杭州别墅市调研究年度报告.doc

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杭州别墅市场调查研究报告

一、 别墅的定义
二、 杭州别墅市场的发展
三、 当前杭州市场别墅基本概况
四、 当前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘
五、 当前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析
六、 当前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目:
七、 个人观点与小结
附件1 别墅各风格类型特征
附件2 杭州别墅排屋项目一览表

一、 别墅的定义
”别墅”这一名称是舶来品。现在常说的”别墅”, 实际上涵盖了国外的两种物业类型: 一种是HOUSE, 一种是Villa。如果直译过来, House应该是”房子”、 ”住宅”; 而Villa才是真正的”别墅”, 也能够译成”庄园”、 ”城堡”, 一种带有诗意的住宅。事实上, 国内当前房地产市场所销售的大部分别墅, 并不是Villa, 而是HOUSE。
当前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类: 独栋别墅、 联排别墅、 双拼别墅、 叠拼别墅、 空中别墅。
( 各风格特征详见附件1)

二、 杭州别墅市场的发展
纵观杭州别墅发展轨迹, 从地段、 时间、 产品类型、 建筑特色来分析, 个人把杭州的别墅发展能够分为以下四个阶段。

第一阶段: 远郊别墅, 超越规划的昙花一现
　　1992年底, 在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时, 第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域, ”贴近欧美、 与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。
同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最大特点是: 选址远郊, 地貌自然, 有山或有水; 别墅借鉴香港模式, 采取精装修, 户型较为单一; 价格昂贵。最贵的如梦湖山庄、 宏福山庄, 当时起价1000美元/平方米, 而当时杭州市中心的平均房价不过 ~3000元/平方米。　
这些别墅一开始走的是港澳路线, 面向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开始, 这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。

第二阶段: 城市别墅, 拥有别墅之形的城市公寓
随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期, 1994~1996年由绿城开发的丹桂、 金桂、 银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外, 还有湖畔花园、 南都城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区, 在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别墅生活形态。但因为地处城市近郊, 拥有便捷交通、 配套等优势能够作为第一居所, 成为消费者关注的高端居住形态。同时别墅面积不大, 独立别墅在300~400平方米左右, 还有双联、 多联, 价格相对经济, 较受市场欢迎。
这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上, 还是规划设计、 建筑施工等方面都存在着极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿: 独立的大房子, 有一定的公共配套。同时, 受第一阶段别墅精装修不受欢迎的影响, 第二阶段别墅都是毛坯房交付, 花园也是”毛坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。

第三阶段: 山水别墅, 以无价山水彰显别墅价值
自1997年起, 日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展, 出现了一批整体环境、 建筑形态、 型材选用、 室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。
1996年底开工的九溪玫瑰园、 开始建设的西湖高尔夫别墅、 桃花源东区以及富春山居能够称为第三代别墅代表。随着消费者回归理性, 人们更多的看到别墅在价值上的体现, 特别是对稀缺自然资源的占有, 成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。
这一阶段的别墅, 主要表现为二类别墅: 一类是总价比较高、 面积比较大、 自然环境优越的身份型豪华别墅。以九溪玫瑰园、 桃花源、 南都高尔夫为代表的高档独立别墅, 当前依然公认的顶级豪宅。这种别墅社区自然环境优美、 户型面积较大、 私家花园面积大、 私密性好, 容积率在0.3以下, 户型面积大于400平方米, 花园面积大于1000平方米, 是身份实力的象征。第二类别墅是总价、 户型面积均适中经济, 以富春山居、 七里香溪为代表的居家型别墅。此类项目中一般别墅与排屋并存, 面积相对经济, 容积率上也达到0.4~1.0, 花园面积也相对较小。主要分布在闲林、 小和山、 西溪、 转塘、 银湖、 良渚等板块, 并有不断向外扩张的趋势。这一阶段的别墅可谓是百花齐放, 主题各异突出个性化特征。

第四阶段: 庭院别墅, 寻求自然与内在精神共鸣
庭院是中国文化的精髓, 也是情感交流的场所。如何体现”中国特色”的别墅, 是这一阶段别墅的设计思路。因此, 万科第五园的崛起, 中式别墅与西式别墅的互为融合, ”庭院”成了这一阶段别墅的重要特征。
以桃花源十锦园为代表的别墅产品, 在空间过渡、 室内及庭院精装修等方面都有创新, 创造出全新的品质别墅生活。桃花源所推出的全精装别墅, 引导了一种全新生活方式, 不但花园精装修, 别墅室内也采取了精装修的成品化道路。
与此同时, 位于良渚文化村北部区域, 三面环山抱一水的独栋别墅全实景的花园庭院生活、 原生态的居家环境, 给客户留下了深刻的印象。
这一阶段的别墅, 设计理念从模仿到中西融合到再创新, 挖掘自然与心灵内在的精神共鸣。

