湘潭项目市调报告.docx

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第45页 共45页

前 言
受湖南湘银投资集团的委托，知道策略顾问机构本着“专注地产顾问服务 树立行业信赖典范”的原则，为发展商在湘潭市岳塘区河东大道南侧所发展的项目（以下简称“本案”）提供前期市场研究策划顾问服务。
发展商期望的发展目标为“湘潭第一、全省一流”，并希望能够超越金侨系列项目，成为同档次房地产项目中的先锋。
结合湘潭市房地产的发展状况，知道策略顾问机构假定本案之发展目标为：“湘潭市中档住宅中的精品”，其评判标准为“三个原则、三个要素”。
　　一是可持续发展：首先在规划上要在地块上留有余地，不要将土地用绝，以此给项目留有一定发展增值空间；其次是在能源、材料方面要考虑到超前性，应尽量多用新材料、新技术，在能源的使用上要考虑环保，要给子孙后代留有发展空间。
　　二是要以人为本：住宅所提供的不仅仅是空间面积的大小，而应该是一种极适应于人的居住方式，是良好的生活方式。
　　三是要与市场需求吻合；具有新的居住理念的住宅项目，才能为挑剔的消费者所喜爱。
　　当今具有居住、投资双重意义的商品住宅，环境、户型与小区后期的物业管理水平是人们普遍关心的三个要素，缺一不可。
针对本案的发展目标，知道策略顾问机构展开了市场调研和项目分析工作，并将对本案的发展定位及营销推广提出建设性的意见，希望发展商在实现经济效益的同时，更能取得震憾性的社会效果。

湘潭市（岳塘区域）住房供需市场
针对性调查研判报告

在市场调研方面，知道策略顾问机构坚持“真实性”和“针对性”相辅相承，前者保证数据能客观、准确地反映市场状况，后者保证数据的有效性。
在分析方法上，知道策略顾问机构坚持定性分析与定量分析相结合。
市场调研期间，知道策略顾问机构利用《潇湘晨报》、《三湘都市报》、《湘潭晚报》等途径收集到相关基础数据资料，对湘潭房地产市场的发展里程及现状有了较为充分的了解，同时通过对资料的分析和研究，知道策略顾问机构对湘潭房地产市场的现状、发展趋势与前景进行了深入的分析。
2006年12月下旬，知道策略顾问机构对湘潭市（岳塘区域）房地产市场进行了为期五天的针对性抽样调查活动，活动采用问卷访谈和典型楼盘实地考查等形式，涉及潜在消费群体的住房现状、购房意向及现阶段湘潭楼市的供应状况等相关课题，由调查人员有针对性地采集样本，调查结果经统计处理分析后，汇集成以下资料。

一、湘潭房地产市场分析
1．湘潭房地产发展概况
近年来，在长株潭一体化背景下，湘潭市经济在发生着重大的变化。房地产业作为国民经济的主导产业，一体化为房地产业带来了前所未有的发展动力和发展机遇。房地产业作为支柱产业，支撑作用得到更进一步的提升。2005年长株潭地区完成房地产投资305亿元，占全省68%，占长株潭地区固定资产投资的25%。综合考虑建筑、建材、家居、金融等相关产业，房地产业在拉动内需和经济增长两个方面发挥着重要作用。长株潭城市化进程的加快，房地产业的发展空间将得到更进一步的拓展，按“十一五”规划，长株潭城市化率将达到7%，将有越来越多的小城镇居民进入城市居民群体。而居民收入的快速增长，也为进一步扩大房地产业的有效需求，生活水平的提高，改善居住条件和投资兴业的需求为房地产业的发展提供了市场条件。事实上，经济的快速发展，为房地产业的发展培育了广阔、积极的市场，而房地产的健康发展，又作用于经济增长，并和经济结构的升级形成良性循环。
未来五年我国住房建设的发展目标是：城镇人均住宅建筑面积达到22平方米。照此标准，仅以目前湘潭市城区人口717776人，人均住宅建筑面积15平方米计算，未来的五年内，湘潭市城区须兴建1000万平方米的住宅（岳塘区预计总建筑面积600万平方米），市场潜力巨大。

