浙江慈溪某综合商城可行性研究报告.doc

慈溪“*建材、装饰、五金交电综合商城”可行性报告 宁波*实业有限公司2008年05月08日目 录第一章 概论、02第二章 改造项目基本情况、04第三章 改造项目地点和建设条件、06第四章 改造项目建设规模和内容、08第五章 市场分析、13第六章 投资分析、15第七章 改造方式、改造进度、出租计划、15第八章 风险与静态财务分析、17第九章 结论、18关键词：是慈溪市最大、品牌最全的建材、五金交电综合商城；是唯一区域式的建材、五金交电综合商城； 是同档次商城环境更好的商城； 、。 第一章 概 论一、 改造项目的背景位于长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心的慈溪，区位和交通优势十分明显。特别是杭州湾跨海大桥的建设及杭州湾新区60万人口新城区的规划建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。这就使慈溪市的商品房、写字楼、商务公寓的租售又上了一个全新的建设期。因此中、高档装饰材料、水电设备、卫生洁具、灯具、布艺、实木家俱、装修建材等销售是此时期的最好商机；而慈溪仅有的四海装饰市场2万平方米，由于产权问题被迫转型；新时代装饰市场2.5万平方米由于违背城市规划的原则也经营不下去。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进慈溪城市建设及经济发展，宁波*实业有限公司利用公司现有位于浒山街道北部，东至担山北路，南邻北三环线，西邻孙塘北路，已建成的东、西区部分19.77万平方米家电科技城改型成慈溪*建材、装饰、五金交电综合商城，以满足城市的发展需求。本项目取名为“慈溪*建材、装饰、五金交电综合商城”二、本可行性研究报告编制依据1、根据市场的调查：建材、装饰、五金交电销售在慈溪没有上规模的商业区域；2、根据家电科技城（慈溪*建材、装饰、五金交电综合商城）位于杭州湾新城区与慈溪市城区交界处，交通便利，能覆盖二区的优势地理位置。见下城市规划：慈溪市城市总体规划第二章 改造项目基本情况一、 项目名称慈溪*建材、装饰、五金交电综合商城（以下简称“本项目”）二、 项目类型 本项目为：建材、装饰、五金交电综合商城。内分六个功能区：第一功能区：系列品牌油漆、涂料，第二功能区：系列石材制品、系列墙、地瓷砖制品，第三功能区：卫浴、厨具系列产品，第四功能区：建材、家用小配电、开关，小五金，第五功能区：灯具、系列成品木地板、成品组装楼梯，第六功能区：全系列东西方各式家俱、办公桌椅柜、布艺，配套：50楼饭店、茶社、百货及100的保安、市场管理办公室。项目运营后将彻底改变并满足慈溪市场对装饰、装修、建材的需求。三、建设地点项目位于浒山街道北部，东至担山北路，南邻北三环线，西邻孙塘北路，交通便捷，为慈溪市城区与杭州湾新城区交界处。四、 建设单位背景单位名称 ：宁波*实业有限公司注册地址 ：慈溪市*北路*号注册资金 ：1000万美元法定代表人：*总经理 ：*五、 项目规模和内容项目占地面积214994平方米，总建筑面积197729平方米；29栋建筑，层数地上三至五层，可提供地面停车748个车位。六、 项目改造投资与资金来源计划项目改造总投资为3995万元人民币，本项目投资建设方宁波*实业有限公司自筹。第三章 改造项目地点和条件一、 改造项目地点本小区项目建设地点位于浒山街道北部，东至担山北路，南邻北三环线，西邻孙塘北路，北靠慈溪家电科技城与清水湾高档别墅区相望，西靠拟建设的世贸广场CBD大型商贸中心，南靠拟建设的世贸嘉园高档住宅小区与慈溪市标志建筑会展中心相望，距跨海大桥8公里，交通便捷，总占地面积214994平方米。拟改造项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家相关规范。