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“普罗旺斯小镇”项目营销策划方案

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2020年5月29日
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”普罗旺斯小镇”

营销策划方案

本方案主要内容:
一、项目市场竞争环境分析
二、项目竞争力分析
三、项目总体营销目标
四、项目目标市场细分及客户特征
五、项目宣传推广策略
六、项目销售策略
七、项目上市成功及持续成成交保证措施
八、确保开盘的必备条件
九、整体宣传推广及销售的具体时间安排
第一篇 项目市场竞争环境分析

一、 区域市场现状与趋势
1、总体竞争形势
延续 的平稳势头, 的贵阳楼市将继续稳步发展,市场整体进入理性发展的时期,市场的竞争更加激烈,市场总体趋于成熟,具体主要表现在以下几个方面:

1．1-1、大盘时代来临、地产新贵崛起
如果说,上世纪90年代初是贵阳房地产的起步阶段,90年代末是贵阳房地产的成长期,则自 以来,贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的发展,开发商实力的增强,市场消费力和消费意识的提高,贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式,向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展,由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。
据不完全统计,贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下30个,50万平方米以上的住宅小区逐渐增多,占地1000亩,开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比,贵阳大盘的单个体量相对较小,但对于城市常住人口仅160余万人,年成交量不足150万平方米的贵阳市场而言,不论你愿不愿意,能够这样认为,贵阳的大盘时代已经来临。 就是贵阳大盘时代的启动年。
经过多年的开发、培育和发展,贵阳的开发商也逐步成长壮大,并形成了一定的市场影响力,如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场,共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕,如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好,云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀,而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场,如振华集团、澳龙房开等。相信 将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。

1．1-2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈
据了解, 城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域,以上三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米,其中三桥区域定点项目约20个,未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况,预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外,市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出,如果进展顺利预计近几年有近220万平方米项目开发。
在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下,市场竞争更加激烈,如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额,成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重,进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等,相信会成为 房地产市场开发工作的热门话题。谁能在 的房地产市场上引领风骚呢?

1．1-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。
三桥在贵阳的城市老版图上一直处于配角角色,长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象,但随着大贵阳战略的实施、贵阳新区的建设、云岩区政府的重点发展,三桥已经今非昔比。凭着连接贵阳新老城区,紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道,区域内良好的植被和用地条件等多种优势,吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列,一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的贵阳地产风云录。贵阳新区经过几年来的强力开发,在市政府的全力支持下,从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现,碧海花园的陆续完工交房,对贵阳市民仍至全省人民来讲贵阳已经不再是海市蜃楼,以贵阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境,较低的房价,从吸引眼球到实现购买,相信只是时间问题而已,而且贵阳给其它板块的时间已经不太长了。

1．1-4、二手房日趋活跃、梯级消费结构初现
经过几年来的培育和发展,贵阳的存量房交易日趋活跃,且发展势头增速,交易量和交易价格明显增加,房地产消费形成了一个
基本的梯级模式:”没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展,在一定程度上推进了
商品房市场的发展。
随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟,政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身规范与发展等条件的推动,贵阳的二手房交易市场将更加活跃,房地产产品的梯级消费结构的增强,将给贵阳的房地产业发展形成新的动力源。