1-1 湘潭市经济发展规模
长株潭城市群位于湖南省中部偏东。长沙、株洲、湘潭三市呈“品”字型分布，长株、长潭相距40公里（长潭距离在近年的开发力度下缩短至20公里），株潭相距仅10公里，有4条铁路和7条高等级公路以及1条湘江水道相连。三市城区总人口310多万，聚集了全省90%的科技人员和80%的科技成果，创造了34%的全省国内生产总值，是湖南经济发展的精华与关键所在。

长株潭城市方位示意图
l 湘潭市2006年前三季度GDP增速达12.8%
据湘潭市统计局数据，去年1—9月，湘潭GDP实现304.74亿元，同比增长12.8%，其中一产业实现33.2亿元，同比增长5%；二产业实现143.77亿元，同比增长16.8%，其中工业实现125.97亿元，同比增长18.1%；三产业实现127.77亿元，同比增长10.8%。

l 湘潭居«福布斯»“2006年中国大陆最佳商业城市”排名56位
据«福布斯»杂志最近公布2006年中国大陆最佳商业城市排行榜消息，湘潭市榜上有名，位列第56位，位次较上年提升2位。在中国大陆最适合开设工厂的20个城市中，湘潭排名第3位。
l 图片资料：长株潭城市群区域规划

核心区空间结构规划图 核心区空间结构及产业带比选规划图 城镇空间结构规划图
“十五”期间，湘潭市按照“大产业、大发展”的思路，坚持一手抓开发，一手抓管理，促进了全市房地产业的健康有序与效益提升。河东岳塘区，作为新的经济中心，近年来投资开发力度加大，新的城市经济、政治文化中心已初具规模。
l 湘潭河东新区将扩大四倍
“湘潭市将根据长株潭城市群发展规划和要求，突出打造一个中心（中心区），贯通一条环线（二环线），构建一道景观（湘江景观道）”湘潭市委副书记、市长彭宪法说。目前，投资20亿元的河东新区已初具规模，今后五年湘潭城市建设方面的投入将力争突破300亿元，将河东新区由现在的2.4平方公里扩展至12平方公里，同时，着手兴建五大桥、东二环线、加快湘江风光带建设进程，用3-5年时间把河东打造成为全市经济、政治、文化中心。 [资料来源：《潇湘晨报》“聚焦长株潭”专题]
l 2006年1—8月份湘潭市房地产开发投资同比增长49%
去年1—8月湘潭市房地产开发投资132775万元，同比增长49%，其中土地购置费37468万元，占总投资的28.2%，同比增长182.7%。 [资料来源：湘潭市统计局]
l 2006年湘潭经济发展主要指标状况
2006年年中，湘潭市统计局曾预计2006年湘潭市地区生产总值突破400亿元，比2000年翻一番多，年均增长12%以上；市域内财税总收入达40亿元以上，其中全市财政收入达30亿元，比2000年增长2倍多，年均增长22%以上。工业经济迅速发展，产业优势日益凸显，工业园区正在兴起，高新产业快速发展。全部工业产值比2000年增长2倍多，年均增长20%以上。农业支柱产业不断壮大，农村经济持续较快发展。商贸流通日趋繁荣活跃，现代服务产业加速发展。6年来全社会固定资产投资累计完成700多亿元，比前六年增长近2倍，综合经济实力明显增强。2005年湘潭全市经济总量、地方财政收入在全省排位上升到第7位；人均地区生产总值、人均地方财政收入列全省第三位。

