漳州市某广场可研报告g.doc

*房地产开发有限公司“*广场”建设工程可行性研究报告*地产投资企划有限公司二二年六月目 录前 言（7）第一章 概述（）研究报告编制依据（）研究范围与主要内容 （）研究报告的主要结论 （10）第二章 建设条件与建设的必要性 （12）城市概况与建设条件 （12）地理位置 （12）城市概况 （12）城市规划与建设 （14）地形地貌与气侯 （17）地质 （18）建设项目周边现状 （19）建设的必要性 （19）第三章 建设规划、规模与技术经济指标 （21）建设用地 （21）建设规划 （21）建设规模 （22）技术经济指标 （23）第四章 建设方式与建设工期 （23）建筑规划与建筑设计 （23）建设监理 （23）建筑施工 （23）配套工程 （23）建设工期安排 （23）第五章 建设项目对环保的影响 （24）污染情况 （24）污染的防治 （24）环保评价 （25）第六章 投资估算与资金筹措 （26）编制依据 （26）投资估算 （26）资金需求计划 （28）资金筹措计划 （29）第七章 经济分析与评价 （30）评价依据 （30）经营收入预测 （30）经营税金 （30）投资效益与经济指标 （31）评价结论 （31）第八章 问题与建议 （33）前 言漳州市是一座具有1300多年历史的文化名城，位于福建省的最南端，属闽南三角区范围内。漳州市面对台湾海峡，南临港澳，处于厦门、汕头两个经济特区之间。1985年2月18日，被中共中央、国务院批准为沿海经济开放区。改革开放20多年来，特别是实施“九五”计划以来，漳州经济和社会发展取得巨大成就，胜利实现现代化建设的前两步战略目标。漳州市把加大改造旧城的力度，努力改善人居环境，作为漳州市委、市政府为民办实事的主要内容。“九五”期间，仅市区就建成32个住宅小区，总建筑面积238万平方米，许多市民喜迁新居。特别是经济适用房的建设，为居住条件困难而经济收入较低的市民带来的福音。全市城镇人均居住面积从“八五”期末的9.25平方米扩大到13平方米，住宅成套率由“八五”期末的55提高到70，市民居住条件大大改善。5年来共拓改新建道路47条，一个安全、快捷、顺畅的城市交通网正在形成。漳州“*广场”建设工程，是介于漳州市新的城市中心区与旧城区间的一项房地产开发项目。漳州“*广场”工程的建设，有利于改善该区域片区的居住环境，可以带动周边的商业经济，有利于漳州市胜利东路、东一号路交叉地段的街景的改善。为此，受漳州市*房地产开发有限公司委托，我司编制本工程可行性研究报告。本报告在漳州市城市总体规划的指导下，在调查研究的基础上，对项目建设的必要性、工程实施的可行性、以及在投资估算、资金筹措、经济分析与评价等方面进行了综合论述。本报告编制过程中，得到了漳州市发展计划委员会、建设局、城乡规划局、国土资源局、环保局、建设银行、漳州市城市规划学会等部门的大力支持，谨此表示衷心的感谢。第一章 概 述一、研究报告编制依据（1）漳州市*房地产开发有限公司关于编制漳州“*广场”建设工程项目可行性研究报告委托书；（2）漳州市用地规划、旧城区用地规划、功能分区规划、近期建设规划、道路交通规划、园林绿地系统规划、给水工程规划、污水工程规划图件与有关说明；（3）福建省建筑安装工程预算定额及价格指数等；（4）漳州市征地拆迁补偿规定；（5）漳州市*房地产开发有限公司编制的漳州“*广场”总平面规划。二、研究范围与主要内容1工程研究范围：漳州“*广场”建设工程。2主要研究内容：（1）建设条件与必要性；（2）建设方案、规模、方式与进度；（3）投资估算与资金筹措；（4）经济分析与评价。