1．1-5、宏观经济走好,消费力量分流
根据有关资料数据显示, 中国GDP增长速度达13.7%,贵阳的GDP增长达到12.9%,城区的居民人均可支配收入,接近
1000美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时,市民的个人经济收入也在不断的增长,按照国际标准划分,1000美元的收入水平,意味着高消费时代的来临,这一切无疑为市民购房、改进居住条件提供了坚实的消费基础。贵阳市”大贵阳”战略的实施,城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。在看到这些利好空间的同时,应该也看到市场消费力量被其它消费行为分流的趋势。经过几年来的调整,近期以来国家整顿金融市场的系列政策出台,中国熊寂多年的股市在进入 后呈现上升势头,股市春天到来的说法吸引部分投资者的目光,持币待购的地产投资客增多。随着股市的复舒,房地产竞争激烈,投资风险加大,地产投资客的减少将是一个不可回避的事实。先买车、还是先买房?在年轻一族的消费天平上,已经不在是买房一边倒的局面,对有房的中年消费者而言,购买私家用车也成为热门话题,在中国汽车行业的鼓动下,先购车,占缓购房或换房,对楼市消费的分流将产生相当的影响。影响力有多大?看看满街的车流,贵阳每日新上牌近100台的记录,不得不承认,楼市消费多了一个对手。贵阳楼市在存量补贴政策的取消,银行购房贷款门槛的提高等因素的影响下,即使个人经济收入不断增长,在相对较低的工作水平与日趋增高的楼价的差距面前,消费力量的合理回归是贵阳楼市不可避免的一个局面。
1．1-6、综合因素影响、房价稳中有升
贵阳的房地产市场竞争进一步增强,为了在竞争中胜出,开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、经过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量,提升市场空间,这一切都以成本为支撑;从 起土地的协议出让时代一去不返,在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市,有限的土地资源在众多竞争者的争夺,土地成本势必增加;金融政策的调整,收紧,对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲,房地产的资金成本、财务成本必定会增多;再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、以钢材为代表的建筑原材料上涨等因素, 房地产的成本必定上涨,房价向上涨的日子能够预测也就不远了,不涨价是不太可能的,只是涨多少罢了。

1．2竞争板/项目重点调查研究
1.2-1、重点板/区域市场分析
南明区行情
1)、提要
核心区域均值:约3300元／平方米
东山、水口寺区域均值:约1600元／平方米
油榨街区域均值:约2850元／平方米
太慈桥区域均值:约 元／平方米
2)、板楼市概述
南明区是贵阳的传统核心区域,都市繁华,拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发,区域中心内已经基本无地可用,少量高层项目持续供应。伴随城市发展,区域内楼市已经向城郊结合部寻求发展,发展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞,油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。
由于该板的区域位置及自然地理,该板当前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。

3)、细分区域情况
3．1)、核心区
均价均值:3300元／平方米
价格区间:2460-8500元/平方米
最高价个盘: 蓝波湾8500元／平方米
最低价个盘:金地苑(多层),2460元／平方米

区域楼市特征:
该区域项目主要以高层项目供应、多层单位极少。受用地条件限制,项目规模普遍不大,集中在1.1-4.5万方之间,少数项目在8-13万方,建筑形态均以高层出现,商住结合,群楼主要用做商业和写字楼,很少有纯居住项目。供应户型主要为130-180平米的大屋,布局多为三房和四房,少数项目供应80-120平方米的中小单位,产品供应同前期相比呈现小型化趋势。因受项目规模和建筑形态限制,项目自身配套普遍较弱,环境一般,但交通条件和社会配套资源丰富,居家便利。销售情况良好但价格呈下调态势。
3．2)、太慈桥、朝阳洞区域
均价均值: ／平方米
价格区间:1390-2700元／平方米
最高价个盘:凤凰佳苑(高层单位)2700元／平方米
最低价个盘:快乐家园 (经济适用房)1390元／平方米

区域楼市特征:
多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为90-130平米小三房和舒适三房,两房单位集中在75-90平方米,产品供应同质性高,供应面积集中项目自己配套较差、环境为一般水平,项目周边配套资源和环境普遍较差。

3．3)、油榨街、龙洞堡
均价均值:2850元／平方米
价格区间:2380-3700元／平方米
最高价个盘:经典时代3700元／平方米
最低价个盘:空缺

区域楼市特征:
项目多为小区性社区,产品供应全面,小高层、高层、多层均有供应。项目规模5-16万平方米、项目定位多元化,中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化,供应单位主要为两房和三--四房产品,面积辐射面宽,不集中。具备一定规模,拥有自身配套,小区环境普遍较好,但周边环境和社会配套一般,空气质量受工业影响较差,销售也和价格也因此受到一定限制。

重要个盘:中天世纪新城
项目概况
小区总占地面积78.9万㎡,总建筑面积100万㎡,容积率1.26,小区绿化率为45%,共分为12个组团,总户数6000余户,规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.44万㎡,建筑面积5.42㎡,容积率0.64,共229户。二期总户数约700户,建筑面积约10万㎡。
项目拟修建一个10000㎡的社区幼儿园和中、小学及足球场等教育设施,规划修建70000㎡的商业配套设施及占地50000㎡的康体中心会所和一个5000㎡的社区医疗中心。现一期会所已修好(即现在的销售大厅兼开放会所),一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设施。
项目当前开发建设的是第一组团”TOWNHOUS别墅”和二组团(拆迁还房),一期别墅共229套,现已交付的约85套,且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建,别墅区会所已修好,因用作售楼大厅,因此有部分功能未启用,估计一期在 底前可全部完工。项目二期预计在 初动工,计划开工约10万㎡,计划竣工8万㎡。整个新城的总工期约在8年左右。
销售情况,一期销售约75%,别墅起价为4000元/㎡,均价在4400元/㎡,最高价达到5500元/㎡。二期预计均价约1850元/㎡。别墅区的物管费现为每月1.3元/㎡(暂定)。