l 2006年湘潭城乡居民生活主要指标状况
湘潭市统计局初步预计2006年湘潭全市城市居民、农村居民人均可支配收入分别达10900元、4400元以上，分别比2000年增长80.9%、72.5%。居民消费能力明显增强，预计2006年实现社会消费品零售额129.2亿元，比2000年增长86.4%。
l 湘潭市2006年上半年经济形势分析报告 [摘录]
2006年5月，国家出台的各项宏观调控政策作用逐渐显现。湘潭全市经济承接近年来的良好发展势头，继续保持在稳定增长的高平台上运行。......房地产开发再入高潮。国家2006年对房地产的调控力度加大，主要是为了挤压房地产开发的“泡沫”，保护房地产业健康持久发展。湘潭市由于经济基本面较好，行政区东移后，地域优势更加凸现，房地产仍被众多开发商看好。上半年度，金侨世纪苑、锦绣湘江、新景家园、湖湘家园等较大项目都在加快建设，特别是福建开发商开发的建鑫城市广场建设速度尤快，目前已完成投资3680万元，超过了年计划的一半。 [资料来源：湘潭市统计局]
l 湘潭市2006年7—12月商品房销售数据
统计，湘潭市2006年下半年度（7—12月）商品房核准预售面积接近81万平方米。 [资料来源：]
综合考量相关资料及数据，2001-2005年，在大环境经济增速的背景下，居民经济收入的增长和生活水平的提高，房地产业发展较为迅速。尽管房价稳中有升，但居民购房热情不减，由此可以看出，未来5-10年是湘潭房地产业的繁荣时期，市场潜力巨大。通过实地调查、考察，概括归纳起来，房地产发展呈现如下特点：
Ø 房产市场日趋规范
Ø 开发理念不断更新
Ø 售后服务意识增强

2．2006年新政后的楼市特点
据相关资料显示，2006年下半年湘潭市房地产市场继续保持平稳的运行态势。地价、房价同比小幅增涨，涨幅分别为4.0和5.3个百分点；地价比上季上涨3.3个百分点，房价回落0. 1个百分点；房价上涨势头受到明显扼制。随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业土地审批难度加大，地价上涨，因而部分房地产企业的楼盘销售价格同比上涨幅度较大。

2006年8月-12月商品房住宅价格走势图 2006年8月-12月商品房住宅交易行情图

[数据来源：
从目前楼盘来看，市场主流楼盘日趋高档化，别墅，复式楼，跃式楼、错层楼以及洋房等层出不穷，房屋建筑面积不断攀升，120平方米三房套型面积已成为市场主流。随着居民消费水平的提升，对自身居住环境日益讲究，消费者对小区环境、配套设施的要求也有所提高，同时，对商品房的质量要求也相应提高，从而导致开发商对中高档楼盘开发的力度加大，低价位楼盘，特别是经济适用房所占比重大幅下降。
在一级市场交易活跃的同时，第三季度，湘潭市二手房交易市场不断升温，其交易价格也水涨船高，均价达到833元/平方米，同比上涨6.9个百分点。二手房交易中心填报的金侨世纪苑四组团，由于其地段，位置较好，且为2003年所建，故其交易价格同比上涨幅度较大。
二、竞争楼盘分析
湘潭市楼盘分布可大致分为老城区河西、新城区河东两大区域。
l 住宅楼盘代表有：阳光山庄、金源小区、曙光家园、龙凤佳园（以上4个楼盘均位于韶山西路砂子岭段）、新景家园、怡园花苑等，其中档次相对较高、销售较好的是阳光山庄、新景家园等。
l 商业盘代表是位于建设北路与韶山路交汇处（长株潭汽车站旁）的金湘潭商业广场等。
河东的楼盘可大致集中在两个板块：市委市政府板块和芙蓉商业广场（新一佳）板块。
l 市政府周围住宅代表楼盘有：盘龙名府、建鑫·城市广场、新景家园、金侨世纪苑一期（售完）、九州怡景苑、金侨·书香庭苑、
金侨·中央花园（世纪苑的二期）、金侨·中央广场、帝景国际、柏丽广场（住宅部分）、湖湘家园、湘江明珠等，还有一些小的项目如东园家园、湖湘名都、宝园花苑等。
商业楼盘有：柏丽广场、金侨.世纪大厦等。
l 芙蓉商业广场（新一佳）板块的代表性楼盘有：裕丰·新城国际、金芙蓉小区、锦绣华庭等。
商业楼盘有：芙蓉商业广场、莲城·银座等。此外河东还有部分楼盘如岚园新城、霞光山庄、鑫园花苑、春满江南、江岸明珠等。

