五星级酒店市场分析状况.doc

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五星级酒店投资研究报告

一、 中国五星级酒店市场状况
1、 波及全国的五星级酒店热

中国当前已呈现全面的五星级酒店热, 从一、 二线城市, 到三线甚至四线城市, 都卷入了这个热潮之中。

1) 发达的一、 二线大城市: 风向标

在第五章第二个小节中, 介绍了当前国内五星级酒店的热潮。在这里我们首先能够重温一下这部分内容:

”进入 以来, 五星级酒店兴建、 开业的消息不绝于耳, 风靡全国。喜来登、 万豪、 希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息, 北京作为中国的经济、 政治、 科技中心, 五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来3~5年内将增加30家高星级酒店, 其中五星级酒店10家, 四星级酒店约20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初, 约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。现有五星级酒店3家, 到年底将达到7、 8家。……”——《中外酒店》杂志

这种五星级酒店热并不但限于以上所说中心大城市, 次中心城市的五星级饭店建设也开始升温:

Ø 南京到 9月份将新增8个五星级酒店, 其中河西有四家; 这样南京五星级酒店数量将翻一番达到16家。
Ø 长沙市五星和准五星级酒店达10家;
Ø 郑州五星级饭店增加到到4家;
Ø 安泰集团率先在山西省投资近4亿元打造五星级酒店;
Ø 在江西, 凯莱大酒店结束江西没有五星级酒店的历史;
Ø ……

2) 欠发达地区的三线城市: 温度计

如果说经济发达或者作为地区中心的一、 二线大城市是中国五星级酒店市场的风向标, 那么三线以下城市则成了中国五星级酒店热的温度计。

最引人注目的, 首属苏北老区的盐城:
”地处苏北革命老区的盐城市近日宣布, 将在市区升级、 新建5座五星级酒店, 各县( 市) 将规划建设四星级饭店, 全市共有近30家新建或改建的饭店正着手进行星级创立工作。”——( 《新京报》4月19日报道)

与此同时, 几乎到任何一个地区询问城建项目, 都会有已上马或将要上马的星级宾馆项目( 其中许多甚至县级市的星级标准都已经提升到四星级) 。在互联网上简单地搜索一下, 就找到了如下正在进行的五星级酒店建设信息:
Ø 吉林四平市五星级酒店项目: 总投资1.2亿元, 用地面积8万平方米, 建筑面积9万平方米。
Ø 安徽铜陵市五星级酒店项目: 总投资1.5亿元, 项目总用地面积100000㎡,总建筑面积 0㎡, 建筑布局包括主楼和副楼, 包括300间客房、 国际会议中心、 中西餐厅、 精品商店、 超市以及文化娱乐实施。项目将严格按照五星级酒店标准进行设计建造。
Ø 云南大足县五星级酒店项目: 昆明某公司投资1.2亿元在该县东城新区修建占地120亩的五星级园林式宾馆。
Ø 广西百色市: 广东川惠集团在百色建五星级酒店, 将投资２亿元修建一座２７层的百色第一高楼。
Ø 湖南衡阳首家五星级酒店奠基: 衡阳南岳国际大酒店在南岳衡山风景区正式奠基, 占地１０７亩, 整个酒店分两期开发, 一期为酒店主楼, 拥有客房１９６套; 二期由Ｔｏｍｎｈｏｕｓｅ和单体别墅构成。
Ø 浙江临安市五星级宾馆项目: 项目投资2.5亿
Ø 山东青岛即墨市: 五星级酒店, 投资总额: 1500万美元
Ø 辽宁抚顺: 五星级酒店项目, 总投资14000万元
Ø ……

当前国内五星级酒店的客房单间造价在100万元以上, 按”千分之一”定价, 房价需在1000元/天左右, 才是正常价格。许多大城市的五星级酒店房价已经远远低于1000元, 在这些欠发达地区, 价格高昂的五星级酒店消费实际上是没有足够的消费能力来支撑的。