三、研究报告的主要结论1、漳州“*广场”建设工程，是漳州市通过公开招标出让土地开发权的一个尝试方式，对今后漳州市城市规划区内土地开发按照市区“五统一”规定执行有着重要的、积极的推动与指导作用；漳州“*广场”建设工程，是胜利东路、东一号路城市主干道路交叉地段建设项目的延续，它建成后，将与周边的建筑构筑为新的街区景观；漳州“*广场”建设工程，既有利于促进东一号路商住片区整个项目的实施，尤其是起到规划、建设一个完整、成规模的商住片区的作用；又对该区域整个片区的居住环境的改善有利。沿街商铺的建设，既促进了商业贸易中心的形成，又繁荣了整个街区的商业经济。社会效益是显著的，也是必不可少的。从这一角度看，该项目是可行的。2、漳州“*广场”建设工程，在项目选址、项目类型、项目功能、建设安排等方面符合漳州市城市总体规划（调整）要求。3、漳州“*广场”建设工程，用地面积为2565.927M2，总建筑面积为11082m2，功能为：营业店面（建筑面积1460平方米）、店面夹层（建筑面积630平方米）、住宅（建筑面积8195平方米）、地下车库（建筑面积797平方米）。4、漳州“*广场”建设工程，建筑密度：49.0%，容积率：3.92，绿化率：35.2%。5、漳州“*广场”建设工程，总收入2393.25万元，建设成本1892.59万元，经营税金162.04万元，所得税111.74万元，净利润226.88万元。第二章 建设条件与建设的必要性一、城市概况与建设条件1、地理位置漳州市是一座具有1300多年历史的文化名城，位于福建省的最南端，属闽南三角区范围内，陆地介于东经11650至118，北纬2330至25之间。漳州市面对台湾海峡，南临港澳，处于厦门、汕头两个经济特区之间。1985年2月18日，被中共中央、国务院批准为沿海经济开放区。2、城市概况漳州土地肥沃，四季常青，终年花果飘香，是个天然的“大温室”。漳州物产富饶，矿产资源丰富，已近探明有30多种矿藏，其中九龙璧玉石、花岗岩、玄武岩、硅砂等储量巨大，品质优良。植物品种繁多。水果有47种330多个品种，花卉有1200多个品种，药材有200多种，其它植物有1000多种。全市森林覆盖率达61.6。全市拥有耕地245万亩，山地1230万亩，浅海可利用养殖面积16.5万亩，滩涂可利用养殖面积25.7万亩。水产资源丰富，有各种鱼、虾、贝、藻类等400多种。水电资源丰富，可开发20多万千瓦。温泉资源蕴藏量大，已查明的温泉有40多处，范围25平方公里，温度32-120。漳州全市陆地面积1.26万平方公里，占全省陆地面积的10.4。漳州市现辖八县一市二区，即龙海市、芗城区、龙文区、漳浦县、诏安县、云霄县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县，下设120个乡、镇，街道。全市人口450万人，城镇化水平34.86。漳州古代居民属于闽越族，现在居民主要是汉族。此外还有畲族、回族、高山族等21个民族居住，通用语言为普通话、闽南话。漳州是著名的侨乡和台胞祖籍地，有外籍华人、华侨70多万人，台湾现有人口中，祖籍漳州的占35.8。是福建省重点侨乡和台胞祖籍地之一。改革开放20多年来，特别是实施“九五”计划以来，漳州经济和社会发展取得巨大成就，胜利实现现代化建设的前两步战略目标。综合经济实力和人民生活水平迈上一个新台阶，经济发展总体水平与我市在全省特别是在闽东南地区的地位基本相适应。经济持续增长，综合实力显著增强。2000年全市国内生产总值477.36亿元，位居全省第四位，按可比价格计算，“九五”期间年均增长15.4，人均国内生产总值突破1万元。经济运行质量稳步提高，三次产业结构从95年的30.3：39.4：30.3提高到23.8：39.5：36.7，财政收入实现与经济同步快速增长，预算内财政收入31.6亿元，位居全省第四位，“九五”年均增长15.5，地方级财政收入24.4亿元，“九五”年均增长18.1。第三产继续快速增长。2000年第三产业增加值175.13亿元，“九五”年均增长17.8。