香港地区建设工程合同文本种类.doc

香港地区建设工程合同文本种类香港地区建设工程合同文本是多元化的，但主要的有特区政府合同文本（HK.GOV.FORMS）、建筑师/测量师学会合同文本(HKIA/HKISFORMS)、国际咨询工程师联合会合同文本(FIDIC)；一些大型私营建设机构如和记黄埔集团、九广铁路集团等等还拥有自己的合同文本；此外，英美等国合同文本，如RICS、JCT等也在香港的工程建设中被使用。1、HK.GOVERNMENTFORMS由特区政府组织编制，是香港特区政府项目投资指定使用的合同条件。现用的文本是1999年的版，由建筑工程（GeneralConditionsofContractforBuildingWorks）、土木工程（GeneralConditionsofContractforCivilEngineeringWorks）、电气设备工程（GeneralConditionsofContractforElectricalandMechanicalEngineeringWorks）及设计与施工总承包合同（GeneralConditionsofContractforDesignandBuild）等四种文本组成。一个合同文本通常由三部分构成，即协议书（ArticlesofAgreement）、通用条款（GCC）和特别条款（SCC），其中特别条款是根据具体工程项目的要求对标准文本的补充和修改。建筑署、房屋署等负责的政府投资项目所使用的合同文本一般会有各自的“标准的特别条款”供具体工程使用；通用条款除“设计与施工总承包”合同文本外，其它三种合同文本仅存在少数涉及专业的条款差异，都由21款90条组成。2、HKIA/HKISFORMS由香港建筑师学会/香港测量师学会组织编制。两个学会出版的合同文本内容基本上一样。这是两个深受香港私人业主欢迎的合同条件，应用的工程约占香港建设工程总数的85-90%。HKIA/HKISFORMS有单价包干（AgreementandScheduleofConditionsofBuildingContractforuseinHK，PrivateEdition(withQuantities)1979，）与总价包干（AgreementandScheduleofConditionsofBuildingContractforuseinHK，PrivateEdition(withoutQuantities)1998）两种文本。合同文本同样包括通用条款和特别条款两部分。通用条款共有36条。特别条款则是根据具体工程项目的要求对标准文本的补充和修改，一些大型咨询顾问公司会编制相应的特别条款的标准格式文件，供具体工程参考使用。前面提到的RICS合同文本（1999年版）与HKIA合同文本的内容及条款大体相同，几乎只有名称的不同。3、FIDIC即国际通用的合同条件，由国际咨询工程师联合会组织编写。现用的是1999年版本。FIDIC合同条件是国际上使用地域最广，业内人士最熟悉的合同条件，但香港本地工程却极少选用，即使采用也多被用于在港建设的国际资本投资的工程项目。4、其它类型的合同文本（1）大型私营建设机构编制的合同文本。主要有地铁、机场等大型建设项目的发展商，如和记黄埔集团，根据企业本身工程建设的需要，依据香港相关法例，聘请律师顾问和认可人士参照HKIA、HKIS、HKGOV.或RICS等合同文件的条款编制的合同文本。（2）小型工程合同文本（MinorWorksContract），由当时的英国皇家特许测量师协会（RICS）香港分会参照HKIA/RICS建筑工程标准合同条件编制，于1992年第一次出版延用至今。该文本适用于投资额小于500万的小型或零星项目，不包括指定分包和供货的部分。（3）分包合同文本（SUB-CONTRACTFORMSGENERALLY），基于主合同条件精神上编制，但具体细节有所不同。分包合同又分内部分包（DomesticSub-Contract）和指定分包（NominatedSub-Contract）合同两种文本。目前使用较多的文本是由香港测量师学会或主合同持有单位编制。（4）供货合同（SUPPLYCONTRACTFORMGENERALLY），大多数供货商都有备有自己的销售合同文本。二、几个不同合同文本的主要区别1、施工开办项目（preliminaries）及规范（specification）要求的不同HKGOV.与FIDIC合同文本包含了施工开办项目及规范要求。HKIA/HKIS及其它合同文本中则不包括施工开办项目及规范要求，而把施工开办项目及规范要求单列，作为合同文件的组成部分。2、材差风险（fluctuation）规定不同只有政府投资项目才按规定调整人工和材料差价，而其它投资项目的价格都在定标时确定，一般不调整，仅有少数项目会调整人工差价。因此，HKGOV.合同条件在材差调整方面的规定与其它合同文本不同。3、拖期赔偿（LD）规定及计算不同关于拖期赔偿（LD）规定及计算，HKGOV.