2、 过度投资已露端倪: 以南京为例

任何市场, 都不可能在一夜之间迅速扩大。因此, 过度投资, 必然给市场带来巨大竞争压力。五星级酒店市场也不例外。

在过度投资带来的竞争压力下, 五星级酒店被迫降低房价, 房价下滑导致收入降低。为此, 不得不压低成本, 于是服务质量随之下降, 服务质量的下降进一步强化了降价压力……这是一个一直下降的循环。正是在这种循环下, 昆明的五星级酒店变成了被嘲笑的”乡村五星”( 参见第五章第三节行业竞争个案: 昆明)

1) 一年新增五星量是十年的总和

过度投资的现象, 从南京这个六朝古都、 中国经济最发达省份江苏的省会大城市得以凸现: 8月30日, 《江南时报》刊登一则消息”南京新增8个五星级酒店, 仅河西就4家”。文中有如下内容:

”中新江苏网南京8月30日电: 记者昨日从有关部门获悉, 为迎接明年十运会在南京召开, 至明年9月份南京还将新增8个五星级酒店, 其中光河西地区就新增4家, 而当前南京五星级酒店的数目总共也只有8家。”

文章据此说, ”一年新增五星量是十年的总和”。

2) 价格战带来恶果: 拼命打折优惠

试想想看, 需求市场还是那么大, 供给量一下子翻了一番, 不打价格战又能怎么样呢? 来看两篇关于南京五星级酒店市场的相关报道摘要:

Ø 《南京日报》 9月23日文章: ”南京五星级酒店节日降价迎客” ( 记者　成雅)

黄金周市民出游高峰即将到来, 酒店也将迎来一个旺季……可记者昨天从几家五星级酒店了解到, 在十月一日至十月十日期间房价下调明显, 金陵饭店700元左右的高级套房, 推出598元特价, 其中包含两人早餐, 金丝利喜来登酒店将高级套房价格调至498元, 同时可全家免费享用游泳池及健身中心和免费停车; 丁山香格里拉推出”国庆特惠”, 标间仅为318元, 下降幅度达50％, 同时延迟退房时间至下午4点, 餐饮9折, 高尔夫和网球场7折。

Ø 《长城在线》 9月24日文章: 高档客房十一抢手 南京五星级酒店拼命打折优惠

为了黄金周期间有个”好收成”, 各家五星级酒店纷纷启动打折优惠。金丝利喜来登酒店推出的国庆豪华房优惠价格为490元, 侨鸿皇冠酒店国庆所有的客房销售价比平时的入住价降低100元～200元。丁山香格里拉酒店原价1000多元的豪华间10月1日至10日期间, 538元就能入住。同时, 整个香格里拉集团还借十一黄金周期间, 在全球所有的香格里拉酒店都举办”国庆幸运抽奖活动”, 抽中特大奖的客人可获得国内任何一家香格里拉酒店免费下榻三晚的优惠, 并获赠双人往返机票。”如此诱人的条件只为了增加更多的客源, 让所有的房间都派上用场”。

”长城在线”的文章标题有点自相矛盾。一面说”客房抢手”, 一面又”拼命打折优惠”。”抢手”是一个说法, ”打折”却是事实。打折的背后, 是竞争带来的市场降价压力。南京现在的五星级酒店是8家, 尚且要这样压价竞争。到了明年, 五星级酒店的数量猛增到16家, 市场竞争将如何惨烈, 真是难以想象。

3、 10月下旬全国部分大城市五星级酒店房价

以下是研究者搜集整理的 10月下旬全国部分大城市部分五星级酒店房价状况汇总:

10月下旬中国大城市五星级酒店房价对照表( 实价)
城市
宾馆
房型
前台现付价
香港
港岛香格里拉酒店(Island Shangri-la)
高级房(单人)(中宾)
HKD 1899
高级房(双人)(中宾)
HKD 2125
山景房( 单人) (内宾)
HKD 2147
丽嘉酒店(Ritz-Carlton)
豪华山景房(中宾)
HKD 3164
富豪机场酒店(Regal Airport Hotel)
标准间
HKD 1720
富豪香港酒店(Regal Hongkong Hotel)
标准间
HKD 1320
朗豪酒店
豪华房
HKD 848