三、 当前杭州市场别墅基本概况
3．1杭州别墅板块分布图

当前, 杭州别墅主要分布在之江、 银湖、 青山湖、 湘湖、 西溪闲林、 小和山、 良渚等七大板块以及拥有少量高端公寓的中心城区。其中之江区块是杭州较早的别墅区块, 发展较为成熟; 西溪闲林、 小和山板块是近几年逐渐崛起的别墅开发热门区块; 而银湖板块是前几年较热门的区块, 区块内部分别墅项目甚至成为杭州别墅开发的典范之作, 具有较高的性价比; 青山湖、 湘湖区块凭借得天独厚的自然资源, 正迅速成长为受市场追捧的别墅圣地, 而且由于这些区块尚处于起步阶段, 土地储备比较充分, 在价格上存在一定的优势。

3．2杭州别墅楼盘分布情况
当前, 根据不完全统计, 杭州在售和即将开盘别墅项目主要有:
之江板块: 西湖阳明谷、 九树公寓( 类归于别墅) 、 赞成岭上、 新帝郎郡;
银湖板块: 金都富春山居、 五月香山、 九龙一号、 三江鸣翠蓝湾、 九龙山庄、 上林湖、 大有清竹蓝庭、 云山水居、 富春·红郡
青山湖板块: 青山湖81号、 中都·青山湖畔、 湖光山社、 锦绣钱塘、 绿城西子青山湖玫瑰园、 大华·西野风韵、 同人山庄、 青城山语间、 金基·青云山居;
湘湖板块: 宋城·地中海别墅、 奥兰多小镇、 通和·南岸花城、 天地墅园、 绿城西子·郁金香岸、 天乐云都;
西溪闲林板块: 大华·西溪风情、 盛世嘉园、 留庄、 坤和·和家园、 青枫墅园、 坤和西溪里、 绿城桃花源、 瑞城、 竹海水韵、 西溪山庄、 百家乐·西园、 华元·和庄、 西溪锦园、 溪上凤庭、 新湖·果岭;
小和山板块: 绿野春天、 中能浪漫和山、 九月森林;
良渚板块: 阳光天际、 新湖香格里拉。

3．3杭州别墅项目土地存量分析

当前, 在杭州各别墅板块中, 青山湖板块由于其本身超大的体量, 市场土地存量为各板块首, 达袄约13405亩。其次是拥有西溪湿地概念的西溪闲林板块, 市场土地存量约12260亩。相比之下, 其余板块的土地存量相对较少。其中银湖板块约3689亩, 湘湖板块约2116亩。良渚、 小和山、 之江三大板块分别为1426亩、 990亩、 642亩。
从上述数据能够看出, 排名前四位的青山湖、 西溪闲林、 银湖、 湘湖板块都是因为自身拥有湖泊、 湿地、 山林等优越、 无可比拟的自然条件优势, 很适合开发别墅等豪宅类型, 因此开发力度较大, 同时也是前几年别墅土地放量的主要板块, 因此市场土地存量面积较多。而之讲、 小和山板块由于是杭州最传统的别墅板块, 开发起步时间较早, 可开发的土地资源比较稀缺, 因此存量较少。而良渚板块则因为开发时间相对较晚, 板块自身资源匮乏, 因此土地存量较少。
3．4杭州别墅新增土地供应情况分析
根据杭州市政府下发的住房建设规划, 全市将停止别墅类房地产开发项目土地供应一直持续到 年底。未来几年, 杭州市将重点保证中低价位、 中小套型政府保障性住房用地供应。因此能够预见, 未来一段时期杭州别墅土地供应将不再增加, 别墅项目将越来越显示出它的稀缺性特征。

3．5当前杭州别墅市场供应情况分析

由上图可见, 当前杭州各区块别墅供应量还比较充分, 特别是西溪闲林区块, 别墅存量约为585.4万方, 区块内竞争楼盘品质良莠不齐, 存在较大的竞争; 其次是青山湖板块, 作为后起之秀, 该区块供应量初步估计达到254.9万方, 而且有绿城青山湖玫瑰园等代表性项目开盘放量, 整个区块发展潜力较大; 而传统的别墅区如之江区块供应量较小, 也是当前别墅价格最高的区块, 成为顶级豪宅的聚集地; 良渚区块当前别墅供应量较少, 仅为35万方, 别墅开发尚处于起步阶段, 别切该区块内别墅项目品质有待提高。

