[江苏]商住综合体项目可行性分析报告(97页-图文结合详述)1.doc

商业项目可行性分析报告 2012年7月27日 目录编制背景3一、项目概况4（一）项目基本情况5（二）项目背景及建设必要性6二、市场调查8（一）调查目的9（二）调查内容9（三）调查区域10（四）项目投资环境分析16（五）房地产市场调查23（六）区块房地产竞争对手分析27三、项目定位51（一）项目定位导向52（二）项目定位原则54（三）产品定位57四、项目经济测算60（一）各方案经济效益测算62方案一：纯商业模式开发：清浦国际商业广场（容积率3.0）62方案二：商住综合体开发：清浦新城商住新典范（容积率3.0）69（二）方案汇总对比综合分析76（三）总结分析79（四）客户定位81（五）SWOT分析84五、项目规划设计方案建议（暂略）86六、项目开发风险和主要对策87（一）项目风险分析88（二）控制风险对策88七、项目综合评价90（一）社会评价概述91（二）社会影响分析91八、报告结论与建议94 编制背景（一）调研报告名称 江苏淮安清浦新城C21地块商业项目可行性分析报告（二）调研报告编制对象 江苏淮安清浦新城C21地块（三）调研报告编制单位 上海房地产策划营销有限公司（四）调研报告编制依据 1、国家相关政策、法规； 2、公司房地产数据库； 3、走访记录，周边市场调研数据、资料； 4、政府相关部门； 5、相关政府网站； (五) 调研报告编制目的 从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提出针对目标地块的项目定位及可行性分析。（六）调研报告编制时间 报告调研数据有效性截止至2012年7月；报告编制时间截止至2012年7月一、 项目概况（一）项目基本情况本项目地块位于淮安市清浦区，占地78亩，土地性质为商住用地；地块东临淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北贴迎宾路；项目地块项目周边地块实景：（二）项目背景及建设必要性项目背景：清浦现代商务集聚区位于淮安市南部，以做优老城、做靓新城、做强园区三大板块打造主城区城市客厅，以轴线开发，节点辐射的方式将城市功能导入景观空间，为社会各种活动提供空间舞台。作为省级现代服务业集聚区、城市南部入口，肩负代表淮安市城市新貌和形象的重任。目前已初步形成了四大经济服务业组团，即现代物流业组团、高端商贸娱乐业组团、生态旅游业组团、政府经济组团。而本项目正是位于政府经济组团内。建设必要性：1、政府期望将淮安建设成为现代化大都市；2、淮安需要时尚高档消费场所；3、清浦新城将建设包括电话接待中心（9万员工）、教育大楼（50万考生/年）、sony电器城（投资50亿）在内的若干地标建筑，人口基数将出现激增；4、清浦新城大规模住宅社区的建设需要餐饮、休闲、住宿场所，政府部门及区委需要能够用于接待的高标准酒店；5、商业配套满足高教园区大学师生、科技园员工不断增加的人数。二、 市场调查（一）调查目的本次市场调查以全面掌握清浦新城开发环境、重点规划、发展目标、房地产市场现状及前景、淮安市商业格局、业态分布、品牌定位为主要目的。（二）调查内容1、了解项目所在区域房地产市场环境；2、了解项目竞争环境内案例售价；3、了解项目竞争环境内案例营销特点；4、了解项目竞争环境内案例产品特征；5、了解项目竞争环境内案例客户群体组成；6、了解项目竞争环境内案例销售情况；7、了解项目竞争环境内案例产品市场接受度；8、了解项目所在区域未来发展趋势。（三）调查区域 调查区域以淮海东路为中心轴，沿淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展开；淮海路中心商业区调研项目：清江商场，新亚国际，乐园国际服饰城，联盛广场，文庙商业街区，东西大街。清浦区商业区调研项目：禧徕乐国际商贸城，淮安现代食品城，翰城广场，明远路沿街商业。淮海路中心商业区文庙商业街区东、西大街w清浦区及高教园区1、 淮海路中心商业区：以淮海广场和翔宇大道北端广场为节点 淮安主城发展较为缓慢，主城核心仍然囿于原有淮阴市市区以内。商业发展较为缓慢，商圈区隔并不明显。