行政房
HKD 1074
香港洲际酒店( Hotel InterContinental Hong Kong)
标准园景房
HKD 3153
北京
新闻大厦( 酒店)
豪华单人间
￥840
豪华双人间
￥924
北京贵宾楼饭店
高级间( 内宾)
￥1,344
高级间( 外宾)
￥1,596
北京华侨大厦
内宾高级单间( 大床)
￥798
内宾高级双间
￥798
外宾高级间
￥872
北京金域万豪酒店
豪华客房(内宾)
￥1,003
豪华客房(外宾)
￥1,194
豪华客房( 外宾) [含早]
￥1,385
北京亚洲大酒店
标准间
￥938
豪华间
￥1,038
名人国际大酒店
商务套间
￥798
西苑饭店
普通客房A( 8-12F)
￥638
新世纪饭店
标准间( 5-9F)
￥658
兆龙饭店
豪标房
￥996
北京国际饭店
内宾普通标间/大床间
￥718
内宾商务层标准间/大床间
￥928
外宾商务层标准间/大床间
￥978
京都信苑饭店
豪华间
￥598
北京丽苑公寓
敞开式套间
￥888
一室一厅套间
￥1,128
大宗饭店
高级商务标间
￥698
香山金源商旅中心酒店
标准间
￥500
港澳中心瑞士酒店
标准间
￥995
豪华间
￥1,095
王府井大饭店
标准间
￥798
豪华间
￥888
北京天伦王朝饭店
王朝轩行政豪华间
￥1,499
行政套间
￥2,490
豪华套间
￥3,320
京广新世界饭店
行政间
￥1,100
昆仑饭店
豪华行政间( 单人)
￥1,800
高级两间套( 单人)
￥2,200
豪华两间套
￥2,400
世纪金源大饭店
高级间
￥600
高级间[含早]
￥650
商务间
￥800
国宾酒店
标准间
￥800
豪华间
￥900
行政高级间
￥1,000
北京国际艺苑皇冠假日酒店
高级客房
￥1,116
豪华大床间
￥1,231
豪华商务客房
￥1,403
北京香格里拉饭店
高级间( 单人)
￥1,056
数码银座酒店式公寓
一居室
￥538
王府饭店
豪华间( 单人) ( 内宾)
￥1,136
豪华间( 双人) ( 内宾)
￥1,251
豪华间( 单人)
￥1,777
中国大饭店
高级间( 单人) ( 内宾)
￥1,805
高级间( 单人) ( 外宾)
￥1,805
豪华间( 单人) ( 内宾)
￥1,901
长安大饭店
标准间
￥598
豪华间
￥688
行政间
￥988
东环广场酒店式国际公寓
二居室套间
￥798
三居室套间
￥998
京瑞温泉国际大酒店
标准间
￥598
豪华间
￥698
上海
上海巴黎春天大酒店
豪华房( 中宾)
￥1,012
豪华房( 外宾)
￥1,127
太平洋国际大酒店
行政套房(单人)
￥1,718
行政套房(双人)
￥1,909
怡景套房(单人)
￥2,040
中福世福汇大酒店( 外滩)
商务单人房
￥618
豪华商务房
￥718
商务套房
￥848
和平饭店
北楼豪华套间
￥1,980
南楼豪华套间
￥1,980
九国式特套间
￥3,250
广州
嘉逸国际酒店
豪华套房
￥2,820
行政套房
