论新的信息化手段在房地产工程建筑质量控制中的应用.doc

IT改变地产论新的信息化手段在房地产工程建筑质量控制中的应用一、背景伴随着房地产产业在中国的迅猛发展，土地资源的紧缺开始成为有远见的房地产企业管理者担心的问题。为了加强企业品牌建设，让企业在有限的土地资源上得到最好的发展，各个房地产企业都把对客户满意度的关注提高到了前所未有的水平。在房地产业行业内，对客户满意度影响最大的，莫过于房产的质量，毕竟房产是一种使用几十年的耐用消费品，与民众的生活密切相关，而且大多数购房者都是以自己半生的积蓄来购买家里最有价值的一件家当。因此，房产质量（包括建筑质量、装修质量、配件质量等等）历来都是房地产企业客户服务的工作重点，也是接受比例最大的一个投诉种类。如何将这些质量问题消除在客户投诉之前，最好是消除在交房之前，这是房地产企业包括政府相关机构一直在关注的事情。各方面制定和采用了多种机制来提高房产的质量，包括严格产品质量体系，将完工后的检查验收向前扩展到建筑过程中的分阶段检查验收，引入第三方建筑质量监理机构驻场监督等等，但绝大多数质量管理手段（包括检查制度和标准、检查结果）采用的仍是手工纸介质发布和记录的方式，少量采用了计算机数据库系统来记录检查结果，而且还都停留在比较简单的管理层次上。这种现状，给房地产企业和建筑监理企业进一步提高质量管理水平带来了阻碍，表现在技术水平与管理要求的严重不对称上。具体分析如下：A、执行力度问题：房地产企业和建筑监理企业对建筑工程企业制定的严格的质量要求和检查标准，但仅在纸介质文件上，查阅不便，新员工入职后需要较多的时间学习和熟悉，最关键的是这些标准的执行力度完全依赖于员工的责任心和领导的检查压力，规定的检查是否按期执行了，检查项目是否全面，这些都不能从纸介质文件中得到完全真实的体现纸介质文件可以延迟填写甚至随便填写。B、检查标准问题：每次质量检查过程中，检查的顺序是否得当、检查项目是否全面、检查的标准把握是否准确，特别是检查的结果措辞是否标准，这些都将影响质量检查工作本身的质量，也就影响了房地产最终产品的质量。而在纸介质方式下，这些也完全依据于员工的责任心和培训水平，以及领导的检查压力；C、统计分析问题：这个问题是纸介质方式最大的问题，由于房地产质量管理要求已经由交房时检查向前扩展到了建筑过程中的分阶段检查，检查的结果数据量大增。一个22栋8单元8层构架式住宅小区在完工之后，收集的质量检查控制表格纸介质记录，堆起来比一个人还高。这些记录中包含了大量对企业管理有重要价值的信息：这个小区的建筑设计质量如何？选址的地质地基情况与钻探结果是否相符？施工过程中发生问题的类型是如何分布的？参与施工的几家建筑工程企业工作能力如何？采用的建筑工程材料发生问题的类型分布情况如何？是否有明显的质量问题方向？企业员工的质管工作情况如何？是否有明显的遗漏？工作流程和检查项目是否有必要进行改进、提升、扩展和升级？这些，都是房地产企业管理层关注，并希望能得到准确数据的方向。但要从这些一人多高的纸介质记录表格中提取上述数据，进行各方向的统计分析，从而发现深层次的问题，为管理提升提供数据依据，其工作量之大，人力成本之高，使得房地产企业望而生畏。特别是多方向的统计分析，基本上每多一个方向就得把表格全部重翻一次。几乎是一个不可能完成的任务；D、数据录入的工作量问题：为了解决C问题，有一些房地产企业组织开发了质量管理分析信息系统，先由人工将纸介质记录表格中的数据录入系统，再由系统来进行相关的多方向统计分析。这种方式在一定程度上解决了C问题，使得数据的多维统计分析成本下降到了一个可以接受的程度。但这种方式仍然依赖于人工录入，数据录入本身的工作量仍然极大，难以坚持，同时A、B问题还是没有解决。这些问题反过来阻碍了这个方案的推广，已经实施这种方案的企业也很难从中得到长期稳定的帮助。二、解决方案为了打破这个僵局，让信息化手段为管理提升提供有效帮助，我们利用新的IT技术手段，采用新的技术装备，规划了PDA工程质量控制系统解决方案；随着技术的进步，市面上出现了大批新的IT产品，其中的PDA（个人数字助理）开始流行，本解决方案就采用了PDA做为信息化系统的外围设备，从而一举解决了执行力度、标准化、录入工作量和统计分析工作量四大问题，为房地产企业和建筑监理企业的建筑质量管理工作提供了一种全新的技术手段。