城市综合体建设项目可行性研究报告(含投资估算)31页.doc

盘锦市XX置业有限公司XX广场A组团项目可行性研究报告项目地点：兴隆台区XX街与路交口西北角 编制日期：二0一0年十月十二日目 录第一章 前言1.1 报告编制的目的1.2 报告编制的主要依据第二章 项目开发环境分析2.1盘锦市概况2.2盘锦市经济发展状况2.3城市建设及发展2.4国内房地产市场回顾2.5 现阶段房地产市场政策导向第三章 项目概况介绍3.1 地块位置介绍3.2 项目拟建物业规模第四章 项目营销战略4.1 项目优劣势分析4.2 项目定位4.3 项目营销推广策略第五章 项目建设条件5.1 项目交通状况5.2 建设场区条件第六章 项目建设方案6.1 总体规划布局6.2 建筑方案设计6.3 结构设计6.4 公用配套设施方案6.5 安全防范6.6 人力资源配置6.7 项目工程一览表第七章 项目实施进度计划7.1 项目总体规划7.2 项目实施进度计划第八章 投资估算及经济效益分析8.1 投资估算8.2 投资收益8.3 敏感性分析第九章 风险分析及对策9.1 市场风险分析与对策9.2 经营管理风险分析与对策9.3 金融财务风险分析与对策第十章 结论第一章 前言可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区域内典型项目的调研等。通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是的原则，编制出本可行性研究报告。1.1 报告编制的目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。（2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。（3）对项目决策及其实施的优化提出建议。（4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。（5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。1.2 报告编制的主要依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005版)（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（5）混凝土结构设计规范（GB50010-2001）（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（7）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（8）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ3-2002）（9）建筑桩基技术规范（JGJ94-94）（10）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（11）建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95)第二章 项目开发环境分析2.1盘锦市概况地理概况：盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40394127、东经1212512231之间。总面积4 071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2以内；地面海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。盘锦市境内有大、中、小河流21条，总流域面积3 570平方公里。其中，大型河流4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河。资源概况：盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石油储量21亿吨，天然气1 784亿立方米。中国第三大油田辽河油田坐落于此，已开发建设32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12个油气生产单位。盘锦市苇田收割面积55 608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源蕴藏量约4万吨5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。其中以河蟹最为著名。气候概况：盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。土壤在11月中旬开始冻结，下旬封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。终霜为4月上旬，初霜为10月中旬。行政区划：盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。