￥3,288
亚洲国际大酒店
高级套房
￥3,270
商务套房
￥3,270
行政套房
￥3,680
重庆
万豪酒店
豪华客房
￥520
高级豪华客房
￥620
行政间
￥718
金源大饭店
高级客房
￥498
豪华客房
￥550
行政客房
￥800
海逸酒店
高级房
￥498
豪华房
￥548
豪华套房
￥848
南方君临酒店
豪华大床房
￥460
豪华双床房
￥460
行政客房
￥650
希尔顿酒店
豪华客房
￥504
行政客房
￥764
南京
希尔顿国际大酒店
高级间
￥615
高级间[单早]
￥670
豪华间
￥730
南京玄武饭店
豪华市景房
￥598
豪华湖景房
￥638
苏宁环球套房饭店
精致套房
￥558
精致套房[含早]
￥598
金陵饭店
高级房
￥698
豪华房
￥748
金陵豪华房
￥788
南京状元楼酒店
A座标房
￥388
B座标房( 五星)
￥468
B座豪标房( 五星)
￥498
金丝利喜来登酒店
豪华单/双人间
￥698
普通套间
￥864
侨鸿皇冠酒店
高级间
￥638
精致套房
￥711
特色套房
￥745
丁山香格里拉大酒店
公寓楼单室间
￥492
香格里拉豪华间( 单人入住) (外宾)
￥768
香格里拉豪华间( 单人入住) (中宾)
￥768
南京古南都饭店
标准间
￥528
标准间[单早]
￥568
高级房
￥568
湖滨金陵饭店
标准间
￥450
豪华湖景房
￥500
豪华湖景房( 大床)
￥550
成都
锦江宾馆
标准间
￥699
豪华标准间
￥799
行政标准间
￥880
总府皇冠假日酒店
高级间
￥778
豪华间
￥878
行政豪华间
￥978
凯宾斯基饭店
豪华单人间
￥868
豪华双人间
￥918
四川人保客户俱乐部
普通标准间
￥398
高级标准间
￥428
高级单间
￥428
紫微酒店·银座
商务单人间
￥398
豪华商务标准间
￥588
豪华商务单人间
￥588
天府丽都喜来登饭店
高级标间
￥888
豪华标间
￥988
豪华单间
￥988
杭州
浙江东方豪生大酒店
高级客房
￥610
杭州索菲特西湖大酒店
豪华房
￥1,265
杭州五洲大酒店
新标房
￥740
浙江世界贸易中心大饭店
标准双人房
￥718
标准双人房[单早]
￥768
标准双人房[双早]
￥818
浙江国际大酒店
高级房
￥528
豪华房
￥558
杭州国大雷迪森广场酒店
高级房
￥988
豪华房
￥1,050
豪华房[含早]
￥1,188
杭州西湖国宾馆
贵宾楼标房
￥1,056
行政楼湖景标房
￥1,304
行政楼商务套房
￥1,799
杭州香格里拉饭店
园景房
￥1,208
园景房[含早]
￥1,380
湖景房
￥1,610
西安
西安喜来登大酒店
豪华间
￥955
金花豪生国际大酒店
高级客房
￥768
长安城堡大酒店
标准间
￥664
豪华标准间
￥756
标准间[单早]
￥758
万年大酒店
标准间( 三星)
￥300
标准间
￥520
西安凯悦(阿房宫)饭店
标准间[单早]
￥978
西安香格里拉金花饭店
北楼标间
￥668

