湘潭项目市调报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第45页 共45页前 言受湖南湘银投资集团的委托，知道策略顾问机构本着“专注地产顾问服务 树立行业信赖典范”的原则，为发展商在湘潭市岳塘区河东大道南侧所发展的项目（以下简称“本案”）提供前期市场研究策划顾问服务。 发展商期望的发展目标为“湘潭第一、全省一流”，并希望能够超越金侨系列项目，成为同档次房地产项目中的先锋。 结合湘潭市房地产的发展状况，知道策略顾问机构假定本案之发展目标为：“湘潭市中档住宅中的精品”，其评判标准为“三个原则、三个要素”。一是可持续发展：首先在规划上要在地块上留有余地，不要将土地用绝，以此给项目留有一定发展增值空间；其次是在能源、材料方面要考虑到超前性，应尽量多用新材料、新技术，在能源的使用上要考虑环保，要给子孙后代留有发展空间。二是要以人为本：住宅所提供的不仅仅是空间面积的大小，而应该是一种极适应于人的居住方式，是良好的生活方式。三是要与市场需求吻合；具有新的居住理念的住宅项目，才能为挑剔的消费者所喜爱。当今具有居住、投资双重意义的商品住宅，环境、户型与小区后期的物业管理水平是人们普遍关心的三个要素，缺一不可。针对本案的发展目标，知道策略顾问机构展开了市场调研和项目分析工作，并将对本案的发展定位及营销推广提出建设性的意见，希望发展商在实现经济效益的同时，更能取得震憾性的社会效果。湘潭市（岳塘区域）住房供需市场针对性调查研判报告 在市场调研方面，知道策略顾问机构坚持“真实性”和“针对性”相辅相承，前者保证数据能客观、准确地反映市场状况，后者保证数据的有效性。在分析方法上，知道策略顾问机构坚持定性分析与定量分析相结合。 市场调研期间，知道策略顾问机构利用潇湘晨报、三湘都市报、湘潭晚报等途径收集到相关基础数据资料，对湘潭房地产市场的发展里程及现状有了较为充分的了解，同时通过对资料的分析和研究，知道策略顾问机构对湘潭房地产市场的现状、发展趋势与前景进行了深入的分析。 2006年12月下旬，知道策略顾问机构对湘潭市（岳塘区域）房地产市场进行了为期五天的针对性抽样调查活动，活动采用问卷访谈和典型楼盘实地考查等形式，涉及潜在消费群体的住房现状、购房意向及现阶段湘潭楼市的供应状况等相关课题，由调查人员有针对性地采集样本，调查结果经统计处理分析后，汇集成以下资料。一、湘潭房地产市场分析1湘潭房地产发展概况近年来，在长株潭一体化背景下，湘潭市经济在发生着重大的变化。房地产业作为国民经济的主导产业，一体化为房地产业带来了前所未有的发展动力和发展机遇。房地产业作为支柱产业，支撑作用得到更进一步的提升。2005年长株潭地区完成房地产投资305亿元，占全省68%，占长株潭地区固定资产投资的25%。综合考虑建筑、建材、家居、金融等相关产业，房地产业在拉动内需和经济增长两个方面发挥着重要作用。长株潭城市化进程的加快，房地产业的发展空间将得到更进一步的拓展，按“十一五”规划，长株潭城市化率将达到7%，将有越来越多的小城镇居民进入城市居民群体。而居民收入的快速增长，也为进一步扩大房地产业的有效需求，生活水平的提高，改善居住条件和投资兴业的需求为房地产业的发展提供了市场条件。事实上，经济的快速发展，为房地产业的发展培育了广阔、积极的市场，而房地产的健康发展，又作用于经济增长，并和经济结构的升级形成良性循环。未来五年我国住房建设的发展目标是：城镇人均住宅建筑面积达到22平方米。照此标准，仅以目前湘潭市城区人口717776人，人均住宅建筑面积15平方米计算，未来的五年内，湘潭市城区须兴建1000万平方米的住宅（岳塘区预计总建筑面积600万平方米），市场潜力巨大。1-1 湘潭市经济发展规模长株潭城市群位于湖南省中部偏东。长沙、株洲、湘潭三市呈“品”字型分布，长株、长潭相距40公里（长潭距离在近年的开发力度下缩短至20公里），株潭相距仅10公里，有4条铁路和7条高等级公路以及1条湘江水道相连。三市城区总人口310多万，聚集了全省90%的科技人员和80%的科技成果，创造了34%的全省国内生产总值，是湖南经济发展的精华与关键所在。 