二、 改造项目交通条件及自然条件项目建设用地东至担山北路，南邻北三环线，西邻孙塘北路；北距育才中学、小学、幼儿园1公里与将建设的杭州湾现代服务休闲区（27平方公里） “一湖二轴”核心功能区、职教园区、区域商业区、酒店会展区、后勤办公区、花园居住区和时尚居住区2公里；西靠世贸广场CBD商务中心、五星级酒店与慈溪会展中心相望；南与海通集团相望。用地附近有13、15路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。附近没有污染性工业生产企业，绿化和空气质量良好。三、 改造条件1、 土地使用权按国家有关规定，已拥有土地使用权手续。2、 改造楼盘产权单位 宁波*实业有限公司属改造单位自有楼盘。 3、 市政配套条件本项目水、电、通讯、道路等市政基础设施建设已由慈溪市各专业部门作出供给和实施方案，具体情况如下：（1） 市政污水本项目雨污水已排入西侧担山路与东侧孙塘北路市政雨、污水系统。（2） 上水本项目已接入西侧担山路与东侧孙塘北路供水干线直径150毫米上水管线上，供水压力2KN。（3） 电力本项目已接入外电源引自东侧孙塘北路10千伏干线，对项目供电。（4） 通讯本项目电信设施敷设到位。（5） 道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地西东侧孙塘北路，并按规划铺设项目建设用地东侧地块出入口道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施满足改造项目的使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目改型创造了良好的先天条件。第四章 改造项目规模和内容 经过综合考虑及市场需求及项目改造投资等因素，确定“慈溪*建材、装饰、五金交电综合商城” 一期改造用地面积214994平方米，总建筑面积197729平方米；已通过验收的29栋厂房，层数地上三至五层，可提供地面停车748个车位。一、 改造原则建筑物将突出现代化的特征，符合行业规范、消防规定、建筑安全，加大绿化面积，创造优美的商业环境。1、建筑离退界按现有已验收后的建筑，离退界不得向内外扩张。2、场地概述项目所在地块周围交通便捷，信息通畅，能源、水电、交通、公共服务等市政基础配套设施完善。3、交通组织(1)主要车行入口位于孙塘北路一侧与担山路一侧，各二个入口（共计4个入口）。(2)用地面停车位748辆。4、消防(1)本项目内部道路环通，主道路10米宽，消防循环道路5米宽均满足消防要求。 (2)15、26楼地下车库疏散及防火分区满足消防要求并通过验收，均设二个双车道出入口。 功能布置图二、建筑面积和设施项目拥有方已拟定了改造策略与方案。 家电科技城15、26楼 左56楼 右42楼 改造项目功能区占地、建筑面积单位：平方米内 容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平方米/人）1、系列品牌油漆、涂料 3190016.12、系列石材及墙地板制品-2056010.43、卫浴、厨具系列产品-3973120.04、建材、家用小配电、开关，小五金2164110.95、灯具、系列成品地板、成品组装楼梯4525422.96、全系列东西方各式家俱、办公桌椅柜3714918.87、饭店、茶社、百货13600.68市场、保安办公室1000.05合 计2149941001977291000三、使用功能配置和分区第一功能区（系列品牌油漆、涂料）：56、58、60、62、66六栋楼组成；第二功能区（系列石材，墙、地瓷砖制品）：22、32、40、52四栋组成；第三功能区（卫浴、厨具系列产品）：18、20、28、30、36、38、46、48八栋楼组成；第四功能区（建材、家用小配电、开关，小五金）： 2、6、8、10、12五栋楼组成；第五功能区（灯具、系列成品木地板、成品组装楼梯）：16、26、42三栋楼组成；第六功能区（全系列东西方各式家俱、办公桌椅柜、布艺）：15、29、37三栋组成；配套：50楼饭店、茶社、百货及100的保安、市场管理办公室。 