吉林省物业专项维修资金管理办法.doc

《吉林省物业专项维修资金管理办法》
吉建办[2010］101号

各市(州)房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县(市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：
为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用,发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用,结合我省实际,省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十二月二十二日

第一章总则
第一条为加强物业专项维修资金管理,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法.
第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。
本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。
第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。
第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。
市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县（市）物业专项维修资金管理机构(以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作.
第二章缴存
第五条 符合《住宅专项维修资金办法》规定的新建房屋（含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房），由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存物业专项维修资金。首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5％—8%。
第六条设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次性交存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。
第七条出售公有住房的,按照《住宅专项维修资金管理办法》第八条、第九条的规定缴存物业专项维修资金。物业专项维修资金由代管单位统一管理。
第八条新建房屋首次交存物业专项维修资金,由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取.
建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明,并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋（含物业管理用房等配套用房)物业专项维修资金由建设单位交存.
第九条公有住房房改时，售房单位在办理房屋所有权登记前,按照房改部门出具的物业专项维修资金缴存通知中的数额交存物业专项维修资金.
代管单位应当向交存人出具物业专项维修资金专用票据.
第十条已经建立物业专项维修资金制度的区域，房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验物业专项维修资金票据，没有物业专项维修资金票据的不予进行房屋权属登记。
第十一条业主账面物业专项维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹.续筹后账面应当不少于规定的首次应缴存数额。
物业专项维修资金具体续筹工作，由业主大会、房屋管理单位或社区居民委员会组织实施.
第十二条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：
（一）物业专项维修资金的增值收益扣除管理成本后的余额.
(二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益,但业主大会另有决定的除外.
（三）住宅公用设施设备报废后回收的残值。
（四）其他应计入物业专项维修资金的收益.
第三章管理
第十三条代管单位应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户.
第十四条代管单位应当与专户银行共同开发利用物业专项维修资金信息化管理系统,以物业管理区域为核算单位，按栋建账、核算到户，建立业主分户明细账，对物业专项维修资金缴存、使用、结存和查询等环节统一管理。建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，业主可以随时查询分户账中资金数额。
第十五条业主对物业专项维修资金查询结果有异议的,可以向代管单位申请重新复核.代管单位应当自收到业主申请之日起5个工作日内给予书面答复。
第十六条代管单位应当严格执行会计法律、法规和相关制度。
代管单位在接受业主委员会查询时,应当书面提供物业专项维修资金缴存等情况.
第十七条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。
任何单位和个人不得将物业专项维修资金挪作他用.
第十八条物业专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的利率计息。
物业专项维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息;次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息;发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。
第十九条物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算.
第二十条业主转让房屋所有权时，如双方没有约定，其物业专项维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户,征收拆迁除外。
第二十一条 因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证向代管单位申请办理物业专项维修资金账户注销手续,并提取账户剩余的物业专项维修资金。
第四章使用
第二十二条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十三条 物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等.单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。
物业共用部位、共用设施设备人为损坏,无法明确责任人的，维修费用在物业专项维修资金中列支。
第二十四条房屋自然损坏,使用物业专项维修资金，按以下原则区分分摊：
（一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。
（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。
(三）单幢房屋涉及外墙面的维修，由各业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。
（四）属全体业主共有的物业用房等房屋维修，物业管理区域内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊.
业主委员会根据业主大会决定,或者维修涉及范围内相关业主另有约定物业专项维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的,是否需要增加物业专项维修资金分摊比例，由业主规约或者维修涉及范围内相关业主约定.
第二十五条未建立物业专项维修资金或者已建立物业专项维修资金制度,但物业专项维修资金账户余额不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积承担。
第二十六条未售出的房屋维修，由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊维修费用。
第二十七条申请使用物业专项维修资金，由业主大会、业主委员会向代管单位提出申请；未成立业主大会的,由所在社区居民委员会提出申请。
第二十八条向代管单位申请使用物业专项维修资金，应提供下列资料：
（一）申请书；
（二）物业专项维修资金使用方案；
（三)相关业主同意实施使用方案的书面决议；
（四）社区居民委员会出具的关于上述材料真实性的证明.
第二十九条物业专项维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用物业专项维修资金分摊清册、物业专项维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。
物业专项维修资金使用方案应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。
使用方案和相关业主同意实施使用方案的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显著位置公示7天.
第三十条使用物业专项维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理.
中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在物业专项维修资金中列支.
第三十一条代管单位对申请材料做书面审查.
对符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。
不符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
第三十二条业主大会、业主委员会组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。社区居民委员会对维修过程实施监督。
未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工,组织竣工验收。
竣工验收材料应当交代管单位备案。
第三十三条下列费用不得在物业专项维修资金中列支：
(一)依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。
(二)依法应当由建设单位承担的保修期内房屋共用部位、共用设施设备的维修费用。
(三)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。
（四）房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏，由责任人承担的修复费用。
第三十四条使用物业专项维修资金的相关材料，由代管单位存档备案。
第三十五条发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照国家有关规定办理。
第五章 附则
第三十六条本办法施行前,未按规定建立物业专项维修资金专户的，业主应当依法召开业主大会作出决定，并按照规定向代管单位提请补建，将物业专项维修资金缴存至专户银行。
第三十七条建制镇多产权商品房屋,可以参照本办法执行。
第三十八条本办法由吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅共同解释。
第三十九条本办法自2011年1月1日起施行。