区、县共辖19个镇、10个乡(含1个民族自治乡)、27个街道办事处。各镇、乡共辖村民委员会308个；各街道办事处共辖社区居民委员会178个。人口现状：全市户籍总人口128.2万人，比上年末增加1.1万人。全年出生人口9042人，出生率6.97；死亡人口4653人，死亡率3.59；自然增长率3.38；计划生育率97.53%。全年城市居民人均可支配收入14907元，比上年增长22.1%；城市居民家庭恩格尔系数为31.6%。全年农村居民人均纯收入6391元，比上年增长11.9%；农村居民家庭恩格尔系数为45%。全市城镇单位从业人员451329人,私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。城镇登记失业率2.2%。暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。几个人口较多的少数民族依次是，满族38 001人，朝鲜族11 307人，蒙古族5 914人，回族4 113人，锡伯族744人。旅游概况：全市共有星级宾馆14家，旅行社37家，国家A级以上景区7家。全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。全年旅游总收入52.7亿元，比上年增长69.9%。其中，国内旅游收入51亿元，增长69.9%；旅游外汇收入2324万美元，增长71.0%。教育概况：全年（2008年）普通高等教育招生1971人，在校生5012人，毕业生1387人。各类中等职业教育招生4402人，在校生13191人，毕业生2914人。全市普通高中招生8660人，在校生25940人，毕业生7941人。全市初中招生16856人，在校生53738人，毕业生15702人。普通小学招生14682人，在校生84408人，毕业生16858人。特殊教育招生11人，在校生126人。幼儿园在园幼儿28875人。全市小学生升初中升学率100%；初中毕业生升学率农村85%，城市96%。2.2盘锦市经济发展状况经济环境2008年盘锦市生产总值实现670亿元，增长11%，实现了十年来首次两位数增长。按可比价格计算，其中，第一产业增加值66.8亿元，增长7.5%；第二产业增加值488.6亿元，增长7.2 %，其中工业增加值373.8亿元，增长7.2%；第三产业增加值114.6亿元，增长11.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.2和2.1个百分点。三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2%、72.0%和17.8%。年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比2007年增长7.3%。盘锦去年（2008）全市人均收入1.6万元，城市人均可支配收入1.7万元，农村人均可支配收入7千元。盘锦全年（2008）完成各项税收80.4亿元，比上年增长20.1%。实现地方财政一般预算收入21.5亿元，比上年增长16.4%。全年（2008）居民消费价格比上年上涨5.5%。其中，服务项目价格上涨0.8%。商品零售价格上涨4.6%。全年工业品出厂价格比上年下降1.1%。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨4.2%。全年（2008）新签外商直接投资合同项目13项，合同外资金额4761万美元，合同项目数比上年减少27项，合同外资额增长31.4%。在新签外商直接投资项目中，合同外资额在100万美元及以上的大项目有7个，其中，500万美元及以上项目3个。实际利用外商直接投资额2623万美元，比上年增长27.8%。全市工商登记注册外商投资企业136户，其中，当年新增14户。产业结构盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；有118公里海岸线， 20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。初步核算，2009年全年地区生产总值685.3亿元，按可比价格计算，比上年增长10%。其中，第一产业增加值73.8亿元，增长7.6%；第二产业增加值471.5亿元，增长7.1%，其中工业增加值432.7亿元，增长5.5%；第三产业增加值140亿元，增长21.5%。三次产业分别拉动经济增长0.8、5.0和4.2个百分点。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为10.8%、68.8%和20.4%。年人均生产总值51701元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。图1 2005-2009年地区生产总值及其增长速度2.3城市建设及发展政策环境虽然09年出现了全国性的房价暴涨，但在当前刚刚走出金融危机的阴影，经济增速较低的背景下，政策调控方向依然是支持房地产行业健康发展，政策将具有一定的稳定性。但为控制房价过快上涨，二套房贷收紧政策仍将持续。