聊城市某地块房地产开发可行性研究报告(含成本分析、土地测算、现金流量等附表).doc

目 录第一部分 项目总论3一、项目可行性研究报告编制背景3（一）、可行性研究报告名称3（二）、可行性报告编制单位3（三）、可行性研究报告编制依据3二、项目地块概况3三、可行性研究的结论4第二部分 项目宏观投资环境和市场研究5一、项目所在城市的宏观投资背景5（一）、城市基本背景5（二）、城市宏观经济概况6二、聊城市房地产市场概况9（一）、房地产投资势头强劲9（二）、土地市场交易活跃10（三）、房价增速较快，区域价格差异明显10（四）、市场供需两旺11（五）、市场供需预计11（六）、板块区域产品和客户群定位差异也相对明显11（七）、二手房交易发展强势12三、项目周边市场状况12第三部分 项目的市场定位14一、主力消费群定位与分析14（一）、目标客户主要构成14（二）、目标客户主要特点14（三）、目标客户群购买力分析14（四）、综述15二、产品定位15三、户型定位15四、项目方案评估意见15第四部分 项目的经济分析17一、项目总体经济技术指标17二、项目开发建设的组织与实施计划17（一）、建设方式17（二）、开发方案设想与分析17（三）、开发进度17三、项目成本明细18四、项目收入19（一）、项目销售价格的确定19（二）、项目收入19五、项目利润20六、资金来源与支出20七、现金流量分析20八、盈亏平衡分析20九、敏感性分析20（一）、开发成本浮动对利润的影响21（二）、销售均价格浮动对利润的影响21（三）、成本和价格敏感性分析比较21第五部分 可行性研究的结论22一、经济效益分析22二、拟投资理由及潜在风险22（一）、拟投资理由22（二）、潜在风险22三、社会效益分析23第一部分 项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称聊城市*地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位*房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录，市场调研数据、资料3、聊城市土地交易中心信息4、聊城市政府网站5、聊城市统计局等相关网站二、项目地块概况*地块位于聊城市中心城区东北部，城市主干道建设东路以北、花园路以东。项目周边交通便利，目前开通3路、11路和21路等多条公交线路，周边基础配套较为完善，如疾控医院、七中、振兴路小学、中通宾馆等。项目地块东向不到2km是聊城经济技术开发区，西向约2km是长途汽车站、博爱医院等。项目地块形态规整，周边基础设施较为完善，随着聊城“东北城区板块”生活区的不断规划发展和街区范围内的文教设施的建设，周边的文化气氛将进一步提升，具有较好的发展潜力。地块占地近500亩，宜于建设开发较大规模的居住社区，也宜于公司品牌项目的建设。聊城市土地交易中心计划2007年5月16日进行该地块的拍卖（详细土地出让信息见土地公开出让资料）。该地块目前还在拆迁整理中，拆迁进度相对较快，起价34300万元，折合单价70.05万元/亩，楼面价437.79元/。规划指标及要求如下：本项目由四块宗地构成，总计土地面积为32.65万，合约489.675亩；各地块基本情况如下：200623号地，占地规模9.89万，用地属性商住，容积率2.4，绿地率35，建筑密度20，建筑规模237432.00。200624号地5.97万，用地属性商住，容积率2.4，绿地率35，建筑密度20，建筑规模143162.40。200625号地8.39万，用地属性商住，容积率2.3，绿地率35，建筑密度20，建筑规模19300.10。200626号地8.40万，用地属性商住，容积率2.5，绿地率35，建筑密度20，建筑规模209880.00。经济测算时土地价以底价测算，土地总费用36289.40万元（其中土地出让金34300万元、土地管理费960.00万元、土地契税1029.00万元），即楼地价463.18元/；三、可行性研究的结论项目总成本：156,901.39万元项目销售收入：256,043.77万元项目利润：84,931.95万元项目销售利润率：33.17%项目内部收益率：63.53%项目净现值：58,590.45万元项目投资回收期：2.72年通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。第二部分 项目宏观投资环境和市场研究一、项目所在城市的宏观投资背景（一）、城市基本背景1、聊城概况聊城市位于山东、河北、河南三省交界处，与济南相邻，距济南市区100km，是中国重要能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界区域的中心城市。