项目特点及简评
卖点:
1、规模宏伟、规划超前、配套完善,距离城市核心区近。
2、中天公司多年经营,具备一定市场影响力的中天品牌。
抗性:
1、周边自然环境不佳,南明河下游情况恶劣。
2、区域开发不成熟,人气不足。
3、道路情况差,现有交通不便。
4)、板发展趋势
向城郊结合部发展是区域不二的方向,但从城市发展和建设持续用地情况来看,龙洞堡、油榨街片区其未来发展的重点,从多家公司在此拿地、政府有计划出让土地、城市建设长远发展规划等各方面情况分析,该区域的未来值得市场关注。

云岩区行情
1)、提要
核心区域均价:约3288元／平方米
大营坡、茶店区域均价:约 元／平方米
头桥、三桥区域均价:约 元／平方米

2)、板楼市概述
云岩区是贵阳的传统核心区域,经济总量全省第一,各种大型批发、贸易中心云集,都市繁华,拥有很好的区位资源及配套资源,但城市居住环境较南明区弱。经过多年的改造开发,区域核心区域内已经基本无地可用,少量高层项目持续供应。伴随区域经济发展和贵阳整体发展方向的展开,区域内楼市主要向大营坡、茶店区域,头桥、三桥区域两个方向发展。
由于该板的区域优势及自然地理,两个发展方向内的用地情况较为完整且具备一定的规模,该板内项目的规划定位主要以经济适用房和中高档住宅开发为主,多以大规模项目面市。

3)、细分区域情况
3．1)、核心区
均价均值:3288元／平方米
价格区间:2680-4800元/平方米
最高价个盘:新联华苑,2680元／平方米
最低价个盘:贵山城市花园4800元／平方米

区域楼市特征:
商住结合的高层项目是区域市场主流,少量多层项目出现在区域边缘。项目规模主要集中在2-4万平方米,个别项目达到11万平方米,高层项目一般均有3-5层的商业用房,但经营情况不佳。中高端客户定位。80-190平方米是区域供应单位的面积区间,主要供应单位面积为110-140平方米,多为三房结构。区域发展成熟,交通方便、生活便捷,但项目受规模和用地限制,自身环境一般,地段优势,销售良好。
3．2)、大营坡、茶店区域
均价均值: 元／平方米
价格区间:1500-3000元／平方米
最高价个盘:中天花园(普通产品)约3000元／平方米
最低价个盘:心怡园(经济适用房)1500元／平方米
区域楼市特征:
经济适用房和中端产品是该区域的主要特征,供应产品类型以多层为主、小高层为辅。项目规模趋于两个方向,1.9-6万平米和30、100万方的大盘在区域内供应,项目主要以住宅小区的形态出现。大盘项目内有少量高端产品供应。容积率走低。面积跨度大,从48-200平米均有供应,经济使用房单位面积小型化,面积主要集中在120平方米以下。普通商品房中的小面积单位55-70(两房)有一定比例,110-130平米(三房)是供应主力。经过多年的开发建设,云岩政府的北进,区域不适合居家的局面得到改进,区域内的项目均有一定的配套和环境,但外部环境和配套资源欠佳,交通在未来的压力较大。

3．3)、头桥、三桥
均价均值: 元／平方米
价格区间:1550-2450元／平方米
最高价个盘: 智慧龙城约2450元／平方米
最低价个盘: 广信四季家园1550／平方米
区域楼市特征:
多层为主、辅以小高层和高端产品的大型住宅小区是各项目的共同特点。项目规模在16-55万平方米,该区域是贵阳市场的大盘区,集中有数个蓄势待发的项目,如贝地卢加诺、圣泉流云、枫丹白鹭城市花园、宏泰房开苹果园项目等,规模、品质都比较上乘,预计今年底会是产品放量集中区。因地处城市边缘,配套缺乏,项目多自建配套,当前各项目主要在开发初期,项目形象未能完好展示。单位面积60-200平方米,主力供应面积在110-140平方米。户型结构以三房为主流,兼有部分两房单位。

