浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素.doc

浅析影响城市房地产价格评估的
环境质量因素
摘　要:区位是影响城市房地产价格的第一位因素,包括:位置、交通条件、基础设施和环境状况等因素.其中,环境因素包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境等.房地产估价的主要难点是,房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化.本文在分析环境质量影响房地产价格的机理的基础上,构建了一个经济计量模型,以分析环境质量因素对房地产价格的作用.结果显示,随着人们生活水平的提高和环境保护意识的加强,环境质量越来越成为影响房地产价格的重要因素.

关键词:房地产价格 环境质量因素 影响因素 房地产估价

房地产业是国民经济的基础性、先导性产业.房地产既是生产和生活的必需品,同时也是一种资产或财富.我国的房地产业经过20多年的发展,取得了显著的成效,在加快住房建设的步伐、有效启动住房消费、改善居民的住房条件方面发挥了积极的作用,同时也促进了国民经济的发展和人民生活水平的提高.近年来,不断上涨的房地产价格引起了民众、专家学者、企业、政府和媒体舆论的高度重视.然而,目前就关于房地产价格为何上涨、影响价格上涨的原因是什么、它们对房地产价格变化的影响程度有多大等问题的争论很难达成一致意见.如何用科学的方法对房地产价格进行分析和研究是一个具有理论价值和现实意义的问题在此背景下,本文对房地产价格影响因素进行了详细的整理和分析,重点探讨了影响房地产估价的环境质量因素.

1　房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素多而复杂,通常划分为一般因素、区域因素和个别因素(见图1).一般因素,是指对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素,如利率、通货膨胀;区域因素,是指对某地区的房地产价格水平有所影响的因素,如环境污染、基础设施完备程度;个别因素,是指房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素,如土地的位置、面积、形状、地势、地质[1].
众所周知,区位因素是众多房地产价格影响因素中最主导的因素.“location, location, location”是西方国家认为的投资房地产最重要的3点,它强调了区位对房地产的极端重要性.房地产的区位可划分为位置(或坐落)、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等)、交通和配套设施(包括基础设施和公共服务设施)4
个方面来认识[2, 3].因此,选取位置、环境质量状况、交通条件和配套设施4个方面对房地产价格的影响因素进行分析.
1. 1　位　置
房地产的位置,是指房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离,从其他地方到达该房地产的可及性(accessibility),从该房地产去往其他地方的便捷性(accessibility).[4]我们用“可及性”来表达由“外”到“内”至“进”的方便程度,用“便捷性”来表达由“内”到“外”至“出”的方便程度.

1. 2　交通条件
交通条件包括道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度3个方面.
1. 2. 1　道路通达度
道路通达度反映道路在城市交通中占有的地位及其对周边地区的影响程度.道路按其规模可以分为主干道、次干道和支路.主干道是联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路,次干道为联系主干道之间的道路,支路为各街坊之间的联系通道.按在城市交通中作用的大小,其顺序一般为:混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路.
1. 2. 2　公交便捷度
道路通达度考虑的是道路的功能作用,宽阔的道路不一定便捷.公交便捷度主要是考虑距离公交车站的远近及公交车站的等级.

1. 2. 3　对外交通便利度
对外交通便利度是表示长途车站、火车站、机场、港口等对外交通设施对城市对外交通的影响程度.
1. 3　配套设施
1. 3. 1　基础设施完备程度
基础设施完备程度是指道路、供水(上水)、排水(下水,包括雨水、污水)、供电、通信、燃气、热力(供暖)等基础设施的完备程度.
1. 3. 2　公共服务设施
公共基础设施包括图书馆、体育馆、博物馆、文化馆、俱乐部、影剧院、学校、医院等.
1. 4　环境因素
环境因素主要指地形、地势、地质条件、气候、水文、植被和大气、水文、声觉、视觉等因子综合作用的自然环境、工程环境以及社会环境.自然环境是一切直接或间接影响人类的、自然形成的物质、能量和现象的总体,即地球的空间环境、阳光、空气、水、土壤、岩石、动植物、以及地壳的稳定性等自然因素的总和.自然环境资源作为一种稀缺资源对房地产的开发,尤其是生态住宅开发有很大价值.工程环境是人类在利用和改造自然环境中创造出来的人工环境.社会环境是由政治、经济和文化等要素构成的.随着人们环境意识的不断增强,环境因素日益成为购房者越来越关注的因素.本研究中的环境质量主要是指自然环境,用大气、声、水、视觉、卫生的环境质量,绿化率影响值和自然因子条件来评价.

2　房地产估价与环境质量
2. 1　影响城市房地产价格评估的主要环境要素[4]
影响房地产价格的环境要素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素,且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素.这方面的要素主要有大气、声觉、水文、视觉、卫生环境等.
2. 1. 1　大气环境
大气是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质.大气质量的好坏,对人体健康十分重要.房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等(如悬浮颗粒物、CO, SO2、NOx,等等),对房地产价格有很大影响.尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染,因此,凡接近这些地方的房地产价格较低.反之,
靠近公园、河流附近的房地产价格都较高.