2、辖区面积全市辖区面积8715平方公里，南北长约138km，东西宽约114km。3、交通条件聊城是山东省交通最为发达的城市之一，多条重要公路、铁路干线交汇于境内，是连接东西南北的重要交通枢纽。铁路方面：京九铁路、邯济铁路境内交汇，聊城铁路编组是京九铁路上的4大编组站之一。公路方面：济馆高速与京福、京沪、青云高速相连。港口方面：虽然聊城是内陆城市，但具备较好的外向型港口功能，4小时车程即可达到青岛海港和天津港，5小时车程即可烟台港和威海港。航空方面：聊城开发区距济南空港120km，济馆高速公路1小时即可达到。4、气候聊城属于暖温半干燥大陆季风型气候。全年平均气温为摄氏13.1度。聊城年平均降水量约为578.4，全年降水近70集中在夏季，秋季雨季多于春季，冬季降水最少，只占全年的3左右。年平均风速为3.4m/s，全年最多风向为南风、偏南风，出现频率44，又以春季出现频率最高，其次是北风和偏北风，出现频率30，冬季出现次数较多，东风和西风在全年出现次数较少。5、行政区划聊城市下辖东昌府区、临清县、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐8个县(市、区)和1个经济开发区。1997年聊城撤地设市。6、民族及人口截至2005年末聊城总人口596.5万人，其中东昌府区人口101万人（城区人口37万人）。全市共有43个民族，总计7万余人。7、“十一五”发展目标聊城市“十一五”期间GDP年均增长15%，到2010年到达1400亿元，人均到达3000美元左右。该期间固定资产投资年均增长20%，地方财政收入年均增长18%。到2010年城镇居民人均支配收入到达13250元，年均增长8%左右。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年聊城市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值839亿元，同比增长17.30，人均生产总值突破1920美元。财政收入达到76.10亿元，其中地方性财政收入33.6亿元，增长30.4。近年来，聊城GDP与廊坊市基本相当，但2004年后聊城GDP要高于同期廊坊GDP。 2、购买力和消费水平聊城城市居民收入近年来高速增长阶段，2006年城市居民人均可支配收入达到10475元，同比增长16.14%；近两年来聊城城镇人均可支配收入高于同期沧州和蚌埠，接近于廊坊。3、城市居民居住水平2005年度聊城城区居民人均居住建筑面积22，根据聊城东昌府区“十一五”发展规划，到2010年人均居住建筑面积将达到26，则在20062010年期间城市居民人均住宅面积年均增长0.80。4、固定资产投资近年来，聊城市加大基础设施建设，固定资产投资明显加快，“十一五”期间聊城市固定资产投资额1068亿元，期间年均增长32.8%。2006年固定资产投资额较之上年略有上升，到达356.15亿元。20012006年固定资产投资及增长率示意图见下图：5、2007年聊城市主要预期目标2007年全市经济社会发展的主要预期目标是、生产总值增长15%；、财政收入增长20%以上；、全社会固定资产投资增长20%；、城市居民人均可支配收入增长10%以上；6、聊城城市规划按照中心强化、块状集聚的要求，优化全市区域功能、城市布局和产业配置，逐步拉开城市格局和产业格局，形成“一群三区”的整体空间布局。 打造组团式城市群进一步拉开中心城市框架，突出市区的中心地位，加快培植县域次中心城市，带动小城镇发展，逐步建立起以大城市（聊城市区）为核心、中等城市（各县市城区）为次中心，辐射带动小城镇发展的组团式城市群。争取“十一五”期间或更长一段时期，聊城市步入大城市行列，高唐、茌平、阳谷三县实现撤县设市，东阿县撤县设区。中心城市的长远发展，要着眼于接轨济南，重点向东、向南发展，拉开城市框架。积极创造条件，适时调整东昌府区、开发区和东阿县行政区划，将东阿县纳入市区规划范围，改变目前“一城一区”的城市结构。在拓展城市过程中，始终着力打造“江北水城”特色，实现“河湖相连，水水相通，城在水中，水在城中”的独特城市水系景观，进一步突出水城风貌。“十一五”期间，中心城市要按照“一城五区”总体规划，加快东扩南展和水城建设步伐。东扩，经济开发区以建设功能完善、配套齐全的新型工业区为目标，完善适应产业发展需要的基础设施，不断增强承载大批工业项目的能力。