物业房屋验收注意事项.docx

物业房屋验收注意事项一、铝合金门窗检验1. 检验标准(1) 铝合金门窗成品质量：表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀。大面应无划 痕、碰伤；(2) 铝合金门窗安装的允许偏差：门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm;门窗横 框的水平度允许偏差为2mm;门窗横框标高允许偏差为5mm;门窗竖向偏离中心允许偏差为 5mm;(3) 铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、 顺直、无裂纹；(4) 铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽;设置的排水孔应通畅；(5) 铝合金门窗推拉门窗扇开关应力应不大于1N;(6) 铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。 中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。2. 业主疑问及释疑业主一般会针对铝合金的以下方面进行检查：(1) 窗框检查：窗框安装牢固端正;窗框是否有划痕、磕碰、变形等。(2) 型材检查：表面涂层要求颜色和光泽均匀，手感光滑及是否有划痕、磕碰、变形等。(3) 五金件及开启检查：要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏 气。(4) 密封检查：窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等 问题;窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象。(5) 玻璃检查：安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。释疑：业主关注比较多的是门窗玻璃的质量问题，可按以下玻璃的检验标准给予合理解释每平方米玻璃的表面质量检验标准项次项目质量要求1明显划伤和长度1mm的轻微划伤不允许2长度m 1mm的轻微划伤条3擦伤总面积 5mm2对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形(不影响使用功能)可以 进行现场修复补漆，有严重变形而影响到使用功能或确定不能修复的可以要求给予更换。另外业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗必须整改。二、阳台栏杆、窗护栏检验1. 检验标准(1) 护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有绣迹，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及 损坏，接缝应严密；(2) 护栏安装的允许偏差：护栏垂直度允许偏差3mm;栏杆间距允许偏差3mm;护栏安 装必须牢固端正；(3) 低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不 应低于1.10m，栏杆的垂直杆件间距净距不应大于0.11m;2. 业主疑问及释疑一般业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装 不正等，此类问题可以要求整改，为提高工作效率，建议可由施工单位提供部分油漆供物业 备用，物业维修人员可进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知开发商安排处理。三、地面检验1. 检验标准(1) 地面与下一层结合牢固，不得有空鼓;(考虑到我国施工企业的实际技术水平，对空 鼓面积不大于4cm2，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施 工质量缺陷)(2) 地面表面应密实，不得有起砂，蜂窝和裂缝等质量缺陷；(3) 地面表面的允许偏差:表面平整度允许偏差为5mm;标高允许偏差为8mm;厚度允 许偏差为不大于设计厚度的1/10；(4) 有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水；2. 业主疑问及释疑业主一般会针对地面的以下方面进行检查：(1) 地面平整度检查：国家规范2米靠尺内允许偏差不大于5mm;(2) 地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；(3) 地面是否存在倒返水和积水现象；(4) 地面水暖预埋管线是否有标识；(5) 地面是否预留装修地面做法；释疑：业主反映地面存在空鼓问题时，可按照上面检验标准第(1)条给予合理解释，不 符合标准的进行整改;对于业主进行地面平整度的检查，可根据现场实际情况跟业主进行合 理说服解释，如有些不平整的情况可以在地面装修过程中可以消化解决的尽量说服业主在装 修工程中消化;业主对地面的强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计要求 的配合比进行配料，可以保证强度;若发现地面大面积起砂可用107胶水泥浆涂抹修补。四、天花检验1. 检验标准(1) 天花抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂 缝；(2) 天花抹灰的允许偏差：天花抹灰应平顺，阴阳角应方正，允许偏差为4mm;2. 业主疑问及释疑业主一般会针对天花的以下方面进行检查：(1) 层高是否符合合同、宣传广告或楼书要求；(2) 天花是否有裂纹、空鼓等质量缺陷；(3) 天花平整度检查：天花抹灰是否平顺，阴阳角是否方正；(4) 天花是否有水印；释疑:对于层高的疑问：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的 距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。毛坯房的交楼时的室 内净高是指层高减去楼板结构板的厚度再减去天花的抹灰厚度和地面的找平层地坪厚度，实 际测量中应适当考虑施工过程中产生的允许偏差。(现浇砼结构层高允许偏差为10mm，天 花抹灰厚度允许偏差为5mm，地面找平层厚度允许偏差为5mm，故室内净高允许偏差为 20mm)五、墙面检验1. 检验标准(1) 墙面抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整；(2) 墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂 缝;外墙不得出现渗水现象；(3) 有排水要求的部位应做滴水线(槽)，滴水线(槽)应整齐顺直，滴水线应内高外低；(4) 墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4mm,表面平整度允许偏差为4mm,阴阳角应方正，允许偏差为4mm;2.业主疑问及释疑一般业主对墙面质量比较关注的质量问题是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中墙 面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5cm2 ;单面 墙体大于5平米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5cm2;对于墙面裂缝问题产生原 因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂 缝。业主对墙面抹灰的强度持怀疑态度时，可告知业主所用材料是严格按照设计要求的配合 比进行配料，可以保证强度。墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真对待。一般裂缝检查的重点如 下：(1) 检查房屋外墙是否有裂缝(有漏水的隐患)。(2) 承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝(有结 构安全隐患)。(3) 承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝 (有结构安全隐患)。(4) 检查楼板(地面和顶板)是否有对穿型裂缝(与房屋横梁平行的裂缝)，根据混凝土 结构工程施工质量验收规范第条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3 mm) 内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。(5) 检查楼板(地面和顶板)是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面，或板 中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝 往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认 真对待的。(6) 阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝(有结构安全隐患)。注：对于业主收楼检查过程中发现的墙面、楼板裂缝，物业工作人员怀疑属于结构裂缝 均不应直接向业主表露或附和业主的观点，有利于地产工程部开展解释谈判工作。六、防水检验(本工程卫生间、厨房、阳台、外墙、各楼栋屋面已按国家相关防水规范进行设计和施 工)1. 检验标准(1) 防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端， 防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象；(2) 细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。2. 业主疑问及释疑房屋的防水质量是业主重点关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、 屋面、外墙、外墙门窗、空调洞的防水检验。其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼 时会要求做24小时的闭水试验进行检验;外墙、外墙门窗、空调洞的防水一般经过雨天可 以进行检验。对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生 渗漏为止。七、给排水检验毛坯房除了预留管道几乎没有什么给排水设施，也不安装卫生器具。业主重点检查的是 以下内容：(1) 现有阀门、龙头检查：位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破 损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象；(2) 管道固定牢固，安装平直整齐，管道有无破损，接头是否完好；(3) 预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否能打开；(4) 水表检查：水表安装是否符合规范，水表接头紧密完好，有无空转现象;(5) 排水管道检查：排水管道无直角、死角;接头完好，接处无渗漏，管道是否畅通，管线固定牢固、安装整齐、无破损;楼上下延管道是否过长过低影响装修；(6) 排水、地漏检测：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水、地漏是否完整， 是否封严密；(7) 排水应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。八、电气检验对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：(1) 分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范要求；箱体、饰面板内外清洁， 无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活;箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确;箱内 结线整齐，回路编号齐全，正确;导线与开关连接牢固紧密；(2) 电表检查：电表安装是否符合规范，是否在关闭总闸后有电表空转现象；(3) 开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏;开关控制范围正确;开关切断相线， 单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确;暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面， 四周无缝隙;导线接线符合国家规范要求；(4) 照明检查：灯具安装牢固、位置正确；(5) 其它弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准。九、空调安装的说明原则上空调机须安装在指定位置，如业主另要求，须经装修审批同意后可采用另外方案。