3．6杭州当前别墅建筑风格情况分析
当前杭州别墅市场中, 还是以传统的欧式风格所占比例最多, 作为豪宅产品来说, 此风格较能显示奢华、 尊贵的特质, 因此最受热捧。其次是美式风格。随着中国传统文化的复兴, 近几年中式建筑风格的别墅项目也在逐渐增多。而简约大方的现代风格别墅也越来越受到消费者的青睐, 根据几个项目的入市情况来看, 该风格的市场反映也不错。
从以上资料显示, 经过近十年的发展, 杭州别墅在建筑方面有较大的变化, 多种风格款式争奇斗艳, 呈全方位、 立体化、 多形态之势。

3．7杭州别墅市场客户来源分析

经过个别数据库统计分析显示, 杭州别墅主要购买群体为浙江省内地区、 杭州本地客户以及上海等周边客户, 这三类人群是支撑起整个别墅市场的主力客户群体, 其中还包括一定量的企业客户; 除此之外, 还有一些国内其它地区和在杭港澳台人士购买, 但其数量不足以影响市场。

3．8购买动机分析
购买别墅的客户主要以度假功能为主, 很大一部分企业购买的还兼备商务接待功能, 其次, 有一部分客户购买近郊别墅起到第一居所的功能。而从国家明令限制别墅土地投放以后, 投资客也开始把目光瞄准到了别墅物业, 别墅项目作为一项高投资和回报率的产品受到此类人群的亲睐。

3．9杭州别墅客群以及年龄分析
由于购买别墅的客户一般都较为低调, 甚至很大一部分不希望透露本身身份, 因此对客户的职业较难统计, 但从部分项目的调查中依然能够看到, 浙江众多的私营企业主是杭州别墅购买的中坚力量, 其次为各级政府内的领导层、 企业高级管理人员等, 都是别墅购买的生力军。
从年龄阶段分析, 别墅客户大部分是35岁以上的成功人士, 客户年龄结构偏大, 也有部分是以子女名义购房, 可是数量较少。

四、 当前杭州市场别墅区块细分以及代表性楼盘
截止 3月, 杭州市( 不含千岛湖地区) 现有别墅项目( 包括含排屋及其它物业类型混合的项目) 共67个, 其中纯别墅( 含排屋) 项目30个, 排屋加高层、 小高层或多层的项目共37个, 具体数据见下表:
物业类型
当前状态
数量( 个)
百分比( %)
纯别墅排屋项目
( 28个)
已交付
( 含少量现房销售)
6
8.5%
在售
16
23.9%
尚未开盘销售
6
8.5%
排屋与其它物业混合开发的项目
( 39个)
已交付
( 含少量现房销售)
5
7.5%
在售
23
34.3%
尚未开盘销售
11
16.4%
合 计
67
100%
图4—1: 纯别墅、 排屋项目与混合开发项目比例示意:

图4—2: 纯别墅、 排屋项目数量分布:

图4—3: 混合开发项目数量分布:

1、 之江转塘区块: 该区域是杭州别墅排屋形成气候最早的版块, 依托之江旅游度假区内优美的自然环境和近距离沟通城市中心的交通便利条件, 一跃成为杭州最早集中开发高档住宅的区域, 近年来随着中国美院象山校区、 浙江工业大学之江校区的迁入, 以及杭州市关于打造之江新城工作的展开, 之江转塘区块更是成为炙手可热的焦点关注区域。当前该区域内可开发项目基本以多种物业混合的模式开发, 纯别墅排屋项目仅为凤毛麟角, 绿城之江路项目正是其中之一。
◎ 代表楼盘: 绿城·九溪玫瑰园、 九树公寓、 国都·阳明谷;
2、 闲林、 老余杭区块: 该区域是杭州较早开始开发的郊外版块之一, 区域内普通住宅开发量大, 高品质别墅排屋项目少。
◎ 代表楼盘: 绿城·桃花源;
3、 西溪、 小河山区块: 该区域内西溪区域凭借西溪湿地旅游度假景点的这一概念被人们肯定, 日益受到消费者的喜爱和追捧, 区域内西溪蝶园、 坤和西溪里等项目虽然为公寓项目, 仍在当前房产行情不景气的阶段销售良好。小和山均有良好的植被条件, 空气宜人, 林木茂密, 且有高教园区的加入带来了人文气息。但该区域内物业类型极为多样, 虽然有绿城·留庄、 华元·和庄等几个较为高端的项目在内, 但考虑到城西区域交通压力大、 距离火葬场近等客观原因, 区域整体基准仍有差距。
◎ 代表楼盘: 大华·西溪风情、 坤和·和家园;
4、 城西、 新城西区块: 城西可开发的别墅排屋项目很少, 当前只有香墅在售, 但新城西区域即三墩等地区新开混合开发模式的项目较多, 如金地·自在城、 白马·尊邸等。
◎ 代表楼盘: 富越·香墅、 金地·自在城、 天阳·上河;
5、 滨江、 湘湖区块: 滨江区域主要依托钱塘江江景的自然资源, 基本为高层/小高层/排屋混合的开发模式, 萧山区域有湘湖及钱塘江江景等, 加之地铁1号线开工、 冠山隧道开通、 风情大道贯通等交通条件的便利, 近来逐渐为消费者关注。但该区域依然缺少品牌开发公司入驻, 楼盘质量参差不齐。
◎ 代表楼盘: 绿城西子·郁金香岸、 中海·钱塘山水;
6、 下沙、 海宁区块: 该区域当前没有纯别墅、 排屋项目, 包含排屋的项目均为混合开发模式, 总体量不大。
◎ 代表楼盘: 保利·东湾、 观澜时代;
7、 良渚、 临平、 丁桥、 华丰区块: 该区域均处于杭州北面区域, 以良渚为最早和最主要的区域。但距离杭州主城区较远, 交通及配套设施较为缺乏。
◎ 代表楼盘: 新湖·香格里拉, 万科·良渚文化村;
8、 临安青山湖区块: 近郊别墅版块, 该区域具有得天独厚的自然条件, 山清水秀的青山湖风景是促进该区域别墅排屋项目的开发和销售的重要因素, 同时, 杭徽高速的通车极大的缩短了杭州主城区与青山湖之间往来的交通时间。早期青山湖区域没有大品牌开发商入驻, 产品品质不够, 基本属于经济型别墅, 随着绿城集团等知名开发商的入驻, 对区域产品品质的提高有一定作用。
◎ 代表楼盘: 绿城·青山湖玫瑰园、 中都·青山湖畔;
9、 富阳银湖区块: 近郊居住版块, 新开可售项目少, 近期广告大力宣传的万科·公望是本阶段该区块最受关注的项目, 经了解, 该项目业主中7成为富阳本地居民, 3成为杭州居民。
◎ 代表楼盘: 万科·公望、 九龙一号。

具体各楼盘信息请参见附件2《杭州别墅排屋项目一览表》。

五、 当前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析
本次对当前杭州在售项目进行梳理, 列出所有别墅排屋销售的项目, 经计算, 当前在售项目共39个, 其中1000万以上项目共4个, 500—1000万项目共13个, 500万以下项目共22个。
图5—1: 在售项目各价格范围占比图:

以下罗列较有代表性的楼盘, 根据价格区间做进一步分析:
一） 总价在1000万以上楼盘:
1、 富越·香墅( 毛坯销售价格770—1300万元/套)
◎ 容积率: 1.2;
◎ 物业类型: 排屋、 多层, 当前开发排屋部分, 一期于 .1开盘;
◎ 总建筑面积: 35540㎡, 排屋总建筑面积约为1.7万方;
◎ 推盘套数: 27套;
◎ 去化套数: 16套;
◎ 去化率: 59.3%
◎ 优点:
◆ 地理位置优越: 邻近城西中心区域, 毗邻省府住宅区, 周边配套全面。未来项目旁有城市景观配套。
◆ 外墙石材炒作: 外墙选用 元/㎡的进口一级莱姆石, 在宣传上进行炒作, 吸引关注度。
◆ 精装修样板房展示: 虽然实际销售为毛坯房, 但开发公司制作了样板房供参观, 经过精装修, 在一定程度上弱化了房源本身开间小, 进深大的缺陷。样板房装修完全采用陈文栋的设计, 豪华铺张, 对部分民营企业主有吸引力。
◎ 缺点:
◆ 户型不佳: 开间小进深大, 地上四层( 含阁楼) 地下一层, 生活使用不便。同时, 因其受到70/90政策影响, 部分为拼合户型, 因此在户型结构上不够合理。
◆ 间距小, 花园面积小。
◆ 建筑外观处理不够精致, 未能显示出千万豪宅的品位。
◆ 周边农居遍布, 直接影响景观。
◆ 开发公司不具备品牌, 对房产品开发, 特别是高端物业开发缺乏一定经验。