除了较为显著的淮海东路商圈以外，其它多为一些商业带 根据商圈的规模和影响力，属于：市级商圈市域商业带 名称淮海路商圈业态构成中高端百货、金融、休闲、娱乐代表商业新亚商场，金鹰，万达广场消费群体 商圈吸引的顾客群较广，包含各个消费层次，人流较大。 淮安唯一夜间消费较旺盛的商圈售价/租金 淮海西路与清河路交界处（近清河区政府） 业态：餐饮，中小型酒店，百货，花店等，规模都较小部队房产（待拆迁）：目前租金：4-5元/平方米.天（沿街） 淮海新路与勤政路交界处（全聚德对面，装饰城附近） 业态：家具装饰，厨房电器目前租金：4-5元/平方.天 淮海西路东段（近清江商场） 业态：电动车一条街目前租金：2-3元/平方.天现状及特征 淮安最繁华，最高档的商圈，汇集了众多中高档百货，Shoppingmall，中高档品牌零售店，休闲餐饮与酒店 伴随万达的进驻，一批较为知名中高品牌开始进驻淮安 商圈辐射范围覆盖全淮安，包括周边区县 以购物和餐饮为主的商圈 商圈原核心为淮海广场地段，随着万达广场进驻，新区发展等因素，商圈核心有逐步东移趋势，预计未来23年东段翔宇大道北端广场的商业将会成为新的核心 2、东、西大街：名称东大街西大街商业带业态构成低端服装，饰品，中低端餐饮，小吃，及社区配套商业代表商业路边杂牌服装店消费群体 客群范围较广，主要为全市中低端消费人群 为淮安最重要的廉价服装集散地租金25元/平米/天现状及特征 档次整体较为低端，多为个体服装店，缺乏品牌店面 多为底商，物业条件较差，缺乏整体规划。店面开间较小，适合小型个体店面经营 商铺均为个体持有，缺乏整体规划 街面缺乏维护，整体环境较为脏乱3、文庙商业街区商圈名称文庙商业带商圈位置淮安市承德南路楚秀公园大门北大门对面业态构成文庙新天地中高端休闲娱乐，文化商品店，小吃，宠物商店代表商业和风泉会所，富足安足道，coco酒吧消费群体中高端商务，政务消费；年轻时尚消费群；售价/租金12.5元/平米/天现状及特征 建筑为仿明清风格复古建筑，多为13层，少数有4层 业态分区规划，但在实际经营中，业态相互较为混杂，招商和指示系统较差 项目分拆销售，为小业主持有，无统一招商管理 项目动线规划较差，车行系统不畅，但停车位较为充裕 项目目前空普率较高，约有30%空铺 4、清浦区及高教园区： 商圈名称大学城商业带商圈位置大学城内，尤其明远东路沿街业态构成低档餐饮，娱乐，社区配套代表商业主要为沿街商铺，翰城国际消费群体学生，周边居民售价/租金11.6元/平米/天现状及特征 主要服务周边居民及大学生 以周边楼盘的底商门面为主 商铺均为小业主持有，商铺业态缺乏统一规划，整体外观较乱 商铺业态层次较低，包括餐饮，住宿，网吧，台球等。整体消费层次较低 商铺均为沿街商铺，分割较为破碎，缺乏大型商业设施 随着商业发展，可能会出现一些较为大型的整体规划商业项目 （四）项目投资环境分析1、经济情况淮安市经济总量不断扩大：2010年GDP总值1314亿元，人均4046美元；固定资产投资4470亿元；批发零售额1140.81亿元；居民可支配收入17680元；农民人群纯收入7100元。淮安“十二五”经济发展目标：地区生产总值增长13.5%；财政总收入增长30%，其中地方一般预算收入增长35%；全社会固定资产投资增长28；城镇以上固定资产投资增长22%；社会消费品零售总额增长18%；外贸进出口总额增长25%；注册外资实际到账增长45%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长13%和12.5%。2、社会文化淮安市淮安区是全国历史文化名城，其淮安区是国务院1986年12月8日批准公布的国家第二批历史文化名城，至今已有2200多年的历史，境内有著名的“下草湾文化”和“青莲岗文化”遗址。历史上曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。 淮安区人文答萃，历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等。淮安是一代伟人周恩来的故乡，刘少奇、陈毅等许多老一辈革命家也曾在淮安留下光辉的足迹。1986年原县级淮安市（现淮安区）被国务院评为第二批全国历史文化名城。3、配套设施清浦新城目前处于开发阶段，区域内大型配套设施缺乏，主要依托大学城商业带及汽车南站等生活配套。