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公司工程物业部运行管理手册

73
2020年4月19日
文档仅供参考
三亚万达娱乐文化管理有限公司
工程物业部
运行管理手册

公司质量方针
2．工程部物业质量目标
3．工程物业部组织机构图
4．工程物业部部门职能
5．工程物业部作业指导书

序号
文件编号
文件名称
1
作业指导书01
部门经理岗位职责
2
作业指导书02
工程主管岗位职责
3
作业指导书03
保安主管岗位职责
4
作业指导书04
文员岗位职责
5
作业指导书05
电工岗位职责
6
作业指导书06
暖通技工岗位职责
7
作业指导书07
综合维修技工岗位职责
8
作业指导书08
保安员岗位职责
9
作业指导书09
空调维修保养规范
10
作业指导书10
消防设备设施维修保养工作规定
11
作业指导书11
供配电设备维修保养规定
12
作业指导书12
给排水系统巡检、维修规范
13
作业指导书13
弱电设施设备运行巡视维修规范
14
作业指导书14
扶梯维修保养作业规程
15
作业指导书15
消防巡查管理制度
16
作业指导书16
公司钥匙管理制度
17
作业指导书17
安保员巡查制度
18
作业指导书18
监控职责
19
作业指导书19
消防安全管理人职责
20
作业指导书20
消防监控室交接班制度
21
作业指导书21
消防控制室值班制度
22
作业指导书22
工程物业部安全管理制度
23
作业指导书23
消防应急程序
24
作业指导书24
设备机房消防安全管理制度
25
作业指导书25
能源计量管理制度

1公司质量方针
1.1质量方针
质量是立身之本
质量是支撑万达事业大厦的磐石。 我们质量的内涵包括工程质量、管理质量及其它工作质量。 树立让一切工作成为精品的质量意识。 经过严格和规范的过程管理和关键环节控制,确保产品和服务的品质。 我们对客户坚决履行质量承诺。
高质量是我们选择合作者的首要标准。

2工程部质量目标
2.1质量目标
公司按照旅游涉外公司评定标准规定的内容,确定与本公司相适应的设施设备、消防安全、重大责任事故为工程物业部四个方面的质量目标。
1)设施设备完好率≥95%
2)消防安全=100%
3)重大责任事故为0
质量方针和质量目标是实施、保持和持续改进公司质量管理体系的指导原则,也是质量管理体系有效性评价的依据。公司各级领导、各部门和全体员工应认真学习、理解质量方针和质量目标,并在实际的质量活动中贯彻实施。
公司的质量目标在公司各相关职能和层次上进行了展开,并定期进行评审和考核,形成了自上而下的展开和自下而上的保证系统。

3．工程部组织架构图

部门经理

文员
工程主管
保安主管

消
防
安
全
综合维修技工
日常保洁
园林绿化
安
全
保卫
暖通技工
强电技工
弱电技工

4．工程物业部部门职能
4.1. 负责公司所属房屋建筑、公共设备、机电设备的保养、维修、运行的技术管理工作,负责公司工程维修工作的发展规划。
4.2 . 制定和完善本部门的各项管理制度及应急措施,对重大事故组织调查、分析及处理。
4.3 . 负责制定下达年度维修保养计划,全过程监督、检查落实情况,并做好存档。
4.4 . 负责公司水、电、空调费用的管理及(安全、节约、计划)节能工作方案的制定,并组织落实。负责公司水电能耗费用分摊,工程维修材料申购数量合理性审定。
4.5. 负责公司新项目开发前期参与,后期的验收交接工作,组织新设备的调试运行。
4.6. 负责公司装修、改造工程、大型设备采购等招标工作的方案制定及技术性能把关。
4.7. 负责各工程开发项目结尾工程质量的验收把关及提供发生费用的依据。
4.8. 负责公司的工程更新、改造、完善方案的制定与监督实施。负责工程开发项目遗留问题的跟踪与处理。
4.9 负责公司公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。
4.10 负责公司公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾收集清运。
4.11 负责公司消防安全保卫工作,保证客人生命、财产安全,维护公司良好的经营和秩序。
4.12 负责本部门文件、资料档案的管理。