长株潭城市方位示意图l 湘潭市2006年前三季度GDP增速达12.8%据湘潭市统计局数据，去年19月，湘潭GDP实现304.74亿元，同比增长12.8%，其中一产业实现33.2亿元，同比增长5%；二产业实现143.77亿元，同比增长16.8%，其中工业实现125.97亿元，同比增长18.1%；三产业实现127.77亿元，同比增长10.8%。 l 湘潭居福布斯“2006年中国大陆最佳商业城市”排名56位据福布斯杂志最近公布2006年中国大陆最佳商业城市排行榜消息，湘潭市榜上有名，位列第56位，位次较上年提升2位。在中国大陆最适合开设工厂的20个城市中，湘潭排名第3位。l 图片资料：长株潭城市群区域规划 核心区空间结构规划图 核心区空间结构及产业带比选规划图 城镇空间结构规划图 “十五”期间，湘潭市按照“大产业、大发展”的思路，坚持一手抓开发，一手抓管理，促进了全市房地产业的健康有序与效益提升。河东岳塘区，作为新的经济中心，近年来投资开发力度加大，新的城市经济、政治文化中心已初具规模。l 湘潭河东新区将扩大四倍 “湘潭市将根据长株潭城市群发展规划和要求，突出打造一个中心（中心区），贯通一条环线（二环线），构建一道景观（湘江景观道）”湘潭市委副书记、市长彭宪法说。目前，投资20亿元的河东新区已初具规模，今后五年湘潭城市建设方面的投入将力争突破300亿元，将河东新区由现在的2.4平方公里扩展至12平方公里，同时，着手兴建五大桥、东二环线、加快湘江风光带建设进程，用3-5年时间把河东打造成为全市经济、政治、文化中心。 资料来源：潇湘晨报“聚焦长株潭”专题l 2006年18月份湘潭市房地产开发投资同比增长49%去年18月湘潭市房地产开发投资132775万元，同比增长49%，其中土地购置费37468万元，占总投资的28.2%，同比增长182.7%。 资料来源：湘潭市统计局l 2006年湘潭经济发展主要指标状况2006年年中，湘潭市统计局曾预计2006年湘潭市地区生产总值突破400亿元，比2000年翻一番多，年均增长12%以上；市域内财税总收入达40亿元以上，其中全市财政收入达30亿元，比2000年增长2倍多，年均增长22%以上。工业经济迅速发展，产业优势日益凸显，工业园区正在兴起，高新产业快速发展。全部工业产值比2000年增长2倍多，年均增长20%以上。农业支柱产业不断壮大，农村经济持续较快发展。商贸流通日趋繁荣活跃，现代服务产业加速发展。6年来全社会固定资产投资累计完成700多亿元，比前六年增长近2倍，综合经济实力明显增强。2005年湘潭全市经济总量、地方财政收入在全省排位上升到第7位；人均地区生产总值、人均地方财政收入列全省第三位。l 2006年湘潭城乡居民生活主要指标状况 湘潭市统计局初步预计2006年湘潭全市城市居民、农村居民人均可支配收入分别达10900元、4400元以上，分别比2000年增长80.9%、72.5%。居民消费能力明显增强，预计2006年实现社会消费品零售额129.2亿元，比2000年增长86.4%。l 湘潭市2006年上半年经济形势分析报告 摘录2006年5月，国家出台的各项宏观调控政策作用逐渐显现。湘潭全市经济承接近年来的良好发展势头，继续保持在稳定增长的高平台上运行。.房地产开发再入高潮。国家2006年对房地产的调控力度加大，主要是为了挤压房地产开发的“泡沫”，保护房地产业健康持久发展。湘潭市由于经济基本面较好，行政区东移后，地域优势更加凸现，房地产仍被众多开发商看好。上半年度，金侨世纪苑、锦绣湘江、新景家园、湖湘家园等较大项目都在加快建设，特别是福建开发商开发的建鑫城市广场建设速度尤快，目前已完成投资3680万元，超过了年计划的一半。 资料来源：湘潭市统计局l 湘潭市2006年712月商品房销售数据统计，湘潭市2006年下半年度（712月）商品房核准预售面积接近81万平方米。 资料来源：综合考量相关资料及数据，2001-2005年，在大环境经济增速的背景下，居民经济收入的增长和生活水平的提高，房地产业发展较为迅速。尽管房价稳中有升，但居民购房热情不减，由此可以看出，未来5-10年是湘潭房地产业的繁荣时期，市场潜力巨大。