2、 国都·阳明谷( 别墅毛坯销售价格1700万元/幢起, 排屋毛坯销售均价800—900万元/套)
◎ 容积率: 0.27;
◎ 物业类型: 别墅、 排屋、 酒店;
◎ 总建筑面积: 80000㎡( 包含酒店) , 除去酒店及艺术馆, 实际别墅、 排屋建筑面积58000㎡左右, 其中别墅共128套、 排屋共70套;
◎ 推盘套数: ( 其中别墅93套, 排屋66套) ;
◎ 去化套数: ( 别墅10套, 排屋56套) ;
◎ 去化率: ( 别墅11%, 排屋85%) ;
◎ 优点:
◆ 地理位置优越, 位于杭州之江旅游度假村, 背靠五云山, 自然环境好。以纯别墅、 排屋项目而言, 位置非常靠近市区, 生活便利;
◆ 独栋别墅, 具有稀缺性。
◎ 缺点:
◆ 最初为无产权住宅, 设计建造时计划”以租代售”, 因此产品定位较低。后经过补交高额出地出让金后变为有产权住宅, 但产品明显无法满足时代要求;
◆ 补交土地出让金后, 开发商获得银行贷款, 资金压力减轻后, 对阳明谷项目销售定价过高, 错过强销期。

3、 坤和·和家园( 排屋毛坯单价31000—38000元/㎡)
◎ 容积率: 1.2;
◎ 物业类型: 排屋、 小高层、 多层;
◎ 总建筑面积: 100万方;
◎ 推盘套数( 排屋) : 61套;
◎ 去化套数: 58套;
◎ 去化率: 95.1%;
◎ 优点:
◆ 地理位置基本位于城区内, 配套设施基本齐备;
◆ 拥有较好的自然条件, 周边有杨梅山等自然风景, 植被条件好;
◆ 排屋建设中设置前庭后院中天井, 业主可自行设计增加实际使用的面积多, 深受客户亲睐。
◎ 缺点:
◆ 距离火葬场近, 有很大比例的客户特别是杭州本地客户存在极大的抗性;
◆ 当前已售的排屋地理位置处于多层公寓旁, 楼栋间距近, 庭院面积小。

4、 九溪玫瑰园天怡苑
◎ 物业类型: 别墅;
◎ 销售均价: 40000元/㎡;
◎ 推盘套数: 14套;
◎ 去化套数: 2套;
◎ 去化率: 14.3%;

5、 绿城·桃花源
◎ 容积率: 0.27;
◎ 物业类型: 别墅;
◎ 别墅、 排屋推盘面积; 21700㎡, 推盘套数: 104套;
◎ 销售均价: 39000—41000元/㎡;
◎ 去化套数: 64套;
◎ 去化率: 61.5%

6、 延伸高价楼盘对比
1) 华元·和庄( 近期开盘, 户型面积320—530㎡, 毛坯均价30000元/㎡)
◎ 容积率: 1;
◎ 物业类型: 联体排屋;
◎ 总建筑面积: 3.8万方, 100余套;
◎ 户内配置: 部分精装修, 精装修标准暂定6000元/㎡, 具体配置未定。部分毛坯, 每户配置新风系统、 吸尘系统、 中央空调和可视对讲系统, 每户赠送地源热泵, 地热管线等需业主后续装修时自行安装。
◎ 优点:
◆ 地理位置优越: 近临西溪湿地公园, 以纯排屋项目而言, 距市中心距离近, 生活便利。
◆ 中式风格外立面在同类产品中较少, 且建筑及景观成本相对低。
◎ 缺点:
◆ 周边环境差。地块东面为警察指挥学校和市政规划幼儿园, 地块的正北面大部分被万向职业学院遮挡, 项目与天目山路相连面积小。西边为化工研究所。
◆ 开发公司没有高端楼盘操作经验。
◆ 受70/90政策限制, 只有5套房源不拼接。

2) 公元·沐桥( 精装修销售均价: 35000元/㎡, 总价: 700—1600万元/套)
◎ 容积率: 1.2;
◎ 物业类型: 多层、 小高层, 当前开发的一期为多层) ;
◎ 多层总体量: 138套, 多层总建筑面积约4.8万方;
◎ 推盘套数: 138套;
◎ 去化套数: 25套;
◎ 去化率: 18.1%;
◎ 优点: 较为具有生活及文化气息的精装修, 特别是软装部分, 赢得了广大参观者的好评。该项目开发商即为九树公寓的原班人马, 在九树公寓获得成功后, 随即在公元·沐桥项目如法炮制, 对精装修风格等把握准确。
◎ 缺点:
◆ 基本无配套设施。项目虽然处于之江旅游度假区内, 但周围没有基本的配套设施, 且周边的地块尚处规划阶段, 并未拍卖出让, 未来不可控因素非常多。
◆ 非主流营销手段不成功。该项目最初在营销方式采用过于高端过于隐秘的方式, 不参加房交会也不做广告宣传, 错过强销期后, 去化率不曾再上升过。

