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浅析主要建材价格变化对房价的影响
房价的主要组成部分包括土地费用、建安成本和销售费用等。建安成本一般由人工、材料、机械和各种其它费用等构成，而一般情况下材料费用所占的比重是最大的，因此，建材价格的变动往往对房价带来很大的影响。
一、 背景分析
在当前的建筑市场中，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大。在建材价格变动时期，受影响程度最大的无疑是承包商。由于大多数承包商的风险意识较为淡薄，在投标时多采用闭口合同，同时没有充分估计建材的价格走势，尤其是主要建材的价格，因此在主要建材价格突然变化后，无法承受突如其来的损失，容易引发与发包商之间的纠纷。如果采用纯粹的市场运作方式，承包商如果无法承担主要建材涨价带来的损失，只能面临破产。事实上，由于建材涨价带来问题的现象不仅仅出现在中国，2004 年1 季度，美国不同钢铁产品的涨价幅度范围约为20%~ 60%，很多承包商由于钢材大幅上涨而面临破产就是明证。但美国建筑业由于分工较细，施工企业的风险已经被合理分担。就建筑钢材不断上涨来讲，金属加工厂承担了主要风险，因为美国的施工企业一般不加工钢材。而在中国，施工企业加工钢材的情况比比皆是，其中蕴含的风险大小就不言而喻了。尤其是在国家宏观调控的形势下，如何对建筑成本进行有效的控制，是投资者及承包商面临的共同课题。
本文通过4 个典型工程项目（不包括安装和装饰工程） 分析主要建材对建筑工程造价的影响。
二、 主要建材在建筑工程中的重要性
由上文可知，在当前建筑市场中，主要建材价格的变动是比较频繁的，其影响也是明显的。但是，主要建材是如何影响造价，并在建筑工程中体现其重要性的呢？通过4 个典型工程项目从1 994 年至2003 年的造价走势情况，测算了主要建材费用在不同建筑工程中占造价的比重（见表1）。
表1 主要建材费用在不同建筑工程中占造价的比重(%)
工程名称
建材
工程一
工程二
工程三
工程四
多层住宅
高层住宅
多层办公楼
高层办公楼
钢材
11.82～17.41
17.2～24.7
14.35～20.46
14.58～22.54
水泥
7.31～11.73
3.30～5.09
2.62～4.09
0.29～0.46
砂
3.44～5.97
1.30～2.25
1.58～2.76
0.24～0.44
商品混凝土
-
9.71～19.91
7.65～15.51
10.92～22.48
碎石
3.00～4.76
1.19～1.78
1.91～2.88
0.11～0.16
木材
1.30～1.99
1.12～1.64
1.24～1.86
0.56～0.77
合计
28.02～39.28
35.54～51.94
30.74～45.15
28.10～43.50
表1 显示，主要建材费用在不同建筑工程造价中比重是很高的。由此也可以推断，主要建材价格的变动对造价的影响也必然是很大的，而事实确实如此。以2001 年1 月的造价为计算基期，假设只有一种建材价格发生变化，其他建材价格维持在2001 年1 月水平的情况下，将近几年来主要建材价格发生变动后的值一一代入其中，从而估算其价格变动对造价的影响。
表2 主要建材价格的变动对造价的影响
价格变化

建筑工程
基期2001年1月
砂子价格变动
2001年3月
（80.68 元/ t）
水泥价格变动
2003 年11 月( 442.43 元/ t)
钢材价格变动
2004 年2 月( 4397.75 元/ t)
造价指数
多层住宅
100
102.29
103.40
110.39
高层住宅
100
100.87
101.54
115.24
多层办公楼
100
101.05
101.21
112.47
高层办公楼
100
100.16
100.13
112.63
表2 显示，每一次主要建材价格发生变动，都不同程度地对造价产生影响，其中钢材价格变动对造价的影响较大。而在高层住宅和高层办公楼项目中由于较多应用商品混凝土，致使黄砂、水泥价格变动对其造价的影响较小。
三、 主要建材价格变动的主要因素