PDA工程质量控制系统解决方案分为PC端和PDA端二大部分，采用普通的PC（包括服务器和工作站）作为质量管理模型配置和质管检查结果存储的工具，并承担统计分析，以实现质管模型的不断优化。另一方面，PC端还包含有根据检查结果中发现的质量问题安排解决、维修和改进以保证顺利交房的派工、复查等功能；PDA端是本解决方案的核心，运行于PDA（个人数字助理），与PC一样，在市面上直接采购标准的商品化PDA产品（类似于PC端，有具体的技术指标要求）；PDA上运行着工程质量控制系统的PDA端，作为质量检查的前端工具，从PC端下载质管管理模型数据后，工程质管人员手持PDA赴建筑工地，根据质管模型的要求，现场逐项检查，通过下拉选择、手写识别等形式，方便、快捷、全面、准确的完成质量检测任务，检测过程中可以用PDA直接拍数码照片做为某项检测结果附件，非常直观，而且可信度高，这些都是纸介质验收方式无法达到的。更为重要的是，当工程质管人员回到办公室后，将PDA中暂存的本次验收结果上传到PC端，仅十几秒种就可完成数据录入工作，相比老式的信息化系统人工录入纸介质上的验收结果数据，不但做到了效率上的飞跃，而且准确性和及时性也得到了成倍的提升；验收结果数据保存到PC端之后，通过质量管理模型配套的统计分析模型，以图形、统计报表等形式直观地反映地产企业各个楼盘的实时质量管理情况，可以在多个地域，多个楼盘以及历史项目之间进行纵向和横向对比分析，及时发现问题，改进管理模型，促使房地产企业的产品质量不断提升。通过分析结果，还可以将质量问题解决在初发阶段，避免问题放大后再花费大量成本整改，这将协助减少项目实际成本和计划成本之间的差距，也就是提升了房地产企业的成本管控能力。PDA端PC端登记在建项目信息（用于明确需验收的位置）配置和持续优化质量管理模型（包括检查点、检查项目、检查结果）现场执行验收，生成验收结果，包括下拉选择的规范化结果、备注、照片等，结果将暂存在PDA中，直到完成一轮验收工作下载项目信息和质管模型上传验收结果以大型数据库保存全部验收结果，可支持1000个以上项目汇总、统计、分析，形成报表和图形，为管理提供准确的数据依据为质量管理模型本身的持续优化提供参考依据，准备下一轮验收PDA工程质量控制系统流程图三、使用效果本解决方案通过PDA这种新的技术手段，通过质量管理模型的固化和下载解决了第一章中所列的A、B二个问题质量管理工作的计划性通过信息化系统进行督办，实现了提前提醒和过期升级，保证员工及时执行检查工作；另一方面，员工在现场根据PDA中暂存的管理模型执行检查工作，通过下拉选择录入标准、规范的检查结果，并可通过手写录入备注、PDA直拍数码照片等手段辅助说明，保证了验收结果的规范和可统计性；员工在PDA录入的数据，通过上传功能直接存入PC端的大型数据库中，完全替代了手工录入，而信息化系统在得到验收结果数据之后，其数据统计分析方面的强项也得到了完全的发挥，从而完全解决了第一章所列的C、D二个问题。以下是部分操作界面的图片： 综上所述，PDA工程质量控制系统能解决房地产企业在工程质量管理方面的难题，也能为专业的建筑质量监理机构提供一个有效的信息化工具；四、进一步的扩展本文前述之内容，都是为房地产企业和建筑质量监理机构内部工作质量提升服务，其实这些提升的根本目标，是为最终用户，也就是购房者提供更好的产品。当产品交付给最终用户时，也就一般所说的“收楼”时，其实也就是一次工程质量验收，区别在于，验收方不再是房地产企业内部的质管管理部门和监理机构，而是最终客户。最终客户看问题的角度和细致点，与企业内部质管可能不完全一致，各个客户之间也有很大的区别，为了保证能全面、准确地记录客户在验房过程中的质疑和不满，以便快速、精准、对症的解决，PDA工程质量控制系统还将发展出专用于业主验房的PDA房产移交验收系统，它的目标是让客户高高兴兴地正式接手房产，高高兴兴地成为正式业主，并能持续推荐购买、或者成为房地产企业忠诚的长期客户。在操作方式上，本解决方案将提供二种选择：A、 离线使用：PDA与PC端在下载质管模型后完全断开，独立运行，PDA端暂时存放当次验收数据，等回办公室后再上传PC端。适用于尚未被手机信号和无线网络信号覆盖的在建工地，也就是建筑工程质量控制业务；B、 在线使用：PDA通过手机信息GPRS网络或者无线局域网WiFi网络实时访问PC端的服务器，直接存取数据，PDA端不再存放数据，所有验收结果实时提交到PC端。适用于已经建成，有手机信号或无线网络信号覆盖的建成小区，也就是指房产移交验收业务；