北楼标间[双早]
￥764

南楼豪华间
￥812
金石国际大酒店
标准大床间
￥370
标准双床间
￥370
豪华大床间
￥470
长沙
通程国际大酒店
标准间
￥488
标准间[含早]
￥508
高级单人间
￥570
豪华单人间
￥660
普通套间
￥660
标准套房
￥720
豪华套房
￥750
湘泉大酒店
标准单人间
￥398
标准双人间
￥398
湖南佳程酒店
高级客房
￥398
豪华客房
￥458
华天大酒店
贵宾楼高级单人间
￥510
贵宾楼高级双人间
￥510
君逸康年大酒店
高级大床房
￥338
天玺大酒店
高级房
￥380
行政单人房
￥550
高级套房
￥580
同升湖通程山庄酒店
山景标准房
￥358
山景豪华房
￥388
湘麓山庄
标准间
￥378
标准套间
￥768
豪华套间
￥1,828
南昌
江西宾馆
标准单人客房
￥470
标准双人客房
￥520
凯莱大酒店
单人房( 行政层)
￥628
双人房( 行政层)
￥728
标准套房( 行政层)
￥1,188

4、 从数据看中国五星级酒店市场的特征
上面的表格只是一个数据, 从数据中能够归纳出如下几个特征:
l 不同的城市, 五星级酒店房价差异大, 房价和经济发展水平正相关。经济发达的城市房价高。以一般房型为例, 香港的均价近 HKD; 北京的则大部分在1000￥上下; 上海的价格则要1000往上; 广州的价格偏高( 可是因为这里所搜集的广州五星级酒店数量较少, 不具备结论性。因为业内普遍承认的事实是广州五星级酒店房价低于上海等地) 。而相对欠发达的城市, 如重庆, 虽然是特大型城市, 房价也不过500元上下。
l 同一个城市, 不同五星级酒店差价也很大。上表中一个城市中房价的最高价和最低价都被加黑了。以香港为例: 丽嘉酒店(Ritz-Carlton)的豪华山景房(中宾)房价高达HKD 3164, 而朗豪酒店的豪华间也不过HKD 848, 不到前者的1/3。北京的房价, 中国大饭店的单人标间达1800￥以上, 而香山金源商旅中心酒店则不过区区500￥, 也不到前者的1/3。房价较低的南京, 丁山香格里拉大酒店的单人间房价为￥768, 而南京状元楼酒店的A座标房仅￥388, 二者相差一倍。
l 外资管理或者外资品牌的酒店房价, 普遍高于内资管理或内资品牌的酒店。西安: 凯悦集团的西安凯悦(阿房宫)饭店标准单人间房价达￥978, 而内资的金石国际大酒店标准间房价仅￥370, 差距巨大。杭州: 雅高集团下属的索菲特西湖大酒店豪华房￥1,265, 而内资的浙江国际大酒店高级房房价仅￥528。成都: 天府丽都喜来登饭店和凯宾斯基饭店占据了房价的最高层, 标间房价在900￥上下, 而四川人保客户俱乐部标准间仅￥398。
l 经济发展水平及城市地位决定五星级酒店市场需求, 酒店数量决定供给, 二者共同决定了一个城市的房价。在经济欠发达的长沙, 五星级酒店数量多达9家( 也说10家) , 由于竞争激烈, 最低房价仅为￥338, 仅相当于北京上海的三星级酒店房价水平。这种低房价也迫使长沙四星级酒店的房价跌破300。而在经济水平甚至比长沙还要低的南昌, 由于五星级酒店当前仅两家, 最低房价要高于长沙。

二、 五星级酒店的投资效益及投资方式
1、 投资效益的六个来源
酒店主要提供客房和餐饮服务, 可是投资五星级酒店的收益来源, 并不单纯地由酒店服务的主体——客房和餐饮、 会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几个方面

1） 酒店自身的营运收入
按照一般说法, 在正常房价下( 千分之一定价法) , 酒店盈亏平衡点的入住率大约在60％左右, 平衡点能够依据管理水平而浮动。可是实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在 底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元, 而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏, 因为常住客户的房价比这还要低( 常住客户的房价水平至少在赢利水平点上) 。而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。

2) 五星级品牌效应, 带来衍生性收益。
在任何一个二线城市, 五星级酒店都是一个知名度极高的品牌, 这种知名度能够带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时, 它的市场推广和营销活动的成本, 建立品牌形象的成本, 要远远低于一般酒店。能够迅速地获得市场认可。

1） 酒店采购中的高折扣
一般来说, 高星级酒店的房间数量都比较多, 对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大, 在采购中能够获得最高的折扣, 从而使得其在许多方面的运营成本, 按照单间客房计算, 甚至低于三星级酒店。

2） 向上、 下游产业扩展, 形成产业集群
向上能够发展酒店易耗品制造业, 向下, 能够向旅游业、 餐饮业、 娱乐广告业发展……形成产业集群。

3） 管理扩张, 向饭店管理集团发展
五星级酒店的运营管理, 具有明显的市场领先性和示范性, 因此在向饭店管理集团方向发展方面, 五星级酒店有着无可比拟的先天优势。经过管理其它酒店, 能够获得丰厚的管理收入, 而且进一步提升酒店品牌和形象。

4） 土地储备的升值效益
五星级酒店一般除主要客房建筑外, 还拥有众多的附属设施, 从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期, 土地价值也在快速攀升。五星级酒店能够在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是当前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。

2、 投资和管理酒店的六种模式

从投资和管理的运营角度, 当前, 在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式:

