地产项目方案设计管理作业指引.doc

方案设计作业指引

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流程概述
流程目的
为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。
流程范围
公司开发项目在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；政府未进行规划的地块进行规划、报批和报建。
定义
规划设计方案：是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。
流程主导部门（岗位）
总部产品研发部
各职能部门的主要职责
总部产品研发部
l 负责编写方案设计任务书
l 负责组织设计成果的评审
l 负责组织设计单位招标
l 负责设计过程中与设计单位的交流沟通，包括设计方案沟通调整及设计成果的管理
l 负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计要求；就市政配套情况向有关政府部门了解、征询，形成设计要求。
l 负责提供政府对项目建筑单体方案、总体规划方案的批文。
总部合同造价部
l 负责提出方案设计成本限额。
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
设计计划完成率
总部产品研发部
月计划检查报告
设计资料提交及时率
总部产品研发部
设计资料提交登记表
流程关键点
关键点说明
支持文件
编写《方案设计任务书》
参见2.
《方案设计任务书》
方案设计成果的审批
参见3.

完成规划方案设计的报批
参见4.

在确保设计品质的前提下控制设计周期（参考值）
序号
设计阶段
起始点
结束点
基准值（天）
备注
1
概念规划
设计招投标①产品概念
项目可研报告通过投资委员会听证后
确定概念设计单位及概念设计方案
15（30）
括号内数字适用于“大盘”。其他均适用于一般项目。
概念设计
确定概念设计单位后
概念规划设计完成
20（40）
概念规划调整
概念规划设计完成
项目策划报告调整完成
10
2
实施方案
方案设计招标
项目策划报告调整完成
确定方案设计单位
15（30）
方案设计
确定方案设计单位后
方案设计完成
25（50）
方案调整
方案设计完成
报批方案图完成
10
初步设计
报批方案图完成
实施方案成果完成②
30
3
施工图
实施方案成果完成
主体施工图成果完成
45

总计

主体施工图成果完成
170（245）
1、 设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，基准值以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由自行设定。
2、 扩初成果（初步设计）：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见《设计管理阶段实施方案成果标准》；
3、 施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见《设计管理施工图成果标准》；
4、 “大盘”是指建筑面积250000平方米以上（包括250000平方米）的楼盘；
5、 本表为日历日。

1. 流程图

2. 流程节点说明：

步骤
工作内容的简要叙述
重要输入
重要输出
1、
设计计划编制
总部产品研发部负责编制包括设计阶段的划分、供应商的选取、设计周期、设计人员的安排、设计重要环节的控制策划等。

2、
《规划方案设计任务书》的编制和审批
1. 总部产品研发部设计资料收集：
a) 总部投资发展部及总部营销管理部分别负责提供《项目可行性研究报告》、《项目定位策划报告》（包括：户型建议、公建配套单体建议等）
b) 城市公司项目部提供《建设用地规划许可证》等
c) 总部合同造价部提供方案设计成本限额
d) 城市公司项目部提供“初勘报告”
e) 城市公司营销部、物业公司提出本部门专业意见。
2. 总部产品研发部根据设计资料编写《规划方案设计任务书》、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：
a) 土地面积
b) 建筑容积率
c) 建筑密度
d) 绿化率
e) 建筑控制高度
f) 退界条件
g) 设计限额指标
h) 设计成果要求
i) 完成时间
3. 总部产品研发部组织相关部门和人员参与《规划方案设计任务书》评审。技术评审会成员参与评审。
4. 总部产品研发部负责整理评审纪要，并填报《设计任务书会签表》，并负责将评审意见落实最终版的设计任务书中。设计任务书经城市公司总经理审核、技术评审会审批后执行。
5. 《规划方案设计任务书》审批通过后由总部产品研发部提交所选择的设计单位进行项目规划方案设计。
《项目可行性研究报告》、《项目策划报告》、成本限额
《规划方案设计任务书》
3、
规划方案设计过程管理
1. 总部产品研发部组织设计单位招标。
2. 总部产品研发部安排设计单位人员现场勘察。
3. 总部产品研发部安排设计中期交流，及时沟解决计过程的问题，保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果的初审和签收,方案设计成果初审总部产品研发部参与，并提出修改意见。
4. 总部产品研发部组织外部专家和内部评审会对设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。
5. 根据初审意见，由总部产品研发部总结形成书面材料交设计单位，设计单位根据意见对方案设计成果进行调整，形成正式提交成果。
6. 总部产品研发部组织方案设计成果评审，参加人员见《组织管理手册》技术评审会成员规定。
7. 由总部产品研发部整理总结，形成规划方案设计评审纪要（参见《项目实施方案评审技术评价表》），并填报《设计评审表》，相关人员会签。
8. 总部产品研发部负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。总部产品研发部负责评审决议在设计方案中的落实。
前期设计资料、设计单位方案初步设计成果
《项目实施方案评审技术评价表》、《设计评审表》
4、
规划设计方案成果确定
1. 总部产品研发部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。参与评审各部门负责人在《设计评审表》上会签，经总部产品研发部确认后，由技术评审会审批后定稿。
2. 方案设计定稿后由城市公司项目部或拓展部负责进行报批报工作,并由城市公司成本部开始施工图设计单位的招标工作。
规划方案成果
《设计评审表》
5、
项目成本概算
1. 总部合同造价部对设计单位提交的设计概算进行审核，对方案设计成果超出项目目标成本测算的，提出成本建议并报公司领导审核，经公司领导审批后进行方案修改或增加成本预算。
2. 总部合同造价部负责将确认后的设计概算进行项目总成本概算，并形成下阶段预控目标成本。
3. 城市公司财务管理部负责对该阶段的投资收益进行修正。
设计概算
扩初设计目标成本

3. 记录要求：
序号
记录名称
附表
1、
规划方案设计任务书

2、
建筑方案设计任务书

3、
设计任务书会签表

4、
设计评审表

5、
实施户型确认表

6、
项目实施方案评审技术评价表

7、
规划设计评审表