金融保险业逐渐成为现代经济的核心，2000年全市金融机构各项存款余额209.22亿元，“九五”时期年均增长18.1；各项贷款余额180.6亿元，“九五”时期年均增长18.2。旅游消费逐渐成为居民消费的新热点，接待境外游客4.24万人次，“九五”年均增长11.4。市场消费持续快速增长，社会消费品零售总额149.6亿元，“九五”年均增长16.2。邮电通信迅猛发展，2000年新增局用交换机45.09万门，总容量达到1.36万门，全市电话普及率达17.1，比95年提高9.3个百分点，移动电话用户成倍增加，比95年增长4倍，计算机互联网络用户数达122481户，在上年增长6.4培的基础上又增长6.7倍。交通运输稳步增长，货运量5054万吨，客运量4722万人，“九五”分别年均增长1.6和6.9，沿海港口货物吞吐量419万吨，比上年增长1.18倍，公路通车里程5680公里，“九五”新增122公里。全社会固定资产投资大幅度增长，有力地拉动全市经济的持续健康增长。固定资产投资在1998年首次突破百亿元大关的基础上，继续保持快速增长势头，2000年达136.51亿元，其中基本建设投资35.88亿元，更新改造投资17.67亿元，其它投资31.92亿元，房地产开发投资17.93亿元。“九五”时期累计完成全社会固定资产投资503亿元，比“八五”净增362.6亿元，年均增长24.1，其中投向基础设施的资金累计达200亿元以上，基础设施实现由滞后型、瓶颈型制约向适应型甚至部分超前型转变。3、城市规划与建设20世纪70年代以前，漳州市没有10层以上的高层建筑；改革开放以后，已有50余座高层建筑，雄峙在胜利路、延安路和水仙大街等主干道两旁。充分展示了现代都市的崭新容貌。漳州市努力抓好疏通城市血脉工作。市区5年来共拓改新建道路47条，一个安全、快捷、顺畅的城市交通网正在形成。城市道路长度从1995年的170公里增加到目前的285公里，人均拥有道路面积从7.6平方米上升到12.2平方米，超过全省平均水平（8平方米）。市政设施逐步配套，无害化垃圾处理场和污水处理厂已经建成投入使用。与人民生活息息相关的公用事业也有了迅猛发展。目前，市区三座自来水厂全部投入使用，日供水能力18万吨，市区自来水普及率达到99。漳州市民使用的燃料也经历了从木柴到煤炭又到液化石油气的过程，目前，市区居民用气普及率已达90以上。2000年9月，漳州市的管道燃气正式点火运营，标志着燃气供应方式从瓶装向管道迈进。公交事业也有较快发展，市区公共汽车拥有量从“八五”期末的70多辆增加到目前的150多辆运营线路从8条增加到18条，总长度127公里。市区出租车也1000多辆。市民出行十分方便。漳州市把建设生态型工贸城市作为自己的奋斗目标，十分重视园林绿化工作，积极推行绿化工程。一个个公园、一块块绿地，成为市民们休闲的好去处。市区的绿化覆盖率达33.8。人均公共绿地8平方米，“城在园林中，市在花锦上”的诗画意境在成为现实。现在，漳州市跨入省级卫生城市、园林城市行列，并被评为全国园林绿化先进城市。漳州市把加大改造旧城的力度，努力改善人居环境，作为漳州市委、市政府为民办实事的主要内容。“九五”期间，仅市区就建成32个住宅小区，总建筑面积238万平方米，许多市民喜迁新居。特别是经济适用房的建设，为居住条件困难而经济收入较低的市民带来的福音。全市城镇人均居住面积从“八五”期末的9.25平方米扩大到13平方米，住宅成套率由“八五”期末的55提高到70，市民居住条件大大改善。与此同时，漳州重视物业管理，从小区规划开始就把物业管理考虑进去，在实践中确立业主委员会的法律地位，规范物业管理合同、业主公约、物业管理财务制度，把物业管理纳入法制化管理的轨道。市区5万平方米以上的住宅小区和4万平方米以下的住宅组团共43个，已建立业主委员会的有20多个。目前全市已经有物业管理公司30多家，物业管理正在走向规范。