价格主要是由需求和供给两种力量共同作用决定的。对于建筑市场中的主要建材价格而言，其价格的变动也不可避免的要受这两种力量的影响。以下从供求入手，分析主要建材价格变动的影响因素。
1、 建材供给的影响因素
1.1 政府部门相关政策
1.1.1 贸易保障措施
2002 年5 月20 日，前外经贸部发布第30 号公告，对我国部分钢铁产品采取临时保障措施，国内钢材价格上涨了约2.04%；2002 年3 月20 日起美国对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，即“201 钢铁保
护措施”，美国钢材价格因之上涨了2.33%左右。同月，美国对加拿大进口的木材征收税收，使木材价格上涨了近4.33%。
1.1.2 质量安全监督
为确保长江主航道的航道畅通和堤坝安全，2001 年1月国土资源部发出紧急通知，长江中下游河道全面禁止采砂活动，在过后的两个月中，上海的黄砂价格在原有基础上飞升了50%左右。由货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，例如：2003 年1 2 月1 日起华北五省市联合整治公路运输超载；2004 年4 月1 日起华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，上海的黄砂价格由此而上涨了约21 %。
1.2 企业自身的行为
生产企业自身调整产能，如：2003 年初板材的需求量很大，钢厂将产能适当调整增加其产量，而原材料资源是相对有限的，增加某种材料的产量就意味要减少其他材料的产量。2003 年下半年开始，建筑用钢材价格一直处于上升阶段，所有钢厂几乎都处于满负荷运作状态，尽管没有钢材需求的淡季出现，但是钢厂的设备检修工作还须进行。
1.3 气候及季节变化
每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量较少，因此主要河流一般会进入枯水期，从而影响内河航道的运力。因为枯水期的影响而导致建材价格上涨的案例时有发生，其中次数最多、价格影响最大最明显的是黄砂。一般情况下，枯水期黄砂的价格较平时要高出0.56%~ 5.34%左右。另一方面，梅雨季节因为湿度较大，不便于某些材料的仓储，材料经销商因故会积极出货，引起供应量的增加。
1.4 原材料、燃料价格变化
由于原材料价格变化而导致建材价格变化的情况也不在少数，一定程度上也构成了对供应的影响。如：钢材原材料钢坯、铁矿石、废钢价格上涨，焦煤价格上涨和生产水泥的熟料价格上涨，都不同程度的造成钢材和水泥的成本上升，其最终产品的价格也会随之上升。
1.5 基础设施的瓶颈制约
随着我国经济的快速发展，基础设施建设相对落后的困境也逐渐显露出来，并逐渐成为经济发展的束缚。其一，电力供应不足。部分地区为避免用电高峰，对一些用电大户实行拉限电措施，而这些“大户”很多是建材生产商，拉限电措施影响了厂家的正常生产，同时也制约了建材的正常供应。其二，交通运输紧张。运力严重不足，缺口较大，致使有资源的地区无法及时将货物运输出去，缺货的地区只能干着急，地区之间的价格差异较大。
2、 材料需求的影响因素
2.1 不可抗力因素调控
疾病流行，如“非典”、禽流感等，还有战争爆发如伊拉克战争等，都会引起材料价格的波动。
2.2 国家宏观政策调控
国家采取积极的货币政策或防止经济过热措施，同样也制约材料价格走势。
2.3 其他因素( 见表3)
表3 其它影响材料需求的因素
房地产业发展的状况
气候因素
中国特有国情
材料经销商的行为
据2003 年上海市统计局对房地产业的统计资料显示, 全年实现房地产业增加值为461.88 亿元, 比上年增长13.7%, 保持持续快速发展。由于房地产业快速发展, 拉动建材需求量持续上升。
暖冬天气会使理应成为施工淡季的冬天不影响正常施工,从而使需求情况发生变化。高温多雨的天气则会影响施工的正常开展, 从而也导致需求发生变化。
春节、"五一"、国庆长假对需求的影响。因为长假, 某些工程会出现停工, 对建材的需求会因之而减小
市场是由无数经销商组成的, 每一位经销商都是市场的一分子, 所以经销商的行为无疑会对需求构成影响。"牛市"中,
经销商会积极进货、囤货, 伺机出货。"熊市" 中, 经销商则会观望在先, 万事谨慎。