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作业指导书WD-GC-01
第1 版 第0次修改
工程物业部经理岗位职责
编写:
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市场部
管理职责与权限
页码:1-1

1.层级关系
1.1直接上级:分管副总经理;
1.2直接下级:部门内各级成员。
2.岗位职责
在分管副总经理的领导下,全面负责工程物业部的工作。制定工作计划及预算计划。提升服务品牌。与相关部门沟通协调,确保各项指标的完成。遵守党规国纪,遵守当地政府的法规法纪。
3.工作内容
3.1负责组建物业部,建立健全组织架构及人员配备,制订管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制和协调沟通;
3.2起草制定岗位职责、层级管理制度、会议管理制度;工作执行、督导、检查、日记制度及程序;
3.3掌控人员的招聘、录用、考核、奖惩、辞退工作,合理分配各部门工作任务并组织督导下属切实完成;
3.4协调、理顺与公司各部门的工作关系; 协调与有关协作部门的关系,保持良好的公共关系。
3.5物业管理前期参与规划、定位、施工,竣工验收等环节工作,并针对使用管理提出可行性建议、意见;接管物业并跟进各项整改措施;落实保修措施;理顺与开发商、施工方的工作关系;
3.6指导、管理、协调物业部各业态的工作,监督各项规章制度、工作程序、任务的执行与落实;定期和不定期检查各业态、岗位、设备、环境等,及时发现问题并解决;召集和主持部门例会,及时解决管理中出现的问题;保证部门各项工作能顺利进行;
3.7以身作则,关心员工,提高部门凝聚力和员工工作积极性、能动性和创造性,培养员工以自觉性、责任感完成本职工作;定期或不定期听取员工的意见,建议,不断完善部门的管理。
3.8监督本部门各业态的培训工作,提高部门整体业务与服务标准;
3.9完成上级交办的其它任务。
4.任职条件
4.1工民建、工程管理或相关专业专科及以上学历;
4.2八年以上工作经验, 其中2年以上工程经理职位工作经验;
4.3对工程管理的各个环节有深刻的了解和独到的看法,具有多年酒店工程部工作经验,熟悉酒店、会所硬件设施设备的运行及人员管理;
4.4有较强的沟通、协调能力,会项目管理,有处理突发事件的应变能力

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作业指导书WD-GC-02
第1 版 第0次修改
工程主管岗位职责
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工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

1.层级关系
1.1直接上级:部门经理;
1.2直接下级:弱电技工、强电技工、综合维修工、暖通技工。
2.岗位职责
负责公司设备的维护及保养计划的制定;定时保养设备,确保设备开机和关机作业;每周将相关处理事项记录呈报店长签发及上报;初审保养合约,送店长审核核定;安排维修人员工作、排班及记录考勤;执行新进员工培训和辅导;指导相关部门人员机器设备操作训练。
3.工作内容
3.1能制定、完善各项设备管理规章制度,建立并贯彻落实各项设备管理规范;
3.2及时、高效地诊断并解决使用设备故障,保证设备的正常运行并做到预防为主;
3.3主持设备的日常维修工作;
3.4支持与协调本部门其它业态之间的工作,配合相关部门完成公司相关技术资质的认证;
3.5定期对运行设备进行巡检。
3.6每日首先阅读需经工程总监查阅的各类工作报表,并作出分析,提出处理意见,传交工程总监。
3.7安排月、季度员工技术培训、考核活动。
3.8随时掌握每日维修工作情况,保证各业态及其它公共区域对客服务的设施维修,满足宾客要求。
3.9每日巡查预防性维修、设备大修、更新改造等施工点的工作进展,监督、检查工程施工质量,在工程施工影响对客服务时,及时与有关部门协调,妥善调配。
3.10直接掌握维修配件供应和储备情况,对紧缺备件,应及时提出采购需求,满足供应要求。
3.11经常与市政供能部门及酒店相关部门保持联系,在供能发生困难时,及时赴有关部门请求协助,保证公司正常运转。
3.12编制每月能耗表及编制全年预防维修计划草案和全年能耗草案,提交工程物业经理审定。
4.任职条件
4.1中技以上学历,5年以上物业工程工作经验,担任工程主管3年以上;
4.2能看懂相关图纸,熟悉物业设施设备维修养护的实施过程及质量标准;
4.3熟悉建筑结构、设备设施基础知识,熟悉机电、电梯、给排水、弱电系统设备的运行维护要点;
4.4具团队意识、责任心强、工作细致有条理。