漳州市坚持建设与保护并重的方针，注意突出重点，发挥优势，对历史文化名城实施积极保护，既弘扬传统文化，又体现现代气息，大大丰富了历史文化名城的内涵。漳州市着力抓好夜景工程，提出点线面结合的总体构思，点就是突出沿街高层建筑，线即胜利路、元光路、延安路、南昌路、水仙大街等交通主干道，面即人民广场、立交桥绿地、火车站广场等。夜景工程使海峡西岸的明珠放射出更加璀璨的光芒。漳州市将以新编制的漳州市东西发展轴城镇群和城乡一体化规划为依据，壮大中心城市母体，使城市重心东移，拓展漳州市区的发展空间，按照“建设新区、开发沿江”的思路进行开发，提升城市品位，努力建设现代化的生态工贸城市，争创国家园林城市和国家优秀旅游城市。同时，将加快县城和重点、卫星城镇的发展，加强以水利、交通、能源和防灾减灾为重点的基础设施建设，加强水利基础设施建设，重点建设江海堤防排涝工程体系、蓄水防旱工程体系、洪水预警体系、水利工程除险保安体系、沿海防护林工程体系、主要江河生态林保护体系、中尺度灾害性天气预警系统漳州分中心三期工程、渔港（避风港）防御体系、农林水产病虫害及疫情防治体系、防震及地质灾害防治体系等十大防灾减灾体系。将构筑综合交通体系，继续加快漳诏、漳龙（漳州段）高速公路的建设，打通省际、市际出入口，建设厦漳跨海大桥，加快招银港区一批泊位码头建设，尽早开工建设招银港区疏港铁路支线。加快城市基础设施建设，完善路网骨架，建设城市配套设施，到2005年城市供水普及率达99%，城市污水处理率达50%以上，城市生活废弃物无害化处理达到95%。 人口规模：近期，城市人口为36万人；远期，城市人口为60万人。 用地规模：近期，城市用地为32.4平方公里，人均用地为90平方米；远期，城市用地为62.4平方公里，人均用地为104平方米。城市结构：以现有胜利路-324国道组成的东西向干道和现有319国道，形成二条城市发展轴，它们分别联结城市东部的长洲片区、兰田工业区和西部的金峰工业区、北部的朝阳开发区和桥南新区。今后随着城市中心区的战略东移，沿马灶路向东发展将形成新的以城市中心为主的城市新社区，构成七个相对完整的发展单元。彼此之间通过内部城市干道和外围对外交通干道相互联结，并贴近外邻自然环境。各发展单元配备有区一级公路，与市级公共中心一起，形成城市多中心布局结构。4、地形地貌与气侯漳州地势从西北向东南倾斜，地形多样，有山地、丘陵又有平原。全市海域面积1.86万平方公里，海岸线长超过680公里。全市最大的河流是九龙江。漳州平原是全省第一大平原。 据国家地震局颁布的1990年全国地震烈度区划图，本地区地震的基本烈度为7度。根据厦门气象站1968-1980年的观测资料表明，该区域属于亚热带海洋性气候。漳州气候温和，属亚热带季风性湿润气候。年平均气温20.8，极端最高气温38.5（1979-08-05），极端最低气温2.7（1977-01-31）；降水多集中于4-8月，月平均降水量超过100mm，这五个月降水总量占全年总降水量的67%，其中6月降水量最大，多年平均降水1173.5mm，年最大降水量1771.8mm(1973年)，年最小降水量892.4mm（1970年）；多年平均风速3.2m/s，常风向与强风向均为NE，出现频率14.86%，6级以上风出现频率0.15%，本地区经常受台风影响，平均每年3次，实测台风最大瞬时风速60m/s，风向ESE；多年平均雾日数22天，最多36天（1973年），最少8天（1971年），每年雾日多集中于2-4月，月平均雾日数5.6天；年平均相对湿度为78%；潮流，最大涨潮流速可达1.7kn,最大落潮流速可达2.4kn。最大潮差6.42m。5、地质拟建场地地貌单元属九龙江西溪下游冲积平原地带。地基土的工程地质特征是：（1）杂填土层厚1.402.45米，灰褐灰黑色，积湿很湿，松散稍密。以建筑垃圾和生活垃圾为主，含硬质物占30%以上。（2）粉粘土层厚3.555.60米，上部浅黄、黄色、下部为黄红色。