5） 模式一: 投资者自己经营、 管理酒店, 不与其它酒店产生关系
饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系, 采用自己经营、 管理的方式运营饭店, 也就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)存在这种单体饭店的经营模式在中国最为常见, 当前大量的国有饭店都采用了这种方式。

这种模式的优点在于饭店投资者能够从所有权、 管理权、 营销权等各个方面对饭店进行严格的控制, 如果饭店投资者有良好的管理团队、 知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道, 饭店能够获得良好的发展, 而且, 这种模式能够使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。

这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得经过网络化经营实现的规模经济, 在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外, 随着各种形式的饭店集团的发展, 大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力, 大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家, 单体饭店在饭店业中的比重不断降低。

6） 模式二: 投资者自己管理经营, 可是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持
饭店完全由投资者来进行管理和经营, 但经过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。当前国内虽然也有一些联盟性组织, 但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。
国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时, 会选择加入诸如世界一流饭店组织(Leading Hotels of The World)、 世界小型豪华饭店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。
这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统, 而且饭店自身的品牌不必发生改变, 能够保持相当的独立性。可是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持, 饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。另外, 如果自身没有一个良好的管理队伍的话, 这类饭店的发展会受到很大的限制。

7） 模式三: 投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理
投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店, 再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下, 选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。
这种模式的优点在于, 如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备, 那么专业的管理公司将帮助她实现这些并带来良好效益。
这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司, 对饭店经营管理的控制大大降低。而且, 聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支, 使饭店的经营利润受到侵蚀。此时, 管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后, 投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响, 增强营销能力。这种情况下能够选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、 常客优惠计划、 信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。

8） 模式四: 投资者自己经营管理饭店, 可是经过特许经营等方式, 加入一个更大的酒店品牌集团。
饭店投资者能够成为某一个饭店联号的特许经营受许方, 使用其品牌, 但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验, 对客服务已经达到了很高的水平, 可是由于品牌的知名度较低, 限制了饭店客源的进一步扩大。
这种模式的优点在于能够利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说, 这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司, 投资者对饭店仍能够实施严格的控制, 让渡出去的仅仅是饭店的营销权, 所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用, 不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说, 这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。
这种模式的缺点在于酒店的未来发展, 要受到品牌的限制。

9） 模式五: 委托管理＋特许经营的双重运作
饭店的投资者能够经过某种一揽子协议, 或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议, 即: 一家饭店能够同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务当前, 诸如希尔顿、 喜来登等大型的饭店公司既能够向饭店投资者提供饭店管理服务, 同时又能够向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、 特色、 费用是各不相同的, 在这种情况下, 一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式, 由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。
可是, 一般而言, 饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候, 最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中, 投资者能够和饭店公司签订两份合同, 也能够和饭店公司签订一份总括性的管理合同, 特许经营的相关内容同时包含在管理合同中, 也就是经过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。

10） 模式六: 让委托管理方成为酒店的股东, 带资管理
选择带资管理合同, 饭店管理公司参股饭店, 成为联合投资者。
一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起, 防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时, 饭店管理公司能够在饭店的战略计划制定过程中起关键作用, 减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然当前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务, 不介入饭店的产权投资, 可是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时经过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。

三、 五星级酒店的管理
1、 五星级酒店的组织结构
任何企业的内部管理, 都首先要落实到功能和组织结构, 下面是一个比较典型的五星级酒店组织结构图示意:

不同的酒店, 因为其业务特点和管理方式的不同, 组织结构能够有差异, 但基本的结构不会变。只是业务的侧重可能会使其中的某些部门得到强化, 另一些部门则功能减弱。或者对组织结构进行分拆或者合并。比如, 行政部、 人力资源部、 公关销售部( 企划部) 能够合并成”总裁办公室”, 按照一种高素质、 高复合的方式来进行管理统筹, 而工程部下面可能能够分拆出园艺部、 建筑装修部……等等。总之, 组织结构是一个高度灵活的机制。一个好的五星级酒店组织结构, 应该满足两个主要要求:
1） 部门职能划分清晰, 责权利和人财物有明确对应关系, 一切工作有条不紊
2） 管理流程简单高效, 降低层级化, 实现扁平化, 实现工作的最大效率

