项目工程实体样板层管理施工作业指引.doc

样板层管理作业指引

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项目工程样板层管理作业指引
一、编制目的
XX山东大区根据上市公司高品质战略要求，以各城市公司项目部为轴心，项目总经理牵头负责，通过对项目工程实体的样板层组织管理实施，验证从材料样板、施工工艺样板、交房标准样板的实现过程在项目工程过程管理所需的各种资源匹配情况，就样板层施工中出现的具有代表性问题提前解决，对工程质量做到事前控制、统一质量，保证项目工程整体施工质量和交付要求，为大规模施工提供标准和验收依据。
二、样板层管理范围
1、样板层适用范围
适用于对项目工程进行施工及供货的所有合作方的管理；尤其适用于施工中的重要部位、关键节点的控制；所有可见工程材料均应确认样板；
对于同一项目不同标段，每标段在标准层必须设立样板层；
2、样板层工作内容
1）包括材料样板、施工工艺样板、交房标准样板；
2）样板层内容必须包括但不仅限于的分项工程与主要控制节点：（1） 砌筑工程（2） 抹灰工程（3）地面工程（含地辐热） 4）外墙保温（5）门（入户门、防火门）窗安装（6）内外打胶（7）卫生间防水（排烟道）（8）水电安装（9）空调挑板（10）百叶拦杆（11）油漆涂料(12)各种预留孔洞（强排烟、空调孔）（13）公共区域装饰（墙顶地）（14）幕墙安装（15）各类管井内水电布设（16）消防设施
3、样板层实施步骤
各类样板计划与实施方案纳入项目开工前工程管理规划方案（总部下发的相关指引）→样板层确定（位置、面积、施工内容）→样板层计划的制定及确认→工程实体及各
种资源的匹配（材料、施工队伍）→ 组织实施（分阶段、部位）→样板层确认（联合确认）
4、样板层验收依据
1）国家及地方关于各专业的图集、规范
2）《XX高品质标准V2.0》
3）XX住宅项目工料规范及相关标准文件
4）商品房销售合同及销售承诺
5）住宅设计图纸
5、样板层的管理与维护
1）事前计划：项目总经理主责，项目群专业主管任务分解，在工程策划方案中明确样板层实施方案（包括实施时间、施工图纸、施工队伍、施工位置、施工内容等）；
2）事中控制：样板层实施涉及各方，各负其责，把控完成时间、梳理过程中存在各类问题，实现目标计划；
3）事后确认：样板层完成最终由交房领导小组确认，其签署意见在大面积施工中由项目总主责，落实完善解决；
4）维护管理：样板层成品由总包单位封闭管理，负责其成品保护工作，并积极配合总部、大区、城市公司其他相关部门的正常使用及观摩。
6、样板层管理涉及部门
1）材料样板：设计管理部（牵头）、城市公司工程管理部（若有）、合约管理部、营销管理部、项目部、监理、总包、相关分包；
2）施工工艺样板：项目部（牵头）、城市公司工程管理部（若有）、合约管理部、设计管理部、监理、总包、相关分包；

3）交房标准样板（样板层联合验收）：项目部（牵头）、工程管理部、设计管理部、合约管理部、营销管理部、客户关系部、物业管理部、大区招标采购部、监理、总包、相关分包；（工程管理部、设计管理部、合约管理部、营销管理部、客户关系部、物业管理部等大区部门只参加本项目首次样板层联合验收，后续分期项目可邀请相关部门参加）
三、样板层管理各单位职责
1、城市公司项目部（项目总经理负责、专业主管执行）
1）编制样板层组织实施的具体要求，负责样板层工作的具体实施，对样板层工作进行全面控制；
2）召开工程会议，对总包、监理进行管理办法交底，推动样板层工程的全面开展；
3）负责对总包、分包单位使用的材料、设备与所报审及封样进行比对和核定；参加样板层工程验收工作，按照合同及交付标准对样板层工程进行验收；
4）监督总包、监理认真执行样板层施工计划，在大规模施工时执行样板层工程标准的情况；
2、施工单位
1）在样板层工作内容的具体分项工程施工单位必须实行样板引路；
2）施工单位向监理公司提交《样板计划汇总表》、《样板层工程施工方案》、《样板层甲供材料及甲分包进场时间计划》，报审表中为样板工程的施工技术方案，方案应详细全面。
3）《样板计划汇总表》、 《样板层工程施工方案》、《样板层甲供材料及甲分包进场时间计划》通过甲方及监理工程师审核通过后，施工单位按照方案进行样板工程的施工；