饱和，上部可塑，下部多为可塑，局部硬塑。上部以粉质粘土为主，下部以粘土为主，粘性一般，含有中细砂颗粒，底部含有铁锰质结核。开然含水量为27.634.2%，孔隙比为0.8361.044，液性指数I2为0.520.20，压缩系数a1-2.为0.220.36MPa-1，为中等压缩性土。（3）含泥中粗砂层，本土层工程地质性能存在一定的差异性，浅灰黄色，饱和，稍密，上部部分为松散稍密状，下部部分为中密状。以含泥中粗砂为主，局部为细中砂。小于0.075毫米颗粒含量一般为1019%。局部为25.528%。本层常夹有薄层粘土，主要成份为石英和长石。（4）粘土层厚0.401.30米，灰黄色，饱和，可塑。为含泥中粗砂层中的夹层。（5）含泥砾粗砂层，灰黄浅黄色，饱和，中密密实。成份以石英为主，长石次之，主要为粗砂，局部为中粗砂或砾砂，小于0.075毫米颗粒含量约1020%。地下水特征。拟建场地地下水为第四系孔隙水，主要赋存于砂层中，水量较丰，补给来源主要为大气降水和相邻含水层的侧向补给。以上各土层的分布情况及厚度变化应经进一步勘测后确定。二、建设项目周边现状漳州“*广场”建设工程，位于漳州市芗城区胜利东路南侧、东一号路西侧城市主干道路交叉地段。其东至丹霞路、南与悦华房地产开发公司开发用地相接、西至小区通道、北临胜利东路。漳州市*房地产开发有限公司以投标方式取得该地块的开发权。本地块为熟地，已完成原地块上的业主（单位）的房屋拆迁。三、建设的必要性漳州“*广场”建设工程，地块出让开发权是通过竞标方式取得的，它是漳州市通过公开招标出让土地开发权的一个尝试方式，对今后漳州市城市规划区内土地开发按照市区“五统一”规定执行有着重要的、积极的推动与指导作用。漳州“*广场”建设工程，是胜利东路、东一号路城市主干道路交叉地段建设项目的延续。它建成后，将同漳州市邮电局办公大楼、漳州市工商局办公大楼、*房地产开发的东南商业贸易中心以及毗邻的闽南摩托车批发城等建筑构筑为新的街区景观。漳州“*广场”建设工程，既有利于促进东一号路商住片区整个项目的实施，尤其是起到规划、建设一个完整、成规模的商住片区的作用；又对该区域整个片区的居住环境的改善有利。沿街商铺的建设，既促进了商业贸易中心的形成，又繁荣了整个街区的商业经济。第三章 建设规划、规模与技术经济指标一、建设用地漳州“*广场”建设工程，位于漳州市芗城区，东至丹霞路、南与悦华房地产开发公司开发用地相接、西至小区通道、北临胜利东路。用地面积为2565.927M2。二、建设规划漳州“*广场”建设工程，为11层商住楼。底层为商业网点，上部2-11层为住宅。住宅设三个单元共60户，每户建筑面积为100-138 m2。为满足停车与人防工程的要求，设地下停车库一层，建筑面积797 m2。抗震设防烈度七度，建筑耐火等级一级，总建筑面积为11082m2。住宅出入口设于南面。绿化：绿化是改善街区、居住环境的重要措施之一。规划为带状、线状绿地，组成本项目的绿化系统。本项目的绿化覆盖率为35.2%。给水：用水接自市区的市政自来水管网，供水压力不低于0.5MPA.生活用水量标准平均采用250L人.d,消防用水量根据建筑设计防火规范设计。排水排污：排水排污采用分流制，即分雨水和污水两种管网。生活污排入化粪池转排向市政污水管网；雨水汇集后排入市政雨水管网。供电：按有关规定设计小区的整体供电系统。供电主干线埋设在地下电缆沟。电信、电视：电话电缆采用直接埋地方式敷设，建筑物内的电话暗配线管网，按终期容量施工时一次布设。住宅一户一个有线电视插座并设置有线电视配管。环保：达到国家二级水质标准，达到国家二大气标准。声环境、沿街商住楼为昼间分贝以下，夜间在分贝以下。消防：小区消防通道为5米，规划为环形车道，道路通畅、便捷，满足消防交通的要求。在小区内的小区道路交叉路口设防火消防栓。人防工程：人防工程的设计、建设，按人防管理部门的要求办理。