2、 酒店从兴建到开业的工作内容

一个酒店, 从兴建到开业, 工作量是巨大的。可是只要管理调配得当, 就一定能使各项工作有条不紊地进行。酒店从兴建到开业的其主要工作简述如下:

1) 酒店项目发展的初步规划
在酒店兴建之前, 必须对酒店项目进行全面的战略性规划, 内容包括: (1)酒店选址、 类型、 档次与规模; (2)酒店内部各类客房的数量分布、 分配, 餐饮场所特色和公共设施的功能; (3)酒店市场营销策划与经营测算; ( 4) 酒店建设工程进度规划等

2) 融资及各项法律手续的办理
建设五星级酒店需要大量的资金, 全部都采用自有资金并不一定是最佳选择。内容包括: (1)经过各种手段, 以最低成本融得资金。( 2) 制订最佳融资投资计划( 3) 办理酒店兴建所需的各种法律、 政府管理手续。

3) 酒店的工程建设和装修
内容包括: ( 1) 合理调配资金, 协调施工方保证工程建设能够按计划进行并确保工程质量; ( 2) 酒店的内外部装修时, 专业性很强, 向行业人士进行咨询, 提高质量, 节约费用。

4) 组建酒店开业管理班子, 确定酒店经营管理模式
内容包括: (1)经营管理组织机构; (2)人员编制配备、 工资水平; (3)各部门经营管理程序; (4)制订经营管理的方针和政策。

5) 进行酒店市场营销及销售的前期准备工作
内容包括: (1)调查研究, 确定酒店的目标客源结构与市场定位; (2)组织酒店对外宣传; (3)组织酒店对外公关工作; (4)建立销售网络。

6) 筹备酒店经营管理物品
内容包括: (1)客房用品、 设施; (2)餐厅用品、 设施; (3)厨房用品、 设施; (4)各种康乐设施及物品; (5)商业中心的基本物品筹备……等。

7) 编制酒店经营预算
内容包括: (1)试营业预算; (2)正常营业预算; (3)五年营业规划与测算。

8) 招聘人员与实施培训
内容包括: (1)招聘中、 高级酒店经营管理人员; (2)招聘酒店基层服务人员; (3)实施全员培训。

9) 进入酒店试营业阶段
酒店管理方在做好上述各项准备工作基础上, 对酒店设施、 设备进行验收、 接管, 然后着手酒店的试运转, 并逐步过渡到酒店的正式开业。

3、 酒店管理公司的管理模式
许多自己缺乏足够管理经验, 酒店的品牌知名度尚不够高的酒店, 一个很好的选择和其它知名的酒店管理公司进行合作。能够实行品牌的合作( 如特许经营) , 也能够单纯引进管理……合作的方式是多种多样的。

以国际著名的万豪酒店管理集团为例:

它超常地擅于经营全方位服务的酒店, 即包括餐饮、 房间服务、 大厅商店和侍应生服务的大型酒店。万豪在全球掌控着49万间客房, 却仅拥有其中的0.3%。在这49万间客房中, 一半以特许经营的方式交给业主打理, 另外一半则由万豪亲自运营。

万豪的特许经营方式: 允许合作方使用万豪品牌及品牌附属无形资产, 当然, 为维护万豪的统一品牌和形象, 万豪会对酒店的运营和管理提供指导( 充当一个酒店管理咨询顾问和培训机构的角色) 。万豪向其收取5%到6%的酒店收入作为品牌使用费。可是订房系统的费用另算。

万豪的委托管理方式: 在这种模式下, 整个管理包括员工的选聘都由万豪负责。作为运营商, 万豪一般收取营业收入的60～70%, 用于支付员工薪资、 公共设施费用、 保险费、 酒店供给品和健康保险; 剩余的30～30%归酒店业主所有, 作为提供资本的报酬( 含物业税) 和业主的利润所得( 如果还有的话)