4）样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收；
5）《样板工程验收记录》下发后，样板确认后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。
6）施工单位开始组织大规模施工，大规模施工必须达到样板层工程标准。
7）样板层工程完成并经各方确认后，样板层工程实体管理由总包单位负责专项管理，应积极配合业主的正常使用，尤其是满足业主营销部门的销售需求。
3、监理单位
1）组织工程参建各方学习样板层管理作业指引，明确甲方及监理要求，推动样板层管理工作的全面开展；
2）审核施工单位上报的《样板计划汇总表》、《样板层工程施工方案》、《样板层甲供材料及甲分包进场时间计划》，审核其是否能满足质量要求、进度要求等；审核通过后签字盖章，监理公司、甲方项目部各存档一份，作为工程验收依据；
3）对样板层工程施工过程中进行质量及进度控制，监督样板层工程施工是否符合已审核通过的《样板计划汇总表》、《样板层工程施工方案》、《样板层甲供材料及甲分包进场时间计划》；
4）样板层工程施工完成后，组织施工单位（含总包、参建分包）、甲方项目部对样板层工程进行验收；
5）签属《样板工程验收记录》，作为准予大规模施工的依据，
6）组织样板层工程交底工作，召集所有相关施工单位进行样板交底，不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板标准，明确大规模施工时的施工标准与甲方、监理验收标准；
7）样板层工程确认后，监理单位针对样板层工程编制《监理质量检查记录表》，对大
规模施工进行良好的质量控制；
8)以样板层工程为质量验收标准，监督参建各方严格按照样板层工程的质量标准、工序衔接进行大规模施工，对出现不符合样板层工程标准的情况，必须及时通知甲方，下发《监理通知单》，对大规模施工做到良好的过程控制；
9)工程例会上对一周当中样板层工程的实施情况进行通报；
4、其他相关部门
1）设计管理部：参与涉及房屋建筑空间尺寸的、使用功能的、外观效果的甲供材料的首批进场和施工样板的现场确认、验收；负责涉及的样板层未施工、施工中的设计变更的下发，对销售附图的核对；
2）物业管理部：根据物业移交关注点，找出影响或可能影响物业服务的设备安装、功能性问题并提出预警；
3）客户关系部：根据《交付前风险检查防范工作指引》的相关要求及客户重点关注质量点，对影响或可能影响客户使用的工程质量、功能性等问题提出预警；
4）营销管理部：对销售附图的核对，以及对营销承诺的核对；
2）合约、招标采购部：配合设计管理部、项目部进行对材料样板的封样管理实施；甲供材合同中明确样板层所需施工材料的具体要求（供应数量、供应时间等）；在总分包合同中明确对于样板层施工的具体要求；
3）工程管理部：提供技术方案评审及技术支持；参与样板层施工过程中的检查；参与样板层联合验收，重点关注高品质V2.0关注的六个维度。
四、样板层管理工作程序
1、项目总经理组织相关部门结合本项目特点编制样板层工程的具体要求，填写《样板计划汇总表》；

2、工程招标期间，招标采购部在招标文件中明确关于样板层管理制度和具体要求；
3、工程开工后，项目部进一步向施工单位明确样板层管理制度并要求其严格服从与执行；
4、样板层完成后，项目部组织各相关单位参与对样板层的联合验收，由项目部汇总各相关部门意见，形成样板层联合验收记录，报大区设计管理部、合约管理部、招标采购部、工程管理部、物业管理部、客户服务部、营销管理部等部门分管领导审批，如有重大决策事项，需报大区总经理审批。
五、样板层管理工作的相关记录
1、样板计划汇总表【附表一】
2、甲供材料首批进场验收记录表【附表二】
3、材料封样标识【附表三】
4、材料封样管理台帐【附表四】
5、样板层联合验收记录表【附表五】

【附表一】 样板计划汇总表

项目名称：
编号
类别
内 容
样板范围
确认部门
1
交楼
样板
标准户型（其中公共区域装饰样板应包括电
梯门套处收口、吊顶、灯具做法）

2
施
工
工
艺
样
板
模板工程（设置工艺样板）

钢筋工程（设置工艺样板）

屋面（应包括烟气道节点、女儿墙身、落水
口处防水节点或天沟节点）

地面（包括地热管线敷设、保护层等节点）

卫生间防水

外墙保温（应包括各类门窗洞口收口节点）

墙面砌筑方式

墙面粉刷、抹灰方式

各类隐蔽的水电施工方式（应包括管井内管
线预排距）

铝合金门窗、塑钢门窗

阳台栏板

小区智能化、安防系统

分户门展示

开关、配电箱等强电系统

排烟管道展示

3
材
料
样
板
涂料、油漆

地砖及排版

铝合金门窗、塑钢门窗、配件

外墙面砖

开关面板

灯具

幕墙构件

各类隐蔽的水电材料

样板内容、范围由项目部组织相关部门讨论确定，不限于以上内容。
样板范围：层（包括套、间、樘）
验收内容：观感、施工质量及销售合同相关附件比对（配置、销售附图尺寸及反映内容）

【附表二】 甲供材料首批进场验收记录表

序号
材料名称
规格
单位
数量
供货单位

相关单位验收意见

总包单位：
验收日期：

监理单位：
验收日期：

项目部：
验收日期：
验收结论（与封样对比）
口 符合 口 不符合
材料种类 进场日期

【附表三】 材料封样标识

项目名称

样品编号

样品名称

封样日期

使用部位：
厂家

型号

供货商
签章
总分包
单位
签章
监理单位
签章
业主
（设计）

备注 （业主方材料封样确认人员依据公司规定需参与人员签字认可）

【附表四】 材料封样管理台账

项目名称 填表 编号

序号
类别
样品名称
品牌
使用部位
样品编号
封样日期
份数

【附表五】 样板层联合验收记录表

工程名称

总包单位

监理单位

设计单位

样板层部位

验收日期

验收内容
项目部梳理的《样板计划汇总表》
验收记录
序号
验收部门
主要问题陈述
验收意见
签字
1
设计管理部

2
合约、招采管理部

3
工程管理部

4
营销管理部

5
物业管理部

6
客户关系部

7
其他部门

工程分管领导签署意见：
城市公司总经理签署意见：