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作业指导书WD-GC-03
第1 版 第0次修改
保安主管岗位职责
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工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

1.层级关系
1.1直接上级:部门经理;
1.2直接下级:保安员。
2.岗位职责
负责商场设备的维护及保养计划的制定;定时保养设备,确保设备开机和关机作业;每周将相关处理事项记录呈报店长签发及上报;初审保养合约,送店长审核核定;安排维修人员工作、排班及记录考勤;执行新进员工培训和辅导;指导相关部门人员机器设备操作训练。
3.工作内容
3.1负责制定保安、消防年度、季度工作计划。
3.2负责维持秩序,协助、配合公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。
3.3妥善处理有关安全方面的各种投诉。帮助寻找在公司丢失的物品,努力改进良好的安保环境,让客户具有安全感。
3.4督促检查各重点部位安保工作,确保重点部位的安全。
3.5负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求,确保夜间财产、人身安全。
3.6负责制定保安监控的管理规定和操作程序,确保监控范围内的防火、防盗安全。
3.7适时完善、健全安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。
3.8定期检查各项保安措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。
3.9负责对保安员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。
3.10完成上级交办的其它任务。
任职条件
4.1高中及以上学历,年龄28-38岁,持保安培训合格证和消防培训合格证;
4.2三年以上保安主管职位任职经验;
4.3具备基本的安全、法律知识,精湛的业务技能及较强应变能力;
4.4具备较强的工作责任心、人际沟通协调能力、良好的职业操守、善于调动下属,能承担一定的工作压力。

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作业指导书WD-GC-04
第1 版 第0次修改
文员岗位职责
编写:
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工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

1.层级关系
1.1直接上级:部门经理;
1.2直接下级:园林绿化、日常保洁。
2.岗位职责
在工程管理部经理的指导下,负责工程管理部办公室的有关事务性工作并接待来访客人。
整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等
填报有关报表,经工程管理部经理签字后上报总经理办公室。
负责工程管理部内部的文件、资料、通知的传阅和回收
负责现金报销和支票的办理。
参加工程管理部例会,做好会议记录并整理下发。
负责技术档案的整理存档。
8．每月负责负责对各业态水、电、空调分摊及资料回收,并做好存档。
9．完成上级交办的其它任务。

3.工作内容
3.1向部门经理负责,主持办公室全面工作,严格执行经理各项指令,有权询问、检查、督促各本部门各业态工作执行情况。
3.2负责安排物业部各类文稿的草拟,审核工作,有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况,及时发现问题,提出整改意见,落实奖惩制度。
3.3加强与本部门各业态的联系和沟通,对工作中的具体问题不扯皮推诿,有权协调各部门工作运作和人际关系。
3.4加强业务学习,提高能力,促使部门工作实施标准化、科学化、现代化,有权向部门领导提出合理化建议。
3.5恪守保密原则,加强文件管理,严格会议制度,增强保密观念,凡属部门尚未正公式布的决定、决议、指导等,无权传播。
3.6负责对本部门的申报修和投诉问题的处理,监管物业资料的整理及保存。
3.7监督外包保洁、绿化工作的现场管理,及时了解工作人员的思想和生活动态,解决疑难问题。
3.8严格按保洁、绿化管理作业程序和保洁、绿化及检查考核评分标准,实行工作检查制度。
3.9坚持每天巡视1—2次,有效制止各种违章现象,现场督导保洁工作。
3.10每周组织召开保洁情况分析会,总结一周保洁、绿化工作。
3.11按照公司规章制度,检查督促考核外包保洁、绿化单位工作,落实奖罚措施。不断提高服务水平。
4.任职条件
4.1大专以上学历,五官端正,形象良好,年龄22-28岁;
4.2一年以上物业工程部工作经验,物业管理专业及相关资格证书者优先考虑;
4.3具有良好的职业道德,责任心强,有较强的沟通、协调能力,有团队协作精神。1、大专以上学历,女性,五官端正,形象良好,年龄22-28岁;
2、一年以上物业工程部工作经验,物业管理专业及相关资格证书者优先考虑;
3、具有良好的职业道德,责任心强,有较强的沟通、协调能力,有团队协作精神。
1、大专以上学历,女性,五官端正,形象良好,年龄22-28岁;
2、一年以上物业工程部工作经验,物业管理专业及相关资格证书者优先考虑;
3、具有良好的职业道德,责任心强,有较强的沟通、协调能力,有团队协作精神。
1、大专以上学历,女性,五官端正,形象良好,年龄22-28岁;
2、一年以上物业工程部工作经验,物业管理专业及相关资格证书者优先考虑;
3、具有良好的职业道德,责任心强,有较强的沟通、协调能力,有团队协作精神。

