商业地产专业操盘培训教材.doc

商业地产“大跃进”可能带来“大海啸” 在房地产行业（住宅）面临深度调控的情况下，各大、小房企加码商业地产似乎成为一条新的出路，各知名房企公布的年报或发展计划中，大多都雄心勃勃地描绘了商业地产发展蓝图，从本司（英威斯特）最近接到来自全国各地房企邀请为其商业地产项目提供专业服务的迫切程度上也能够反应出这种发展趋势。地产知行者经常提醒开发企业不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有苛刻要求，大量没有专业经验及专业人才，特别是没有商业地产正确开发、经营理念的房企“大跃进”式的扎堆商业地产或将带来“大海啸”。地产知行者提示未来几年商用物业供应失衡将加剧：万科总裁郁亮在2009年底曾表示，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。保利也在去年宣布，未来3-5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%，年经营收入到达20亿元以上。金地董事长凌克表示，2011年金地将在商业地产投资1-2个综合体项目。今后5年，在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右，争取在全国投资20个综合体。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”招商地产董事长林少斌近日表示，未来3年，住宅和商业的比例将达到7：3，其中2011公司商业地产持有量将达到200万平方米。此外，龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企也纷纷向商业地产加大投资；巨额外资也在大规模进军内地商业地产，如嘉德置地、财富控股等已有斩获。在众多开发商埋头加大商业地产开发计划同时，一个问题值得注意：商业地产的供应量将在3-5年后迎来爆发。除了供求矛盾，另一个突出问题是，目前包括万科等在内的大多商业地产“新军”开发运营模式都还不清晰，而且形式趋同。万科坦言“是被商业地产了”。郁亮表示，万科为做好住宅而做商业，不是为商业本身。“如果不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。”无独有偶，其他住宅开发商转型商业地产，也都处于尝试阶段。部分开发商转型商业地产，更多地给人一种为了避险的目的。开发商业项目不是长期持有，选择一卖了之、回笼资金。龙湖1月份实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，得益于加大商业综合体的推盘力度。万达集团董事长王健林强调：“如果抱着卖住宅的心态做商业地产，是无法做好的。如仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”未来3-5年后，上述转型房企所开发的商业地产项目将纷纷面市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一个环节出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘。房地产行业有一个比较贴切的比喻：从事住宅开发好比在游泳池里游泳，而从事商业地产则是在大海里游泳，虽然更加刺激但风险性更大。对于转型房企而言，解决、规避风险的先决条件就是专业人才、运营管理团队是最重要的。某知名房企商业地产开发的负责人在与我司（英威斯特）交流时坦言，资金、资源等方面并不缺乏，最缺乏的是专业人才和团队。目前公司只能通过内部培养和外面引进两种途径解决。“公司开发的商业项目越来越多，有几个项目几乎是同时启动。本来人才就少，更是忙不过来，只能不断到处挖人。”他不禁担忧道，“找到合适的人并不容易，即便挖到人，团队也需要磨合期，搞不好项目很容易出现死盘的情况。”一个项目入市需要经历产品周期，大家一起开发商业地产，到时候好的项目、烂的项目都会有，好的项目可以存活下去，烂的项目最终会死掉。城市化进程为商业地产的迅速发展提供了机遇，但开发商扎堆转型做商业地产，后续肯定会有问题。因为商业物业的出租、招商、运营、管理等各个方面都需要专门的商业人才，目前这些开发商都非常缺人，已经有不少的开发企业开始委托我司在为其项目提供专业服务的同时，另外专门为其企业内部培训商业地产这方面的人才了，预计将来这种情况将会逐渐被众多房企所意识到并效仿。其实这种房地产发展趋势下住宅泡沫的后续可能就是商业地产泡沫了，目前众多的房地产企业可能还没有意识到商业地产泡沫比住宅泡沫更加可怕，住宅降价了总有人接盘，但商业地产做坏了，免费请商家入驻人家都不会来。另外在开业初期如何针对商圈特性、消费者特性，制定合适的商业定位、业态规划、招商策略等都需要有专业和经验介入，帮助确定及不断调整，商业模式、招商策略、开发策略、销售策略等环节都需要耗时耗力的工作，也需要不同的专业知识介入。当然住宅开发商也有优势，与政府谈判的能力、融资能力等，但对于初涉商业地产的住宅开发商，对介入商业地产应持谨慎的态度。