2008年6-11月，各地方政府陆续出台的针对房地产消费的刺激性政策，如二手房营业税收优惠2009年底之后是否延续，可能要视各地的房价情况而定。从房地产行业税费改革的方向来看，减少流通环节的税费，增加持有环节的税费是方向。投资环境全年（2008）全社会固定资产投资270.2亿元，比上年增长34.3%。其中，城镇投资248亿元，增长34.4%；农村投资22.2亿元，增长32.8%。 全市7个特色园区，完成投资32.1亿元，比上年增长1.1倍；开工建设项目167个，比上年增长41.5%，园区基础设施投资9.5亿元。 全市计划总投资500万元以上重点项目382个，完成投资246.7亿元；超亿元以上建设项目29个，完成投资188.2亿元。在城镇投资中，第一产业投资1.8亿元，增长43.8%；第二产业投资189.4亿元，增长25%；第三产业投资56.8亿元，增长76.7%。2.4国内房地产市场回顾2009全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。2009年房地产开发和销售主要指标完成情况2.5 本市房地产市场分析（1）房地产开发量情况。2008年，盘锦市房地产开发总量240万平方米。其中，住宅地产215万平方米，商业地产20万平方米,工业地产5万平方米。全年住宅地产新开工面积170万平方米，竣工面积80万平方米。在建项目主要有紫苑名都、水木清华、日月兴城、蓝色康桥、恒泰尚城、等项目。2009年计划新开工面积280万平方米，其中，住宅地产140万平方米，商业地产40万平方米，工业地产100万平方米。目前新建项目主要有长湖新城、湖滨四季城二期、XX新苑、鼎信佳苑、铁西小区三期、圣凯家园、润城苑三期项目、晟华苑二期、秉耀工业地产项目等。所有住宅项目都是由国内、外知名规划设计单位规划设计，依据盘锦临海、多河、湿地、海洋气候等得天独厚的自然条件实施规划，园区规划设计以高层、多层相结合；地下停车，一户一车位，实现人车分流；注重环境建设，绿化率35%以上，大面积园区水系，多处景观节点，具有南国水乡特色的“北方水城。”（2）房地产需求量状况盘锦市每年商品楼需求量在200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买100平方米商品楼计算，需求约在50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约30万平方米。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品楼需求约40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约30万平方米。（3）房地产价格走势：双台子区2005年平均价格1467元/ m2，较上年度涨幅20.75%。2006年平均价格1725元/ m2，较上年度涨幅17.59%。2007年平均价格2200元/ m2，较上年度涨幅27.53%。2008年平均价格2800元/ m2，较上年度涨幅27.27%。兴隆台区：2005年平均价格2051元/ m2，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/ m2，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/ m2，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/ m2，较上年度涨幅14.28%。盘锦09年1-7月商品房销售面积72.8万平方米，以303.8%的增幅位列全省之首。鞍山和抚顺紧随其后，销售面积分别为223.8万和85.2万平方米，增幅分别高达205.5%和149.3%。排在最后的沈阳市销售面积高达725.6万平方米，增幅为8.6%。 盘锦09年1-7商品房销售额23.9亿元、以增幅606.5%领先全省。排在其后的是鞍山和抚顺，二市商品房销售额分别为74.9亿元和26.7亿元，增幅分别为241.1%和217.3%。从商品楼价格走势来看，扣除原材料、人工费和土地价格上涨等因素，涨幅有些过快，但在市民可接受范围内。与其它周边城市相比，盘锦市商品楼价格处于中下游水平。（4）房地产业在经济发展中的作用盘锦市房地产业投资逐年增加，大大增加了税费收入，带动了相关行业的发展，主要包括钢铁、铝材、木材、水泥、石材、陶瓷、制砖、门窗、装修、防水和机械制造业等50余个相关行业。能够解决大量人员就业。房地产业的发展带来了大量的流动人口，有力促进了批发零售业、餐饮业、金融业、保险业、运输业、电信业等间接行业的发展。2007年，全市房地产业投资占固定资产投资比重已达到7.28%，房地产业增加值已占GDP的2.3%。2008年，房地产业固定资产投资总额达到35亿元。全市房地产业投资占固定资产投资比重将达到11%，房地产业增加值占GDP的4%，已经成为推动全市经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分。