北京建国门、东二环、东三环市场调研报告(2009).doc

本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目13个，如下图所示。

（一）区域市场调查分析结论
根据对13个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值。
1、居住项目市场
建国门区域，项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在23000－37000元/平米之间。2008年至今，区域周边共成交住宅面积约13万平米，区域对住宅需求存在相当规模。
东二环区域，三里屯SOHO强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24小时娱乐中心”。该项目的价格在35000元/平米左右，近期上涨到40000元/平米。东阙都的LOFT价格在40000元/平米左右。其他典型项目的成交价格基本集中于26000-35000元/平米水平。
东三环ＣＢＤ区域，项目差异性较大。御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了55000元以上的高价，最高达到80000元/平米；一般性项目价格的水平维持于28000-40000元/平米的高位水平。

2、商业市场
在售商业项目仅有三里屯SOHO和御金台（财源国际中心）。前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了64023元/平米的成交均价、月均4000多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半。
区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在6～10元/天·平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了17～25元/天·平米的租金水平。
按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为15年，以经营成本为收入的20%计算，则区内商业平均单价约为35000～43000元/平米。
3、办公市场
区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为38000－40000元，财源国际中心的价格约为30000元/平米；
租金报价在5－8元/ 天·平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年10月报价有所下降。
按经验公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入30%计算，投资周期15年，则一般性平均单价约为1.5-2.6万元/平米。考虑房产的保值和增值因素，15年后的单价以2-3万元/平米计，折现率0.08，则15年后的售价现值为0.6-1万元/平米。综合上述两个方面，区域的办公房单价约为2.1-3.5元/平米。
（二）居住项目市场调查
1、建国门区域在售居住项目概况
长安驿（银钻公寓）
（1）项目概况
占地14764.64平米，建筑面积108962.65平米，容积率6，共883户。在售户型面积为44-107平米通透开间，物业费7.5元/平米/月，精装修送家电，2009年2月入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
8
575
23486
1351
2008年2月
3
299
23208
693
2008年4月
16
1118
33043
3695
2008年5月
4
175
32897
576
2008年6月
3
249
30633
762
2008年7月
9
504
31036
1565
2008年8月
3
152
27418
417
2008年9月
5
9734
21504
20900
2008年10月
9
533
26894
1433
2008年11月
5
354
20595
730
2008年12月
2
198
21944
435
合计
67
13892
23435
32557

该项目的成交价格于08年4月猛增10000元，达33043元/平米，此后价格呈下降趋势，08年底至最低点，约21000元/平米。其中，9月价格大幅跳水，每平米下降约6000元，当月集中成交了近10000平米，据说是大的投资者集中购房。今年1～5月，该项目可能处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据。
贡院6号
（1）项目概况
贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为52081平米，三栋22层塔楼，共168套，户型为130～460平米之间，于2003年开盘。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年8月
1
245
37620
923
2009年2月
1
354
28275
1000
合计
2
599
32108
1923
08年至今，该项目仅成交2套，且价格变化较大，08年8月成交价为37620元/平米，09年2月的成交价仅为28275元/平米。
2、东二环区域在售居住项目概况
当代MOMA
（1）项目概况
当代万国城占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成。当代MOMA为当代万国城的北区，共8栋25层板楼，最后一栋楼T10号楼2008年10月25日开盘销售，户型面积128、152、189、200、360平方米，均价48000元/平方米，精装修，2008年12月入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
1
184.22
36300
669
2008年4月
3
672.31
43909
2952
2008年5月
5
1537.6
36191
5565
2008年6月
1
334.24
50440
1686
2009年2月
2
497.4
19000
945
2009年4月
3
610.81
38200
2333
2009年5月
3
909.8
29738
2706
合计
18
3836.58
36882
14150

08年上半，该项目年保持了36000元/平米以上的高成交价，最高突破50000元/平米。09年2月以１９０００元／平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交价略有下降。
东阙都(宇飞大厦)
（1）项目概况
位于东二环东直门桥往东200米路南侧，总建筑面积3.42万平米（产权40年），共15层，其中1-5层底商，6层为平层，7-15层为跃层。08年4月19日开盘，精装修，精装报价2500元/平米，户型面积为单层50－90平米之间，平层均单价26000元/平米，LOFT均价39000元/平米。

（2）销售情况
　成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年4月
24
1407.09
41658
5862
2008年6月
16
948.78
41932
3978
2008年7月
4
249.75
34748
868
2008年9月
1
55.7
38447
214
2008年10月
1
55.7
26212
146
2008年12月
1
63.82
26212
167
2009年1月
2
106.47
31559
336
2009年4月
3
184
37649
693
2009年5月
3
174
31710
553
合计
55
3245.76
39488
12817
注：该项目成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品08年10月前的成交情况尚无法区分。
成交日期
楼层
价格(元/㎡)
面积(㎡)
金额(万元)
2009-5-8
14
45304
43
196
2009-4-30
13
37251
59
220
2009-4-28
11
36018
61
221
2009-4-7
7
39581
64
253
2009-1-8
9
36488
63
229 窗体底端