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作业指导书WD-GC-05
第1 版 第0次修改
物业电工岗位职责
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工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

层级关系
1.1直接上级:工程主管;
1.2直接下级:无。
2.岗位职责
熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。服从主管的工作安排,保证按质完成工作任务。按照主管/领班的安排,依据维修保养制度的内容要求,对强电设备、照明系统进行维修保养,并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行电工工艺规范,各接点必须牢固结实,绝缘及防水处理必须可靠。严格执行岗位责任制及安全责任制,确保人身和设备设施的安全。
3.工作内容
3.1对物业工程主管负责,并完成交办的各项任务;
3.2熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程;
3.3负责协助公司对本项目新增项目的接管及验收工作;
3.4负责公司内所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养,全面掌握公司强、弱电系统及其设备的性能和使用方法;
3.5负责向物业管理部主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划,向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结;
3.6负责提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格;
3.7负责编制所辖区内每台电气设备台帐 ;
3.8负责娱乐中心内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作;
3.9每月底负责各业态用电计量的抄录、汇总并上报,按照财务科目进行电量和费用报表;
3.10在主管的安排下负责娱乐中心节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作;
3.11负责娱乐中心突发性事件(如停水、停电、跑水、火警)的处理;
4.任职条件
4.1具备电工从业资格证。
4.2电气、自动化专业专科以上学历。
4.3 25－35岁。
4.45年以上相关从业经验。
4.5熟悉强电、弱电、变颇器、自动化控制。

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作业指导书WD-GC-06
第1 版 第0次修改
暖通技工岗位职责
编写:
审核:
工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

层级关系
1.1直接上级:工程主管;
1.2直接下级:无。
岗位职责
协助经理开展工作,贯彻执行经理下达的各项指标。 负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行,维护管理工作。 根据实际需求,开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。 完成上级交办的其它工作。
工作内容
3.1负责 对运行设备维护保养和日常报修工作;
3.2负责楼内各种动力设备设施(包括供水、排污、消防)维护、检修工作的安排和具体实施;
3.3负责对娱乐中心的污水泵房、空调机房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检及记录工作;
3.4负责对空调、消防和给排水设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施;
3.5负责每周一次对所管辖设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数,并负责各种抢险工作;
3.6负责娱乐中心突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理;
3.7积极配合部门内其它组的工作;
3.8完成部门经理和主管交办的临时性工作。
4.任职条件
男性,25至35周岁,3年以上酒店或物业工程部空调运行维护经验。

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作业指导书WD-GC-07
第1 版 第0次修改
综合维修工岗位职责
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工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

1．层级关系
1.1直接上级:工程主管;
1.2直接下级:无。
2．岗位职责
对主管负责,自觉遵守公司管理各项规章制度;工作时要严格按照操作规程,时刻保持高度警惕,注意防火和人身安全等工作。负责公司楼上下水、暖气、电、家具等方面的维修、维护工作。
3.工作内容
3.1具有瓦工、木工、油工、锁具维修等的动手能力;
3.2按计划检修客房、公共区域,发现问题及时解决;
3.3负责娱乐中心房屋中装饰的维修及修补,并做好各项报修的应变工作;
3.4及时处理所管范围内各种紧急情况;
3.5认真执行主管分配的其它工作并及时完成。