四、 江西南昌五星级酒店市场分析

1、 南昌市概况

南昌市是江西省省会, 全国35个特大城市之一。自古以来就有”物华天宝、 人杰地灵”的美誉, 是国务院命名的”历史文化名城”。全市面积7402平方公里, 辖四县( 南昌、 新建、 进贤、 安义) 五区( 郊区、 湾里、 东湖、 西湖、 青云谱) , 总人口440万。
( 注: 江西全省面积16.69万平方公里, 人口4139.8万人。 全省实现国内生产总值2450亿元, 人均国内生产总值5829元。
)

南昌地处长江中下游, 鄱阳湖西南岸, 是唯一一个与长江三角洲、 珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市, 承东启西, 纵贯南北。京九、 浙赣、 皖赣三条铁路线交汇于此, 是京九线上唯一的省会城市; 105、 320、 316国道纵贯南昌; 4D级的昌北机场可达全国各大城市; 水运经赣江入长江出东海。

以后, 南昌经济发展加速。 , 南昌全市生产总值( GDP) 641.02亿元, 按可比价格计算, 比上年增长15.5%。全市财政总收入76.47亿元, 比上年增长22.9%, 地方财政一般预算收入31.41亿元, 比上年增长22.0%。全市职工年平均工资10502元, 比上年增长17.5％, 其中, 在岗职工年平均工资13914元, 增长18.6％。抽样调查显示, 城市居民家庭人均年可支配收入7793.16元, 比上年增长11.0%。

在城市建设方面, , 南昌全年完成基础设施建设投资66.65亿元。房地产投资增长加快, 房地产业稳步升温。 全年拍卖挂牌出让土地29宗, 计3715.07亩, 市级实现土地经营收入21.22亿元, 经过土地储备, 新增融资29亿元。全年完成房地产开发投资额60.01亿元, 比上年增长73.1%; 商品房施工面积660.3万平方米, 增长44.5%, 其中住宅施工面积550.4万平方米, 增长45.1%, 占商品房施工面积的83.4%。全年房产成交过户面积156.3万平房米, 增长56.3%。

2、 南昌现有五星级酒店介绍

南昌当前有两座五星级酒店, 分别为江西宾馆和凯莱大酒店。这两座五星级酒店的基本情况及对照参见下表:

江西宾馆(Jiangxi Hotel)
凯莱大酒店(Gloria Plaza Hotel)
星 级
★★★★★
★★★★★
开业及装修时 间
1961年开业   装修
1998年开业   装修
概 况
江西宾馆位于南昌市宽阔繁华的八一大道中段, 地处南昌市经济、 文化、 体育娱乐及商务活动的中心地带, 是一家集客房、 餐饮、 娱乐、 购物等为一体的高星级高档商务酒店。酒店共有二百四十五间各式客房, 各式餐厅为宾客提供赣菜、 粤菜、 杭帮菜、 巴西烧烤等美食; 拥有超大面积的豪华多功能厅, 省内酒店独一无二的同声翻译系统, 完美体现商务之最。另外, 酒店另有设备齐全的会议厅、 商务中心、 娱乐健身及购物中心。
南昌凯莱大酒店位于南昌市中心, 毗邻滕王阁及八一大桥。距新昌北机场20分钟车程, 12分钟可达火车站。酒店拥有327间客套房, 设有国际直拨长途电话、 中央冷暖空调、 酒店免费电影节目、 客房独立保险箱、 卫星电视及国际互联网络等。酒店会议设施完善, 拥有可同时容纳300人举办大型宴会或鸡尾酒会的宴会厅; 3个小型多功能厅, 供举办各式商务会议、 研讨之用。卡拉OK酒廊拥有最先进的歌舞音响设备。另设有小卖部。健康中心设有全天侯室内游泳池及健身器材。
地 址
地址: 南昌八一大道368号　邮编: 330006
南昌沿江北路88号　邮编: 330008
电 话
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电话:
区 位
离机场距离 : 30千米
离火车站距离: 3千米
离市中心距离: 1千米
离机场距离 : 30千米
离火车站距离: 5千米
离市中心距离: 3.5千米
周围景观
八一广场、 八一起义纪念碑、 八一公园、 革命烈士纪念馆、 滕王阁、 八大山人、 朱德旧居、 百货大楼、 太平洋购