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永川房地产趋势预测调查报告

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2020年4月19日
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课程论文

论文题目：永川房地产业 趋势预测调查报告

作 者：汪聪意
学 院：经济管理学院
专 业：工商管理
年 级： 级1班
学 号： 12044035
课 程：《房地产经济学》
成 绩：

目录
第一章 永川区区位介绍 3
一、 永川区地理位置及行政介绍 3
二、 永川区区位分析 3
第二章 永川房地产业分析 4
一、 房地产市场政策分析 4
二、 永川房地产市场分析 4
第三章 永川 房地产趋势预测 5
一、 全国房地产走势预测 5
二、 永川房地产 趋势预测 5

第一章 永川区区位介绍
一、 永川区地理位置及行政介绍
永川区位于长江上游北岸，重庆西部，东邻江津区，东北靠璧山县，北接铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。地处东经105°38′~106°05′、北纬28°56′~29°34′。幅员面积1576平方公里，辖19个镇、3个街道，45个社区居委会、210个行政村。
二、 永川区区位分析
永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通。通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。公元776年置县，1992年撤县建市， 撤市设区。人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物园、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。永川区在重庆一小时经济圈内。成渝高铁永川东站 6月正式运营，开通后永川到重庆主城区约15分钟，到成都约50分钟，并联通资阳、内江等沿线城市，构成成渝1小时经济带。
第二章 永川房地产业分析
一、 房地产市场政策分析
上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“
分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。住建部则提出楼市调控“不刺激、不打压”， “尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径。
（一）放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段，年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。
1、购房落户扩充需求，取消限购；
2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力；
3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化。
（二）中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房。
（三）经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金。
二、 永川房地产市场分析
（一） 购房群体分析
1、35-45岁年龄段购房占比最大，达到37.44%，说明60、70年代人群是当前购房主要消费群体。25-35岁年龄段的人群购房比例占第二位，达到28.52%。45岁以上年龄段的购房比例为24.42%，这部分人群主要以高端物业消费需求为主。25岁以下年龄段的购房比例为9.62%。
2、在购房者来自区域分析中，乡镇人口购房比重最高，城区户口购房第二，区外户口购房比例最低。
3、受永川社会文化的影响，永川属于职教城，流动人口大。人口年龄程度较低，学生、年轻人占主导，导致房地产市场需求偏向房屋租赁，二手房买卖，以及购房出租。
（二）楼盘分析
1、永川的楼盘主要集中在新城，在兴龙湖周围。 永川协信中心、金科等多数房地产项目聚集在兴龙湖。
2、 永川区1-5月销量统计分析，永川区1-5月份一共成交7637套，总成交面积为66.3万方，均价每平米4585.2元。永川1-5月预销售面积79.1万方。 住房用地计划供应1353.45亩，其中计划供应保障性住房用地128.40亩，按需保障；计划供应普通商品住房用地1225.05亩。
总之，永川区房地长项目较为集中，主要分布于兴龙湖、神女湖、凤凰湖周围，其中兴龙湖片区聚集了多数房地产项目，是永川房地产市场的主要聚集地。经过预销售与成交量的比较，能够看出永川房地产市场供求平衡。 永川购房以高层为主洋房为辅，乡镇购房。换房群体居多。

第三章 永川 房地产趋势预测

一、 全国房地产走势预测
中金公司发布“中国房地产 走势预测”，预测 将会有两次降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在 二季度及以后恢复。另外房地产市场重心转为“改进”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发商首先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。进入“白银时代”的中国房地产整体延续衰退，一二线城市 下半年复苏、三四线城市则在 下半年回暖。“去行政化”形势明朗，但地方性“微刺激”仍将起作用。政府干预退出、还权于市场将是 政策面的基调。业内人士普遍认为，在 取消限购的基础上， 政策面不会出现特别大的调整，将继续呈现宽松化、平稳化格局。在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时，地方性的楼市“微刺激”在 也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。如哈尔滨住房公积金管理中心日前发布文件称， 1月起，为支持缴存职工购买首套和改进型自住房，购买新房或房龄在20年以下二手房的，一人贷款最高限额从40万元上调为50万元，两人为70万元；组合贷款最高限额从75万元上调为105万元。
二、 永川房地产 趋势预测
永川房地产业在 基本实现供需平衡。 ，永川区房地产在政府宽松的政策下，楼市仍将持续几个月的低迷。永川区特殊的人口构成以及城乡结构的因素，导致现已基本实现供需平衡的房地产市场需求量降低。虽然在购房上的需求量降低，但作为职教城的永川，年龄结构趋于年轻化。对于学生及才工作的年轻人，对房屋租赁的需求不会降低。
随着成渝高铁的通车，永川东站的正式运营。到 下半年，永川楼市会迎来新热。永川的房价相对于主城以及类似的区县是较低的，而且永川的居住条件以及消费情况都比较适宜居住。随着交通的便利，永川的房地产业也会迎来新一轮热潮。