从09年的成交数据来看，其LOFT物业实现了36500－45000元/平米的均价，平层物业实现了约24500－26200元/平米的均价。
瑞士公寓
（1）项目概况
瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积6976平米，建筑面积40358平米，共198套精装酒店式公寓，14层局部16层板楼。
瑞士公寓2007年8月中旬开盘，目前仅余60-90平米一居尾房，均价40000元/平米。

（2）销售情况
更新月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年1月
6
633.23
35350
2238
2008年2月
3
330.48
38759
1281
2008年3月
1
143.9
36000
518
2008年4月
1
125.21
29095
364
2008年5月
5
548.95
35295
1938
2008年6月
1
86.81
35304
306
2008年7月
2
249.42
37585
937
2008年9月
4
1011
23230
2349
2008年10月
19
6294.46
16635
10471
2008年11月
10
5752.69
8853
5093
合计
52
15176.15
16799
25495

该项目的主力成交期集中在2007年下半年，08年进入尾盘期，基本维持了29000-36000元/平米的价格水平。
2008年9-11月，项目所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为11000元/平米甚至更低，不具备市场参考价值。

三里屯SOHO（公寓）
（1）项目概况
三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规模465000平米，其中服务式公寓118000平米，4栋28层建筑，共658套，精装修，标准层高3.1米，顶层4.1米，户型区间约为108～300平米，其中两居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均价40000元/平米左右， 09年年底入住。

（2）销售情况
成交月份
成交套数
成交面积(㎡)
成交均价
成交总金额
2008年10月
5
869
43234
3758
2008年11月
4
591
36505
2158
2009年1月
9
1420
34524
4902
2009年2月
1
193
48105
931
2009年3月
1
109
36925
402
2009年4月
3
572
40243
2300
合计
23
3754
38493
14449
项目的成交价格稳定在34000-36000元/平米。2009年1月开始，项目成交均价一路攀升，4月成交均价突破40000元，较前几个月上涨了约5000元/平米左右。
3、东三环区域在售居住项目概况
世界城
（1）项目概况
世界城位于朝阳区东大桥路10号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共12万平米。目前精装小户型现房销售，在售户型面积55、56、75、87平米，起价31000元/平米，均价38000元/平米，含4000元/平米精装并且送家电。

（2）销售情况

成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
10
652.94
28479
1860
2008年2月
5
594.34
21364
1270
2008年3月
5
1217.82
31309
3813
2008年4月
10
893.55
35507
3173
2008年5月
3
474.64
40068
1902
2008年6月
16
2175.03
37050
8059
2008年7月
12
2207.82
38165
8426
2008年8月
1
59.24
27009
160
2008年9月
1
54.16
30115
163
2008年10月
3
231.47
38004
880
2008年11月
2
419.72
34965
1468
2008年12月
2
111.91
31888
357
2009年1月
2
143.93
21279
306
2009年2月
1
55.1
27623
152
2009年3月
17
1079.05
26500
2860
2009年4月
20
2500
27217
6804
2009年5月
17
2000
31163
6233
合计
127
14870.72
32202
47886

该项目2008年上半年表现了良好的量价齐升的态势，价格由年初的28000元大幅上涨至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，价格下跌，2009年1月价格跌至低点约21000元，此后价格反弹维持在27000～31000元/平米之间，近期成交量有所上升，月均18套左右。
御金台（财源国际中心）
（1）项目概况
财源国际中心总建筑面积720000平米，二期御金台公寓位于199.9米高的主楼百米以上的其中15层，共180户。户型面积110平米至800平米之间，其中以300-400平米为主，于2007年8月开盘，目前所剩套数不多，进入尾房期。

（2）销售情况
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
7
1822.15
39010
7108 窗体底端
2008年3月
1
311.32
44938
1399
2008年4月
4
1139.25
33797
3850
2008年5月
1
252.76
55329
1398
2008年6月
2
1572.93
80366
12600
2008年7月
4
1586.86
66731
10600
2008年8月
1
320.26
54621
1749
2008年9月
2
654.37
34117
2233
2008年12月
1
305.55
34472
1053
2009年2月
1
375.46
40020
1503
2009年3月
1
322.13
37808
1218
合计
25
8663.04
51611
44711

该项目2008年销售了近8000平米，上半年成交价格连续上涨，08年6月实现了80000元/平米的最高价。其后，价格下滑。自2008年9月以来，成交价格维持在35000－40000元/平米之间。
圣世一品
（1）项目概况
圣世一品为普通住宅项目，位于朝阳区白家庄西里5号(京广中心北100米)，占地2.15万平米，总建筑面积11.61万平米，板塔结合。目前现房销售，21层板楼，户型面积从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的跃层，均价33000元/平米，物业费5.98元/平米/月，2009年9月入住。