重要个盘:中天花园
项目概况

整个小区占地1400多亩,总建筑面积110万平方米,规划总户数7800余户,规划总居住人中3万人。小区容积率1.15,绿化率40%。主要由多层,小高层,别墅和部分花园洋房构成
现代风格,玉兰园、紫微园外立面为浅色磁面砖和浅色涂料相间。交房为毛坯房,卫生间有粗装修,进户门为钢板防盗门,窗为白色铝合金窗,有管道纯净水。小现已修好并投入使用的有幼儿园,中、小学,网球场,游泳池,休闲广场,邮政,电信,银行,超市和农贸市场等各种商业网点。区内24小时闭路电视监控。
现楼盘销售情况一般,小区五个组团已全部交付,当前玉兰园临街的销售情况不甚理想,2180元/㎡起价,最高价小高层近3000元/㎡,均价在2400元/㎡,月亮湖别墅现可预订,订金20万元,预计别墅在 6月开盘。
小区前两期已全部交付,玉兰园已交付但还未售馨(临街的一带多层较为难走,山腰下的小高层走势较好),月亮湖现正在做基础,同时有二套别墅正在装修作示范单位,当前可预订(20万元的订金),具体交房时间未能确定。中天花园地处贵阳市市区环城绿化带上,自然景观良好,从城区发展趋势来看,三县一市并入贵阳后,贵阳市城区的扩张,小区正好处于”大贵阳”的中心位置,向东北面扩展直到新添寨,新添寨片区的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善,中天花园正处于这一片的中心区域,加之交通上的便利(现有17、25、82及效区等多路大中巴车往返)及小区自有的完善配套,该小区将是一个适合居住的大型社区。
项目特点及简评
卖点:
1、规模宏伟、配套成熟,距离城市核心区近。
2、多年经营,入住率高,人气较旺,知名度高。
抗性:
1周边自然环境不佳。
2、开发多年产品显得陈旧,小区形象不佳。
3、规划较早,产品老化,小区协调性差。

4)、板发展趋势判断
向外发展,走大盘线路是该区域的主要特点,现在和未来几年内大营坡、茶点区域和头桥、三桥区域是重点发展方向,并能形成市场消费热点地区。

小河区行情
1)、提要
区域均价均值:1600元元／平方米
价格区间:1100-2300元/平方米
最高价个盘:兴隆城市花园一期, 元／平方米 (普通单位)
最低价个盘:瑞和家园,1100元／平方米
2)、板楼市概述
成规模的中高档项目是区域楼市的总体特点,产品结构主要以多层为主,小高层为辅,有部分高档物业。重视社区商业物业的开发,但经营欠佳。项目规模跨度大,从1万-30万平方米不等,受到土地供应的限制,产品开发在现阶段走向小性化。单位面积40-200平方米,主力供应面积分成70-90平方米的二房、小三房单位,110-140平方米的大三房。经过几年来众多房地产公司的努力,小河的房地产开发水平有很大提高,成为较多市民认同的居家选择地,但交通成为区域的置业障碍,因土地供应不足,开发总量呈下降趋势。

重要个盘:中兴世家
项目概况
总用地面积68180㎡(土地使用年限70年)。总建筑面积约12.5万㎡。总规划居住户数约750户,总人口约2300人。其中一期约600户,二期约80户,三期约70户。绿化率39%,容积率约1.8,车位比例1:0.3。
住宅:多层普通住宅,面积60—200㎡,主力面积78--134㎡,其中主要分78、85㎡两房一厅小户型和123、134㎡三房两厅两个产品段。
项目配套社区森林公园、休闲健身广场、人工湖、游泳池、网球场、商业街,社区会所,社区主入口大型水景园林。
该项目于 初开发,进展顺利一期住宅已经基本交付,现房销售。同期小区会所、游泳池、网球场,森林公园、入口大型水景园林均已经建成投入使用。
二期建设当前已经基本完成, 6月份已交付,同时别墅产品推向市场。整个项目的开发在 初完成。