（5）房地产市场存在的问题去年5月份以来，全市房地产业受全国一、二线城市的影响，市场萎缩现象凸显，房地产消费增长势头开始减缓，成交量较2007年同期相比大幅下降，绝大多数小区商品房的销售量仅占开发量的30%至40%，有的小区甚至出现退房现象。分析原因主要存在以下问题：一是拟购房居民持币观望心理。从各开发企业售楼接待处反馈信息看，面询量和电话咨询量与以往相比并没有减少，关心的焦点是房屋价格，怕购买后价格下调。因此，除急需用房外，皆持币观望。二是盘锦缺少域外居民购买力。盘锦域外来盘就业人员相对较少。外市居民还没有认识到盘锦生态宜居所在，很少有选择盘锦购房。三是少部分人存在投机心理。随着盘锦市经济的发展，居民存款余额显著增加，普遍存在置业投资心理。有少部分将学校、商业集聚区周边作为房地产投资的热点，有的把所购商品楼出租，收取租金，长期获利；有的等商品楼升值后，转让产权赚取差价获利。由于受全国房市影响，这部分人失去最初心理。四是开发企业资金周转压力过大。盘锦市房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显紧张。个别工程项目出现资金明显接济不上的现象。2.5 现阶段房地产市场政策导向2.3.1 金融方面存款准备金利率上调：2009年1月份以来，央行连续多次上调了存款准备金率。明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。严格控制二套房贷利率，1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。七折利率优惠取消，二套房贷利率上浮10%。部分房价上涨过快的城市暂时停止外地人购房等。2.3.2 税收方面国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；降低二手房交易的营业税和个人所得税。物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国。二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。首套房契税优惠收紧：2010年3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2.3.3 土地方面中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税开征。国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，直指土地开发市场的囤积土地问题。发展改革委、国土资源部、建设部联合公告了通过国家审核的家开发区，明确表示继续停止审批新设立和扩建各类省级开发区；针对“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设等问题向所在省市发出了国家土地督察整改意见书。国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。第三章 项目概况介绍3.1 地块位置介绍XXXX广场项目位于盘锦市XX区，兴隆台区是盘锦市的行政、文化和商业中心区，盘锦市政府和辽河油田两大机构均坐落于此。市府大街和辽河南路为盘锦市车流量最大的主干路之一，出行极为方便。地块周边政府办公机构林立，商业繁荣，生活配套设施比较完善。南侧和西侧的甜水村的拆迁也在规划中，项目的区域价值升值潜力巨大。项目拟建物业规模项目占地96518，容积率不大于2.8，规划总建筑面积：315340，其中住宅：247072，商业：31078，地下车库35090，公建配套：2100，绿化率：45.3%。配套有托儿所、幼儿园、便利店、商业网点。第四章 项目营销战略项目所在区域楼盘林立，各楼盘之间品质趋于同质，为达到实现项目预定目标利润，需结合当前市场，对项目所拥有资源进行整合定位。4.1 项目优劣势分析项目所在地块位于盘锦市兴隆台区西南方，市府大街以南、辽河南路以西。兴隆台区是盘锦市的行政、文化和商业中心区，盘锦市政府和辽河油田两大机构均坐落于此。市府大街和辽河南路为盘锦市车流量最大的主干路之一，出行极为方便。地块周边政府办公机构林立，商业繁荣，生活配套设施比较完善。南侧和西侧的甜水村的拆迁也在规划中，项目的区域价值升值潜力巨大。4.2 项目定位4.2.1 目标市场定位地块周边3公里半径内主要为中高档高层住宅小区，新近开盘的蓝色康桥、日月兴城、紫润茗都、恒泰尚城等逐渐提升该区域住宅品质。项目所处位置、综合品质和区域远期规划决定了项目的消费群体主要为中高收入人群。4.2.2 目标消费群定位 庐阳区和新站区上班的公司职员和公司中层管理人员。部分改善居住条件的政府工作人员和公司职员。l 在老城区上班的年轻白领。l 私营业主。 年龄判断在2540岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型。4.2.3 产品定位根据以上市场调查，细化分析，XX广场三期属多产品、综合性楼盘，比较客观的定位是：l 高层中小户型住宅，其卖点是：总价适中，环境好，不同面积满足不同年龄层次人群的购买需求。 