竞争楼盘规模及发展形态分析
楼盘名称
整体规模
（占地·建筑面积等）
规划设计
（建筑形态）
卖点整合
重点问题

盘龙名府
占地面积：13万多㎡；
总建筑面积：24万㎡
多层/小高层/写字楼
规划总户数：1435户
①主流地段的大社区，价格相对便宜。湘潭最后一批公务员集资建房；②带有福利性质的商品房住宅，成就“公务员小区”的特征，此人群的居住聚集效应为楼盘的后续发展带来庞大而优质的客源。
①由于销售情况良好，造成此项目销售组织管理松散，对即将进入的2期销售将是不利条件；②目前已经推出了的电梯小高层，价格走高，来自市场的压力不小。
建鑫·
城市广场
占地面积：26亩
建筑面积：12万多㎡
1栋19层酒店式公寓；5栋19-28层商住楼；1-4层为3万平方米的商业步行街和大型百货超市；5层以上为高档住宅公寓

①优势地段，长沙进入湘潭的必经之地；
②湘潭“市政东移”的主要区域，最好例证：与之配套的建鑫城市广场；③项目拥有湘潭顶级配套，具备独立成为新商圈的条件。
①区域未被充分炒热，城市向东的关注度小，楼盘发展战略眼光还停留在项目层面，而不是整个城市发展角度；
②销售策略出现问题：目前处于封盘，调整市场销售策略阶段
新景家园
占地：21.3公顷，
约320亩
总建面：30多万平米
多层洋房/小高层

①地段优势，湘潭三桥西端，韶山东路、熙春路、泗洲路交汇于此；②江景资源：毗邻湘江与滨江风光带，资源稀缺；③大社区新生活，处于居住条件升级的湘潭，大社区魅力很大。
①项目进入开发周期末期，价格走高；
②新推“芳满庭”主打“CEO江景府邸”，为复式结构双景大宅。单价高，面积大造成其总价高，瞄准湘潭社会结构的金字塔顶端，销售阻力很大。
九州怡景苑
占地：2万平方米
总建筑面积：
12万余平方米
由3栋17层框架结构高
层组成 /商住楼/写字楼
①位处河东新市府板块，顺应城市发展的方向；
②综合项目形态，融合购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务办公、会议、展览和居住等多项功能；③本项目的投资商为湘潭明星企业湘潭电机集团，企业良好的社会影响力与公信力为项目加分，同时带来众多优质客户资源。

①高层市场反响不够热烈。2006年12月23日开盘，推出近300套房源，但现场解筹VIP不到100位；②户型普遍偏大，多在140平方米以上，高单价大面积造成总价高，销售压力不小。

金侨·
书香庭苑
总投资2.7亿元，
建筑面积27万平米
多层/小高层

①品牌开发企业提供品质保障；②湘潭首个文化社区；③建筑大师设计作品；④金世纪优质物管
多层销售旺盛，但所占比例过少，起价1600，面对公务员/高校教师等购买力强的客户，已售罄；小高层1900起，销售滞后。
金侨·
世纪苑
32栋住宅楼及商住楼，共14万余平米
多层住宅及商住楼
第一个全面采用整体智能化控制的小区
2004年竣工，已售罄，
未查到详实资料。
金侨·
中央花园
总占地134亩，
建面15万余平米
由独立别墅、联排townhouse、花园洋房、多层公寓等组成
① 低楼层、低密度、低容积率、高绿化率、高车位配比的大型高尚生活社区；
② 采用中央分质供水；
价格在1480-1900区间，户型面积由130以上的三房、150以上的四房和200以上的复式及别墅组成，总价不菲，大户型销售相对有难度。
金侨·中央广场
用地面积：24662平米，总建筑面积：106160平米
7栋22-24层板式小高层建筑组成
①城市CBD（中央商务区）、CCD（中央文化区）和CTD（中央科技区）临界地段，物业升值潜力巨大；②兼居住和商务功能。
①起价2100的价格使大户型总价过高；②物业管理费1.3元的价格使业主不得不考虑生活成本，但总体销售势头旺盛。
帝景国际
占地面积19亩，总建筑面98963平方米，其中住宅70344.77平方米
由两栋28层高层建筑组成，建筑高度92米；住宅共807套。绿化率47%，车位126个，容积率：7.17
①28层地标建筑、集居住、商业、办公于一体的复合型地产；②十一大优势◎豪华弧形观景电梯 ◎入户花园 ◎VIP会员社区 ◎空中阳光浴◎70多平米楼中楼 ◎星级配套生活空间 ◎独家270度观景餐厅 ◎南北通透，72米超宽楼间距 ◎锦源广场、东方红广场两大生态休闲广场 ◎五星级物业管理模式