项目特点及简评
卖点:
1项目周边自然环境较好。
2配套相对完善,产品供应全面。

抗性:
1交通不便,密度较大。
2紧邻工业生产区和铁路线。

4)、板发展趋势判断
小河政府 的发展重点将放在工业园的建设和珠江路、黔江路的改建工程。根据规划,以黄河路为界,小河以南的部分过漓江花园就是工业区,以工业发展为主。小河的房地产开发将不再向南部移动。黄河路以西,沿南明河一带,具有一定代表性持续供应的主要是”兴隆城市花园”和”山水黔城”两个主要楼盘。黄河路以东,热销楼盘数量较 略有下降,当前较有规模有环境且销售情况较好的楼盘以”中兴世家”为首。小河东北方向,珠江路的改造将为”瑞和家园”的二期和”珠江路各地块”的启动锦上添花。黄河路北端,黔江路的改造工程,”中海城市花园”二、三期的启动以及云凯颐园的开盘也将使此地快成为小河区今年的热点。商业项目普遍不旺。就当前的情况来看,小河的房价仍是和楼盘的规模、档次以及配套等较为紧密。

乌当区行情
1)、提要
区域核心均值:
多层均价:1380元／平方米
价格区间:1080-1680元/平方米
最低价个盘:银泰花园1080元／平方米
最高价个盘:金田家园1680／平方米(变维单位)
小高层均价均值:1590元／平方米
价格区间:1380-1800元/平方米
最低价个盘:新星园1380元／平方米
最高价个盘: 天骄豪园1800元／平方米

2)、板楼市概述
新添板块房地产起步较晚,但发展速度异常迅猛,在四郊区中大有后来居上之势。 ,该板块开发项目基本还是低档商品房和经济适用房, - ,随着一大批外来投资者的相继续进入,使该板块房地产开发骤然升温,项目质素也得到大幅度的提升,住宅预售价格迅速上升到1380元/M2左右(多层均价)。
多层带商铺是该区域楼市的一个特征,项目开发主要以多层为主,带部分小高层。项目规模由 平方米-10平方米间不等,规模普遍偏于中小,主要以5、6万平方米的项目为主,缺少大盘,项目定位主要为中低端市场,但有上调的趋势。
供应户型由50-200平方米,主力单位为70-90平米两房和90-130平米三房构成,四房单位面积集中在140-160平米。
重要个盘:乌当蓝波湾、城市山水公园
项目概况
乌当蓝波湾位于乌当传统的繁华区域,原区政府旧址,闹中取静,占地170亩,总建筑面积约12万平米,由开发”蓝波湾”项目的贵州龙润得房开公司开发,规划为中高档住宅小区,并注重商业物业的开发,希望以商业来促进项目的开发,当前项目房案报批中,预计 内上市,其它情况不详。

城市山水公园项目位于乌当城区中部边缘地带,离繁华市区约800米,项目地块周边群山环抱,自然条件优越,占地约100多亩,总规划面积15万平米,定位为城市低密度低、多层为主的中高档居住社区,方案报批中,将在 底上市。
3)、板发展趋势判断
新添板块具有便利的交通条件,区域环境改进极快,随着新添大道的通车,由该板块至中心城区仅十余分钟车程,相信越来越多的消费者会选择在此购房置业。从大片区来看,本板块经过新添大道与大营坡、中心城区紧密相连,伴随住宅日益郊区化的趋势,住宅开发必将形成以大营坡、新添寨为中心、沿新添大道一线分布的格局。该区域将在 成为贵阳中档居住区域的又一热点。
白云、贵阳区行情
1)、提要
白云区域均价均值:约1180元／平方米
贵阳区域均价均值:约1400元／平方米
价格区间:1200-1600元／平方米

2、板楼市概述
白云板块近年房地产发展虽然较快,但由于受贵州铝厂及其它工业的污染较大,作为居住区域还不是很受欢迎,消费群体以当地居民为主,当前住宅预售均价约在1180元/M2左右,在四郊区中处于最低价位。
但南湖新区作为白云的开发区,拥有与贵阳相连的区位优势,随着贵阳开发的推进、新的区行政中心牵入等利好因素,该区域的房地产开发定位出现与老城区不同的局面,部分大型高档项目已经浮出水面,中天集团也将进入南湖。