l 高层中的景观大户型位是都市中高档标准，供成功人士及经济富裕者居住，其卖点是：适应大都市住宅发展的趋势，名牌足数电梯确保通行便捷无阻，宽敞的近1：1的停车位保证，小区高级智能化：防盗，周边红外线监视系统，火火警自动报警系统，楼梯照明自控系统等，为住户提供全方位的优质高效物管服务。l 商场定位，中高档标准。方案一：整体出售或出租，形成中高档酒店娱乐场所。方案二：分层或零售铺面，形成专卖店或精品购物中心。4.3 项目营销推广策略高素质物业的开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本案市场定位的特点，拟采用以下营销推广策略：4.3.1 广告宣传策略为达到项目热销的程度，增强项目在市场上的认知度，必要的市场推广是必不可少的。本项目要针对所确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对项目的整体形象和卖点进行集中包装。所选择的广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、公交车体、站牌、户外高炮、各种电视和报纸媒体等。具体采用的宣传手段和方式应根据实际效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。4.3.2 促销策略为了使项目近快消化，实现资金的快速回笼，避免企业因资金短缺而带来的开发风险；通过有步骤、有计划的促销手段来吸引潜在客群，达到快速销售的目的。4.3.2.1 促销的阶段性策略阶段性促销策略主要根据各阶段销售产品特点、余货特点、工程进度、营销节点和市场状况来决定。一般项目的促销时机主要有：开盘、销售受阻阶段、项目封顶、交房、资金受压。4.3.2.2 促销手段促销手段市场上是五花八门，通常采用的有：直接降价、抽奖、回赠礼品/现金、降低首付、购房送物管费用等等。4.3.3 定价策略在房产界有句俗语：只有卖不好的价格，没有卖不掉的房子。充分证明了定价在地产销售领域的地位，合理的定价不但能够规避风险，而且还能给企业带来更多的利润。鉴于项目规模较大，前期宜采用平开高走的策略来引爆市场。4.3.3.1 价格定位根据新站区目前市场交易信息，当前各楼盘销售价格具体见下表（时间10年9月份）：序号楼盘名称房屋类型均价（元/平方米）住宅均价（元/平方米）商业1日月兴城小高层、高层4500120002蓝色康桥小高层、高层4400130003紫润茗都小高层、高层445011000从周边销售项目来看住宅均价4400-4500元/平方米范围内，商业门面均价在11000-12000元/平方米范围内，从地段和品质上来看建议售价住宅售价4400-4500元/平方米，商业门面售价11000-12000元/平方米。以上建议仅供参考，具体售价应根据项目市场情况。4.3.3.2 定价方式定价方式主要按开盘价、期房价、综合价、团购价、内部价，并考虑楼层差、朝向、采光、景观、户型结构综合考虑；在定价中要突出考虑小区卖点，体现差异化。第五章 项目建设条件5.1项目交通状况本项目位于市主干道XX路西，距市级商圈（市府广场周边）距离仅为1015分钟车程，将成为生活十分便利的城市居住区域。5.2 建设场区条件项目地块内的市政实施有：道路工程、排水工程、供水网络、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等；目前已现成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：供水主要来源自新站区，主水管管径DN1400DN800，支管管径DN600DN300，供水压力0.28Mpa，水质优良，完全满足区内工业和生活用水需要。煤气：项目周边在建小区建有开闭所，从预留口接入。通讯：直接由盘锦市市话通信网接入。地质勘探：该地块与周边项目相连，相邻地块已按高层建筑做过地质勘探。供电：目前区内供电已经到位。第六章 项目建设方案6.1 总体规划布局6.1.1 区域总体规划兴隆台区为盘锦市政府所在地，具有发展现代商业得天独厚的区位优势、交通优势、物流优势、资源优势和人才优势。总体规划将把合肥新站综合开发试验区建设成拥有现代化商贸、物流、金融、旅游、文化、信息服务等多产业协调发展的环境优美、设施齐全的安徽省盘锦市现代商业中心。6.1.2 小区整体规划设计原则 高绿化、生态、园林社区； 综合服务配套设施齐全、邻里互助的人文社区； 节能示范工程，户型设计适应现代以人为本的居住理念； 社区整体建筑风格独特，具有很强的视觉冲击效果。6.1.3 小区内部交通组织小区交通由小区出入主通道，次干道和人行小道构成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。6.2 建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。6.2.1 建筑方案总体构思项目地块紧邻板桥河，位于新站区与庐阳区交接处。基本要求是：建筑方案在总体构思上要立足“人与自然和谐发展，以人为本”这一中心主题，创造出符合时代精神面貌的现代建筑、人文环境和自然环境优美的精品社区；同时注意与周边小区相呼应，在环境和建筑元素上协调统一。