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作业指导书WD-GC-08
第1 版 第0次修改
保安员岗位职责
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审核:
工程物业部
管理职责与权限
页码:1-1

层级关系
1.1直接上级:保安主管;
1.2直接下级:无。
岗位职责
具有强烈的责任心,对工作认真负责,能坚持原则、秉公办事、大胆工作、不徇私情、保持高度的警觉性,敢于挺身而出制止犯罪活动及违法乱纪行为。具有良好的服务意识和安全意识,仪表端庄、干净整洁、礼貌待人,在保安服务中真正体现”警惕、温暖、敏捷、周到”的服务风格。
工作内容
3.1自觉遵守、严格贯彻执行公司和本部门以及保安组的各项规章制度、工作程序和标准,熟练掌握刑事、治安案件防范和处理程序;
3.2熟悉本部门岗位的职责与操作流程,认真完成上级所分派的站岗、值班、巡逻任务,确保所负责区域内的安全;
3.3敏锐观察进入俱乐部客人的动态,劝阻行动怪异、衣冠不整和有碍治安的闲杂人员进店,同时将发现的情况报告当班主管;
3.4制止、清理小商贩在俱乐部所属区域内经营、销售,维护俱乐部门前秩序;
3.5控制俱乐部门前车辆停放秩序,阻止无关人员在俱乐部门前扎堆、逗留,维持俱乐部门口的治安、交通秩序,确保停车场、车道的安全和畅通;
3.6做好俱乐部公共场所设施、物品的保护工作;
3.7按照防范预 案和处理程序做好俱乐部公共场所治安秩序的维护工作;
3.8做好员工出入口的管理、检查工作,做好自行车和摩托车停放的保管工作;
3.9做好岗位及责任区域的清洁和消防安全工作;
3.10按照公安部机关和保卫部的要求做好刑事、治安案件的现场保护工作;
3.11不当值期间,接到火灾、突发事件等紧急情况的通报后,应立即赶到指定地点待命;
3.12认真填写值班班记录,参加班后会听取当班主管对当日工作的小结。

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作业指导书WD-GC-08
第1 版 第0次修改
安保员巡查制度
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管理职责与权限
页码:1-1

安保员巡逻制度
一、安保员的巡逻根据治安、消防、服务、卫生四项结合的标准来要求。在治安消防上以预防为主,在服务卫生上以主动为主,确保重点位置的安全和服务。在巡逻形式上以定点和流动相结合的方法。
二、安保员每小时要对巡逻区域进行一次巡逻。并及时准确地在俱乐部规定的(重要部位设有巡更点)进行巡逻。记录下巡逻时间和发现的问题
三、安保员巡逻区域要覆盖俱乐部所有前后场公共区域。
四、安保员必须熟悉巡逻区域内所有通道、安全设施设备、重要部位的情况和使用方法。
五、巡逻时要勤观察,及时发现事故隐患,及时发现各种可疑情况或不法人员的违法活动。
六、发现火警或接到火警指令时,要沉着冷静,迅速赶赴现场,弄清情况后,及时组织扑救并报告公司值班经理。
七、接到报警或在巡逻中发现可疑情况时,应及时赶赴现场或采取必要的控制手段及措施,防止情况进一步恶化,同时应设法迅速报告公司值班经理。
八、巡逻时如发现卫生问题,能处理的应主动处理。处理不了的应报告。
九、巡逻时,应主动问候遇见的客人。对客人提出的服务要求,应给予满足,超出自身范围的,应告诉客人回复时间,然后报告公司值班经理。
十、巡逻结束后,应在大堂内工作。
十一、巡逻中不得擅自离岗,不得和其它岗位员工聊天。
十二、其它承担巡逻责任的员工要求同上。
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作业指导WD-GC-09
第1 版 第0次修改
监控室岗位职责
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管理制度与规定
页码:4-1
监控室岗位职责
1、监控员应按时上下班,当值时禁止睡觉、擅离岗位。
2、监控员必须严格按照规定时间、范围,集中精力严密观察,对异常可疑情况作好记录并录像。
3、监控员应根据她人提供的情况及从屏幕中观察到的可疑情况,应及时监控,并做好记录。对电话报案及发现刑案、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。
4、监控员在当班时不准做与工作无关的事,严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内,其它部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。
5、监控员应爱护使用的设备,以延长机器的使用寿命,不得擅自拆装设备。
6、在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作,保持整洁。严禁在监控中心吸烟。
7、监控员上下班时,要严格执行交接规定。
8、监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密,严禁外传,更不准向无关人员介绍监控情况。
9、严格遵守监控设备操作程序,禁止调整改动工控计算机系统。