①四房及五房户型不够方正，使用率大为降低；②两房户型全部为复式，并未获得以居家为主的客户群的青睐。③1800-2900的价格，使得高层价格过高，严重突破心理价格关口。
[数据来源：知道策略顾问机构实地调查]

竞争楼盘户型设计分析
通过对湘潭市场的调查，市调抽样全市30余个楼盘，分析如下：
l 户型配置：湘潭房地产市场上主流户型为三房二厅，约占了整个市场的50％，其次是四房二厅占区域市场的20％，一房、两房的供应量相对较少。
l 户型面积：
户 型
二 房
三 房
四 房
复 式
主要面积区间
70-100平米
108-140平米
140—175平米
175-225平米

从此表我们可以看出，市场上户型面积比较适中。三房户型面积主要集中在135㎡左右。随着市场意识不断成熟，目前新开楼盘户型面积有所回落，其结构更加紧凑合理。
l 户型设计：
Ø 户型以平层为主，个别有错层；
Ø 一梯两户，南北通透形式；
Ø 客厅阳台以封闭和半封闭设计居多；
Ø 凸窗应用较多。

项目名称
总户数
总销售率（%）
户型产品
销售比例（%）
户型（面积㎡）
户型所占比例（%）
建鑫·城市广场
940套
约45%
1*1*1（39㎡）
30%
/
2*1*1（70—100㎡）
30%
/
3*2*2（137—140㎡）
6%
/
4*2*2（150—158㎡）
30%
/
帝景国际
800套
约40%
1*1(30—50㎡) / 2*1 (70—100㎡)
60%
/
3*2*2( 110—120㎡) / 3*1*2 (90—110㎡)
20%
/
4*2*2(140—150㎡)
15%
/
5*2*2(150—160㎡) / 6*3*4 (230—260㎡)
5%
/
湖湘家园
374套
70%
2*2*1 (106㎡)
/
100%
3*2*2 (140—160㎡)
/
80%
4*2*2 (161㎡)
/
80%
6*3*3 (200㎡ )
/
70%
7*3*3 (250㎡)
/
70%
金侨·中央广场
513套
82%
4*2*2(150—160㎡)
50%
/
3*2*2(130-140㎡)
28%
/
2*2*1(90—100㎡)
22%
/
九洲怡景苑
/
/
4*2*2(160㎡)
/
刚开盘
3*2*2(140-150㎡)
/
1*1(35㎡)
/
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]

4．竞争楼盘市场价格分析
楼盘名称
盘龙名府
建鑫·
城市广场
新景家园
九州怡景苑
裕丰·
新城国际
金侨·
书香庭苑
金侨·
中央花园
金侨·
中央广场
帝景国际
均价
（元/㎡）
多层
1600
---
1600
---
---
1600
1700
---
---
小高层/高层
1900
2000
2300
2088
2000
1900
---
2100
2000
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]
5．竞争楼盘客户群分析
楼盘名称
主要购买客户群的构成
盘龙名府
①附近单位居民（湘潭武警支队、湖南电力等）；②红旗商贸城，经营灯饰、建材、家居的店铺老板；③附近单位公务员（湘潭最后一批公务员集资建房小区）；④部分湘潭钢铁集团客户。
建鑫·城市广场
①看好其地段升值前景的投资客；②面向湘潭全城，高购买力人群；③长沙、株洲等外地看好湘潭城市发展前景的投资客；④部分湘潭钢铁集团客户。
新景家园
①面向全城置业者，其早期的多层楼房迎合市场潮流，销售面广；②其新推出的“CEO江景府邸”，则意味着在项目多年的影响力扩张与客户资源积累下，将目标客户瞄准湘潭社会的最顶端，以攫取更为丰厚的利润。
九州怡景苑
①投资商的资源最大限度利用：湘潭电机集团；②附近单位居民，以改善居住条件为目的；③商铺和写字楼的投资客；
④看好长株潭一体化为湘潭房地产带来升值空间的外地投资者；⑤附近企业年轻白领、技术人员及私营业主。
裕丰·新城国际
①充分发掘集团内部客户资源。开发商湘潭电化裕丰房地产开发有限公司为湘潭电化集团下属公司；②项目靠近的部分湘潭钢铁集团的住宅区，是其客源地之一。
金侨·书香庭苑
① 机关单位（教育局、公安局等）公务员，对公务员有针对性优惠；②高校（职业技术学院）教师群体；
② 私营业主及投资客。
金侨·中央花园
① 公务员（市府、公安局、工商局等）群体，对公务员有针对性优惠；②高校（职业技术学院）教师；
③ 附近居民（电厂新村）。
金侨·中央广场
① 附近机关单位公务员（市府、人大、军分区、工商局等）；② 商铺和写字楼投资客（据说来自长沙的投资客近20%）；
③ 闹市内改善住居条件的居民及私营业主。
帝景国际
① 政府公务员、政企单位人员与企事业高收入工作人员；② 改善居住条件的居民；③私营业主及商铺/写字楼投资客。
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]