,贵阳新区加快了建设步伐,基础设施建设进展顺利,新区道路骨架基本形成;新贵阳一中、新贵医启动建设、进展顺利,市政府行政中心完工并于 启用。贵阳首个房地产项目”碧海花园”也已在新区正式全面启动,并有在年内全部建成交付。该项目占地187万余平方米,建筑面积约170万平方米。另一个超大型居住小区”森活林城” 也已经确定开发建设,开发规模达220万平方米。贵阳商贸中心启动开发,土地市场交易火爆。商品房市场启动在即。

重要个盘:南湖丽水茗苑
项目概况
整个小区占地390亩,共分为三期开发。一期总建别墅74户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约30多套。现一期大部分别墅大部分已封项, 六月底全部交房。
一期别墅房型主要分为220平米,340平米和400多平米的别墅。其中300平米的别墅最多,其次为220平米的联排别墅。
该项目依山傍水,环境较好,规模大。开发商计划走旅游带动地产的开发思路,除别墅产品外,项目内还规划了多层、小高层、学校、酒店、运动设施,大型主题旅游城等产品。开发商为白云永茂房开,别墅区以准现房的形象面市,给项目的营销带来良好的销售局面,也获得了市场的较高认同。
3)、板发展趋势判断
白云是贵阳市各郊区中人均GDP最高的经济强区,近年来工业经济、会展经济都取得了较快的发展,随着区域生态环境的逐渐改进,在贵阳新区、南湖新区建设的带动下,本板块房地产市场也具有一定的潜力。

作为贵阳市未来的行政中心和新的居住中心区,贵阳房地产业发展无疑具有十分广阔的前景。为鼓励人们到贵阳购房, 、 市政府连续出台了关于在贵阳购房的优惠政策,这对吸引人们到贵阳购房置业肯定会有较大的促进作用。 ,随着政府搬迁、第一批城市居民入住贵阳、两大公园的建设、新一中的开班招生,此地房地产开发将进一步升温。对贵阳市民和省内其它区域来筑来购房者的购买力量形成有效的市场分流。

花溪区行情
1)、提要
区域均价均值:约 元／平方米
价格区间:1580-2900元／平方米
最低价个盘:银座九号 1580元／平方米
最高价个盘:麒龙溪园2900元／平方米

2)、板楼市概述
花溪房地产市场经过几年来的开发建设,当前已经由初期阶段向成熟期发展,但开发项目规模较小,基本属于中档偏低住宅。不过由于花溪自然环境十分优美,又具有浓郁的文化氛围,众多开发商已看好区域发展前景,近两年陆续进入该板块角逐,因此开发项目的质素提升较快,其中以麒龙房地产公司所开发的麒龙溪园,销售平均价格价格已达到2400元/M2以上。
从项目开发水平来看,该区域的楼市可用低水平高价位来概括。
重要个盘:梦溪笔谈
项目概况
小区总占地面积2万平方米,总建筑规模26130平方米,其中梦溪公寓7100平方米,蓝梦华府5400平方米,竹溪居10000平方米,林中极品别墅7套,总共115套。绿化率为53％,容积率为1.3。现小区普通住宅已全部封顶,今年年底包括别墅在内可全部交房。
梦溪公寓面积114平米至143、156、161平米不等。其中以156平米左右为主力户型。蓝梦华府(别墅)面积分别为230、240、250、260平米左右
整个小区规模较大,设计独特。但就当前来说,交通相对不便,且在售住宅户型面积过大,售价较高,加之较为另类的产品设计,销售情况不好。至开盘以来,销售惨淡。
3)、板发展趋势判断
根据花溪自然山水及人文特色,政府将其定位为旅游、生态型城市,近年来旅游业的发展很快,已逐渐形成旅游、休闲及度假胜地,由此也带动了房地产业的快速发展。本板块土地储备量较大,房地产市场发展前景广阔。从物业发展方向来看,本板块比较适合发展旅游、度假、教育型项目,物业档次应以中档为主。