本项目耐火等级：为二级。抗震设防烈度为6度。三、 主要设备1、 电梯(建筑内共设垂直运行电梯50台，18台自动扶梯)2、 消防设备(区域与集中报警接探头及消防联动系统)3、 应急发电设备（应急照明、消防报警、应急广播等）4、 通讯电话系统(含高速网络等)5、 防盗报警系统（红外报警探头）6、 照明系统第五章 市场分析本项目的改造涉及到房地产的开发和经营的好坏，现结合近期慈溪市房地产发展状况和本项目建设优势及市场前景分析如下：一、 目前慈溪市房地产市场情况分析慈溪位于中国大陆海岸线中段、经济发达的长江三角洲南翼，毗邻宁波、上海、杭州。全市行政区域面积1154平方公里，年末耕地面积65.28万亩，户籍总人口102.1万不包括外来人口108万，辖17个镇、3个街道，共297个行政村、28个居委会、47个社区。市政府驻地浒山街道。杭州湾新城区人口60万。近年来慈溪持续致力于房地产开发投资的发展，房地产开发投资已成为投资增长的主要拉动力。2002年，慈溪房地产开发占投资总量的比重为21%，比全国平均水平低12.2个百分点。这一比重在各城市中高于无锡、苏州、长春，比广州、深圳分别低21.4和26.6个百分点。应该说，房地产在慈溪市仍有一定的发展空间。2006年慈溪市房地产开发投资走出低谷，完成开发投资62.2亿元，同比增长21.3%，表现出较快的恢复性增长趋势。商品房建设投资和土地购置费分别为32.9亿元和22.68亿元，占房地产开发投资总量的近九成（按其投资比例施工期间使用建筑材料与成品装修、装饰需购买材料与成品约22亿元），其中土地购置费增长迅速，增长70.9%。2006年慈溪住宅投资44.14亿元，占总投资的七成多，同比增长20多个百分点，其中的经济适用房和别墅高档公寓总量尽管不大，分别为2.9亿元和5.48亿元，但增长幅度分别为上年同期的1.5倍和2.5倍。办公楼投资增长也较快，完成投资4.88亿元，同比增长86.9%。商业营业用房则呈负增长8.8%。2006年房屋竣工面积达136.44万平方米，同比增长9.2%。商品房屋销售面积120万平方米，同比增长19.1%，大大好于上年同期-9.7%的增长情况。慈溪市2007年第一季度该市房地产业增加值增长29.4，成为这个沿海发达城市国民经济中增长最快的行业。2007年第一季度，慈溪的房地产投资共实现投资11.008亿元，同比增长15.3（按此增长率测算2007年装饰、装修、建材、五金交电等投入市场30.8亿元），增长幅度同比提高19个百分点。也就是说，2006年一季度慈溪房地产投资还是“负增长”，2007年一季度已变成“稳步推进”。2007年1至6月，慈溪市房屋销售价格同比指数分别为104.9%、103.9%、104.6%、104.7%、106.4%和106.9%，上半年累计平均涨幅为5.3%，涨幅比上年同期提高了3.1个百分点。慈溪房地产市场同其他城市相比，仍然显得非常活跃。慈溪的购买力非常可观，改善型需求潜力也非常巨大。随着杭州湾大桥的通车，城市的发展又将有新的飞跃，因此市场空间非常大。随着城市改造进程的加快与杭州湾新城区的建设，建材、装饰、五金交电等材料与设备的需求量，将是2007年（30.8亿元）的成倍增加，因此前景看好，是不能放弃的商机。二、 项目经营前景分析1、 地点分析项目建设用地东至担山北路，南邻北三环线，西邻孙塘北路；北距拟建杭州湾现代服务休闲区（27平方公里） “一湖二轴”核心功能区、职教园区、区域商业区、酒店会展区、后勤办公区、花园居住区和时尚居住区2公里；西靠拟建的世贸广场CBD商务中心、五星级酒店与慈溪会展中心相望；南靠拟建的精品楼盘小区“世贸嘉园”与海通集团相望。地处新旧二城区的结合部，辐射二个大建设区，便于用户就近购买，用地附近有13、15路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。附近没有污染性工业生产企业，绿化和空气质量良好。是设立建材、装饰、五金交电综合商城的最佳地点。