l 从客户区域来源分：

l 从客户职业构成分：
60％
Ø 工业区企业管理人员、技工、白领阶层；
Ø 机关、企事业单位工作人员；
Ø 私营业者；
40％
Ø 退休老人、干部等；
Ø IT、广告、新闻等单位工作人员。

6．竞争楼盘销售情况分析
楼盘名称
销售状况
盘龙名府
其销售方式为逐栋推出，目前所剩单位不多，销售率近90%
建鑫·城市广场
一期销售情况不错，但二期推出后，销售仅达20%，目前正处于二期待售封盘锻造阶段
新景家园
进入项目开发末期，第4期销售情况良好。
九州怡景苑
2006年12月23日开盘，开盘当天意向VIP客户少于推出的销售套数，实际销售情况不详。
裕丰·新城国际
2006年下半年开盘，一期销售率达到60%
金侨·书香庭苑
2006年春季开盘以来，多层销售旺盛，已售罄。小高层销售并不见佳，缘于交房时间至08年9月。
金侨·中央花园
除部分独栋别墅和小量带屋顶花园的顶层因面积过大略显滞缓外，销售良好，据了解目前已突破80%。
工程已进入园林建设阶段，2007年3月交房，现房对末期销售大有促进。
金侨·中央广场
二房户型销售良好，投资客表现积极。据说有长沙酒店业投资客整层购买近500平米，用于办公和员工住宿，致使销售率一举达到70%，实际销售状况尚待证实。
帝景国际
因二房户型均为复式、大户型结构复杂使使用率降低；高层价格偏高等原因，销售滞缓；
据了解，截至2006年12月初实际销售率仅达10%。
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]
7．部分竞争楼盘营销方式分析
项目名称
竞争楼盘营销策略
竞争楼盘优惠政策
建鑫·城市广场
——
常规折扣优惠：一次性97折 / 按揭99折
以老带新优惠政策：折现金500元/户
九州怡景苑
开盘日请湖南经视笑星陈英俊主持文艺汇演，以增添现场人气，活跃气氛
——
帝景国际
请著名笑星大兵作为该楼盘的形象代言人。并于10月份利用开盘、房交会两大营销节点造势宣传。
常规折扣优惠：一次性付款97折 / 分期、按揭99折
以老带新优惠政策：无
湖湘家园
——
常规折扣优惠：一次性优惠40元/平米，送888元置业红包 / 按揭无优惠,送388元置红包
金侨·中央广场
8月份，请湖南卫视著名主持人YOYO亲临开盘现场吸引人气；10月份推出教师购房优惠；11月份推出公务员购房优惠。
常规折扣优惠：一次性付款99折 / 其它方式无折扣
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]