通过实地调查、考察，概括归纳起来，房地产发展呈现如下特点： 房产市场日趋规范 开发理念不断更新 售后服务意识增强22006年新政后的楼市特点据相关资料显示，2006年下半年湘潭市房地产市场继续保持平稳的运行态势。地价、房价同比小幅增涨，涨幅分别为4.0和5.3个百分点；地价比上季上涨3.3个百分点，房价回落0. 1个百分点；房价上涨势头受到明显扼制。随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业土地审批难度加大，地价上涨，因而部分房地产企业的楼盘销售价格同比上涨幅度较大。 2006年8月-12月商品房住宅价格走势图 2006年8月-12月商品房住宅交易行情图数据来源：从目前楼盘来看，市场主流楼盘日趋高档化，别墅，复式楼，跃式楼、错层楼以及洋房等层出不穷，房屋建筑面积不断攀升，120平方米三房套型面积已成为市场主流。随着居民消费水平的提升，对自身居住环境日益讲究，消费者对小区环境、配套设施的要求也有所提高，同时，对商品房的质量要求也相应提高，从而导致开发商对中高档楼盘开发的力度加大，低价位楼盘，特别是经济适用房所占比重大幅下降。在一级市场交易活跃的同时，第三季度，湘潭市二手房交易市场不断升温，其交易价格也水涨船高，均价达到833元/平方米，同比上涨6.9个百分点。二手房交易中心填报的金侨世纪苑四组团，由于其地段，位置较好，且为2003年所建，故其交易价格同比上涨幅度较大。二、竞争楼盘分析湘潭市楼盘分布可大致分为老城区河西、新城区河东两大区域。l 住宅楼盘代表有：阳光山庄、金源小区、曙光家园、龙凤佳园（以上4个楼盘均位于韶山西路砂子岭段）、新景家园、怡园花苑等，其中档次相对较高、销售较好的是阳光山庄、新景家园等。l 商业盘代表是位于建设北路与韶山路交汇处（长株潭汽车站旁）的金湘潭商业广场等。河东的楼盘可大致集中在两个板块：市委市政府板块和芙蓉商业广场（新一佳）板块。l 市政府周围住宅代表楼盘有：盘龙名府、建鑫城市广场、新景家园、金侨世纪苑一期（售完）、九州怡景苑、金侨书香庭苑、金侨中央花园（世纪苑的二期）、金侨中央广场、帝景国际、柏丽广场（住宅部分）、湖湘家园、湘江明珠等，还有一些小的项目如东园家园、湖湘名都、宝园花苑等。商业楼盘有：柏丽广场、金侨.世纪大厦等。l 芙蓉商业广场（新一佳）板块的代表性楼盘有：裕丰新城国际、金芙蓉小区、锦绣华庭等。商业楼盘有：芙蓉商业广场、莲城银座等。此外河东还有部分楼盘如岚园新城、霞光山庄、鑫园花苑、春满江南、江岸明珠等。竞争楼盘规模及发展形态分析楼盘名称整体规模（占地建筑面积等）规划设计（建筑形态）卖点整合重点问题盘龙名府占地面积：13万多；总建筑面积：24万多层/小高层/写字楼规划总户数：1435户主流地段的大社区，价格相对便宜。湘潭最后一批公务员集资建房；带有福利性质的商品房住宅，成就“公务员小区”的特征，此人群的居住聚集效应为楼盘的后续发展带来庞大而优质的客源。由于销售情况良好，造成此项目销售组织管理松散，对即将进入的2期销售将是不利条件；目前已经推出了的电梯小高层，价格走高，来自市场的压力不小。建鑫城市广场占地面积：26亩建筑面积：12万多1栋19层酒店式公寓；5栋19-28层商住楼；1-4层为3万平方米的商业步行街和大型百货超市；5层以上为高档住宅公寓优势地段，长沙进入湘潭的必经之地；湘潭“市政东移”的主要区域，最好例证：与之配套的建鑫城市广场；项目拥有湘潭顶级配套，具备独立成为新商圈的条件。区域未被充分炒热，城市向东的关注度小，楼盘发展战略眼光还停留在项目层面，而不是整个城市发展角度；销售策略出现问题：目前处于封盘，调整市场销售策略阶段新景家园占地：21.3公顷， 约320亩总建面：30多万平米多层洋房/小高层地段优势，湘潭三桥西端，韶山东路、熙春路、泗洲路交汇于此；江景资源：毗邻湘江与滨江风光带，资源稀缺；大社区新生活，处于居住条件升级的湘潭，大社区魅力很大。项目进入开发周期末期，价格走高；新推“芳满庭”主打“CEO江景府邸”，为复式结构双景大宅。单价高，面积大造成其总价高，瞄准湘潭社会结构的金字塔顶端，销售阻力很大。