2000年后城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口之家二居室为主，当前两代人愿意分离居住，但同时彼此又希望相互照顾，就近居住。居住环境和质量不断改善和提高，学校和幼儿园与住所距离较近，使住宅与周围配套满足服务半径的要求，公共服务设施逐步完善。室内各空间功能更加明确，设备和装修上更加体现个性化，其舒适、配套及环境趋于协调发展，套型的灵活性和适应性要求更高。6.2.2平面设计6.2.2.1 住宅规划设计根据使用功能，住宅在结构上宜采用框架大空间布局，条式结构可根据消费需要在设计时灵活组合，用以调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计应符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。根据地块位置、周边环境和市场的需求，以追求实用和舒适为主。初步规划以下四种户型，具体经济指标见下表：户型建筑面积套型卧室朝向所占百分比高层A户型98平方米三室一厅一卫二南一北30%高层B户型76平方米二室一厅一卫一南一北20%高层C户型105平方米三室二厅一卫二南一北35%高层D户型142平方米三室二厅二卫二南一北15%以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用的功能与空间组合、家庭成员关系、职业特征等因素。6.2.2.2 住宅设施标准住宅的室内环境、设备与设施、消防、以及安全防护等基本要求必须符合安徽省城市住宅建设标准和相关规定，并按中高档住宅有关标准进行规划设计。住宅为毛坯房，室内地面和墙壁用水泥抹平。具体装饰如下： 外墙：高级外墙涂料； 门窗：高级断桥铝窗、复合防火进户门； 阳台：铝和金半封闭式阳台； 公共空间：楼梯台阶为防滑面砖；过道墙面喷塑，安全楼梯为木制扶手。6.2.2.3 公用建筑小区地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施应符合现行行业标准汽车库建筑设计规范JGJ100的有关规定。物管办公房、配电房、业主会所等建筑物于地上。室外有消防环行车道、庭院绿花带、以及建筑小品等加以点缀。6.2.3 立面设计立面造型设计要体现现代住宅建筑特色，融入四周自然景观，色彩沉稳、大方，整体表现简洁明快且富有张力；建筑物在整体规划布置上应利用自然地形，达到错落有序，外密内疏的围合式空间结构；在园区建筑轮廓线条上突出优美、变幻，并与规划区内幽雅、和谐、宁静的环境既保持统一，又有鲜明的个性。6.3 结构设计根据周边楼盘相同地块的勘察结果和本项目初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：6.3.1基础选型及处理 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘察结果确定成桩方法和工艺，以确保成桩质量。 深层搅拌桩：采用深层搅拌加固定地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应试验确定。6.3.2 上部结构住宅项目地上高层18层两栋（地下1层），商业为底商1-2层（地下一层）。地上建筑物为框剪结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙，抗震等级按八级标准建造。6.4 公用配套设施方案6.4.1 供水排水水源为城市自来水管网，进水支管径为DN600-DN300，有周边小区预留口接入。在符合超过那时住宅建筑给排水工程设计规范的要求上进行以下规划。 生活和消防供水：城市住宅自来水进水管不小于DN150，每栋楼设一组水表装置，高层住宅城市供水的压力不够，需在地下室建水槽，安装加压系统，消防供水系统由上行、下行、水平供水干管和竖管组成。 室内外排水：室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网；室外雨水按清污分流方式排入城市排水管网系统。6.4.2 供电及照明设计小区电力来自盘锦市城市供电网络系统，电压为220V，区内路线布置和配电房的建设按照市供电局的标准规划设计。在社区中照明有正常生活照明、应急照明和室外景观照明之分；在对其供电时照度按国家GB133-90标准选取，主要光源为节能荧光灯，住宅预留灯位，有用户自己装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下室通道等位置设置安全出口标志灯；在通道及转弯处安装疏散标志灯。6.4.3 供气采用城市管道煤气供气方式。煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月约15-50立方米），从附近小区预留口接入，煤气表盘选用当前流行的IC卡式样。6.4.4 弱电设计 小区通信线路由盘锦市市话网直接引入； 住宅内安装数据、语音和电力模块化综合集线箱和插座； 数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线（双绞线）。 