二、 竞争性楼盘点评(规模、营销效果、价格、户型、品牌形象、营销主题与手法等)
1、贵阳在售及即将上市大型房地产项目统计
区域
项目名称
开发商
开发量

当前状况
备 注

小
河
区
兴隆城市花园
天意公司房开
55
二期处于前期规划、拆迁中,年内上市量约7万方
今年年内开盘销售。价格在2200元/平左右。二期产品中70%是多层面积在90—130平方米。高层与小高层占25%,低层占5%左右。
兴隆珠江湾畔
56
前期规划、拆迁中年内上市量约10万方
一期:多层一梯二的120套(面积在120—130平三房为主);多层一梯四的多层有288套(面积60—80平两房、110平三房)。16层高层一梯四384套;5+1洋房340套(面积130—160平三房四房)。6+1洋房96套面积在130—160平。二期:双拼别墅27栋(200平),独立别墅32栋(300平),5+1洋房80套。三期:以高层、小高层、多层为主
绿园
建设厅下属房开
50
四方河植物园附近,已经开始开工
经济实用房。5月开盘销售。价格1500以下

南
明
区
山水黔城
宏立城房开
93
一期在做外饰。二期已经动工年内2期将上市销售,预计8万方
山水黔城二期主要为140—180平方米的4+1、5+1洋房,预计在400套左右。二期还建有300—500平方米的TOWENHOUSE。
美佳馨苑
宏安房开
10
青年路口,未正式发售,
以多层为主的综合小区。
暂未定
卓信房开
占地100亩
暂未定
项目定位为高端产品,主要以洋房、TOWNHOUSE为主

云
岩
区
中天花园
世纪中天房开
110
当前主推月亮湖别墅区,中天高层项目即将开盘
高层户型面积在90平方米——140平方米,。
中天世纪新城
世纪中天房开
100
一期联排别墅、回迁户已基本入住,二期正在建设中,预计年内有新产品上市
以260——380平方米的TOWNHOUSE为主
暂未定名
嘉信天和房开
50
拆迁中
市区高层,地段优越,拆迁量较大,定位高档
暂未定名
亨特房开
30
当前封顶三栋高层,3月28日接受 抵扣2万内部认购
户型中以85平两房户型为主占19%,剩余户型中三房面积在100—134平之间占60%;四房面积在148—230平方米之间(为错层)。五房面积在200—230平之间。顶层跃层在300—400平方米之间,约占20%。
小石城
泰联房开
37
一期基本竣工,二期在建定位主要为别墅、洋房等高端产品
暂未定
金狮小区
省经济
38
一期已基本竣工
经济实用房

三桥
枫丹白露
天纬房开
38
会所、一期部分楼栋已动工,价格预计为1800元。一期上市量约6万方
以多层、小高层为主,规划有部分洋房和别墅,面积80——200平之间,以120平为主力户型。
圣泉流云
集成房开
48
会所已动工,价格在1800元/平之间,上市量约8万方
5月即将推出,一期以多层为主,。面积在80—180平之间,后期规划调整方案未定,预计会增加一定量的高端产品,
贝地·卢加诺
三力房开
22
当前在做2万平的社区商业街及卖场。以体验营销的方式入市。
项目定位以高端产品路线。年内开盘。一期以4+1、5+1洋房以及TOWNHOUSE产品为主,方量暂未确定
智慧龙城
智诚房开
55
一期基本竣工

新添寨
城市山水公园
金泰房开
16.5
前期规划中
48栋。其中3栋11+1小高层(110—130平);44栋90—100平三房;剩余一栋60—80平的多层小户型。
乌当蓝波湾
龙润德房开
31
前期规划中
一期以社区商业项目为主要开发对象。住宅项目的规划设计在修改中初步确定为别墅、TOWNHOUSE、洋房等高端产品
仁恒项目未定名
上海投资商
未定
前期规划中
乌当二中周围,属招商引资项目,总投资额达10亿。预计以高端产品为主
水锦花都三期
侨新房开
22
启动三栋住宅修建,拆迁已经完成。
项目以多层小高层为主,面积以80、120平方米为主。5月份开始销售。