九州怡景苑占地：2万平方米总建筑面积：12万余平方米由3栋17层框架结构高层组成 /商住楼/写字楼位处河东新市府板块，顺应城市发展的方向；综合项目形态，融合购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务办公、会议、展览和居住等多项功能；本项目的投资商为湘潭明星企业湘潭电机集团，企业良好的社会影响力与公信力为项目加分，同时带来众多优质客户资源。高层市场反响不够热烈。2006年12月23日开盘，推出近300套房源，但现场解筹VIP不到100位；户型普遍偏大，多在140平方米以上，高单价大面积造成总价高，销售压力不小。金侨书香庭苑总投资2.7亿元，建筑面积27万平米多层/小高层品牌开发企业提供品质保障；湘潭首个文化社区；建筑大师设计作品；金世纪优质物管多层销售旺盛，但所占比例过少，起价1600，面对公务员/高校教师等购买力强的客户，已售罄；小高层1900起，销售滞后。金侨世纪苑32栋住宅楼及商住楼，共14万余平米多层住宅及商住楼第一个全面采用整体智能化控制的小区2004年竣工，已售罄，未查到详实资料。金侨中央花园总占地134亩，建面15万余平米由独立别墅、联排townhouse、花园洋房、多层公寓等组成 低楼层、低密度、低容积率、高绿化率、高车位配比的大型高尚生活社区； 采用中央分质供水；价格在1480-1900区间，户型面积由130以上的三房、150以上的四房和200以上的复式及别墅组成，总价不菲，大户型销售相对有难度。金侨中央广场用地面积：24662平米，总建筑面积：106160平米7栋22-24层板式小高层建筑组成城市CBD（中央商务区）、CCD（中央文化区）和CTD（中央科技区）临界地段，物业升值潜力巨大；兼居住和商务功能。起价2100的价格使大户型总价过高；物业管理费1.3元的价格使业主不得不考虑生活成本，但总体销售势头旺盛。帝景国际占地面积19亩，总建筑面98963平方米，其中住宅70344.77平方米由两栋28层高层建筑组成，建筑高度92米；住宅共807套。绿化率47%，车位126个，容积率：7.1728层地标建筑、集居住、商业、办公于一体的复合型地产；十一大优势豪华弧形观景电梯 入户花园 VIP会员社区 空中阳光浴70多平米楼中楼 星级配套生活空间 独家270度观景餐厅 南北通透，72米超宽楼间距 锦源广场、东方红广场两大生态休闲广场 五星级物业管理模式 四房及五房户型不够方正，使用率大为降低；两房户型全部为复式，并未获得以居家为主的客户群的青睐。1800-2900的价格，使得高层价格过高，严重突破心理价格关口。数据来源：知道策略顾问机构实地调查竞争楼盘户型设计分析通过对湘潭市场的调查，市调抽样全市30余个楼盘，分析如下：l 户型配置：湘潭房地产市场上主流户型为三房二厅，约占了整个市场的50，其次是四房二厅占区域市场的20，一房、两房的供应量相对较少。l 户型面积：户 型二 房三 房四 房复 式主要面积区间70-100平米108-140平米140175平米175-225平米从此表我们可以看出，市场上户型面积比较适中。三房户型面积主要集中在135左右。随着市场意识不断成熟，目前新开楼盘户型面积有所回落，其结构更加紧凑合理。l 户型设计： 户型以平层为主，个别有错层； 一梯两户，南北通透形式； 客厅阳台以封闭和半封闭设计居多； 凸窗应用较多。项目名称总户数总销售率（%）户型产品销售比例（%）户型（面积）户型所占比例（%）建鑫城市广场940套约45%1*1*1（39）30%/2*1*1（70100）30%/3*2*2（137140）6%/4*2*2（150158）30%/帝景国际800套约40%1*1(3050) / 2*1 (70100)60%/3*2*2( 110120) / 3*1*2 (90110)20%/4*2*2(140150)15%/5*2*2(150160) / 6*3*4 (230260)5%/湖湘家园374套70%2*2*1 (106)/100%3*2*2 (140160)/80%4*2*2 (161)/80%6*3*3 (200 )/70%7*3*3 (250)/70%金侨中央广场513套82%4*2*2(150160)50%/3*2*2(130-140)28%/2*2*1(90100)22%/九洲怡景苑/4*2*2(160)/刚开盘3*2*2(140-150)/1*1(35)/数据来源：知道策略顾问机构调查统计4竞争楼盘市场价格分析楼盘名称盘龙名府建鑫城市广场新景家园九州怡景苑裕丰新城国际金侨书香庭苑金侨中央花园金侨中央广场帝景国际均价（元/）多层1600-1600-16001700-小高层/高层190020002300208820001900-21002000数据来源：知道策略顾问机构调查统计5竞争楼盘客户群分析楼盘名称主要购买客户群的构成盘龙名府附近单位居民（湘潭武警支队、湖南电力等）；红旗商贸城，经营灯饰、建材、家居的店铺老板；附近单位公务员（湘潭最后一批公务员集资建房小区）；部分湘潭钢铁集团客户。建鑫城市广场看好其地段升值前景的投资客；面向湘潭全城，高购买力人群；长沙、株洲等外地看好湘潭城市发展前景的投资客；部分湘潭钢铁集团客户。新景家园面向全城置业者，其早期的多层楼房迎合市场潮流，销售面广；其新推出的“CEO江景府邸”，则意味着在项目多年的影响力扩张与客户资源积累下，将目标客户瞄准湘潭社会的最顶端，以攫取更为丰厚的利润。九州怡景苑投资商的资源最大限度利用：湘潭电机集团；附近单位居民，以改善居住条件为目的；商铺和写字楼的投资客；看好长株潭一体化为湘潭房地产带来升值空间的外地投资者；附近企业年轻白领、技术人员及私营业主。裕丰新城国际充分发掘集团内部客户资源。开发商湘潭电化裕丰房地产开发有限公司为湘潭电化集团下属公司；项目靠近的部分湘潭钢铁集团的住宅区，是其客源地之一。金侨书香庭苑 机关单位（教育局、公安局等）公务员，对公务员有针对性优惠；高校（职业技术学院）教师群体； 私营业主及投资客。金侨中央花园 公务员（市府、公安局、工商局等）群体，对公务员有针对性优惠；高校（职业技术学院）教师； 附近居民（电厂新村）。金侨中央广场 附近机关单位公务员（市府、人大、军分区、工商局等）； 商铺和写字楼投资客（据说来自长沙的投资客近20%）； 闹市内改善住居条件的居民及私营业主。帝景国际 政府公务员、政企单位人员与企事业高收入工作人员； 改善居住条件的居民；私营业主及商铺/写字楼投资客。数据来源：知道策略顾问机构调查统计l 从客户区域来源分：l 从客户职业构成分：60 工业区企业管理人员、技工、白领阶层； 机关、企事业单位工作人员； 私营业者；40 退休老人、干部等； IT、广告、新闻等单位工作人员。 6竞争楼盘销售情况分析楼盘名称销售状况盘龙名府其销售方式为逐栋推出，目前所剩单位不多，销售率近90%建鑫城市广场一期销售情况不错，但二期推出后，销售仅达20%，目前正处于二期待售封盘锻造阶段新景家园进入项目开发末期，第4期销售情况良好。九州怡景苑2006年12月23日开盘，开盘当天意向VIP客户少于推出的销售套数，实际销售情况不详。裕丰新城国际2006年下半年开盘，一期销售率达到60%金侨书香庭苑2006年春季开盘以来，多层销售旺盛，已售罄。小高层销售并不见佳，缘于交房时间至08年9月。金侨中央花园除部分独栋别墅和小量带屋顶花园的顶层因面积过大略显滞缓外，销售良好，据了解目前已突破80%。工程已进入园林建设阶段，2007年3月交房，现房对末期销售大有促进。金侨中央广场二房户型销售良好，投资客表现积极。据说有长沙酒店业投资客整层购买近500平米，用于办公和员工住宿，致使销售率一举达到70%，实际销售状况尚待证实。帝景国际因二房户型均为复式、大户型结构复杂使使用率降低；高层价格偏高等原因，销售滞缓；据了解，截至2006年12月初实际销售率仅达10%。数据来源：知道策略顾问机构调查统计7部分竞争楼盘营销方式分析项目名称竞争楼盘营销策略竞争楼盘优惠政策建鑫城市广场常规折扣优惠：一次性97折 / 按揭99折以老带新优惠政策：折现金500元/户九州怡景苑开盘日请湖南经视笑星陈英俊主持文艺汇演，以增添现场人气，活跃气氛帝景国际请著名笑星大兵作为该楼盘的形象代言人。并于10月份利用开盘、房交会两大营销节点造势宣传。常规折扣优惠：一次性付款97折 / 分期、按揭99折以老带新优惠政策：无湖湘家园常规折扣优惠：一次性优惠40元/平米，送888元置业红包 / 按揭无优惠,送388元置红包金侨中央广场8月份，请湖南卫视著名主持人YOYO亲临开盘现场吸引人气；10月份推出教师购房优惠；11月份推出公务员购房优惠。