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浅谈小产权房
观点1：小产权房是伴随我国城市化进程出现的。
观点2：小产权房的发展与城乡二元土地制度和现有经济制度有着密不可分的联系。
观点3：事物都有两面性，小产权房也不例外。虽然它的出现导致了许多问题，但也解决了一些住房问题。
观点4：小产权房“合法化”值得一提。
第一章小产权房的介绍
1.1小产权房的概念 
　　由于小产权房并非法律上的概念，而且政府也并未给予小产权房统一规范的名称，因此在分析小产权房自身特点的基础上，再结合对小产权房的称呼，其一般指建在农村集体土地上，由享有该土地所有权的农民、村集体、乡（镇）政府及开发商单方或多方联合开发，在未缴纳土地出让金等税费的情况下向集体以外的成员出售的房屋，并由乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为小产权房。
1.2小产权房的法律特征
(1).小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
(2).小产权房的开发建设程序违法。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
(3).小产权房无合法产权证书。

1.3小产权房的产生和发展
小产权房是伴随着我国城市化进程出现的问题，这一问题于上世纪九十年代兴起，至今已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，数量不断增加，并且开发规格也逐渐趋同于正规商品房。在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市，均出现了以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房，并呈蔓延之势。“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。
1.4小产权房产生的原因
1、经济条件：房屋销售价格的不断攀升近年来随着我国经济的发展城镇人口极具膨胀，房价持续飙升。这必然加剧了城市居民住房的压力。而小产权房则以只占商品房价格1/3到1/4的低廉价格获得优势。由此我们可以看出房屋价格的不断上涨。相对来说小产权房的价格低廉的优势掩盖了其产生的风险。从这一点上来说,购房者可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小
产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额成本。而土地出让金、税费以及各种成本是房价上涨的主要原因,理所当然的成为了小产权房生存并发展的肥沃土壤。笔者认为房价的不断飙升是小产权房生存并发展的根本性经济因素。
2、客观条件：某些乡镇政府误解国家新农村建设要求新农村建设是这两年小产权房开发规模不断扩大的一个重要的因素。这是因为某些乡镇政府错误的理解了国家的新农村建设要求,简单地认为新农村建设就是村庄建设，就是造房子建新村，修大路排店面。或是简单的认为把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅就是新农村建设。这样就造成了大量新建宅基地房屋的建设，为小产权房的生存发展提供了优越的客观条件。但乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润。所以小产权房的开发、生存及发展其实是搭上了新农村建设的便车。
3、市场条件：市场机制要求的具体体现小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调节——市场机制。所谓市场机制，市场的各种要素，包括价格、供求、竞争等要素之间，互相联系、互相制约。市场机制中的供求机制受到价格和竞争的影响：价格上涨，会引起人们竞相增加供给或减少需求，反之，亦然。诚如当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。当很多人尝到了购买小产权房的甜头,那么需求自然就上去了。
4、制度条件：小产权房背后的不完善的制度主要是指我国的城乡二元土地结构。尽管我国《宪法》和《土地管理法》对城乡土地的使用都做出了明确规定，但是，伴随着经济发展和社会状况的变革，我国的土地制度，尤其是农村集体土地制度，正面临着一系列的问题：一是农民失地问题；二是地方政府的土地财政问题，三是由于房地产市场热度持续增高，使得开发房地产的土地价格日益飙升，而农民也想通过卖地来增加自身收益，这就促成了现在小产权房土地供需两旺的局面。

第二章现状分析
由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计，还由于没有完善的销售手续，小产权房在全国范围内占住房总量的比例也很难统计。据中国新闻网载文介绍，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上，其中涉及村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。据部分媒体典型个案调查和国土资源部抽样调查资料显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的小产权房。其中以北京、天津、济南、郑州等一些城市比较突出。

第三章小产权房带来的影响

3.1“小产权”房的消极作用
1.购房者权益保障问题
购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人，也无法再行转让。由于没有商品房产权证和土地使用权证，因此“小产权房”不受法律的认可，也不受到法律的保护，购房人不能用于抵押贷款以及财产证明等。
2.农民权益保障问题
农民集体所有的土地建房用于房地产开发，短期内农民得到了卖房款，似乎是得到了不少实惠，但农民却永久地失去了土地使用权，失去了最根本的生产生活保障，尤其失去了获得土地这种稀缺资源不断升值带来的级差地租的机会。从长远来看，农民的利益是受到损害的。
3.扰乱了房地产市场秩序
一些不法房地产开发商通过非法途径拿地，从而非法牟利，干扰了国家正常的房地产秩序，违反了现行的交易规定，使得本来就敏感的房地产市场再次成为社会关注的焦点，更为重要的是小产权房的出现使得房地产中最为重要的权属确定变成了一种模糊、失去权威性的证明。
3.2“小产权”房的积极作用
“小产权”房虽然一直处于法律的灰色地带，身份地位十分尴尬，但它的产生不是偶然的，应该说有一定的合理性，也起到了一定的积极作用。具体体现在一下两个方面：
1、 缓解了住房压力。
在住房价格过高，保障性住房不足的情况下，由于“小产权”房价格仅为同地区商品房价格的40－60%,大量城市中低收入人员选择了购买“小产权”房,这使“小产权”房在客观上确实起到了保障性住房的作用，缓解了中低收入群体的住房压力。
2、 改变农民生活条件。
以为北京个别地区为例：在通州区规模最大的“小产权”小区太玉园，当地村民在搬进新建楼房后，独生子女家庭每月可得到村里奖励的100元，所有51岁以上的老人村里每月发240元生活费，67岁以上的老人每月发300元生活费，村里还安排了近2000名村民到物业等部门工作；在昌平区的香堂村，大规模的“小产权”房开发极大地带动了集体经济的发展，使该村由一个贫困村发展到2006年上缴税金1058万元，村民就业率100%，建设成了著名的“香堂文化新村”。