南展，尽快启动主干道路及各种配套设施建设，建设行政中心、奥林匹克体育公园，实施新区“挖湖造山”工程，带动商业、居住、旅游、文化等相关设施的开发建设，初步构建起行政文化新区框架。水城建设，保护好水体、水岸的风貌环境，防止水体污染和工程性破坏；有计划地疏通、拓展水域空间，实现湖河水体连通，完成*和古运河改造，疏通拓宽城市内河，开挖南区新湖，沿湖南路开挖新河，基本形成“两湖两河一环多线”的城市水系格局。通过治水、治岸、添绿、添景，逐步实现水清、岸绿、景美、游畅。作为中心城市的次中心，各县（市）要充分发挥接受和传递中心城市辐射、带动县（市）域经济社会发展的作用。高标准、高起点做好规划，明确城市功能定位，在功能区布局、基础设施建设、产业发展等方面加强与中心城市的对接和互补，主动分担中心城市的部分承载功能，逐步实现与中心城市的一体化发展。以聊城市区与各县（市）之间的高标准快速通道为纽带，加快沿路城镇的综合开发建设，尽快建成“半小时经济生活圈”。 建设三大综合经济区根据交通区位、资源禀赋、产业基础等因素，将全市划分为北部、中部和南部三个综合经济区。北部综合经济区：由临清、高唐、茌平三县（市）组成。发挥该区域工业基础较好的优势，改造提升有色金属、汽车、造纸、纺织等优势产业，继续保持经济高速增长势头，构造我市的重点工业区。调整改造现有资源型产业，加快一般加工制造业的优化升级，努力向精深加工化方向发展，培育自主创新能力，发展循环经济、节约型经济，发展与主导产业关联度高的生产性服务业。大力实施产业集群战略，实现县（市）间产业的优势互补和错位发展，促进要素快速聚集和高效组合，使之成为全市工业领域发展活力最强、最具核心竞争力的增长极。提升对内对外开放水平，坚持高起点，瞄准大目标，着力引进国内外大公司、大集团的战略性投资，提升产业层次，扩大产业规模；大力发展外向型产业，努力开拓国际市场，提高经济外向度。“十一五”期间，把茌平、高唐分别打造成为具有较高知名度的“铝城”和“汽车城”。中部综合经济区：由东昌府区、市经济开发区、东阿三县（区）组成。着眼于拉开城市和产业格局，以完善中心城市功能为重点，充分发挥区位、交通、商贸、物流、金融、科技、信息、文化等方面的优势，大力发展现代服务业、高新技术产业和适宜在城区发展的轻型制造业，进一步强化对全市的辐射带动作用，加快构筑全市经济隆起带。发挥邯济铁路和济聊馆高速公路等交通干线的作用，通过接轨济南和衔接半岛城市群，梯次接受产业转移，形成济青产业带的西部延伸带，并在全省产品西出、资源东进中发挥重要的战略支点作用。南部综合经济区：由阳谷、莘县和冠县三县组成。全力实施“工业强县”战略，从本地资源禀赋和产业基础状况出发，大力培植和壮大适合本地发展、具有一定基础的骨干企业和支柱产业，培育新的经济增长点，加快赶超先进县市步伐。同时发挥本地农业资源优势，建设现代特色生态农业，大力发展农副产品深加工。加快县城和小城镇建设，完善交通、通讯、水利等基础设施，加快农村富余劳动力向城镇和二、三产业的转移，积极推进工业化、城镇化。在资源开发中，特别注重保护好生态环境，发展生态型工业、生态旅游业，建设生态型城市。莘县、冠县要发挥后发优势，抓住省市对欠发达县帮扶的机遇，通过改革激发内在活力，实现跨越式发展。阳谷县要全力打造铜加工产业链，到2010年力争成为具有较高知名度的“铜都”。二、聊城市房地产市场概况2006年是房地产行业深化调整的一年，国家陆续出台包括行政、信贷、税收、土地等一系列政策，政府对房地产市场的直接影响日益加强，但聊城市房地产市场总体上受到影响不大，没有产生较大的波动，房地产交易持续活跃，呈购销两旺的态势。（一）、房地产投资势头强劲受新一轮的宏观调控影响，2005年聊城房地产总投资20.0亿元，同比2004年的25.13亿元下降20.41。虽然2006年国家出台针对房地产市场的调控政策，但聊城房地产投资呈大幅度增长，达到28.3亿元（其中聊城城区完成投资17.88亿元），同比增长41.50，可见市场进入快速发展时期，房地产投资需求也相当旺盛。（二）、土地市场交易活跃2006年聊城土地市场进一步繁荣规范，全年聊城市土地储备中心公开出让国有土地25宗，出让面积1420余亩，成交总额5.55亿元，折合39万元/亩。其中通过拍卖方式出让8宗，出让面积约685亩，成交总额2.28亿元，折合33万元/亩；通过挂牌方式出让土地17宗，出让面积736亩，成交总额3.08亿元，折合42万元/亩。与2005年相比，2006年土地出让面积和成交总额都增长三成多，增幅较大。不同区位土地出让价格相差悬殊，2006年出让土地单价最低是每亩20多万元，最高达到每亩120万元，特别是是市中心、广场附近、运河两侧，*周边土地价格最高。