四、建设规模漳州“*广场”建设工程，经初步规划设计，规划新建商住楼总建筑面积11082平方米，其中： （1）营业店面： 建筑面积1460平方米； （2）店面夹层： 建筑面积630平方米；（3）住宅： 建筑面积8195平方米；（4）地下车库： 建筑面积797平方米。五、技术经济指标用地面积 2565.927m2总建筑面积 11082m2建筑占地面积 1257m2建筑密度 49%容积率 3.92绿化率 35.2%第四章 建设方式与建设工期一、建筑规划与建筑设计委托漳州市具有设计资质的设计单位承担建筑规划、建筑设计任务。二、建设监理按照漳州市的有关规定，通过招标方式确定监理单位，进行工程建设监理。三、建筑施工按照漳州市的有关规定，通过招标方式确定建筑施工企业。要求建筑施工企业具备三级以上的建筑工程施工资质。四、配套工程与主体工程统一规划，统筹安排，同时交付使用。五、建设工期安排2002年元月2002年7月 进行项目立项、土地征用、三通一平、工程勘察、建筑设计、施工图报审、工程招标等前期准备工作。2002年8月2003年8月 工程建成并交付使用。第五章 建设项目对环保的影响一、污染情况在建设过程中，诸如水泥、石灰等粉质材料的堆入及施工中产生的粉尘对周边地区会造成暂时性的空气污染。施工期间的种种施工车辆的尾气排放也会产生空气污染。同时诸如推土机、挖土机、振捣器等施工机械还会产生暂时的较强的噪声的振动。工程建成之后主要污染源是道路上的行驶的车辆。主要有行驶中产生的噪声、振动、鸣笛等噪声污染和车辆燃烧汽、柴油产生的空气污染。二、污染的防治施工过程中地材料堆放，操作程序应严格遵守有关的环保规定。粉质材料的堆放及水泥、石灰、模板、钢筋等加工场所应尽量远离居民区及对环保要求较高的企、事业单位。施工结束后应尽快清理各种建筑废料。粉质材料的施工应避开风力较强的天气。居民区附近的施工时间应尽可能避开居民的休息时间。工程建成后应及时搞好绿化工作，种植常绿的灌木、草皮及常绿的乔木，建设分隔带，以缓解车辆噪声、废气对附近居民及企事业单位的影响。三、环保评价漳州“*广场”建设工程，由于位于城市交通主干道旁，且建设标准较高，因而与一般的城市旧城改造相比，本工程在建设期及建设后的上述各种污染对工程附近居民及企事业单位的影响要小。由于本工程还将修建新的雨、污水系统，工程建成后将大大的改善目前的环保状态。第六章 投资估算与资金筹措一、编制依据1、定额依据（1）城市基础设施工程投资估算指标；（2）全国统一安装工程预算定额福建省单位估价表；（3）福建省建筑安装工程费用定额；（4）类似工程概预算技术经济指标。2、价格依据（1）漳州市建材信息及有关价格指数文件。地材采用漳州市建设造价管理站颁发的工程材料预算价格。（2）征地、拆迁费用按建设单位提供的有关数据、地形图及福建省、漳州市的相关拆迁补偿办法计算。（3）取费标准：漳州地区三级建筑施工企业取费标准。二、投资估算漳州“*广场”建设工程，预计建设成本为1892.59万元。按规划总建筑面积计算，每平方米建筑面积的成本为1707.81元/。其中：1、土地征用及拆迁补偿费 537.01万元（1）土地出让金等 480.00万元（2）四至测绘费 1.60万元（3）城建配套费 11082M250.00元/M2=55.41万元2、前期工程费用： 38.75 万元（1）工程勘察费 0.65万元（2）规划与建筑设计费11082M212.00元/M2=13.30万元（3）消防配套费 11082M24.00元/M2=4.43万元（4）施工图审核费 13.30万元10%=1.33万元（5）规划管理费 11082M21.50元/M2=1.66万元（6）三通一平费 11082M215.00元/M2=16.62万元（7）放核样测绘费 0.76万元3、建筑工程费： 