，楼板做吊顶处理可降低噪音屋顶要做防水，保温，隔热，排水等处理
21、摊公的构成及减低公摊的办法
　 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0．18—0．26之间。而板楼的分摊系数则在0．14—0．16之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。赵先生购买的商品房的分摊系数的计算方法为27÷130．6＝0．26，该系数应当属于偏高的范畴。
对于公摊面积有无强制性的规定？
　　关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。根据这些规定，开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的规定，从2003年2月1日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。这也是本文所提案例中，开发商有恃无恐的原因。
　　三、购房人应如何约定公摊面积？
　　2003年新版商品房买卖合同示范文本的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。
　　首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为新版合同增加了第十一条共有建筑分摊部位变更的约定，所以附件二的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须依据第十一条履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。
　　其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20％向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障，本文中赵先生的尴尬与苦恼也就不会出现了
22、铺位分割设计要考虑哪些因素
首先考虑是商铺的单价比，还有市场的需求，和商铺的定位，考虑到客户的承受心里。和商铺的经营范围。
23、卫生间的设计与配比要求
一户卫生间的总面积以3——5平方米为宜，不应小于3平方米
一般将洗脸与洗衣置于前室，厕所和洗浴放在一起
24、仓库的设计布局要求
仓库分 一般性综合仓库和特种仓库（如冷藏，易燃，易爆）
用地：地势高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不应布置在潮湿的洼地上;土壤承载力高，当沿河时，应考虑河岸的稳固性和土壤耐压力;有利于交通运输;有利于建设，有利于经营,节约用地，但有一定发展余地沿河时，必须留出岸线;注意城市环境保护，防止污染，保证城市安全
25、设备房的设计布局及面积要求
设备用房单独设置出入口，靠近次干道，避免和主次入口冲突。
设备用房应集中布置作为裙房，资源尽量公享
26、办公及管理用房的布局
办公与管理用房等与主楼的结合方式：
（1）上下分层
（2）庭院组合式
（3）中庭式
27、店招的设计规格
根据有关规定，所有临街店面和单位要基本做到一店一招，同一建筑物要统设计，统一规格；店招店牌还要无陈旧破损、别字、错字等。
28、隔墙的处理办法
两户之间的墙和楼板要有良好的隔声
隔墙布置吸声材料：如多孔吸声材料，薄板，穿孔板，特殊吸声构造
或采用双层墙隔声
29、货梯的布局及数量配比
货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。
30、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样
荷载是建筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载
活荷载指人，家具，陈设品等
死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分
每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载
三、装修篇

1、写字楼的装修特点[大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等]
2、商场的装修特点[购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等]
3、数码影城、室内溜冰场
数码影城装修原则：A、良好的视听条件。B、高雅的艺术氛围。C、舒适安全的空间环境。D、适宜的内部材料。E、避免来自外部的噪声背景。
4、样板房的装修要点
住宅样板房的装修要点：样板房选址、屏蔽缺点、放大优点、人文气氛的营造、装修风格、造价。
商铺样板铺的装修要点：商业气氛的营造、放大铺内空间、尽可能多用透明材料。
5、装修的成本构成

四、营销篇

1、什么是返租。
此种销售方式是，购房者买物业后将物业返租给发展商。租价和此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租租期由双方议定，同时，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合投资者。
2、什么是保租
保租属于商铺销售方式的一种，即投资者购买商铺后，发展商保证每年返还投资者总价百分之多少的回报。
3、什么是产权式商铺
产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。
4、什么叫业态规划
业态规划，通常是指在商业地产的开发中，开发商为了打造社区商业的繁荣，对小区住户负责和投资置业者根据对市场和项目本身的具体分析，对社区内的商业形态所做的规划，形成互补经营、避免同业竞争，在更好地服务社区居民的同时，更大程度上保障投资者的获益。
5、什么叫房地产信托
信托可以拓宽房地产开发公司的融资渠道，可以把社会上的一些闲散资金通过信托这样一个渠道，投入到房地产企业，使房地产开发能够获得其它方面的资金融通，来扶持这个企业健康发展。
目前利用信托方式在房地产融资方面有大概这样三种模式
第一种就是提供一种贷款服务，这种贷款实际上是和银行，给房地产开发企业提供这种贷款很相似的一种方式，就是利用借贷这种方式提供一种资金支持，
第二个就是以股权方式为房地产开发企业提供的一种资金融通模式，所谓股权方式，就是以项目资本金的方式作为一个股东来进入房地产开发企业，为房地产开发企业提供一笔资金。
第三种为房地产开发公司提供融资服务，就是以交易的方式提供融资服务，这个实际上应该说在国内现有的法律框架下，最相似的一种类似产品，
6、什么叫投资回报率？怎样计算？
投资汇报率指消费者在投资某物业后每年能从该物业获得的利益与该物业出售价格的比值。
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 ×100%
    计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 ×100%