8．竞争配套及园林绿化分析
楼盘名称
自身配套
绿化率
绿化形态
盘龙名府
社区健身广场、社区花园等
40%
普通园林绿化
建鑫·城市广场
私家运动俱乐部：健身房、桌球室等;家庭休闲走廊：亲子乐园、阅览室等;综合服务中心：社区保健中心、商务中心等;26000平方米商业配套，包括百货超市
30.4%
休闲广场化，项目的生态卖点推广
多借助丝绸广场的大型绿化工程
新景家园
中心花园、儿童乐园、健身设施等
56.8%
中式小桥流水式绿化园林，2万平方米的绿化广场，南临
湘江，兰花溪贯穿南北；
九州怡景苑
商业部分将会有超市、百货、会所等配套设施
45%
采取底层全通透6米架空，增大绿化面积。
裕丰·新城国际
12000平方米西班牙风情商业街、休闲广场等
60%
西班牙建筑风格社区，地中海水岸风情园林社区，水系景观中央庭院，与分组团围合式庭院景观。
金侨·书香庭苑
双网球场、双会所、双语幼稚园、品牌超市、泊车系统、医疗等
44%
风格统一的可参与及共享性园林景观，7米架空层文化走廊与雕塑小品。利用地形高度差，设计有多层立体水系等。
金侨·中央花园
周边红外防穿越系统及车辆监控、背景音乐、可视对讲、分质供水系统、儿童游乐场、户外健身运动场、双网球场、小区卫生所（与著名医院合作）、小区超市、地下式集中振荡垃圾中转站等
低密度、高绿化社区；45%
由草坪、密林、建筑小品、雕塑组成的超大中心花园；东西走向的水系贯穿小区；400米散步道路；开放式大草坪植高尔夫耐踏草种；主要车道路宽8米，人车分流。
金侨·中央广场
三层商业群楼形成T行商业街区，因商住兼有，绿化率有限而引入“三维景观”。
36%
通过竖向空中绿化平台和商业裙楼及架空层绿化等方法，将绿化景观引入建筑，三维绿化实现全方位景观绿化。
帝景国际
豪华景观电梯，双电源供电；五星级酒店物业管理模式、羽毛球场、幼稚园、康体中心等
47%
两栋联排板楼之间的商业裙楼屋面绿化成
6000平米空中花园、中心花园
[数据来源：知道策略顾问机构调查统计]
三、潜在客户群分析
2006年12月20—24日，在湘潭湘银公司与湘潭金典公司的大力协助下，知道策略顾问机构在湘潭市步步高购物广场、建设路口大市场一带，红旗商贸城一带，金侨体育中心一带，东方红广场一带，河西群艺馆、白石纪念馆一带，河西星河电脑城、步步高超市一带，湘电股份职员生活区、电厂新村等，湘钢集团营销部、采购部等八个样本采集点组织进行了本次抽样调查活动，目的是针对性地了解湘潭河东区域潜在消费群体的居住状况、消费心理和购买需求。组织进行了本次抽样调查活动，
本次调查采用问卷访谈形式，由调查人员针对性采集样本，问卷涉及潜在消费群体的住房现状及购房意向等相关28个问题。本次调查活动共发出500份问卷，实收有效问卷402份，有效率为80.4%。调查结果统计处理与交叉分析后形成以下图文。
1． 潜在客户群确立
图表一 置业区域的认可度

图表二 消费者承受的心理价位

图表三 购买能力与年龄
购房能力
年龄
1200元/ M2及以下
1201-1500元/ M2
1501-1800元/ M2
1801-2000元/ M2
2001-2200元/ M2
2201元/ M2及以上
合计
129
159
53
13
13
8
100%
100%
100%
100%
100%
100%
28岁及以下
（不低于22岁）
25
47
24
2
1%
1
19.38%
29.56%
45.28%
15.38%
7.69
12.5%
29-35岁
47
66
14
5
5
2
36.43%
41.51%
26.42%
38.5%
38.46%
25%
36-45岁
41
28
11
4
5
4
31.78%
17.61%
20.75%
30.77%
38.46%
50%
46-55岁
13
13
2
1
2
1
10.08%
8.18%
3.78%
7.69%
15.38%
12.5%
56岁及以上

3
1
1

1.89%
1.89%
7.69%

未填
3
2
1

1.26%
1.89%

结 论：
Ø 22-35岁购买力在1200-1800元/ M2间的消费者是多层和中小户型的目标客户群。
Ø 年龄29-45岁购买力在1801—2200元/ M2的消费者是小高层、高层与大户型居室和豪宅的目标客户群。
2．潜在客户群居住状况

图表四 住房性质

图表五 消费者现居住房型

图表六 消费者现居住面积与欲购面积
面 积
名 称
60M2及以下
61-80M2
81-100M2
101- 120 M2
121- 140 M2
141- 160 M2
161 M2及以上
现居住面积
22.7%
19.1%
22.4%
13.9%
10.9%
10.9%
欲购面积
2.4%
2.7%
18.2%
25.9%
29.1%
13.1%
8.6%