四、 针对主要建材价格频繁变动的对策
1、 加强预测
由于建设工程具有规模大、工期长的特点，决定了工程造价具有动态性。在预计工期内，遇到工程变更、材料和设备价格变化等影响工程造价的因素是很平常的事。所以，有必要根据具体工程的特点，分析能够影响工程造价的具体因素，通过主要建材价格的数据积累，预测其今后的走势。本文提出利用指数平均法[1]来预测主要建材价格的走势。指数平均法即为：t 期的数值（At ） 乘以一个大于0小于1 的权重（ω），t 期的预测数值（Ft ） 乘以权重（1 - ω）， 两者相加， 得到t+ 1 期的预测数值（Ft+1）。
Ft+1= ωAt+ (1 - ω) Ft
在这里， 我们采用“ 平均误差平方的根”（root- mean- square error，RMSE） 这一指标来判断所取ω的合理性。RMSE 值越小，预测值更为可信，因此取ω= 0.5 时的预测值。通过以上的例子，我们可以看出指数平均法是一种进行预测的纯数学分析方法。而之所以要进行预测，对于大多数建设工程来讲是为了防范风险、解决实际问题。

2、 积极采取防范措施
在实际工作中，光靠纯数学分析方法是不够的，还应在事前根据经验判断可能发生的事情；在事中结合工程实施过程中的实际情况，做出适时的调整；在事后依照预先订下的条款解决问题。根据国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、航空总局等七部委30 号令《工程建设项目施工招投标办法》（2003 年5 月1 日起施行） 第三十条规定：施工招标项目工期超过1 2 个月的，招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和价格调整方法。这就将如何调整造价的问题提了出来，我们且参照FIDIC 施工合同条件（1 999 年第1 版） 第1 3.8 条[2]关于因成本改变的调整中的规定。FIDIC 施工合同条件（1 999 年第1 版） 第1 3.8 条成立的前提是在投标书附录中须有“调整系数表”，而“调整系数表”制定得好坏直接关系到施工企业能否抵御材料价格涨跌的风险。
Pn= a+ bLn/Lo+ cEn/Eo+ dMn/Mo+ ⋯⋯ （4）
其中：Pn 为“n”期间完成的合同价值的调整系数，此期间单位为一个月，除非投标书附录中另有说明；
“a”—合同付款中不予调整的固定系数;
“b”、“c”、“d”—不同要素在合同价值中的比例,如不同人工和材料等;
“Ln”、“En”、“Mn”—期间最后一天49 天前的成本指数或参考价格;
“Lo”、“Eo”、“Mo”—基准日期的成本指数或参考价格。
根据表1 不难确定主要建材在建筑工程中的“b”、“c”、“d”值，这样就为结算提供了便利。另一方面，如果施工企业想在投标阶段评估该项目可行性，则可在确定“b”、“c”、“d”的基础上，利用指数平均法，结合影响建材价格变动的主要因素，对“Ln”、“En”、“Mn”进行预测。以前文中的某多层住宅项目为例，在投标阶段测算钢材方面的费用。首先通过表一确定钢材费用在多层住宅中占造价的比重范围约为11 .82%~ 17.41 %，由于测算时钢材价格处于相对较低的水平，因此暂取12%。然后根据已有的钢材价格信息，确定基期价格261 5.35 元/t，再使用指数平均法推算预测期的价格3389.1 0 元/t （见表4）。有影响因素存在的，还宜加上一个修正系数，如：出现贸易保障措施，估计其修正系数约为2.04%。则预测期钢材费用在多层住宅中占造价的比重约为：
1 2%×3389.1/2615.35×(1 + 2.04%)×1 00= 1 5.87%
五 、总结
由于近阶段主要建材价格变动非常频繁，建安成本随之波动，并直接影响房价。相对而言，人们在关注影响房价变动的因素时，将更多的注意力集中在主要建材价格变动对房价的影响方面，而事实上，影响房价的因素是多方面的，主要建材只是其中之一。本文通过论证主要建材在建筑工程中的重要性，分析导致价格波动的原因、提供预测价格走势的模型和确定调整系数，最终希望施工企业能够审时度势、合理规避风险和减少不必要的纠纷。同时，也希望人们对房价的变动有一个正确的认识。