常规折扣优惠：一次性付款99折 / 其它方式无折扣数据来源：知道策略顾问机构调查统计8竞争配套及园林绿化分析楼盘名称自身配套绿化率绿化形态盘龙名府社区健身广场、社区花园等40%普通园林绿化建鑫城市广场私家运动俱乐部：健身房、桌球室等;家庭休闲走廊：亲子乐园、阅览室等;综合服务中心：社区保健中心、商务中心等;26000平方米商业配套，包括百货超市30.4%休闲广场化，项目的生态卖点推广多借助丝绸广场的大型绿化工程新景家园中心花园、儿童乐园、健身设施等56.8%中式小桥流水式绿化园林，2万平方米的绿化广场，南临湘江，兰花溪贯穿南北；九州怡景苑商业部分将会有超市、百货、会所等配套设施45%采取底层全通透6米架空，增大绿化面积。裕丰新城国际12000平方米西班牙风情商业街、休闲广场等60%西班牙建筑风格社区，地中海水岸风情园林社区，水系景观中央庭院，与分组团围合式庭院景观。金侨书香庭苑双网球场、双会所、双语幼稚园、品牌超市、泊车系统、医疗等44%风格统一的可参与及共享性园林景观，7米架空层文化走廊与雕塑小品。利用地形高度差，设计有多层立体水系等。金侨中央花园周边红外防穿越系统及车辆监控、背景音乐、可视对讲、分质供水系统、儿童游乐场、户外健身运动场、双网球场、小区卫生所（与著名医院合作）、小区超市、地下式集中振荡垃圾中转站等低密度、高绿化社区；45%由草坪、密林、建筑小品、雕塑组成的超大中心花园；东西走向的水系贯穿小区；400米散步道路；开放式大草坪植高尔夫耐踏草种；主要车道路宽8米，人车分流。金侨中央广场三层商业群楼形成T行商业街区，因商住兼有，绿化率有限而引入“三维景观”。36%通过竖向空中绿化平台和商业裙楼及架空层绿化等方法，将绿化景观引入建筑，三维绿化实现全方位景观绿化。帝景国际豪华景观电梯，双电源供电；五星级酒店物业管理模式、羽毛球场、幼稚园、康体中心等47%两栋联排板楼之间的商业裙楼屋面绿化成6000平米空中花园、中心花园数据来源：知道策略顾问机构调查统计三、潜在客户群分析2006年12月2024日，在湘潭湘银公司与湘潭金典公司的大力协助下，知道策略顾问机构在湘潭市步步高购物广场、建设路口大市场一带，红旗商贸城一带，金侨体育中心一带，东方红广场一带，河西群艺馆、白石纪念馆一带，河西星河电脑城、步步高超市一带，湘电股份职员生活区、电厂新村等，湘钢集团营销部、采购部等八个样本采集点组织进行了本次抽样调查活动，目的是针对性地了解湘潭河东区域潜在消费群体的居住状况、消费心理和购买需求。组织进行了本次抽样调查活动，本次调查采用问卷访谈形式，由调查人员针对性采集样本，问卷涉及潜在消费群体的住房现状及购房意向等相关28个问题。本次调查活动共发出500份问卷，实收有效问卷402份，有效率为80.4%。调查结果统计处理与交叉分析后形成以下图文。1 潜在客户群确立图表一 置业区域的认可度图表二 消费者承受的心理价位图表三 购买能力与年龄 购房能力年龄1200元/ M2及以下1201-1500元/ M21501-1800元/ M21801-2000元/ M22001-2200元/ M22201元/ M2及以上合计1291595313138100%100%100%100%100%100%28岁及以下（不低于22岁）25472421%119.38%29.56%45.28%15.38%7.6912.5%29-35岁47661455236.43%41.51%26.42%38.5%38.46%25%36-45岁41281145431.78%17.61%20.75%30.77%38.46%50%46-55岁1313212110.08%8.18%3.78%7.69%15.38%12.5%56岁及以上3111.89%1.89%7.69%未填3211.26%1.89%结 论： 22-35岁购买力在1200-1800元/ M2间的消费者是多层和中小户型的目标客户群。 年龄29-45岁购买力在18012200元/ M2的消费者是小高层、高层与大户型居室和豪宅的目标客户群。