合同条件及HKIA/HKIS合同条件都作了相应的规定，不同的合同条件有关拖期赔偿（LD）规定及计算的具体内容也不尽相同，各有特色。4、延长工期（extensionoftime）计算范围不同5、保险购买要求不同三、几种常见的合同计价形式1、固定总价合同（LumpSumContracts）（1）提供图纸与规范的单价总价包干合同(DrawingsandSpecification)提供图纸与规范的单价总价包干合同，即投标人根据的招标文件里提供的图纸和技术规范要求（招标人不提供工程量清单），自行计算工程量并报价。依据招标图纸对工程项目实行总价包干。由于投标人要自行计算工程量，所以，采用固定总价合同的投标报价需要的时间比提供工程量清单的长。适合于设计完善、工艺成熟、施工过程中变更不大且工期较短的项目。采用此类合同形式最大的优点就是可以缩短招标文件准备时间。合同文件由合同条件、技术规范和图纸组成。（2）提供工程量清单的总价包干合同(ContractwithmeasuredBillsofQuantities)提供工程量清单的单价总价包干合同与“提供图纸与规范总价包干”相比，采用此合同形式需要花较长时间来准备招标文件。招标时提供工程量清单、图纸和规范说明，投标报价需要的时间相对较短（一般是3-6周），同样适合设计完善、工艺成熟、施工过程中变更不大且工期较短的项目。当部分内容未能提供清单的，可以以暂定金额或指定金额形式并入合同总价。采用此类合同形式最大的优点是业主在发出招标文件前就可以知道大概的工程造价和工期，有助于业主在评标、定标中做出正确的判断。合同文件由合同条件、技术规范、图纸和工程量清单（含报价须知preamble）组成。2、固定单价合同(RemeasurementContract)（1）提供单价细目表的纯单价合同(ScheduleofRate)提供单价细目表的纯单价合同，即投标人按招标文件要求以限期合同单价表-土建（机电）工程为依据进行分部分项报价形成的合同。一般招标文件通常只提供项目名称和工作内容，没有具体工程量，将来按实际完成的工程量乘以合同单价作为结算总价。此类合同形式尤其适用于设计深度不够或招标时间短，急于开工的项目。（2）提供粗略工程量清单的单价合同（BillsofApproximateQuantities）提供粗略工程量清单的单价合同，即投标人按招标文件要求和招标人所提供的工程量清单的项目进行报价，在投标中最终确定的报价作为结算单价，结算工程量则是按实际完成的施工工程量。此类投标报价需要的时间和做法与“提供工程量清单的单价总价包干合同”类似，不同的是招标时的工程量不作为结算的依据，且招标人一般不对此工程量的准确性负责。采用此类合同形式最大的优点是设计与建造的时间可以交迭，缩短建设周期。缺点是业主不能准确把握工程总造价和施工工期。此类合同形式适用于规模比较大且较复杂，但清单项目较稳定的工程项目。3、成本按实结算合同（CostReimbursementContract）（1）成本加酬金合同(PrimeCostandFee)成本加酬金合同是投标人按招标文件规定初估项目的人工、材料、机械的成本价，并按要求（协商）取初估成本的百分比值或固定费用作为投标人的酬金（包含费用与利润），构成暂定合同价，待工程竣工时，按实际发生的成本结算，但酬金比例或总额不变。此类合同形式适用于工期紧张、抢险救灾工程。香港地区没有此类合同的标准合同文本。（2）目标造价合同（TargetCost），目标造价合同，即投标人按招标文件规定和粗略的工程量清单报价。在项目实施期间招标人可以动态控制目标总价，必要时会调整修改设计。此类合同形式适用于急于开工，投资规模很大而设计又无法一步到位的项目。与“成本加酬金合同”一样，香港地区也没有此类合同的标准文本。4、设计与建造合同（DesignandBuild）设计与建造合同又称“交钥匙工程合同”，即招标项目由一个承包商负责设计、施工和管理，直至工程竣工交付。此类合同形式多用于工业与商业的建设项目。这种合同能否成功履行与承包人资信和能力直接关联，所以，业主需要化较大的精力和较长的时间考察投标人的资信和能力。香港地区没有此类合同的标准文本。四、建设工程施工合同履行中的造价管理1、合同文件的组成及合同管理的职责一份完整的合同文件包括合同双方之间的信函、协议书、履约保函（样本）、合同条件（含通用、特别条款）、投标人须知、工程规范（含施工开办项目、技术规范）、工程量清单及投标报价（定价）、投标报价汇总、合同图纸、综合汇总等。业主、总（分）承包商、建筑师、工料测量顾问是合同管理的主体。一般由工料测量顾问负责同合文件的编制和整理工作（政府投资项目，有时是规管署自己做），包括中标通知书、合同图纸、合同金额细则等文件、资料整理。合同履行工程中，业主（建筑师、工料测量顾问）、总（分）承包商依据合同的约定负责合同条款的落实、按合同办事。当合同履行过程中出现争议，一般都采取协商和调解的办法来处理，只有当调解不了时才会申请仲裁或起诉，通过法律途径来解决。