钢材价格对房地产开发成本的影响.doc

材料上涨专题分析

一、房地产成本构成及涉及工程性支出折算比例。
对房地产项目来说，构成商品房成本中土地成本（29%）和建安成本（48%）占比例较大，其它只占1-5%之间。其中建安成本中材料成本一般约占工程造价的60%左右，由于地产产业内部分材料价格上涨，已在直接费中体现建安成本的上升。与材料上涨有关的还有前期工程费、基础设施建设费及公共配套建设费用，都会影响到房地产开发成本的增加。
但各项成本所占比例不同，具体比例如下表：
比例
前期
基础
建安
公配
小计
折算工程性支出小计
占总成本比例%
3.7%
9.36%
47.73%
1.32%
62.11%
59.52%
占总成本费用比例%
3.3%
8.3%
42.3%
1.2%
55.10%
52.79%
注：前期工程费用约有30%涉及到工程性支出，按此折算比例。
二、分析07-08年主要材料上涨价格情况
1、建安材料主要为钢材、水泥、玻璃等建材,而水泥玻璃等建材出厂价格都保持大体稳定,甚至是下跌的趋势,只是国家开始加强查处超载后,砖、瓦、灰、沙、石的运输费用大幅度提高,使得这些原材料价格有所上涨。所以,原材料中只有建筑用钢的价格有较大幅度增长。
2、由于钢材上涨幅度较大影响也较大，所以特别对钢材价格走势进行重点分析。
长春市圆钢价格走势图（2007.1——2008.5）

长春市螺纹钢价格走势图（2007.1——2008.5）

长春市角钢价格走势图（2007.1——2008.5）

长春市槽钢价格走势图（2007.1——2008.5）

长春市工字钢价格走势图（2007.1——2008.5）

从以上走势来看，圆钢、螺纹钢、角钢、槽钢、工字钢全部呈上涨趋势，且08年本月与上月比较仍有小幅上涨。

本月与上月同期比较价格情况对比图

二、分析主要材料上涨对成本影响情况
通过调查统计2007年至2008年期间主要材料变动情况，逐项分析上涨价格与幅度对成本部分影响，从下表来看，钢材上涨将影响建安成本上升2.2+5.9=8.1%，但对于其它材料因为材料所占成本比例较小，一般以万分或千分之几的影响上涨或下降幅度，影响成本不大。
材料名称
情况分析
影响成本
圆钢
今年5月5700元/吨，去年5月份3640元/吨左右，与去年价格同比增幅56%。
目前一方面国内钢材市场生产增速保持较低水平，资源供应量维持较低水平，另一方面库存量低，且随着需求的陆续启动，以及钢厂纷纷调高出厂价格，预计短期内本地市场价格仍上浮。
上升2.2%左右
螺纹钢
今年5月5550元/吨，去年5月份3630元/吨左右，与去年价格同比增幅53%。
上升5.9%左右
水泥32.5
今年5月310元/吨，去年5月份315元/吨左右，与去年价格同比降幅1.59%。水泥价格呈波段性增长，一般随施工淡旺季调整，去年在6-8月份价格较高，预今年同比有小幅增长。
影响不大
水泥42.5
今年5月340元/吨，去年5月份345元/吨左右，与去年价格同比降幅1.45%。
影响不大
红砖
今年5月0.29元/吨，去年5月份0.22-0.26元/块，由于建筑行业的规定限制红砖的使用，市场的需求量有所下滑，随GDP的增长价格略有增长幅度不大。
影响不大
砂、石
砂子价格07年前三月略高，其余保持平稳，上涨幅度不大。
影响不大
阀门
金属价格目前仍在上涨，阀门价格也应与金属一样的幅度增长。上涨比例同比18.6%-38.3%之间。
影响不大
型钢
今年5月5250元/吨，去年5月份3350元/吨左右，与去年价格同比增幅56.7%。
影响不大
焊管
同比增幅23.2%左右，原材料价格持续上涨导致钢材价格随之提高,预计日后仍将持续上涨。
影响不大
镀锌钢管
平均增幅57%-58%左右，稳步上涨。
影响不大
镀锌扁钢
平均增幅57%左右，稳步上涨。
影响不大
其它
见明细表

通过以上分析，从总量上，如果房屋销售价格保持不变，原材料价格的上涨会减少公司的盈利。从08年与07年材料上涨分析对比来看，如果按成本上升8.1%测算，那么至少会影响房地产开发总成本4.8%（开发总成本费用4.3%）左右，会直接冲减房地产利润。
从上可见，钢材涨价56%，房屋成本将上涨4.8个百分点。也就是说钢材每涨价10%，成本将上涨0.86个百分点，企业净利润下降0.42个百分点。
由于时间紧，很多数据还需要进一步补充，材料分析及动态管理对房地产来说是一项长期而重要性的工作，下一步尽量地丰富材料品种，反映建材价格，拓宽信息来源，更好地吸收各方面价格信息的收集工作，加强对材料价格管理。同时，实行建设工程材料价格动态管理，在预算价值的基础上，根据市场材料价格的变化，要根据定期主要材料的市场指导价、次要材料的价差系数来动态调整。

房地产开发有限公司
成本管理部
二〇〇八年六月九日