（2）销售情况
　成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年1月
1
168.54
25884
436
2008年3月
2
355.08
28224
1002
2008年5月
110
15521.88
28125
43700
2008年6月
8
1110.29
33032
3668
2008年7月
5
962.86
36880
3551
2008年8月
5
956.54
30015
2871
2008年9月
1
113.43
28602
324
2008年10月
4
613.11
32030
1964
2008年11月
1
167.88
29866
501
2009年1月
1
113.43
27353
310
2009年2月
2
457.75
30575
1400
2009年3月
7
1198
28880
3460
2009年4月
7
1500
30290
4544
2009年5月
9
1700
32547
5533
合计
163
24938.86
422303
73264

作为区域中唯一的普通住宅项目，2008年1月开始，价格持续上涨，5月以28000元的价格集中成交了约1.6万平米，7月价格涨至37000元/平米，之后开始逐渐下滑。09年，成交量价都保持了小幅上涨的态势，价格维持在28000－32000元/平米之间；。
4、二手房报价情况
二手房项目
物业类型
销售报价（元/平米）
入住时间
万豪君天下
公寓/塔楼,板塔
15000～20000（精装）
2004
天信苑
公寓/塔楼
12500～15000（精装）
1998
通用时代国际公寓
塔楼
18000～32000（精装）
2004
东方瑞景
塔楼
15000～19000（精装）
2004
（三）商业项目市场情况
1、在售商业项目概况
财源国际中心（商业）
（1）项目概况
规划用地20325平米，建筑面积239603平米，地上36层（部分19层），地下5层，由4栋超5A智能写字楼构成，其中东塔主体为“钢混”结构；西塔为“全钢+钢混核心筒”结构。
占地20325 平米，总建筑面积239603平米，共四栋。东双塔各19层，总面积93218平米；西双塔各36层，总面积146385 平米（地下均5层）。地上1－3层为商业，4层以上为办公。地下1层为商业和设备用房，地下2－5层为车库及设备用房，地下停车位共1233 个。

（1）销售情况
仅在2008年7月有大宗成交，成交面积9462.5平米，套均面积为2365.63平米，实现均价为29251元/平米。
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年7月
4
9462.5
29251
27678.76
三里屯SOHO（商业）
销售情况
成交月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年10月
8
1722.16
57581
9916.4
2008年11月
32
4964.63
61321
30443.7
2008年12月
36
4876.54
72047
35134
2009年1月
28
3851.7
71506
27541.8
2009年2月
20
2240.59
64016
14343.4
2009年3月
17
2736.71
68944
18868
2009年4月
61
9006.67
58612
52789.9
2009年5月
3
612
50689
3102
合计
205
30011
64023
192139.2

该项目自2008年10月以来销售近3万平米，且实现了60000－70000元/平米的较高均价；一层商业报价最高150000万元/每平米，近期实际最高成交价的户型约110000万元/平米，目前余量不多，进入尾盘期。
2、区域商业租金现状
项目
位置
规模
(万平米)
单间面积
(平米)
楼层状况
租价
(元/天·平米)
赛特商场
建外大街22号
2.7
50～500
地下1层～5层
17～25
东方瑞景
建外大街16号
1.25
80～3000
1、2层联合
8～12
建外SOHO
东三环中路39号
7
150～1200
1、2、3层可联合可分开
6.5～10
天信苑
建国门桥东南
不详
50～800
1～3层
4～6
嘉华世纪
建外大街22号
0.8
80～100
1层，局部两层
6～8
（四）办公项目市场情况
1、在售办公项目概况
财源国际中心（办公）
销售情况
仅在2008年7月有大宗成交，成交面积54380平米，套均面积为1754平米，实现均价为29251元/平米。
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年7月
31
54380.02
29251
159067.00
三里屯SOHO（办公）
销售情况
更新月份
成交套数
成交面积
成交均价
成交总金额
2008年10月
1
229.65
37518
861.6
2008年11月
21
5893.24
38331
22589.4
2008年12月
11
3030.7
39851
12077.5
2009年2月
4
1230.23
38668
4757.1
2009年3月
4
1025.97
41134
4220.2
2009年4月
10
2700.09
40649
10975.7
合计
51
14109.88
39321
55481.5

该项目的写字楼成交价格自去年10月以来，保持了小幅持续上涨，价格维持在37500－40500元/平米左右，过去的7个月中共成交了约14000平米。
2、区域办公租金情况
项目
位置
规模
(万平米)
单间面积(平米)
08年10月租价(元/天·平米)
近期租价
(元/天·平米)
涨幅
LG大厦
建外大街212号
15
181-1717
8.6
7.5
-13%
京泰大厦
建外大街24号
2.1
74-905
5.5
6
9%
新华保险大厦
建外大街甲12号
7
170-1000
11.3
8
-29%
通用国际中心
建外大街永安里
5.9
150-1300
4
4.6
15%
长富宫
建国门桥东南侧
0.9
44-1165
8.5
8
-6%
赛特大厦
建外大街18号
2.7
60-850
7.5
8.6
15%
国际大厦
建外大街19号
6
32-275
6.5
-
-