房屋租赁合同中需注意的问题.doc

房屋租赁合同中需要注意的问题
一、合同主体资格问题
1、在签订合同时，首先要查看出租方的房产证，土地使用权证原件，留存复印件并尽量到房屋权属登记机关查询确认，如果没有房产证，则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委托书等手续，以保证出租人有权对房屋进行出租。
2、审查出租房屋是否已经被抵押。
二、租赁房屋的基本情况
在房屋租赁合同中，应要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房屋的平面图作为合同附件。还要写清楚房屋的附属设施。 租用作为办公室的，最好要标明租赁房屋的用途是用作经营场所。
三、租金的计算及支付方式
年租金标准一般是固定的，但也可以双方约定租金按一定比例或一定金额每年递增。 租金支付时间，由双方约定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在约定按年度支付时，双方应约定年度的概念及起始时间，否则，可能引起误解。
四、租赁房屋的交付
合同中应当约定房屋的交付时间。 租赁房产交付时，双方应约定到现场检查房屋的完好情况，应当结清前期的水电气费、通讯费、闭路电视费等有关费用，双方签字确认水电气读数及房屋内设施设备家具等物品清单。
五、税收及有关费用的承担
合同中明确水电气费、通讯费、物业费、收视费等费用由哪方承担。作为公司租房，在支付了房租金后，尽量要向出租人索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处，实际操作过程中如对方不提供的，需进一步征求公司财务部门的意见，看是否能处理。 特别要提醒的是，在合同中要写明，租金是否是含税价。
六、房屋设施设备的维养责任
合同中应约定，出租人应保证房屋的设施设备能正常使用，其维修养护的责任由出租人承担，并要求维修应在合适的时间进行，以保证正常经营活动不受影响或干扰。
七、买卖不破租赁的约定，优先购买权的约定，房屋转租的约定等。
八、由于房屋及其附属设施的缺陷或损坏，使承租方人员或财产受到损失时，出租方应承担的责任。反之，承租方损坏房屋财产时的赔偿责任。
九、合同提前终止条件的约定，提前解除合同不需要承担违约责任的情况的约定，解除合同的提前通知约定。
十、双方违约责任的约定
十一、租赁期满财产的处置
租赁合同期满，出租方可能会约定承租人在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有，在实践中应当注意。
还要注意，如果是一方中途违约，导致合同被提前终止，承租方装潢（如果我方自行装修了房屋的情形下）的财产及损失如何处理，也要在合同中约定。
一、商业租赁的概念
二、商业租赁合同的特点
三、商业租赁合同的订立
四、商业租赁合同的一般效力
五、商业租赁合同的特殊效力
六、商业租赁之租赁期限
七、商业租赁之交付标准
八、商业租赁之装修标准
九、商业租赁之房屋修缮
十、商业租赁之租金拖欠
十一、商业租赁之提前退租
十二、商业租赁之转租
十三、商业租赁之续租
十四、商业租赁之终止

其次，虽然双方有效的租赁合同未明确黄某是否可以装修，但李某同意黄某承租房屋进行商业经营，意味着李某应当允许进行必要的装修。而且黄某装修期间，李某一年内均无异议。
2