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作业指导WD-GC-09
第1 版 第0次修改
消防控制室交接班制度
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管理制度与规定
页码:4-1

消防控制室交接班制度
一、按班次要求。准时到岗,到岗后逐项交接。
二、交接项目:
1、自动消防系统是否处于正常运行状态;
2、上各班次发生的报警点及处理情况;
3、有无重大设备故障;
4、交接设备操作情况;
5、备品交接情况;
6、各项通知及其它情况。
三、交接班过程中,交接双方要逐项认真填写消防控制室值班纪录并签字,消防控制室值班记录和有关资料存档备查。
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第1 版 第0次修改
消防控制室值班制度
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管理制度与规定
页码:4-1

消防控制室值班制度
一、消防控制中心是消防重点部位。坚持二十四小时值班制度;
二、值班人员必须经过专门消防安全培训,持证上岗。值班人员应熟悉掌握本系统的工作原理和操作规程;
三、值班人员到岗后,要利用设备自检功能对自动消防设施进行巡检,对巡检中发现的设备故障,要及时填写故障通知单交维修部门签字维修,巡检结果认真填写在消防控制室值班记录上。
四、值班期间要保持头脑清醒,对各种报警提示音要迅速做出反应,按照相应的报警处理程序进行及时准确的确认、处理对确认为误报的要及时将系统复位;对确认为火警的,要立即启动火灾应急疏散预案,按照应急程序处理。
五、值班人员严禁违章关闭消防设施、切断消防电源。
六、值班人员要遵守值班纪律,不得私自串班;不得擅离职守;不准长时间占用值班电话;严禁在控制室内打瞌睡、睡觉;严禁喝酒、吸烟、会客和搞各种娱乐活动;严禁动用明火;严禁酒后上岗。
七、控制室内严禁外来人员入内。外来人员参观学习,必须经有关领导批准,方可进入,进入后严禁乱动各种设备;厂家的工作人员维修设备必须经主管领导批准,并由维修部门的人员陪同方可进入工作。
八、控制室内禁止存放易燃易爆化学危险物品和其它杂物。
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作业指导WD-GC-09
第1 版 第0次修改
消防应急程序
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工程物业部
管理制度与规定
页码:4-1

消防控制室管理及应急程序
一、消防控制室必须实行每日24小时小时专人值班制度,每班不少于1人。
二、消防控制室的日常管理应符合<建筑消防设施的维护管理>(GA587)的有关要求。
三、消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。
四、消防控制室应确保消防出水管阀门,自动喷水灭火系统管道上的阀门常开;确保消防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动(接通)位置。
五、接到火灾报警后,消防控制室必须以最快方式确认。
六、火灾确认后,消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转自动状态(处于自动状态的除外);同时拨打”119”火警电话报警。
七、消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案,并同时报告单位负责人。

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第1 版 第0次修改
空调维修保养规范
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工程物业部
管理制度与规定
页码:4-1
消防安全管理人的职责
一、拟订年度消防工作计划,组织实施日常消防安全管理工作;
二、组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实;
三、拟订消防安全工作的资金投入和组织保障方案;
四、组织实施对公司消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养,确保其完好有效,确保疏散通道和安全出口畅通;
六、组织管理专职消防队和义务消防队;
七、在员工中组织开展消防知识、技能的宣传教育和培训,组织灭火和应急疏散预案的实施和演练;
八、公司消防安全责任人委托其它消防安全管理工作。