随着淮安清浦区行政中心、淮安检察院、淮安清浦公安分局等政府机关的入住，拉开了清浦新城告诉发展的序幕，至今现代国际新城、禧徕乐商贸城、亿丰物流园、苏北钢材城、增力商贸城、油品物流、合意物流园、民贸物流、天然气配送中心、浙大网新（淮安）科技园等大型项目与政府进行集中签约，部分已建成或在建。随着招商引资的项目的落成，清浦新城板块或在两年内将会拥有几十万的商务人群及数十万的高端常住人群。4、城市规划淮安市城市总体规划（20082030）分为市域城镇体系规划、规划区规划及中心城区规划三个层次。规划期限为20082030年，分近期、中期、远期规划。规划近期至2015年，中期至2020年，规划远期至2030年。着力把淮安的中心城区打造城国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。 规划范围：淮安市中心城区，西、北至高速公路环、南至苏北灌溉总渠以南102省道、东至京沪高速公路以东235省道。项目所在地suoz城市发展方向：近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。项目所在地suoz 城市空间结构： 规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。项目所在地suoz综合交通规划：疏通并提升对外交通，建设铁、航、港等多条渠道，在铁路上形成衔接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络。在各个城区建立公路客运与货运枢纽，局部调整省道，规划4条快速公共交通（BRT）线路；规划3条轨道线路。从海陆空三个方面全面规划全市，使之成为交通枢纽。项目所在地suoz（五）房地产市场调查淮安房地产市场发展平稳，并且稳健上升，近期市场小幅反弹，成交量有所上升，成交均价也有5%左右的小幅回升。1、总体房地产分析2012年第一季度，商品住宅共成交4008套，面积达44.77万平方米。1月2月楼市清冷，成交也颇为惨淡，而在3月，随着开发商优惠打折力度的加大，3月楼市开始转暖，住宅成交得到飞跃，火爆成交了1877套。2012年3月商业市场呈现出前所未有的热闹景象，1、2月则相对成交量较低，这与众多投资客转向商业有关，尤以淮阴区的淮安义务商贸城带动的商业发展最为明显。淮安市2012年第一季度土地供应信息月份供应宗数（块）供应面积供应均价楼面价1381660714.521478.18元/827元/216183127.30130.13元/138元/317368733.70177.85元/210元/淮安市2012年第一季度土地成交信息月份成交宗数（块）成交面积成交均价楼面价121925137.72平1659.06元/平839元/平219533066.30平218.88元/平268元/平319364904.10平177.96元/平211元/平2、区域住宅市场 近一个月来清浦区住宅成交207套，共24442平米，日均7套、815平米； 区域认同感较弱是导致成交情况不佳的主要因素。3、区域商业市场 近一个月来清浦区商铺成交55套，共1696平米，日均2套、56平米； 大型专业市场基本饱和以及投资回报率不高是导致成交萎靡的主要因素。3、淮安市房地产相关政策分析日期政策摘要4月5日小产权房清理方案上报国务院 措施含强制拆除在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。4月9日江苏物价局:商品房销售必须执行一价清制度省物价局日前发出通知，要求全省房地产企业的商品房销售须严格执行一价清。根据这一规定，商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。4月11日最高法出台司法解释:政府申请强拆须先评估稳定风险4月11日，最高人民法院出台关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(以下简称规定)，明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。