小区范围内设CATV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和红外系统防范系统； 小区CATV电视系统由本市光纤电视网引入，每户设2-3个电视用户盒； 设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统；6.4.5 消防设计消防设计严格按照设计防火规范编制，消防疏散布置、室内构造及材料耐火等级等满足防火规范要求，设置消防器材。 建筑物周围设环行通道，利用建筑物四周城市道路系统。为消防补救提供有利的交通应急条件。 地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋或气体消防设施、消火栓；同时可设置防火分区。6.4.6 电话通讯居住区同步建设电话网络，采用地下电缆敷设。每个住宅单元都设置壁嵌式电话箱，每户均有一个或若干个电话插头。6.4.7 有线电视居住区有线电视系统接本市有线电视网，每幢住宅楼为一个独立的有线电视系统，每户均有电视插头。6.4.8 环境保护本项目为公共建设项目，建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。项目建成使用后，主要排放物为生活污水、生活垃圾和厨房油烟，无有毒有害物质，对环境影响较小，采取必要的防治措施，即可达到国家规定的环保要求。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 固体垃圾：在施工期间，对建筑废物和开挖土方需要及时清运；同时，固定地点设置公共垃圾桶，垃圾定点清洁，由垃圾车集中清理运出； 公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理后排入城市污水管道； 噪声：各类施工机械产生的噪声声级一般在85dB以上，通过减少高噪设备的使用，合理安排施工时间等措施控制。对必须施工的高噪设备，若需夜间施工，经过批准后方可。设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，以达到环保标准。 环境影响评价：通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。项目通过对污染源的治理，并实施园林景观、植树绿化，能够改善居住环境，提高人们的居住水平。6.5 安全防范依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。具体安全措施为： 施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。 各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。 脚手架、井字架和安全网要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。 凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。 从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。 燃气管道敷设必须由专业人员施工，燃气用户室内必须安装漏气保护装置。在建设过程中，施工电梯由专业人员负责使用和维护，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高施工人员的安全防范意识。6.6 人力资源配置在项目推进中，公司管理方式采取董事会领导下的总经理负责制。其现代化的管理方式，完善的管理制度能有效地保证项目的实施。建议组建以下部门：工程部、营销部、财务部、办公室、综合协调部。工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作； 营销部：负责制定公司项目策划、招商引资、为入园企业代办证照服务等工作。 财务部：负责公司财务管理和核算审计，制定年度公司计划，分解下达目标任务，审定投资计划，监督投资使用情况，负责筹集项目建设资金、园区统计、财政收入结算与税费款管理等工作。 办公室：负责公司的文件管理、后勤服务、上下联络、接待、人员培训、人事劳动、档案管理、考察选拔人才等工作。 综合协调部：负责园区社会治安与安全生产管理、基本建设过程中的协调等工作。6.7 项目工程一览表依据初步规划方案，本案主要工程项目见下表：序号项目名称说明序号项目名称说明1土建工程建筑面积315340平方米5照明工程小区照明1.1高层住宅247072平方米6通信工程普通电话配线1.2商业31078平方米7火灾监控系统公共场所火灾报警1.3地下车库35090平方米8通风工程地下停车库通风1.4公建配套2100平方米9闭路电视住宅区2给排水工程水箱、水池、水泵机房10室外工程室外绿化及道路场地3普通消防系统住宅区内消防设备4变配电工程配电房变配电设备第七章 项目实施进度计划7.1 项目总体规划指标：总用地：