3) 西溪天堂·悦居:
该项目隶属于杭州旅游集团, 地理位置位于西溪湿地公园内, 以”酒店集群”的模式开发, 物业主要为6家酒店、 服务式公寓。当前, 该项目已与悦榕庄签约。其中有5套别墅是置于西溪湿地公园中, 业界评论其单价会在50000元/㎡左右, 但当前未确定未来是否会对外销售, 持续关注。

△ 总价1000万以上楼盘数据比较:
图5—2: 各楼盘推盘及去化量比较

( 二) 总价在500—1000万的项目:
1、 新帝·朗郡( 毛坯销售价格2 —23000元/㎡)
◎ 容积率: 2.8;
◎ 物业类型: 排屋、 高层;
◎ 总建筑面积: 28万方, 排屋共82套;
◎ 推盘套数( 排屋) : 78套;
◎ 去化套数: 4套;
◎ 去化率: 5.1%;
◎ 优点:
◆ 距离西湖高尔夫球场近, 部分房源可直接欣赏到球场风景( 主要是高层公寓可观景) 。
◎ 缺点:
◆ 无法从之江路直接到达项目所在地, 必须绕道转塘镇, 且为断头路, 交通不便, 周边配套设施差;
◆ 开发公司拿地时, 处于市场行情高涨阶段, 前期客户积累形势好, 公司对市场预期高。后市场形势急转而下, 前期积累客户大量流失, 导致该项目开盘时间一再拖后, 直至 年底开盘, 定价过高, 市场反应冷淡。

2、 大华·西溪风情( 在售的为第四期翰宫, 毛坯单价27000—29000元/㎡)
◎ 容积率: 0.74;
◎ 物业类型: 排屋;
◎ 总建筑面积: 50万方; 第四期翰宫总建筑面积4.4万方, 第五期悦宫总建筑面积10万方左右;
◎ 推盘套数( 四期: 翰宫) : 139套;
◎ 去化套数: 113套;
◎ 去化率: 81.3%;
◎ 优点:
◆ 杭州较早的纯排屋项目, 开发时间长, 规模体量较大, 在消费者心目中已树立项目形象;
◆ 天目山路景观大道、 西溪湿地风景区的开发和建设, 为其加分;
◆ 入住率相对较高, 早期购房的客户经过前几轮房价攀升的行情, 物业已增值, 因此开发公司针对老业主进行挖掘和圈层营销取得一定效果。
◆ 第五期即将推出的悦宫为双拼排屋, 类似独栋别墅, 具有一定产品优势。

3、 坤和·西溪里( 毛坯均价: 23000—28500元/㎡)
◎ 容积率: 1.8;
◎ 物业类型: 排屋、 高层;
◎ 总建筑面积: 250000㎡,
◎ 推盘套数( 排屋) : 54套;
◎ 去化套数: 47套;
◎ 去化率: 87%;
◎ 优点:
◆ 地理位置处于城西区块, 借由西溪湿地景区做发挥, 宣传效果不错;
◆ 采用中式风格建设, 较具特点, 对部分消费人群有较大吸引力。

4、 溪上凰庭( 毛坯均价: 19000元/㎡)
◎ 容积率: 0.6;
◎ 物业类型: 排屋;
◎ 总建筑面积: 1 0㎡;
◎ 推盘套数( 排屋) : 114套;
◎ 去化套数: 31套;
◎ 去化率: 27.2%;
◎ 优点:
◆ 闲林板块已开发多年, 交通及基础配套条件有改进, 适合居住;
◆ 纯排屋项目。
◎ 缺点: 开发商没有排屋项目的建设经验, 产品质量及效果有待考量。

5、 白马尊邸( 排屋毛坯均价25000—26000元/㎡)
◎ 容积率: 1.9;
◎ 物业类型: 排屋、 小高层、 高层;
◎ 总建筑面积: 14万方, 排屋总建筑面积1.4万方;
◎ 排屋主力户型面积: 约220-260㎡
◎ 推盘套数( 排屋) : 58套;
◎ 去化套数: 6套;
◎ 去化率: 10.3%;

6、 名城·燕园( 排屋毛坯均价: 23850—24700元/㎡)
◎ 容积率: 2;
◎ 物业类型: 少量排屋、 多层;
◎ 总建筑面积: 10万方, 推出排屋总建筑面积3500㎡;
◎ 推盘套数( 排屋) : 18套;
◎ 去化套数: 4套;
◎ 去化率: 22.2%;