2潜在客户群居住状况图表四 住房性质图表五 消费者现居住房型图表六 消费者现居住面积与欲购面积 面 积名 称 60M2及以下 61-80M2 81-100M2 101- 120 M2 121- 140 M2 141- 160 M2 161 M2及以上现居住面积22.7%19.1%22.4%13.9%10.9%10.9%欲购面积2.4%2.7%18.2%25.9%29.1%13.1%8.6%结 论： 购买者第一次置业面积在100 M2以内，第二次置业倾向81 M2 以上的中大户型， 开发81140 M2的中大户型精品物业是湘潭房地产市场的发展趋势。3潜在客户群购买特点3-1欲购楼型 通过对目标客户群购买意向的分析，潜在消费者对楼型的选择上较为倾向多层和小高层。图表七 消费者欲购楼型 图表八 购买能力与楼型 购房能力楼型1200元/ M2及以下1201-1500元/ M21501-1800元/ M21801-2000元/ M22001-2200元/ M22201元/ M2及以上合计1291595313138多层6981173453.49%50.95%32.08%23.08%30.77%多层电梯房111919148.53%11.95%35.85%7.69%30.77%小高层3041842223.26%25.79%15.09%30.77%15.38%25%高层82763236.2%16.98%11.32%23.08%15.38%37.5%联体别墅221.56%3.78%独立别墅5422133.88%2.52%3.78%15.38%7.69%37.5%结 论： 多层、小高层可作为主体楼型(带电梯多层可作为增加产品附加值和差异化特色的亮点之处,在必要时做小许规划建设考虑)，以满足主流消费群的购买力； 可将少量高层和独立别墅的投入纳进主体规划当中(联体别墅建议不作考虑)，以提升项目档次和质素标准。3-2欲购户型图表九 消费者欲购户型图表十 购买能力与户型 购买能力户型1200元/ M2及以下1201-1500元/ M21501-1800元/ M21801-2000元/ M22001-2200元/ M22201元/ M2及以上合计1291595313138单房120.77%1.26%一房一厅4213.1%1.26%1.89%二房二厅373363128.68%20.75%11.32%23.08%12.5%三房二厅7310129410256.59%63.52%54.72%30.77%76.92%25%四房二厅14191623510.85%11.95%30.19%15.38%23.08%62.5%其他2141.26%1.89%30.77%结 论：大户型优势明显，容易为高消费者接受；中户型可以满足大多数普通人群的实际需求。3-3喜好的建筑风格图表十一 消费者建筑风格偏好 3-4购房考虑因素图表十二 购买能力与购房考虑因素 购房能力考虑因素1200元/ M2及以下1201-1500元/ M21501-1800元/ M21801-2000元/ M22001-2200元/ M22201元/ M2及以上合计1291595313138地理位置、地段61943278347.29%59.12%60.38%53.85%61.54%37.5%交通便利程度87913376467.44%57.23%62.26%53.85%46.15%50%区位环境496431510137.98%40.25%58.49%38.46%76.92%12.5%周边消费配套36422163227.91%26.42%39.62%46.15%23.08%25%档次知名度与尊贵感416112333.1%10.06%20.75%15.38%23.08%37.5%物业管理与会所服务4054297531%33.96%54.72%53.85%38.46%规模与配套1535114311.63%22.01%20.75%30.77%23.08%户型设计4073266531%45.91%49.06%46.15%38.46%价格，性价比35112026327.13%6.92%37.74%15.38%46.15%37.5%增值保值1861422113.95%3.78%