其中2006年9月底，聊城城乡伟业分别以80万元/亩（折合楼面价800元/）和56万元/亩（折合楼面价936元/）获得开关厂地块和起重机厂地块。近期聊城中通房地产以9600万元取得手表厂地块，约合125万元/亩。（三）、房价增速较快，区域价格差异明显根据市场调研了解到2006年是聊城商品房价格上涨较快的一年，全年商品房整体价格水平上涨600800元/，目前城区整体商品住宅价格在2800元/左右。聊城房地产市场区域特征明显，根据区域整体均价水平，可划分为“湖景板块”、“中心城区板块”、“西北城区板块”和“东北城区板块”等，但各区位房价差异较为明显。*周边“湖景板块”区域商品房一般价格在3500元/以上，为目前聊城市商品房最高价位区域，该区域代表性楼盘如棕澜海均价4500元/、名人居3期均价3500元/（开盘折扣后均价）、紧邻棕澜海的水城嘉苑均价在4000元/以上、星光水韵花都均价3700元/。“中心城区板块”的均价水平略低于“湖景板块”，该区域整体价格水平在30003500元/，“中心城区板块”代表性楼盘如*均价约3500元/、*3200元/、*均价3200元/、*3400元/、*均价3000元/左右。“西北城区板块”均价水平2800，在建在售楼盘江南公寓均价27002800元/，基本已完工项目鸿顺花园目前售价2800元/。本项目所在的“东北城区板块”区域整体价格水平在2500元/左右，目前区域内仅有*在售，*拟售，其中截至2007年4月中旬*均价24002500元/、*均价2300元/（尾盘），*拟售均价2670元/（未开盘）。本项目所属的“东北区域板块”在售楼盘较少，且本项目紧邻*，因此*项目对本项目具有较高的参考价值。“五一”期间该项目2期开盘价格整体上调约100150元/左右，均价水平到达2600元/（扣除1%后）。（四）、市场供需两旺从市场需求来看，2004年、2005年和2006年商品房销售面积分别为99.20万、118.9万和125万，呈增长态势。从市场供给来看，2005年和2006年全市商品房竣工面积分别是99.5万和141.9万，市场供给相对充足。全市商品房市场供需相对平稳，呈现两旺的态势。根据聊城房管局统计数据显示，2006年聊城城区商品房销售面积79.85万（商品住宅71.86万），商品房竣工面积97.12万（商品住宅76.16万），商品房销售竣工面积比为0.822，其中商品住宅销售竣工面积比为0.944。（五）、市场供需预计根据聊城城区（东昌府区）“十一五”发展规划，到2010年城区人均居住面积到达26，20062010年期间人均年增长居住建筑面积0.80，现有人口的改善型需求带动的年商品住宅量为29.6万。根据聊城城区（东昌府区）“十一五”关于人口的发展规划，东昌府区城区人口到2010年到达60万余人，则新增人口带动的年商品住宅量约在598万，“十一五”期间新增人口带动年均需求量达119.6万。由此可见“十一五”期间聊城市商品住宅刚性需求在149.20万，在未考虑到拆迁性需求和转移性需求，目前聊城城市城区商品住宅供给水平远远低于“十一五”期间的刚性需求，由此可见聊城房地产市场发展潜力巨大。（六）、板块区域产品和客户群定位差异也相对明显聊城房地产市场板块区域差异不仅表现在价格上，各板块区域的产品定位和客户群定位差异也相对明显。“湖景板块”以高端产品定位为主，产品形式以高层和小高层为主，户型面积偏大。从调研了解到该板块内目标客户群以聊城城区政府机关干部、企业中高层管理人员等高收入人群和外地经济实力性人群为主。“中心城区板块”产品多以中高端定位，产品形式多样化，高层、小高层和多层均有。从金柱水城华府的开盘现场来看，客户群体以聊城城区收入较好的企事业单位人员，收入相对较好，年龄多在45岁偏上，多为子女购房。由于本项目地块所在的“东北城区板块”在地理位置、区位配套和环境方面与“湖景板块”和“中心城区板块”存在较大差异，该区域产品均以中低端定位为主，产品形式以多层居多。从*的销售人员了解到，区域内目标客户群以周边区域“改善型”消费群体和“适婚型”需求为主。（七）、二手房交易发展强势根据聊城房管局统计数据，2006年聊城城区二手房成交面积39.22万，同比增长38.3，其中住宅成交面积38.05万，同比增长98.2；全年二手房成交金额到达5.14亿元，同比增长38.9，其中住宅成交4.84亿元，同比增长114.2。通过2006年二手房交易数据，可以看出目前聊城二手房市场发展强势。三、项目周边市场状况虽然本项目所属的“东北城区板块”目前区域优势不明显，周边配套有待完善，但随着聊城近年来城市不断发展，“东北城区板块”逐步形成，目前周边在售或拟售项目有*等项目。