4月24日住建部调研住房公积金条例修改 使用范围或扩大目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。5月17日南通出新规优惠个人限价住房贷款为加快推进南通市区保障性安居工程建设，改善住房供应结构，不断完善市区住房保障体系，扶持中等偏下收入住房困难家庭购买保障性（限价）商品房，南通市房管局发布通知称，与建设银行南通分行签订了关于支持购买保障性(限价)商品房贷款合作协议，加大对个人购买限价商品房贷款需求支持。5月18日央行下调存款准备金率0.5个百分点从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月25日深圳小产权房有望确权深圳市土地管理制度改革综合试点将正式启动。证券时报记者了解到，这一试点启动的背景是，酝酿了两年的深圳市土地管理制度改革总体方案于近期获批，深圳有望在土地改革上再次示范全国。6月1日无受理凭证的不得代领产权证房地产登记技术规程6月1日起施行，进一步规范了房屋登记行为，维护了房地产交易安全，也方便了市民的办事流程。6月8日央行三年来首度降息中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月12日公共租赁住房管理办法出台 租金低于市场价格6月12日，住房城乡建设部公布公共租赁住房管理办法（以下简称办法）。办法对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。6月19日鼓励房地产开发商建设绿色住宅小区“十二五”期间将重点推进绿色建筑规模化发展，引导房地产开发类项目自愿执行绿色建筑标准，鼓励开发商建设绿色住宅小区。6月18日别墅类房地产首次进入限制禁止用地项目目录首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。总结：中央对于房地产的调控已经持续相当长的一段时间，而且蔓延到二三线城市，政策调控对于淮安房地产市场造成了相当大的冲击，目前淮安整体的房地产市场仍然处于蓄势待发的阶段。（六）区块房地产竞争对手分析1、项目商业竞品分析项目竞品商业分布图：（下图中为3年包租价格）商业信息汇总表:指标禧徕乐国际商贸城淮安现代国际新城中茵翰城广场所属板块青浦区青浦区清浦区楼盘地址清浦枚皋路8号（汽车南站西侧）清浦北京南路与枚乘路交叉口开发区天津路33号与本案距离4.1公里3.8公里3公里开盘日期2011年10月29日2011年11月8日2011年12月10日开发商中国禧徕乐投资发展有限公司现代联合市场集团中茵置业总建筑面积3600002000000340000容积率2.93暂无资料1.7用地性质商业商业住宅+商业项目规划服装专业市场食品专业市场商业综合体房型面积17-1820-3080-100平米销售均价12000元（3年包租价格）12000元（3年包租价格）10000元（3年包租价格）销售率60%65%20%商业案例1：禧徕乐国际商贸城案 名禧徕乐国际商贸城楼盘位置清浦枚皋路8号（汽车南站西侧）开 发 商中国禧徕乐投资发展有限公司租 售 处枚皋路8号（汽车南站西侧）占地总面积123000规划用途服装专业市场物业类别商业用房建筑总面积360000建筑楼层4层交房日期12年年底商铺面积范围17-18总铺位总计：6000个现场示意图主力面积范围17-18租 售 率 暂无资料销售单价范围9000-33000元销售均价12000元/（包租价格）（06年开盘期价格）租赁价格1元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：淮海商贸新中心 一站式采购中心经营理念：商场化市场 市场化商场 展开：1）薄利多销，以量取胜，终端客户聚人气，批发走销量，上下兼顾，实现多赢。 2）划行归市，分类集聚，大力发展总代理总经销制。 3）招商是引客，管理是待客、服务是留客、诚信是召客。 4）市场是我家，繁荣靠大家；你赚钱，我发展，你做大，我做强。区位环境分析：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区淮安清浦新城中央CBD核心区。交通环境分析：项目周边配套汽车南站。 淮安最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力 12条公交线路直达。 