7、 中海·钱塘山水( 排屋毛坯均价: 26500元/㎡)
◎ 容积率: 2.5;
◎ 物业类型: 排屋、 高层;
◎ 总建筑面积: 15万方, 排屋总共8幢联排;
◎ 推盘套数( 排屋) : 39套;
◎ 去化套数: 23套;
◎ 去化率: 60%;

8、 保利·东湾( 排屋毛坯均价: 26500元/㎡)
◎ 容积率: 2.09;
◎ 物业类型: 排屋、 多层;
◎ 总建筑面积: ㎡, 排屋总建筑面积;
◎ 推盘套数( 排屋) : 69套;
◎ 去化套数: 13套;
◎ 去化率: 18.8%;

9、 绿城·郁金香岸
◎ 售价:
◎ 容积率: 1.52;
◎ 物业类型: 排屋、 高层、 小高层;
◎ 总建筑面积: 约30万方, 排屋总建筑面积;

10、 绿城·青山湖玫瑰园
◎ 售价: 500万/幢起;
◎ 容积率: 0.24;
◎ 物业类型: 别墅;
◎ 总建筑面积: 256220㎡
◎ 推盘套数( 排屋) : 71套;
◎ 去化套数: 29套;
◎ 去化率: 40.8%;

△ 总价500—1000万和1000万以上楼盘数据比较:
图5—3: 各楼盘推盘及去化量比较:

六、 当前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目:
1、 金地·自在城
该项目是当前杭州三墩板块规模最大、 起点最高的综合性住宅项目, 也是金地地产进驻杭州的首个重量级大盘。因开发公司本身实力强大的原因, 而备受业界关注。宣传将在 3月开盘,计划推出排屋60套,户型面积为270—320㎡。
2、 中海·金溪园
该项目地块与金地·自在城地块同时拍卖, 且地理位置非常靠近, 包括高层和排屋的物业类型, 宣传将在 4—5月开盘销售。中海集团 进入杭州后短时间内多次拿地, 这是其中一块, 是即中海·钱塘山水项目又一作品, 也备受市场关注。
3、 百家乐·西园
该项目地块位于西溪湿地的核心位置, 当前宣传较多的项目基本是在西溪湿地公园的北面和东面, 西园是位于西溪湿地的西边, 地理位置上距离主城区更远些, 但项目非常靠近西溪湿地, 自然条件好。物业类型包括联排、 叠排和多层公寓, 容积率1.07, 需要关注。原宣传计划在 5—6月开盘。
4、 喜来登度假村
地理位置位于国都·阳明谷项目南面, 以酒店为主, 内有少量独立别墅( 无独立产权) 。 年底以奠基开工, 持续调研。
5、 西湖高尔夫( 三期)
原南都·西湖高尔夫别墅项目开发了一、 二期, 后续尚有两部分土地未开发, 一部分是旅游用地, 另一部分是住宅用地。其中住宅用地部分之前已与万科签署了合作的框架协议, 截止当前暂未有明确的推进信息。
6、 西湖美庐
位于宋城公园东面, 靠近公元·沐桥项目, 项目内主要为酒店, 另有13套有产权的独栋别墅, 当前在处理项当前期及拆迁工作, 预计在 底推出。

七、 个人观点与小结
是房地产市场大热之年, 同样也是别墅的狂欢之年。杭州市场随经济大势忽然爆发的强大购买力。即使是到房产形势和后市预期并不乐观的下半年, 这批购买力依然没有熄火, 直到 12月这股购买热潮才出现拐点。 这一年里, 别墅项目频频上演销售神话, 不可是当年开盘的别墅在短时间内被抢完, 不少曾经陷入滞销的别墅项目都在年内迅速清空。
是杭州楼市竞争激烈的一年, 万科等大牌房企纷纷加入打折风潮, 引发了杭州房地产业的一股冷潮, 更是出现了旺季不旺的现象。随着地产环境的梳理和变革, 以及消费者在观望对峙中的看多和看空, 楼市前景似乎变的扑朔迷离。可是随着杭州市政府在 2月公布今后两年住房建筑规划时明确提出, 停止别墅类房产开发项目土地供应, 严格限制低密度、 大套型住房土地供应, 别墅项目也就成为了一种稀缺资源, 而被投资者和高端消费人群看好。
不过, 宏观经济所带来的影响和压力依然存在, 而且当前杭州市场上仍有很大的别墅存量。个人认为, 近期内杭州别墅项目的销售速度仍会有所减缓, 而别墅的客户将会更加的关注别墅的收藏价值, 对别墅品质、 配套的要求也越来越高。在风格各异, 竞争日趋激烈的市场环境下, 具有景观稀缺性、 高产品附加值的高品质别墅将更能成为市场的宠儿。
另外, 从销售手段上来说, 当前杭州别墅市场对别墅的营销基本集中在自然环境、 人文理念、 产品品质以及自然景观等产品自身基本特点上的诉求。我个人认为, 在当前市场环境下, 对别墅的营销除了挖掘自身产品优点的基础上, 还更应该考虑目标客户的喜好和生活方式的追求, 经过各种类型的活动将产品、 附加服务和客户结合和互动起来, 才更能对产品营销起到推波助澜的作用, 才更能体现客户自身的尊贵性。例如在宣传推广产品之外再系列性的举办家庭健康保健、 营养食品搭配、 运动健身、 休闲旅游、 投资理财、 财经讲座培训、 奢侈品品鉴等类型的SP活动, 以此凸显别墅购买客户的生活价值。