2、 经营前景分析由于本项目所在的地理位置优越，该地区已成为慈溪市房地产开发的热点地区，十分适宜综合商城的设立。根据上述分析，我们认为本项目自然、地理、交通条件都十分优越，各项配套设施齐全，市场需求量大，前景十分乐观。第六章 投资分析投资估算根据项目方案，结合建设工程的实际需要及国家和慈溪市的有关政策规定：改造总投资为3995万元人民币。第七章 改造方式与进度一、 改造方式为把本项目建设成为慈溪市一流的大型建材、装饰、五金交电综合商城由国内知名机构进行商业策划，经验丰富的建筑设计院进行施工图设计。项目的改造施工将按照慈溪市有关工程招标的规定，以竞争招标的方式，选择国内的建筑施工企业组织施工。为保证工程质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有名望、有资质、管理规范的工程监理单位配合慈溪市建设工程质量监督站进行具体工程质量监督检查工作。二、改造进度、出租计划计划项目建设期为五个月，力争在2008年10月底前改造竣工，具体计划如下：1、2008年05月2008年06月选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工。2、2008年06月2008年10月进行建安工程施工，结构工程改造；随工程进度进行设备安装、调试、验收。3、2008年07月开始招商工作；4、2008年10月完成竣工验收及招商工作。第八章 静态财务与风险分析1、出租预测楼层出租出租面积（m2）测算单价（元）金额（万元）一层出租79179360/年、 m22850二层出租79179240/年、 m21900三层以上含地下车库44049180/年 、m2793车位出租748辆车位600/年、只45合 计55882、成本、预测见下表： 总建筑面积（m2）车位（辆）土地面积（m2）改造成本（万元）按5年期分摊每年应摊销成本管理费用（万元）1977297482149943955799418年出租利润率：55887994184371万元税金：4371万元251092.75万元净收入：3278.25投资回收期：14.5个月3、室宏观政策及市场风险：国家对房地产业的宏观政策已经明朗，地方政府重在督促房地产企业抓紧开发新的住宅房屋，且无论是国家宏观经济还是慈溪的地方经济，都呈现出稳定向上的景象，因此，宏观政策的风险基本为零；另外，鉴于慈溪城区目前供不应求的房产销售，加之国家已经立项的杭州湾新城区的建设，因此，市场风险也基本为零。4、利率及财务风险：该项目实施的资金主要由自有资金和银行的专项贷款来完成。项目共投入改造成本3955万元且工期五个月，而年出租金可收回5588万元，对于本身具有一定资金实力的企业来说，利率及财务方面的风险是可控的并且是很小的。第九章 结 论一、 改造条件 本项目地点交通十分便利，开发建设用地市政设施具备，供给能力可满足改造项目的需要，工程所需原材料及机电设备供应有保障。改造单位为有实力、有经验的房地产专业开发公司，且项目用地为本公司自有土地，建筑系已竣工自有楼盘，这些因素都为改造项目的顺利实施提供了保证。 二、社会效益本项目的改造和经营符合国家产业政策，有助于满足经济建设对材料与设备的需求，同时可优化利用土地资源。项目的实施将促进慈溪城市建设和国民经济经济的发展，为国家创造了可观的税收来源，经济效益和社会效益都十分明显。三、市场情况目前慈溪仅有的四海装饰市场2万平方米，由于产权问题将被迫转型；新时代装饰市场2.5万平方米由于违背城市规划的原则也经营不下去，市场供需不能满足，多数施工、装修、安装、装饰单位及个体用料均需到宁波、杭州购买，增加成本约5，因此高档装饰材料、水电设备、卫生洁具、布艺、实木家俱、装修建材等销售是此时期的最佳商机。四、结 论经过分析本项目在追加改造成本3955万元的情况下，可获得出租净收入3278.25万元，且投资回收期：14.5个月。我们认为该项目在财务上是可行的，项目改建方可获得满意的经济效益。项目所在地点的区位优势明显，商业前景广阔，投资回报快，具有可观的经济效益和社会效益。 19