1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。便捷内外交通。紧靠京沪、宁淮、宁连、盐徐、宁宿徐等五条高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。销售政策分析：一次性付款优惠1万元5年包租，最短3年起租，前三年年回报率7%，后2年按实际出租金额支付自行出租或自营范围需根据合同内容进行审批作为大型的服饰专业市场，包租经营有利于整体市场的发展和管理，也为市场塑造良好的形象打下基础。装修标准：建筑上以先进的设计理念，采用现代时尚的商场化设计，钢结构玻璃幕墙，主入口大厅五层挑高，立体交互式连廊，引进地源热泵系统等高科技环保型产品进行配套，形成全框架现代商贸空间，是淮安乃至淮海区域的商贸标杆。销售及租赁进驻情况分析：目前项目一楼仅剩少量位置较偏铺位可以选择，2、3、4层销售率预估不超过40%销售客源以投资客为主，目前已经有近100家服装类经营意向商户签约入驻，也有银行和便利店等配套商家已经进驻。距离本案：4.1公里商业案例2：淮安现代国际新城案 名淮安现代食品城楼盘位置清浦北京南路与枚乘路交叉口开 发 商现代联合市场集团租 售 处北京南路与枚乘路交叉口占地总面积1200000规划用途食品专业市场物业类别商业用房建筑总面积2000000建筑楼层3层交房日期12年年底商铺面积范围20-30总铺位总计：5000个左右现场示意图主力面积范围20-30租 售 率 暂无资料销售单价范围8000-25000元销售均价12000元/（包租价格）（06年开盘期价格）租赁价格1元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：200万m2恢弘巨制，80亿巨资打造国际HOPSCA集约型新城市综合体，位居清浦新城核心地段，以“国际化HOPSCA集约型新城市综合体 ”的先进理念，融合“五星级酒店、甲A级写字楼、城市公园、现代食品城、现代家居博览园、新都市商业中心、CBD中央商务区、酒店式公寓、住宅集群”等多个功能板块，离汽车南站仅500米。以12万方的超大商业空间，汇集多重食品业态，江苏省重点建设项目、淮安市重大工程项目，淮安市政府新城开发政策重点扶持项目区位环境分析：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区淮安清浦新城中央CBD核心区。交通环境分析：项目周边配套汽车南站。 淮安最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力 12条公交线路直达。 1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。便捷内外交通。紧靠京沪、宁淮、宁连、盐徐、宁宿徐等五条高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。销售政策分析：一次性付款97折，三楼儿童食品区特价铺位最长8年包租，最短3年包租，年回报率8%，前3年租金抵扣房款 自行出租或自营范围需根据合同内容进行审批，自营需协商换铺作为大型的食品专业市场，现代食品城的经营管理更为严格，长时间的包租对于投资客有非常大的吸引力，自营业主很少，其客户主要为盐城、连云港这些周边城市的投资客，其中中老年客户居多。装修标准：暂无资料销售及租赁进驻情况分析：项目建设处于起步阶段，主体建筑还未建设，但项目一层商铺销售率超过98%，二层、三层商铺销售率在45%左右。项目招商在进行之中。距离本案：3.8公里商业案例3：中茵翰城广场案 名中茵翰城广场楼盘位置开发区天津路33号开 发 商中茵置业租 售 处开发区天津路33号 淮钢体育中心一楼占地总面积200000规划用途综合性市场物业类别商业用房建筑总面积340000建筑楼层4层交房日期现房商铺面积范围80-200总铺位总计：150个左右现场示意图主力面积范围80-200租 售 率 10%销售单价范围8000-12000元销售均价10000元/（包租价格）（06年开盘期价格）租赁价格0.7元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：中茵翰城广场周边淮安大学城人文底蕴源远流长，更有天津路实验小学为配套学区房，傲立城南鼎盛繁华时代，站式购物集中商业中茵 翰城广场，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，与星美国际影城做邻居，整个建设设计超前人性化，亮点倍出。