在施工过程中，工料测量师要参加工地例会、考察工地，核实建造商当期完成的工程量；按建筑师或业主要求，分析、评估建筑师关于项目变更指令所涉及的造价变更；编制并确定（签署）中期付款证明书、财务报表（应业主要求）、最终结算及最终付款证书。2、工程付款管理工程款的支付首先由承包商提出申请，经工料测量师审核并签署付款证书，报建筑师复核后，业主才会给予支付。（1）中期付款证明书在合同的履行过程中，按合同规定时间和要求编制中期付款证明书，具体列项包括：总合同价款付款累计施工开办费支付-按合同规定比例支付。政府投资项目一般分前期、施工期后期三个阶段按合同约定的比例支付，支付时需提供发票等证明材料；私人投资项目一般做法没那么严格，可由甲乙方约定的办法支付，不一定按比例。当期完成工程量的价款-按测量师确认的数量和合同价执行。如果投标价在定标后又做了优惠或投标价计算错误修正，则应按修正后价格执行。变更工程量的价款-价格按合同规定处理，一般的变更按建筑师发出的指令及合同规定的价格（合同单价或测量师分析定价）或工程变更时商定的价格执行。涉及金额较大的变更，应由测量师分析评价后，经业主确定。工地库存材料估值-按照承包商进场材料的数量，支付材料预付一定比例的材料款，即材料预付款。保留金的提留-按累计已完工作量及材料估值之和的10%扣取。私人业主扣至合同金额的5%为止；政府业主一般提留合同金额的2%或$200，000。拖期赔偿计算-除房屋署负责的工程外，一般都按建筑署公布的公式计算拖期违约金。a)房屋署的计算公式：收入减去支出即因拖期引起的物业应得的收入（一般按租金计取）扣减相应的费用（包括管理费和维修费等）b)建筑署的计算公式：2.480.001CP%（C指合同总价，包括施工开办项目费用、暂定金额，如有说明的还应包括材差风险调整，但不包括点工和日工资费用。P指所在地银行的年贷款利率。）材料价差风险调整-私人业主会在合同中约定材差是否可调及其具体的材差风险调整办法；政府业主一般规定建设周期超过21个月的工程才可调整材料价差，且在工程开工一个月后第一期完成的工程量开始计算，且总包、分包，劳工、材料均分开计算。具体按计量当期之前42天的“统计署公布的工料指数”与“定标价时所用的指数”的差值乘以当期完成量。（2）最终结算及最终付款证书。(略)五、工程保险费、保证金及保留金1、保险费（Insurance）保险费一般都由承建商购买，合同条款中没有指明需要购买的险项承建商无须投保。合同中条款中列明需承建商购买的险项，业主有权审阅承建商为此所购保险的保单和其它有关资料，且承建商不因所购买保险而解除其对业主的保障义务。当承建商没有履行投保义务，业主可自行投购该等保险，并在应付承建商的工程款中扣除该笔保费。工程保险分为建筑工程一切险、第三者责任险及劳保等三个险种。（1）建筑工程一切险（ContractorsAllRisk），包括工程保险（CareoftheWorks）和业主的财物及雇员等保险（DamagetoPersonsandProperty）。投保额度一般根据承包工程金额而定。（2）第三者保险（ThirdPartyInsurance）。第三者保险属于意外险，投保额度一般按承包工程金额购买。意外险设有免赔额，即保险条款中约定的每个意外损失小于$10，000，000的和保险条款中的“除外责任”的意外项目。（3）劳保（EmployeesCompensation），即承建商根据香港法例规定为工人购买的劳动保险，含工伤险。一般施工企业会按年度为全员购买。2、保证金（Bond）在香港，建设工程保证金一般指承建商对业主的履约保证（On-DemandBond），通常由业主决定是否需要担保及担保的具体要求。以房屋署工程为例，房屋署的工程合同中除了地基工程和NW1名单内承建商承接的工程外，其它工程都不需要承建商提供保证金。（1）地基工程（Piling/FoundationContracts）因地基工程比较复杂，风险较大，而一般地基工程承建商的资金都比较少，当遇到问题时，承建商很容易倒闭。业主为了加强自我保护，要求承建商提供履约保证。（2）NW1名单内的承建商承接的工程（BuildingContractswithNW1Contractor）房屋署工程在上部主体招标时会根据工程总金额的不同选择承建商并确定是否需要购买保证金。房屋署规定上部主体工程造价在$270，000，000以内的由NW1名单内的承建商承接的工程需要购买保证金。房屋署内部存有许可承接政府公屋建造的承建商的名录及相应的信息资料，并将这些承建商按其资信及承包能力分为NW1（NewWorks1）和NW2（NewWorks2）两类。当上部主体工程造价在$270，000，000以内时，在NW1名单内的承建商才可参与投标；上部主体工程造价在$270，000，000以上时，在NW2名单内的承建商才可参与投标。3、保留金（Retention）保留金作为工程缺陷责任的保证，按合同的约定，在支付给承建商的工程款时扣留。在缺陷期满，退还履行工程缺陷责任后余下的保留金。合同一般会约定业主支付保留金的利息。