945.21万元（1）建筑安装工程费797M22000.00元/M2=159.40万元10285M2750.00元/M2=771.38万元（2）质量监督费 930.78万元0.35%=3.26万元（3）环保噪声费 930.78万元0.20%=1.86万元（4）不可预见费 930.78万元1.00%=9.31万元4、公共配套与基础设施费： 175.76万元（1）室外工程建设费 11082M212.00元/M2=13.30万元（2）永久供水供电增容费11082M265.00元/M2=72.03万元（3）煤气建设费 11082M210.00元/M2=11.01万元（4）有线电视、电讯费 11082M23.00元/M2=3.32万元（5）防盗门安装费 60户1800元/户=10.80万元（6）对讲门安装费 3梯 6000元/梯=1.80万元（7）信报箱制作费 约1.50万元（8）物业开办费 约2.00万元（9）电梯设备安装费（含自备电源）约60.00万元5、三项费用： 195.86万元（1）财务费用 800万元6%1.5年=72.00万元（2）管理费用 1696.73万元5%=84.84万元（3）销售费用 1696.73万元1.152%=39.02万元三、资金需求计划2002年1月2002年7月，前期准备工作期间，应投入资金用于支付土地出让金、拆迁委托管理费、拆迁补偿费(包括各种搬迁奖金、行业补贴、过渡费、附属物补偿、搬迁嘉奖、拆迁工作经费等)、测绘费、城建配套费、工程勘察设计费、消防配套费、施工图审核费、规划管理费、三通一平费、质量监督费、环保噪声费等，计划需支付580万元。由企业自有资金投入。2002年8月2003年8月，工程建设期间，应投入资金支付的主要是工程款及其它公共配套、基础设施费。需求计划如下：建筑安装工程费930万元，从工程开工开始，平均每月应支付110万元。其中，有240万元（2002年12月前）应由企业自有资金投入，其它（690万元）可通过商品房预售预收款收入、向银行申请流动资金贷款解决建设资金的周转。在商品房预售开盘前（2002年11-12月），需要20-30万元用于楼盘包装、宣传广告等费用支出。由企业自有资金投入。公共配套、基础设施费165万元（2003年6-8月）的建设资金，可通过商品房预售预收款收入解决。四、资金筹措计划漳州“*广场”建设工程的建设资金，通过以下方式解决：1、企业自有资金1000万元；2、商品房预售预收款；3、向银行申请流动资金贷款。第七章 经济分析与评价一、评价依据1、国家计委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数；2、漳州市市场信息、市场调查及有关资料等。二、经营收入预测1、漳州“*广场”建设工程，预计可以有下列销售收入：住宅部分 8195M21600元/M2=1311.20万元店面部分 1460M25600元/M2=817.60万元店面夹层 630M22300元/M2=144.90万元停车场 797M21500元/M2=119.55万元2、预计合计总收入：2393.25万元。三、经营税金经营税金有以下2项：1、销售收入经营税金2393.25万元5.95%=142.40万元 2、土地增值税 1082.05万元2.00%=21.64万元3、合计经营税金：162.04万元。四、投资效益与经济指标1、总收入 2393.25万元2、建设成本 1892.59万元3、经营税金 162.04万元4、所得税 111.74万元5、净利润 226.88万元6、销售利润率 9.48%7、成本利润率 11.99%五、评价结论1、漳州“*广场”建设工程，总收入2393.25万元，建设成本1892.59万元，经营税金162.04万元，所得税111.74万元，净利润226.88万元。故从经济评价角度看是可行的。2、漳州“*广场”建设工程，是漳州市通过公开招标出让土地开发权的一个尝试方式