第四章 解决对策——“合法化”
综合小产权房的利弊来看，我们认为小产权房的利大于弊，以下是我们认为应该合法化的理由。
一、小产权房价格便宜。
随着商品房价居高不下与新农村建设，北京出现许多售价仅为6000多元/平方米的小产权楼盘在公开叫卖。尽管人人都知道便宜没好货的道理，如此便宜的小产权房自然没法和大产权的商品房相比。但是当你看到商品房房价太高，两限房、经济适用房和廉租房与自己完全绝缘，而同时自己的住房梦又难以打消时，有多少人会甘愿冒这个险而购买小产权房呢？事实上人们不惜冒风险，也要买便宜小产权房。  
二、小产权房有助于拉低房价。
小产权房始于高房价，也将终于高房价。如果没有高房价的存在，也就不存在时下小产权房的盛行。小产权房的盛行，也将击退节节攀升的房价。  
近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价不断攀升，而肩负房屋供应稳定作用的住房保障体系，却尚未建立。而“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“地方武装”，为城市的正统房地产市场注入新的血液。尽管没有“名分”，但在客观上扩大商品房的市场供应，缓解供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。  
三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。
农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。当然在一定程度上不能忽视粮食安全问题。  
实际上，小产权房就是将原来的旧村改造，建成楼房，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益，也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。  
这不可能一蹴而就，不过事实上城市的城乡改造走的就是这条路，只不过那是政策上的合法过程。城市人口把城市文明带入乡村，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。只是不要将这种农民市民受益的利益被地方政府加以利用。  
四、已建小产权房不可能全部拆除。
小产权房建设规模巨大，不可能全部都拆除，因为耗费的人力、物力成本太高。一些符合某些条件的要加以利用。对于在农村原建设用地上开发的住房，经合法程序，可将其纳入住房社会保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里的中低收入家庭居民。对此，可以核准身份，补办手续，补缴土地出让金、税费，从而获得国家房屋产权证。  
强制拆除或没收小产权房给购房者造成了资金损失，停建小产权房造成半拉子工程更是一种对资源的极大损失和浪费，拆除小产权房后的土地并没有得到复耕等。  
五、时代发展会为小产权解禁提供可能。
过去小时候老人经常会说，长大了以后要当工人啊，因为那时候工人在百姓心目中确实曾是最有出息的职业。因而工人有了福利分房，虽然还不到物质极大丰富的地步，但许多人都不再为房子发愁。而如今时代变了，工人虽然仍受尊重，但是他们的处境却大相径庭。哪怕不是工人，而是普通市民，城市低收入者甚至中层阶级都要为买房背负一生的债务，农民这些年普遍仍然比不上城市，但他们心里会感激政府，的确几年时间他们富起来了。  
有些城市低收入者比农民更苦，而小产权房的兴起为他们既缓解了住房压力，如果房价不降，而又没有足够的保障房建设，为了保障这些居民的利益，唯有将小产权房合法化。  
六、小产权房深层次上并不与法律法规冲突。
小产权房不违背《宪法》，《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利，但又禁止宅基地的交易。问题是，房与地密不可分，不准出租、买卖宅基地，却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房，那农民交易了房产就等于交易了宅基地。再说，租和卖之间，本没有明确的界限。人家把农民房“出租”七十年，不等于城里的大产权商品房？  
国家对“小产权房”禁止主要出自对耕地保护的担心，实际上很多农村“小产权房”并非占用耕地，而是在农村宅基地上建设的。目前中国房地产市场供应主要为开发商所垄断，应该将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。 
总结
处理小产权房涉及千家万户，关系各方切身利益。因此，必须综合全面考虑，兼顾各方利益。处理现有小产权房仅仅是开端，关键的问题是如何改变这种局面。短期内是加强对房地产开发非法用地进行积极有效的监管，避免新的小产权房的出现。但从长远分析，出现小产权房的根本原因是现行土地制度。因此取消目前所实行的国家先征地后卖地，垄断土地市场的规定，允许集体所有的土地直接进入市场，实现集体对土地的真正所有，而不是现在的一方面规定集体享有土地所有权，但却无处分权的假所有权，这是消灭小产权房的根本所在。另外，有效降低房价，特别加大经济适用房、限价房、廉租房供应量，使更多的低收入者“居者有其屋”，对于解决小产权房具有积极作用。