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作业指导WD-GC-09
第1 版 第0次修改
空调维修保养规范
编写:
审核:
工程物业部
管理制度与规定
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1.目的范围
中央空调系统设备设施维修保养工作规范是保障系统维修工作的质量规范标准,维修保养工作应严格执行规范规定,按中央空调设备设施维修保养工作计划(大中修)进行实施。
2.职责
确保空调的正常使用和定期保养
3.内容
3.1空调水系统设备设施的维修保养
3.1.1空调水系统设备设施的例保及一级维修保养:
3.1.1.1检查组合风机电机运转电流、电压显示是否正常,检查电机轴承温度是否正常,有无异常声响;
3.1.1.2检查集、分水器进出水阀门是否灵活开启,供回水压力及温度是否正常,旁通阀是否在正确的位置上。
3.1.1.3对发现的问题进行测试、调整及维修保养,对设备部件进行局部拆解,部分更换。
3.2、空调水系统设备设施的二级维修保养:
3.2.1在一级维修保养的范围内,提高维保的深度和广度。
3.2.2维修更换磨损严重或损坏的零件,对发生故障的构件部分进行分解维修,测试调整系统状态。
3.2.3对设备进行结构性的维修保养。
3.3空调水系统设备设施的三级维修保养:
3.3.1提高和加强二级维修保养的深度和广度
3.3.2对设备进行系统性的分解、维修更换已磨损的部件,必要时更换主体或主要部件
3.3.3对系统的附属设备设施进行更新及调整。
3.4组合式空气处理机及风机盘管空调机的例保及一级维修保养
3.4.1检查空调组合风机运行时有无异常声音,如有异常应停机检查并视情况进行调整维修或更换部件,
3.4.2检查空气处理机的进风过滤网有无堵塞、破损及变形,视情况进行清洗、更换及维修。

3.4.3检查调整空气处理机的各个风阀开启是否正常,检查各风阀的开启度,有无卡紧现象,如不正常应进行维修处理。
3.4.4检查空气处理机的供、回水阀门开启是否顺畅灵敏,有无漏水情况。
3.4.5检查空气处理机的供、回水压力和压差是否在正常的范围内。
3.4.6检查空调柜机的供、回水的温度和温差是否在正常的范围内。
3.4.7检查空调柜机的电机运转是否正常,轴承温度正常且无噪音,检查空调柜风机皮带无开裂破损,安装松紧度适中;
3.4.8检查空调柜机的进回水管路无跑冒滴漏,检查表冷器无堵塞、表冷器翅片无变形损坏,如有异常应及时进行维修或更换。
3.4.9检查机箱门开关顺畅,门锁装置使用良好,空调柜机的凝结水盘排
水通畅,机箱门开关顺畅,门锁装置使用良好,箱体内无杂物;
3.4.10检查风机叶轮安装牢固,无损坏。用手盘动旋转自如,启动运转无异常声响,风量、风压达到设计标准。紧固螺栓安装牢固,风机减震装置完好。
3.4.11检查送风口与风管连接牢固,严密。风口无破损,变形,隔栅调节自如。检查风道软连接与风道连接严密,保温良好,风管路无破损。检查风道防火阀阀板启闭动作可靠,各连接件安装牢固。
3.4.12检查风机轴承的磨损情况,盘动风机运转灵活、无异常声音,检查风机轴承盒内已加注润滑油脂,轴承调整灵敏,尺度准确。
3.4.13检查风机盘管电机运行噪音是否超标,电机运行是否平稳,电机紧固件是否牢靠,电机运转主轴有无抖动,视情况进行调整维修或更换。
3.4.14检查清洗风机盘管表冷器和盘管风机叶轮内的灰尘,视情况用高压氮气吹扫表冷器上灰尘或分解风机盘管表冷器和风机叶轮进行化学清洗。
3.4.15清扫风机盘管凝结水盘内的杂物,检查冷凝水排水管是否畅通,无堵塞,检查盘管进出水管阀门灵敏可靠,电动控制阀接线正确,与墙壁控制开关位置相同,且准确灵敏。
3.4.16检查盘管机上的排气阀不漏水且灵敏可靠,检查风机盘管吊装牢固,进回风口连接
紧密,不漏风,连接部分无开裂现象。
3.4.17检查风机盘管温控器温度设定旋钮调节顺畅,高、中、低档位置准确与电机运转速度相符,送风温度与进回水温差符合标准。
3.4.18将检查情况作详细记录,对发现的问题进行测试、调整及维修保养,对损坏的设备部件进行局部拆解,部分更换。
3.5组合式空气处理机及风机盘管空调机的二级维修保养
3.5.1在一级维修保养的范围内,提高维保的深度和广度。
3.5.2维修更换磨损严重或损坏的零件,对发生故障的构件部分进行分解维修,测试调整系统状态。
3.5.3对设备进行结构性的维修保养。
3.6空调风管及风机盘管、新风机的清洗消毒处理(三级维修保养即1.2万小时)
3.6.1空调风管的清洗消毒处理:
3.6.1.1清洗前的准备工作;a、采集室内空气样本,检测空气质量是否达标;b、检查风管内情况:风管类型、风管尺寸、风管布置情况。
3.6.1.2在风管适当位置开施工孔,用风管清洗设备进行风管清洗;
3.6.1.3在风管内喷洒专用消毒水;
3.6.1.4查看风管清洗效果,拍照记录;
3.6.1.5清理、移动清洗设备到下一段管道清洗;用相同材料重新封闭开口处;清理修复风管破损保温层;
3.6.1.6条件允许可将普经过滤器更换为抗菌静电过滤器;
3.6.1.7将拆卸下来的风口清洗消毒后重新安装,并调整好出风量;
3.6.1.8采集室内空气样本,检测风管清洗消毒后的空气质量;
3.6.1.9将以上步骤详细记录,进行验收及验证验收报告。

