产权式酒店交易法律问题分析.doc

产权式酒店交易法律问题分析一、 产权式酒店的概述 1.1 产权式酒店的渊源 “产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物，在欧美发达国家和地区，中产家庭逐渐成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店（timeshare hotel）”的概念，“timeshare”即“时空共享”， 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转售、转让或者交换。“时权酒店”构成产权式酒店的最初形态模式。经过长期的发展，产权式酒店又逐渐演化出两种类型：“退休住宅”及“有限自用的投资型酒店公寓”。“退休住宅”，是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。 “有限自用的投资型酒店”，开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 “时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投资型酒店”三者的共同点是都秉承“时空共享（timeshare）”的理念，投资者均享有一定期限免费入住的权利。 1.2 产权式酒店在我国的发展情况 随着我国经济的不断发展，人民生活水平不断提高，消费能力和理财观念逐步转变，在近年来的旅游热、房地产投资热的推动下，产权酒店投资方兴未艾。 第一种“时权酒店”模式在我国最早出现，这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”，因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就需要表明产权关系，产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。 第二种“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流的模式。 只有第三种“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店。本文所要讨论的产权式酒店，也正是这种中国特色的“投资型酒店”。 由于产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理有较大的不同，我国至今未就此出台专门的规范，这就造成了现阶段产权式酒店的发展出现了一定程度的混乱。笔者拟就我国“产权式酒店”交易过程中存在的法律问题作一初步探讨。 二、 产权式酒店法律关系 2.1 产权式酒店的运作模式 产权式酒店比较成熟的的运作模式如下：首先，由投资者与开发商签订房屋买卖合同，这些与普通商品房买卖是相同的，投资者支付购房款依法取得酒店房间的所有权。其次，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或分享经营收入，或者获得一定时间的免费入住权作为报酬，等等。不同的产权式酒店提供的回报方式有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供酒店经营利润，不提供其他回报。再次，由于投资者普遍对产权式酒店的经营风险存在疑虑，开发商为增强吸引力，往往引入专业担保公司，为投资者的收益提供一定条件的担保，约定在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。最后，有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时即设计好了退出机制，投资者购房后满一定年限的，可以以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司保证回购。 2.2产权式酒店法律关系分析 产权式酒店的运作过程中，形成了以下几种法律关系： 2.2.1 房屋买卖法律关系 2.2.1.1 出售（预售）即开发商将产权式酒店出售（预售）给投资者的法律关系。 2.2.1.2 回购 有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司承诺回购。这其实在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。 2.2.2 房屋租赁法律关系 如前所述，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，获得一定时间的免费入住权，投资回报用以冲抵购房款，等等。 虽然上述投资者和酒店管理公司的合同有时候也以委托经营合同的名义出现，但就其合同内容而言，通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征，从另一方面而言，投资者本身不具有经营酒店的资格，酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。因此，笔者以为，上述所谓的委托经营合同就其实质而言乃是租赁合同。 2.2.3担保法律关系 担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“三角关系”，由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。 三、 产权式酒店交易过程中存在的法律问题 3.1 房屋买卖关系中存在的法律问题 3.1.1 产权关系上存在的法律问题 首先，产权式酒店项目本身及操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。2001年6月建设部实施的商品房销售管理办法第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的房地产广告发布暂行规定第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。以上海地区为例，整间酒店有独立的产权证，而这一产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定。而且，各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同，但就管理层的态度而言是日益严格的，因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致产权式酒店可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。 另一方面，由于无法取得“小产证”，故某些开发商转而“出售”酒店的“承租权”，但对外仍然宣称为产权式酒店。在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，权利的行使需要相对债务人的配合，就是说承租人要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人的配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上的赔偿，比如支付违约金等，但一般不能强行租用，并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。承租人不拥有房屋的处分权。但房屋所有权则具有绝对性，权利的行使不需要其他人的配合，可以自主地对房屋进行处分此外。我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，而房屋所有权则不一样。再者，开发商即便能为投资者办出小产证，产权式酒店的性质也决定了该产权不可避免的具有依赖性和模糊性。首先，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。其次，“产权式酒店”配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。 3.2 酒店租赁经营过程中存在的法律问题 一方面，通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。 另一方面，产权式酒店的产权具有依赖性和模糊性，这也决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将更换酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往陷入开发商与酒店管理公司的黑箱操作之中。 3.3 退出机制问题 产权式酒店产权上的依赖性也直接导致了，在酒店经营不善的情况下，单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等的收益的。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。而如前所述，投资者对于酒店管理公司也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。 四、 产权式酒店交易法律风险防范 4.1 注意区分产权与租赁权，明确开发商办理小产证的责任 投资者一定要注意购买的酒店房屋是否产权清晰，购买的是租赁权还是所有权，是否可以拿到独立的产权证（小产证），确保拥有对所购房屋的独立处置权。投资者购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署商品房买卖合同，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任等条款。 4.2 投资者收益权的保证 4.2.1认真签订合同，确保投资者的收益权。投资者最好是选择那些有实力或者有担保的开发商或酒店管理公司，保证项目的正常运作。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同，明确双方的权利义务。投资者的收益最好采用保底分成的形式，即酒店管理公司承诺投资者每月取得一个固定数额的收益，在此基础上，视酒店的经营状况，投资者可以以一定比例分享酒店的经营收益，这实质上属于对租金的具体约定形式。 4.2.2要明确投资者对酒店经营管理的知情权。如果投资者的收益采用利润共享或保底分成的形式，那么投资者必须确保自己对酒店经营管理的知情权。因此，在租赁合同中对此加以明确，最好能引入审计机构定期出具审计报告作为投资者了解及评价酒店经营状况的依据。 4.2.3投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同不明确，这在将来会给投资者带来一笔沉重的负担。 4.3 要求开发商提供担保 鉴于产权式酒店在产权、未来预期收益等多方面存在不确定性，为投资者提供担保就显得尤为重要。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。 这里必须首先明确担保的范围，开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行以及退出机制问题都应当列入担保的范围，事实上以上三个方面，任何一个环节无法得到保障的话，对投资者面临的风险都将是颠覆性的。 在担保机构的选择上，同样应当要注意选择有实力、信誉卓著的机构，最好是银行或者专业担保机构。在提供的担保类型上，担保机构提供的一般为保证担保，可分为一般责任保证和连带责任保证。一般责任担保如果出现债务纠纷，债权人首先向债务人要求归还，如果债务人不归还，通过法院也无法强制执行，债权人才能找担保公司要求进行担保赔偿；而如果是连带责任担保的话，债权人可以直接找到担保单位要求进行赔偿，如果进行诉讼的话，债权人也可同时起诉债务人和担保单位。因此，连带责任担保，可以为投资者提供一个更加安全、可靠的诚信环境，有效保证投资者的利益。 4.4 建立投资者退出机制 投资者应当要求开发商或酒店管理公司承诺投资者购房后一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司保证回购或退款。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时，投资者都应当有权要求开发商或酒店管理公司进行回购或退款。 4.5 成立业主委员会 产权式酒店不同于一般的酒店，其经营者与投资者分离，而且投资者人数众多、分散、不具备经营专业知识，单个投资者与开发商、酒店管理公司相比处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，通过集体的力量来维护自身的权益。诸如，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金，代表投资者查看经营资料、了解赢利状况等方面的工作都可以通过业主委员会来实现。只有投资者团结在一起，才能实现可能在诸多问题上与开发商、酒店管理公司平等协商。 “高收益”与“高风险”总是相伴相生的，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能，因此，建议投资者在投资产权式酒店之前，综合考虑经营风险、法律风险等诸多风险，多向专业人士咨询。