区位环境分析：淮安大学城、天津路实验小学、天津路和明远路两条交通要道交通环境分析：项目周边配套汽车南站。 淮安最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力，大学城内多条公交线路和小车线路可达。销售政策分析：沿街商铺均价1万元/平米，不包租，沿街商铺1-2层对外出售，3-4层开发商自持内街商铺1带2层整体销售，3年包租，年回报率7%项目区域注意消费人群是大学城内的学生，消费需求档次不高，内街采用包租方式销售，表面其商铺的投资价值不高，销售阻力较大。装修标准：暂无资料销售及租赁进驻情况分析：目前翰城广场的主力店是星美国际影城，其余进驻商家为少量的化妆品店、药房、电信加盟店和小型食品商店，其商铺空置率超过90%，主要原因还是因为区域人口支撑不足。距离本案：3公里（二）商业产品综合分析项目所在区域内目前的竞品共有3个，其中2个是大型专业市场，一个是社区型的配套商业，3个产品定位完全不同，在业态上不形成直接的竞争关系。但是这3个项目开发商均对其进行对外销售而不是自持，商铺在房地产市场的可投资性最强，购买商铺的客户对于投资回报率的考虑更多，所以这些项目在销售上存在直接竞争关系。 1、从产品定位来看：项目所在地区周边最为热门的在售商铺均是大型的专业市场，此类专业市场的档次定位和形象定位不高，在宣传方面，开发商着重于强调区域的前景、严格的市场管理和成熟的招商机制，总体定位属于中档大型专业市场；在售的商铺也有中小型的综合性商业，多数定位为社区配套型商业，其主要是为了满足其自身社区及社区周边人口的基本生活需要而存在的生活配套设施。 2、从产品的面积设定来看：淮安市在售的专业市场商铺面积在10-40平米不等，小面积的商铺分割是专业市场商铺销售的常规做法，此类专业市场将商铺面积控制在10-40平米是为了控制销售总价并且方便销售，吸引投资资本有限的投资客户，投资资本雄厚的投资客可以买下多间商铺进行自由组合；在售的综合型商业面积在40-130平米不等，均属于较为常规的商铺面积分布，沿街商铺多以一带二层捆绑形式销售，可以适应多种商业业态的经营和管理。 3、从产品的价格定位来看： 淮安市的总体商铺价格偏低，同时价格分布较为宽泛，其总体均价低的主要原因同住宅相同，组要是没有足够的消费力来支撑商业市场。根据商铺所在位置和商业定位的不同价格差异较大。专业市场的商铺均价在12000元左右，位置优秀的铺位价格更可以达到30000元以上，位置较偏的商铺则只需7000元左右；社区型商业的均价则在10000元左右。 4、从产品的购买客源来看：在淮安市购买专业商铺的主要以投资客为主，外来投资客和本地投资客各占45%，很少有自营需求的客户，其中中老年的投资客居多。专业市场商铺面积小，总价低，且开发商带回报销售，相对的投资风险较小；综合性商铺的销售一般不带回报，少部分位置较偏的产品开发商才会带回报销售，其主要客群也是投资性客户，自营业主较少，投资客将商铺买下后通过出租给他人赚取租金的方式来获取回报。 5、从产品的销售和招商情况来看：淮安市近期的专业市场商铺销售开盘时间在2011年的年底，从销售情况来看，位置理想的底层商铺或者沿街商铺销售佳，但是二楼三楼位置较偏的商铺至今仍然未售出，有很多铺位可以选择；综合性商铺的销售量主要取决于其周边社区所能聚集的人气，成熟街区的商铺一铺难求。从淮安在售专业市场的招商情况来看，目前处于不明朗的阶段，在淮安市市区，部分早期类似的专业市场招商情况不佳，经营混乱，导致整体市场经营失败的案例并不罕见，其后期招商是否成功还是取决于经济环境的转变和开发商的综合管理能力。综合性商铺使用的是自行招租的形式，对于商业的业态选择自由度更高，经营是否成功主要取决于是否能够迎合周边消费人群的需求。 