贵阳
丽水铭苑
永茂房开
占地390亩,
纯别墅区,一期基本竣工,二期在建
容积率:0.43,绿化率:65%。共分为三期开发。一期建别墅74户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约30多套。一期别墅房型主要分为220平米,240平米和400多平米的别墅。其中240平米的别墅最多,其次为220平米的联排别墅。均价约在4800元左右,最高价在5500元左右
南浮宫·御园
经鑫房开
建筑面积约5万方
部分做外饰,
别墅区:独体别墅面积以220、240、260、290平米为主,另有部分350平米左右的面积独立的别墅。联排别墅面规划暂未出台对外销售价格为4288元/平方米。项目在启动前销售价格从2200元/平到3800之间都曾出过价,
景怡苑
明诚地产(香港独资企业)
总建筑面积45万平
正在施工临街铺面及销售中心。预计今年年内推出。
综合住宅区(多层小高层/别墅/高层均有)从70平—300平。一期以多层、小高层为主。
熙兰香煦
仁恒地产
总建面520700平
地块今年内拍卖。
项目主要以高层住宅为主,配以酒店、写字楼等商业项目。
据贵阳办了解:今年贵阳主要推出四块地块进行拍卖。一块是01地块对面的森活林城2平公里;一块是行政中心处的仁恒项目地块480亩,还有一中对面地块435亩。

2、各竞争项目推广主题/卖点及载体选择:
项目名称
核心卖点、推广主题
推广阶段
主要载体选择

山水黔城
大型山水生态城池,别墅社区。国际化生活王国。
项目上市
楼书、路牌
山水公园社区、城市上游生活。引领贵阳人居潮流。胜者之誉、居者之幸。
持续销售阶段
路牌、报纸(晚报、都市报)

中兴世家
园林式、纯自然的森林小城。
项目定位
---------
中兴世家,品尝香格里拉生活。
开盘强销
报纸、公交车身
非常的香格里拉,非常的中国现代生活。
持续销售
报纸、路牌

智慧龙城
容山水灵性、多方智慧于一体的适宜生活、休闲的居住场所。

楼书、海报
龙脉龙城/绝版地段、绝版名城/天地智慧、云贵龙城/城上城-第一居所
开盘、持续销售
报纸、路牌、公交

贵龙园
真龙脉,阅读黔灵山之自然生活篇章
开盘上市
海报、车身、路牌
生活、渡假、养生
持续销售
车身、路牌
贝地 卢加诺
瑞士风情小镇,国际人居社区。
期待 。三V生活(更好、更美、更便宜)。

项目筹备、
形象塑造
楼书、房展会

圣泉流云
白云深处是我家
项目筹备、形象塑造
临时销售中心、售楼车

中天世纪新城
贵阳首席高尚生活特区
——缔造国内首个”怡生社区”
项目定位
楼书、海报
”世纪生态新城、演绎国际经典”,”生活在TOWNHOUSE,感受别样人生”、”懂生活,懂TOWNHOUSE”,”品自然、品时尚”
开盘推广
车身、电台、报纸
路牌
林城外滩、世纪新城
持续销售
电台、报纸、展会

小石城
市内桃源、完美结合的自然住宅社区

楼书
”完美生活方式”、”半山生活由此开始”
开盘持销
楼书、路牌、报纸

中天花园
大型教育、生态社区
项目定位
楼书、报纸
美丽小城每一天
成熟生活八大标准
持续销售
路牌、楼书、报纸
电台
完美生活尽在中天花园,中天花园社区节
持续销售
路牌、报纸
乌当蓝波湾
不详

城市山水公园
贵阳首席山水公园社区
山水生活、公园社区
项目筹备、
形象塑造
路牌、展会、楼书

综述:上表的统计表明,未来2-3年内的供应量将空前巨大,而且具有几个明显的特征:
1、 规模开发楼盘比较多,实力型房开统领市场的局面基本形成;
2、 各区域、各板均有较大、较强项目分布,市场分流趋势明显;
3、 产品同质化现象严重,户型方面:两城区高层主要为2房、3房户型,总价控制的趋势明显,其它五城区及城郊结合部的楼盘
则仍以多层占主流,3房、4房户型为主力,面积集中在110-140平。近年流行的入户花园、注重景观、阳台、社区环境等思想已经普遍能较好体现在户型设计上。低层洋房逐步成为各大楼盘的拳头产品,珠江湾畔、山水黔城、贝地·卢加诺、中天世纪新城、乌当蓝波湾等项目都都有大量的类似产品供应。价格方面:市区高层的核心价格集中在3000-3600元;其它五城区及城郊结合部多层产品的核心价格在1800-2400元;小高层、中高层的核心价格在2200-2600元;低层洋房产品核心价格