结 论：
Ø 购买者第一次置业面积在100 M2以内，第二次置业倾向81 M2 以上的中大户型，
Ø 开发81—140 M2的中大户型精品物业是湘潭房地产市场的发展趋势。
3．潜在客户群购买特点
3-1欲购楼型
通过对目标客户群购买意向的分析，潜在消费者对楼型的选择上较为倾向多层和小高层。

图表七 消费者欲购楼型

图表八 购买能力与楼型
购房能力
楼型
1200元/ M2及以下
1201-1500元/ M2
1501-1800元/ M2
1801-2000元/ M2
2001-2200元/ M2
2201元/ M2及以上
合计
129
159
53
13
13
8
多层
69
81
17
3
4

53.49%
50.95%
32.08%
23.08%
30.77%

多层电梯房
11
19
19
1
4

8.53%
11.95%
35.85%
7.69%
30.77%

小高层
30
41
8
4
2
2
23.26%
25.79%
15.09%
30.77%
15.38%
25%
高层
8
27
6
3
2
3
6.2%
16.98%
11.32%
23.08%
15.38%
37.5%
联体别墅
2

2

1.56%

3.78%

独立别墅
5
4
2
2
1
3
3.88%
2.52%
3.78%
15.38%
7.69%
37.5%
结 论：
Ø 多层、小高层可作为主体楼型(带电梯多层可作为增加产品附加值和差异化特色的亮点之处,在必要时做小许规划建设考虑)，以满足主流消费群的购买力；
Ø 可将少量高层和独立别墅的投入纳进主体规划当中(联体别墅建议不作考虑)，以提升项目档次和质素标准。

3-2欲购户型
图表九 消费者欲购户型

图表十 购买能力与户型
购买能力户型
1200元/ M2及以下
1201-1500元/ M2
1501-1800元/ M2
1801-2000元/ M2
2001-2200元/ M2
2201元/ M2及以上
合计
129
159
53
13
13
8
单房
1
2

0.77%
1.26%

一房一厅
4
2
1

3.1%
1.26%
1.89%

二房二厅
37
33
6
3

1
28.68%
20.75%
11.32%
23.08%

12.5%
三房二厅
73
101
29
4
10
2
56.59%
63.52%
54.72%
30.77%
76.92%
25%
四房二厅
14
19
16
2
3
5
10.85%
11.95%
30.19%
15.38%
23.08%
62.5%
其他

2
1
4

1.26%
1.89%
30.77%

结 论：大户型优势明显，容易为高消费者接受；中户型可以满足大多数普通人群的实际需求。

3-3喜好的建筑风格
图表十一 消费者建筑风格偏好

3-4购房考虑因素
图表十二 购买能力与购房考虑因素
购房能力
考虑因素
1200元/ M2及以下
1201-1500元/ M2
1501-1800元/ M2
1801-2000元/ M2
2001-2200元/ M2
2201元/ M2及以上
合计
129
159
53
13
13
8
地理位置、地段
61
94
32
7
8
3
47.29%
59.12%
60.38%
53.85%
61.54%
37.5%
交通便利程度
87
91
33
7
6
4
67.44%
57.23%
62.26%
53.85%
46.15%
50%
区位环境
49
64
31
5
10
1
37.98%
40.25%
58.49%
38.46%
76.92%
12.5%
周边消费配套
36
42
21
6
3
2
27.91%
26.42%
39.62%
46.15%
23.08%
25%
档次知名度与尊贵感
4
16
11
2
3
3
3.1%
10.06%
20.75%
15.38%
23.08%
37.5%
物业管理与会所服务
40
54
29
7
5

31%
33.96%
54.72%
53.85%
38.46%

规模与配套
15
35
11
4
3

11.63%
22.01%
20.75%
30.77%
23.08%

户型设计
40
73
26
6
5

31%
45.91%
49.06%
46.15%
38.46%

价格，性价比
35
11
20
2
6
3
27.13%
6.92%
37.74%
15.38%
46.15%
37.5%
增值保值
18
6
14
2
2
1
13.95%
3.78%