7、什么是出租率？怎样计算？
出租率就是已出租的面积除以总的出租面积的百分比。
计算方法；已出租的面积/总的出租面积=出租率
已出租数量/总的出租数量=出租率
8、什么叫委托代理租赁？
委托中介（顾问）公司代理租赁业务就叫委托代理租赁。

9、商铺定价要参照哪些因素？
商铺定价首先要考虑的的是：
（1）、商铺的经营范围，项目于附近商铺综合素质评估。
（2）、商铺经营的品种，商铺的间隔。
（3）、商铺所处的位置，配套设施。
（4）、体量承载，布局规划，销售的面积
除上述几条外，商铺还要采取低开高走价格走势。这样回给买家造成一种抓紧时间购商铺的感觉。否则，时间越往后价格越贵。同时给买家一种升值的信心。
10、不同楼层的定价方法

11、购物中心的业态规划惯例
所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。西方发达国家零售业经过130多年的发展，目前形成了以大中型百货店、超级市场、连锁店、专卖店、谦价折扣店、便利店、购物中心、仓储商场等为主的八大主流业态而我国除传统的百货店外＃其他几种主要业态均是改革后出现的“新生事物”。与大中型百货商场的销售普遍下降、效益大幅度滑坡的同时，超市、连锁店、专卖店等新兴业态飞速发展便是例证。
12、大型零售主力店对卖场的细节要求
零售店铺的入口设计
　　　卖场色彩设计
　　　卖场的商品形象色
　　　收款台的配置与设计及存包处的设计
　　　卖场的通风设施配置
　　　如何设计零售店铺的卖场环境
　　　卖场的声音与音响配置
　　　卖场的气味设计
　　　商品卖场布局的要领
　　　卖场的地板的设计
零售店铺的入口设计
零售店铺卖场人口要设在顾客流量大、交通方便的一边，通常人口较宽，出口相对窄一些，人口比出口大约宽1／3。根据出入口的位置来设计卖场通道，设计顾客流动方向。零售店铺的人口与卖场内部配置关系密切，在布局时，应以人口设计为先。在人口处为顾客购物配置提篮和手推车，一般按1辆(个)/10人~3辆(个)/10人的标准配置。
　　在零售店铺的卖场内，入口的地方最好陈列对顾客具有较强吸引力的商品，不仅可以发挥招徕作用，而且能够增强卖场对顾客的吸引力。
　　　零售店铺的出口设计
　　　零售店铺的卖场的出口必须与人口分开，出口通道宽应大于1．5米。出口处设置收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置一台收款台。出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，供排队付款的顾客选购。
　　　直线式通道设计
　　　零售店铺的通道是指顾客在卖场内购物行走的路线。通道设计的好坏直接影响到顾客能否顺利地进行购物，影响到零售店铺的商品销售业绩。零售店铺卖场中的通道可以分为直线式通道和回型式通道两类。
　　　直线式通道也被称为单向通道。这种通道的起点是卖场的人口，终点是零售店铺的收款台。顾客依照货架排列的方向单向购物，以商品陈列不重复，顾客不回头为设计特点，它使顾客在最短的线路内完成商品购买行为。图4—1就是一则典型的直线式，道。
　 回型通道设计
　　　回型通道又被称为环型通道，通道布局以流畅的圆形或椭形按从右到左的方向环绕零售店铺的整个卖场，使顾客依次浏商品，购买商品。在实际运用中，回型通道又分为大回型和小回两种线路模型。
　　　重大回型通道
　　　这种通道适合于营业面积在1600平方米以上的零售店铺顾客进入卖场后，从一边沿四周回型浏览后再进人中间的货架它要求卖场内部一侧的货位一通到底，中间没有穿行的路口。
　　　小回型通道
　　　它适用于营业面积在1600平方米以下的零售店铺。顾客人零售店铺卖场，沿一侧前行，不必走到头，就可以很容易地进中间货位。图4—3就是一则典型的小回型通道。
　　 在设计