随着*路逐渐规划建设开通，*路沿线的“东北城区板块”必将成为聊城房地产重要热点之一。由于本项目紧邻目前在售的*具有较强的同区位性和可比性。通过对*项目的重点深入调研，综合分析得出如下几点：1、该区域为聊城城区中低档商品房区域。目前区域内在建的项目（*）和近年来已开发入住的*等单位家属小区等在产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面）在聊城城区属于中低档水平。2、参考区域内在售楼盘（*）的产品品质和价格水平，同时结合本项目的地位、开发进度、预计销售时间和公司的开发优势等因素，可以乐观地判定本项目1期开盘均价能到达2800元/。3、区域内项目目标客户群以聊城中等偏下收入水平群体为主，客户群体偏向与购房总款在2530万之间，客户对房款总额35万元较为敏感点。从购房目的上看，以聊城市城市居民“改善型”需求（*约占4050%）和“适婚型”需求（*约占40%）为主，“投资型”需求相对较少。4、从产品需求特征分析，从目前*2期开盘近一个月的销售状况，小面积户型深受市场追捧，2期的88、93和106的户型市场较为追捧，虽然*1期147销售较好，但2期销售状况一般。通过*销售人员了解到，该项目的消费群体对90左右的户型最为认可，其次是100110户型。5、由于该区域在建或近年来已建项目规划的容积率一般在1.5以下，区域内的产品基本以多层砖混结构为主。第三部分 项目的市场定位一、主力消费群定位与分析（一）、目标客户主要构成1、聊城市区“改善型”客户群体随着*路逐步规划拓宽开通，本项目所属的“东北城区板块”区域价值、交通便利、生活配套以及居住氛围等日益显现，而且相对“中心城区板块”和“湖景板块”整体房价要低8001000元/，价格优势明显，更能迎合聊城市区居民的需求和购买力，该板块项目面向聊城城区“改善型”需求群体（以周边区域为主），因此可以判断本项目以聊城城区“改善型”消费群体为主力目标客户群体，势必存在充足的市场消化能力。2、首次置业人群本项目的中小型户型的产品定位，较好的迎合了首次置业的“适婚型（一般在2030岁之间）”年轻人实际需求和购买力，该目标客户群一般以结婚用房需求和婚后购房需求为主，购房需求也较为强烈。（二）、目标客户主要特点1、以聊城城区中等家庭收入购房需求的人群为主，以工薪收入阶层为主。2、“改善型”购房群体和“首次置业型”消费群体为主。“改善型”消费群体的家庭人口数一般为35人；“首次置业型”消费群体以2030岁“适婚型”年轻人，该群体购房又以父母资助购房居多。3、目标客户群体的购买力相对有限，多以按揭贷款购房为主。（三）、目标客户群购买力分析预计本项目的住宅平均建筑面积约为90,均价2800元/，每套住房的总价为约25万元左右，按首付30%和还款期限为20年计算，每月还款约在1250元。据相关统计数据表明：2005年聊城城区居民人均可支配收入10475元，以普通三口之家计算，家庭平均月可支配收入约2600元，约为每月还款的2倍。在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定聊城城区中等收入目标客户群的定位，目标客户群体完全有经济能力购房本项目住宅。（四）、综述综合考虑到本项目所属“东北城区板块”未来发展，交通、周边生活配套日益完善齐全，特别是产品的价格水平和面积区间设置较好的迎合拟定目标客户群体的购买力和实际需求，故在满足市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势。从拟定目标客户群的数量上和购买力上，项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。二、产品定位综合考虑本项目的区域位置、交通条件、生活配套和区域在聊城城区未来发展地位，以及本项目所属板块已建或在建项目的总体定位，本项目宜于以中档普通住宅的产品定位。三、户型定位根据聊城市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，尤其是考虑目标客户群的需求状况和项目的控规条件，确定本项目的户型定位。1、区域内楼盘户型定位主要以中小户型为主，且销售状况较好也是中小户型。如*户型主要以88、93和106两居和小三居为主，同时辅以部分120以上户型。销售状况较好的88、93的户型销售较好，其次是106的户型。2、随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的中小户型较为认可，对于此类产品需求量较大。