6、从产品的招商定位和统一经营管理来看： 在售专业市场采用统一经营管理方式经营，其招商档次主要是一些中小品牌商家或是个体经营户，在全国乃至当地市场上的知名度有限，虽然这些品牌档次不高，但是这些商家的产品价格更能为当地市场的消费群体所接受，而且这些中小品牌商家的数量足够多，能够支持其庞大的专业市场；综合型商铺没有统一的经营管理，其商业档次同样不高，以满足辐射圈内消费者的基本生活需求出发。7、从项目体量上来看： 现代国际食品城和禧徕乐国际商贸城是大型专业市场，其项目体量均超过20万方，翰城国际是综合型社区商业，其项目商业部分体量不超过3万方，均是较为常规的商业做法。8、从建筑风格上来看： 现代国际食品城和禧徕乐国际商贸城采用专业市场常规的集中形态建设，外墙均使用玻璃幕墙，显得比较现代化。翰城国际则采用开放式的商业形态，建筑风格更贴近住宅，能融入居住社区。9、从建设现状上来看： 禧徕乐国际商贸城和翰城国际已经建设完毕，进入销售中期阶段，现代国际食品城主体建筑尚未封顶，处于销售初期阶段。预计在本项目进入销售期，这3个项目均已进入尾盘销售阶段。总结： 从调研总结来看，项目所在区域在建的基本以专业市场为主，而中高端的商业项目未来主要集中在淮海东西路和淮海南北路交叉路口。本案周边与行政、学区等相邻，目前在本案的南侧还有一块商业用地，据说还未招拍挂，情况不明，未来将成为本案的竞争对手，本案在拿地后需要密切关注。2、项目住宅竞品分析区域住宅楼盘分布图：住宅信息汇总表：指标华德力运河城海润风景万达广场B区颐高数码港中央华府所板块清浦区清浦区清河区清河区清浦区楼盘地址清浦淮海南路188号清浦淮海南路180号清河水渡口淮海北路1号水门桥东北角明远路北京南路交叉口与本案距离2公里3公里8.4公里5.5公里2.6公里开盘日期2009年11月2010年11月10日2010年6月10日未开盘未开盘开发商淮安华德力置业有限公司江苏省广田置业有限公司万达集团颐高集团淮安天禄房地产开发总建筑面积55629316065040000099846320000容积率1.73.253.65.52用地性质住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅项目规划住宅+沿街商铺住宅+沿街商铺住宅+沿街商铺住宅+酒店式公寓+底商住宅房型面积52至20085至12849至14166至14583至135销售均价4500元4600元6000元未开盘未开盘销售率75%60%46%未开盘未开盘指标中央美地四季金辉天润和府恒大名都所属板块开发区清浦区清浦区清浦区楼盘地址开发区明远路与明光路交汇处清浦淮海南路198号清浦淮海南路288号清浦北京南路清浦大桥南侧200米与本案距离1.2公里500米300米4.3公里开盘日期2012年6月15日2011年10月29日2011年2月2010年8月29日开发商江苏新维置业有限公司金辉置业有限公司恒夏置业有限公司恒大富丰房地产开发有限公司总建筑面积30000090000091571900000容积率2.71332.99用地性质住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅项目规划住宅+沿街商铺住宅+底商+大型商场住宅+大型商场住宅房型面积83至13688至13992至13891至176销售均价4000元4600元4400元4200元销售率57%85%35%30%住宅案例1：华德力运河城案 名华德力运河城建筑形态小高层（18层）多层（6层）花园洋房（5层）楼盘位置清浦淮海南路188号开 发 商淮安华德力置业有限公司项目卖点宜居生态地产主力房型面积52至200销售均价洋房6300元多层5000元高层4600元装修情况毛坯售楼处淮海南路188号项目实景图户数共4500户开盘时间2009年11月占地面积294290总建筑面积556293容积率1.7绿化率36.8%销售率剩余200套左右销售率75%综合分析分析内容1、项目规划华德力运河城位于淮安市清浦区淮海南路于柯山路交界处，北靠京杭大运河，项目总建筑面积556293平方米，可以说是城南板块一大盘，由9栋小高层建筑，7栋多层建筑和7栋花园洋房组成2、区位交通位于淮安市清浦区淮海南路于柯山路交界处，1路、6路、7路、13路、22路、27路等多路公交车，但淮安市民对城南的接受度普遍较低，在多数市民