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3.7中央空调风机盘管清洗消毒处理:
中央空调风机盘管表温器运行1.2万小时进行大修及清洁消毒处理一次,清洗消毒步骤如下:
3.7.1清洗前将其它设备及地板用帆布覆盖,做好工作区域的防尘隔离;
3.7.2拆开天花,取下回风口、过滤网、蜗壳风轮、电机;
3.7.3清洗过滤网及回风口,用专用药水浸泡消毒;
3.7.4清洗蜗壳风轮,擦拭电机;
3.7.5清洗冷凝水盘,用高压水枪清洗空调内脏表冷器铝翅片;
3.7.6在表冷器喷射空调清洗剂,利用空调清洗剂快速发泡功能,将灰尘污垢从翅片间细小间隙自动排出;
3.7.7用消毒药水擦拭积水盘及空调内壁;
3.7.8检查电机、轴承、电磁阀、疏通排水管;
3.7.9高温蒸气喷射消毒;
3.7.10清洗前后分别用TESTO仪器抽检设备运行状况(风温、风速),检验清洗效果,并出具测试报告。

附表1
系统部位
项 目
要 求
冷却
冷凝
冷却水、冷凝水中
军团菌(采样量200ml)
不得检出
空
调
送
风
可吸入颗粒物(PM10)
£0.15 mg/m3
细菌总数
£500 cfu/m3
真菌总数*
£500 cfu/m3
£1000 cfu/m3
溶血性链球菌等致病微生物
不得检出
空调系统的冷却水、冷凝水及送风的卫生要求

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附表2
空调系统部件消毒方法
消毒对象
消毒剂
消毒方法
作用时间
过滤网
含氯消毒剂
(有效氯250-500mg/L)
浸泡
15-30 min.
冷却水、冷凝水
含氯消毒剂
(余氯³6.5mg/L)
投放
30 min.
冷凝器、冷凝盘
含氯消毒剂
(有效氯1000- mg/L)
擦拭或喷雾
30 min.
风管内壁
过氧乙酸
(1g/m3)
熏蒸
1h
臭氧
(20-30mg/m3)

空调系统需要清洁消毒时,应先进行系统或部件的清洁(洗),达到相应卫生要求后再进行消毒处理。

附表3
空调机组和通风管道系统污染程度判定
污染程度
污染指标
积尘中微生物(cfu/g)
管道积尘量(g/m2)
严重
检出致病微生物
³20
中等
细菌³10000
2-20
霉菌 ³3000

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