附件1
别墅各风格类型特征
一、 独栋别墅
【定义】独栋别墅即独门独院, 上有独立空间, 下有私家花园领地, 是私密性很强的独立式住宅, 表现为上下左右前后都属于独立空间, 一般房屋周围都有面积不等的绿地、 院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种, 也是别墅建筑的终极形式。
【特征】私密性强, 市场价格较高, 定位多为高端品质。

二、 联排别墅
【定义】又称TOWNHOUSE, 有天有地, 每户独门独院, 设有1至2个车位, 还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅, 一排二至四层联结在一起, 每几个单元共用外墙, 有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
【特征】1、 比较注重项目选址, 尽量余地、 余绿、 余水, 交通比较方便。2、 价位较低, 为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、 户型设计丰富而前卫, 有特色。

三、 叠拼别墅
【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸, 是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的, 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成, 下层有花园, 上层有屋顶花园, 一般为四层带阁楼建筑, 这种开间与联排别墅相比, 独立面造型可丰富一些, 同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
【特征】: 1.购买人群是社会上的中产阶级, 而非真正意义上的富人。2.稀缺性、 私密性较单体别墅要差, 定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理, 不存在联排进深长的普遍缺陷; 而且, 叠下有可爱的半地下室, 叠上有痛快的露台, 虽然没有联排的见天见地, 可是优势不减, 甚至更为灵动而宜人。

四、 空中别墅
【定义】空中别墅发源于美国, 称为”penthouse”即”空中阁楼”, 原指位于城市中心地带, 高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国, 以”第一居所”和”稀缺性的城市黄金地段”为特征, 是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求, 即全景观, 当前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层, 在别墅区中还比较少。
【特征】: 1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端, 与普通别墅相比, 具有地理位置好、 视野开阔、 通透等优势, 给人高高在上、 饱览都市风景的感觉, 显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高: 一般住宅的层高是2.7-2.9米, 空中别墅的标准是3米多, 从3.1、 3.3、 3.6米不等, 比普通房挑高几十厘米, 意味着通风更顺畅, 采光度很好。

五、 中式风格别墅
【简介】中式传统建筑风格在国内建筑市场的尴尬地位由来已久, 首先传统的中国居住建筑, 无论是南方的, 还是北方的, 与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。其次, 其结构形式又是以木结构为主, 在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外, 北方的四合院需要相当的占地面积, 南方的天井围合院落在采光、 通风等方面也无法满足现代生活要求。因此, 对中式传统居住建筑, 既不能照搬, 也不容易借鉴。这些还只是客观因素。而主观原因则是由于国内的富人们对于传统建筑文化的不自信, 没有如对中国饮食文化、 服饰文化那样强烈的自信心。
但现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加, 对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年, 一批非常有影响的新中式建筑的诞生, 彻底改变了人们的观念。新北京四合院”易郡”、 通州 ”运河岸上的院子”、 ”观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。
观唐复原四合院诠释中式风格, 易郡以现代版中式庭院呼应传统文脉, 都在以不同的姿态与中式别墅的深邃内涵遥相呼应。成都清华坊也是中式住宅中一个非常成功的范例, 无论是从市场运作、 建筑设计、 还是气氛塑造都很成功: 建筑意义上, 它是一个好作品; 市场意义上, 它是一个成功的商品。
【特征】北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不但在文脉与中国传统建筑一脉相承, 而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上: 既很好的保持了传统建筑的精髓, 又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素, 改变了传统建筑的功能使用, 给予重新定位。因为建筑材料的变化以及现代生活方式的变化等原因造成的对建筑需求的变化——建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋, 不但在文化上被广泛支持, 在被市场认可的程度上, 也达了良好的效果

六、 美式风格别墅
【简介】美国是一个移民国家, 几乎世界各主要民族的后裔都有, 带来了各样建筑风格, 其中特别受英国、 法国、 德国、 西班牙以及美国各地区原