经调查，项目目标客户群的住房消费能力主要集中在2530万元，对25、35万元的房款总额较为敏感。对于80100和110左右的二居室或三居等经济型户型需求量较大。综合考虑到本项目70%的90的控规条件限制，因此拟定本项目主力户型面积区间为70100，约占的80，100115，约占15%，120140，约占5%。四、项目方案评估意见由于本项目所在的区域属于聊城楼盘价格和产品档次中等偏下水平的城区，区域内商品房目标客户群面向聊城市区和项目周边区域，同时考虑到聊城市区居民对价格和总款的敏感程度，因此控制开发成本，对吸引有效需求尤其关键。同时考虑到该地块的经济技术指标，因此建议本项目产品定位为中档产品，以中小户型为主，宜于建造板式高层，采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的价值。第四部分 项目的经济分析一、项目总体经济技术指标地块出让为净地出让，面积：326,450.00（约合489.68亩），其中200623号地9.89万、200624号地5.97万、200625号地8.39万、200626号地8.40万。宗地用地属性为商住及公建配套等，建筑密度20%，综合容积率约2.4；由于本地块经济技术指标要求，初步拟定本项目各项物业如下表：住宅商业分期合计1期94,050.00 94,050.002期141,075.00 12,200.00 153,275.00 3期178,009.10 15,000.00 193,009.10 4期135,162.40 8,000.00 143,162.40 5期194,880.00 15,000.00 209,880.00 分项合计743,176.50 50,200.00 793,376.50 二、项目开发建设的组织与实施计划（一）、建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目的工期、成本、质量。（二）、开发方案设想与分析虽然我公司首次在聊城开发地产项目，且对聊城市场认识上存在一定的不足，且项目规模相对较大，规控条件要求小户型面积较多，建议本项目采用5期开发和销售，有利于资金的快速回笼和开发风险的减小。（三）、开发进度开发期为62个月，前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等共需6个月；项目各期建筑工程12个月，室外配套在楼体封顶后3个月内完成，工程开工的第3个月基本上开始销售。项目各分期室外配套完成时销售基本结束，销售期1215个月不等。详见（附表二） -开发进度表三、项目成本明细除土地成本以外的成本明细见下表：分项名称总成本万元单位成本元/成本调整元/备注1、土地费用36289.40 457.40 土地出让金34300.00 432.33 土地出让金起价 土地管理费960.40 12.11 土地出让金2.80 土地契税1029.00 12.97 土地出让金3.002、前期费用1586.75 20.00 规划设计费396.69 5.00 住宅设计费952.05 12.00 地址勘探费158.68 2.00 放线、测绘费79.34 1.00 3、建安成本88064.79 1110.00 建筑工程83304.53 1050.00 含桩基、基础 电梯4760.26 60.00 参考徐州4、政府规费13277.95 167.36 -87.60 综合开发管理费158.68 2.00 基础配套费7140.39 90.00 -80.00 散装水泥158.68 2.00 墙改费634.70 8.00 养老保障金2165.92 27.30 建筑工作量2.60 确权测绘费134.87 1.70 产权登记费103.14 1.30 交易手续费238.01 3.00 质量监督费116.63 1.47 建筑工作量1.40 技术服务费158.68 2.00 技术服务费230.08 2.90 防雷监测费95.21 1.20 图纸审查费161.85 2.04 设计费12 环境评估费39.67 0.50 招标服务费166.61 2.10 工程造价2.00，500010000万元 监理费999.65 12.60 -7.60 工程造价1.201.40，500010000万元 建筑用水手续费55.54 0.70 水土保持费158.68 2.00 图纸审查费158.68 2.00 1.003.00元/ 电气设备检测费119.01 1.50 1.301.80元/ 考古勘探用工费83.30 1.05 4、安装工程9004.82 113.50 -38.50 燃气设施配套费1864.43 23.50 -23.50 费用包括主管线、入户管线、气表 上下水1190.06 15.00 电力3966.88 50.00 参考徐州 供热1190.06 15.00 -15.00 智能化及其它793.38 10.00 5、环境3917.42 50.00 景观绿化2776.82 35.00 参考徐州 道路1190.06 15.00 参考徐州6、管理费1586.75 20.00 7、销售费用1586.75 20.00 由资金来源测算表测算财务费用为负值，暂定按20元/测算8、财务费用1190.06 15.00 9、不可预见费用396.69 5.00 合计156901.39 1978.26 -126.10 注：调整后单位成本1,852.16元/。经济测算时，土地出让金以本地块以34,300万元底价进行经济测算，详细土地测算见附表三（1）-土地成本测算表。四、项目收入（一）、项目销售价格的确定综合考虑本地块周边项目售价、本项目预期投资回报、聊城房地产市场大环境和区域市场的未来价格预计，拟定销售均价格为：住宅商业1期2,700.002期2,850.005,000.003期3,000.005,300.004期3,2000.005,600.005期3,400.006,000.00（二）、项目收入住宅收入商业收入分期合计1期25,393.50025,393.50 2期40,206.386,100.0046,306.38 3期53,402.737,950.0061,352.73 4期43,251.974,480.0047,731.97 5期66,259.209,000.0075,259.20 分项合计228513.7727530.00256,043.77备注：经济测算时不予考虑人防与地下车位（车库）的成本与收入。五、项目利润项目销售收入256,043.77万元，税后净收入为241,833.34万元，总成本为156,901.39 万元，总利润为84,931.95万元，项目销售利润率为33.17%。计算如下：（241,833.34156,901.39）256,043.77= 33.17%详见附表三（1）-土地成本测算表六、资金来源与支出项目资金来源包括项目占用资金和预售收入，项目占用公司资金分多次投入，项目占用资金在开发期间分批返还公司。资金支出包括土地费用、其他费用、税费和还款。详细的项目资金流见附表四资金来源及支出测算表七、现金流量分析基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率”为6.48%，故基准收益率设为8% 。财务净现值：58,590.45万元财务内部收益率：63.53%财务投资回收期：2.72年详见（附表五）现金流量表 财务内部收益率为63.53%，动态投资回收期为2.72年，说明投资*地块项目具有较好的经济收益效果。八、盈亏平衡分析1、销售价格不变时，盈亏平衡点时销售率为B:256,043.77x B x (1-5.55%) = 156,901.39A=64.88%项目盈亏平衡点销售率为64.88%，说明项目存在一定的投资风险。九、敏感性分析在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本及销售价格的变动。（一）、开发成本浮动对利润的影响项目总成本在正负5%范围内变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变动详细情况见附表二（2）。（二）、销售均价格浮动对利润的影响项目销售均价在正负5%之间变动时，项目利润、利润率以及盈亏平衡的变动详细情况见附表二（3）。（三）、成本和价格敏感性分析比较通过对附表二（2）和附表二（3）的比较分析可知：项目开发成本的变动对利润率的影响略低于销售价格变动对利润率的影响。因此在项目的实施过程中，通过有效的市场推广、良好的规划设计等手段来提高产品的附加值，进而提高销售价格, 同时应该做好成本控制，以实现利润的最大化。第五部分 可行性研究的结论一、经济效益分析项目销售收入：256,043.77万元项目总成本：156, 901.39万元销售利润率：33.17总利润： 84,931.95万元财务净现值：58,590.95万元财务内部收益率：63.53%财务投资回收期：2.72年通过经济测算，项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然投资风险相对较小，但是具有较高的投资价值。项目从建设规模、规划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市