2. 1. 2　声觉环境

汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场)等,都可能形成噪声.对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说,噪声大的地方,房地产价格较低;反之,则高.
2. 1. 3　水文环境
随着城市居住密度的加大,“小桥流水人家”式的风景日益为人们所向往,房地产项目周边的美丽水体常常成为该房地产亮丽的风景与成功的销售卖点,能在很大程度上提升房地产的价格.其次,地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,对其附近的房地产价格也有很大影响.
2. 1. 4　视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱,如电线杆、广告牌、表示牌等的竖立状态和设计是否美观,建筑物之间是否协调,公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目,都会对房地产价格有影响.
2. 1. 5　卫生环境
清洁卫生状况,包括垃圾堆放情况,对房地产价格也有影响.
2. 2　房地产的供求与环境因素
房地产市场的波动,房地产价格水平及其变动,从经济学上来讲,是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果[5].从某种意义上讲,如果想知道环境因素将如何影响房地产价格,应当先考虑它将如何影响房地产的供给和需求.
2. 2. 1　环境因素对房地产供给的影响[6, 7]
房地产供给是指房地产开发商和拥有者(买者)在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量.某种房地产在未来某一时间的供给量为:供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量.环境因素对房地产供给的影响主要体现在环境容量和房地产开发商对未来的预期上.首先,环境容量会直接对房地产的供给量产生影响.环境质量的区域差异所造成各功能区在今后发展中所拥有的环境容量是不同的.对于环境容量小的功能区,新建项目,包括房地产项目,在环境容量的限制下将不易得到审批,而且往往要进行环境补偿.在环境容量大的功能区,污染程度较轻,建筑密度小,政府鼓励投资建设项目,功能区的房地产供给量相应较大.其次,城市生态环境改善,水资源富足,土地集约利用,环境因素造成房地产开发商对未来的预期看好,则在制定投资开发计划是会增加开发量,从而会使未来的供给增加;反之,房地产的当前供给通常更少.
2. 2. 2　环境因素对房地产需求的影响[6, 7]
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地
产所愿意而且能够购买的数量.形成需求有两个条件:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买.也就是说消费偏好和收入的高低视觉、卫生的环境质量,绿化率影响值和自然因子条件来评价.直接影响着人们对环境质量较好的房地产的需求,影响的程度取决于需求的环境弹性的大小.房地产需求的环境弹性=房地产需求量单位的百分比环境变化的百分比/环境变化的百分比。环境弹性越大房地产的需求量就越大;反之,则越小.处于较低收入水平时,人们主要关注是否能买到房产,这时环境因素对需求的影响程度很小;但是随着收入水平的提高,人们越来越偏好环境质量优越的房地产.
随着城市化进程的加速,必然随之产生城市用地需求的递增,建设用地面积逐年递增,这就给房地产业提供了巨大的市场潜力.同样,城市人口规模不断的扩大,城市没有充足的居住条件提供给蜂拥而至的人口对房屋需求的巨大潜力,城市房地产业发展势必加快.那么,房地产的供给与需求上涨的同时,随之伴来的必然是房地产价格的增长.人们在选择楼盘的时候,除了考虑楼盘的位置、交通条件、配套设施,必定对其环境的好坏也越来越重视.

3　实例研究
3. 1　实例选择
本研究选择成都沙河周边房地产价格与其各影响因素的经济计量分析.通过分析影响房地产价格的诸因素,特别是环境质量因素所占的比重,探索性地构建环境质量与房地产价格关系的模型,定量分析环境质量因素作为一种特殊的资源在房地产估价中所起到的作用.
成都市沙河北起北郊洞子口,沿金牛、成华、锦江三城区逶迤而下,在市区东南下河心村归流府河,全长22. 22 km.为把成都历史文化、水文化、现代文化等融入沙河工程,沙河全线着力打造了北湖凝翠、新绿水碾、三洞古桥、科技秀苑、麻石烟云、沙河客家、塔山春晓、东篱翠湖八大景点.本研究只选取科技秀苑景点周边的楼盘作为研究对象.通过研究沙河科技秀苑景点周边小区楼盘的价格、所处区位的基础设施、交通状况及其他因素,建立了沙河科技秀苑周边地区楼盘价格与其基础设施、交通状况和环境质量的经济模型,以分析科技秀苑周边房地产价格与环境质量状况的关系.
3. 2　以特尔斐法确定环境质量、交通条件以及基础设施等因素分值
沙河科技秀苑周边楼盘环境质量、交通条件以及基础设施等因素以特尔斐法计算分值(见表1).特尔斐法是客观地综合多数专家经验和主观判断的技巧,将定性与定量分析的因素进行量化的一种决策分析方法。
表1　成都市沙河科技秀苑周边楼盘价格的影响因素数据表
楼盘 价格（元∕m2） 环境质量（分） 交通条件（分） 基础设施（分）
金域蓝湾 7200 96 88 90
高地 6900 94 88 90
爱这城 6600 94 87 88
龙湖三千里 6200 94 85 88
颐和家园 6100 95 84 88
翰林花园 5200 93 84 86
东郊－红枫岭 5000 91 83 86
蓝水湾 4800 93 84 84
格林尚城 4800 91 82 86
万基南麟 4600 90 84 84
静居家苑二期 4600 89 84 82
东辰瑞景 4200 89 82 84
东篱居 4200 89 82 80
环境因素:楼盘距离沙河10m以内,环境质量分值为90-98分,临河楼盘环境质量分值为98分,背河环境质量分值为96分;距离沙河每增加10m,环境质量分值减少1分,依此类推.
交通条件:具有公交车站点、汽车站,且道路为8车道的楼盘,交通分值为96分;楼盘距离公交车站点50m以内,其交通条件分值为98-90分,距离每增加10m,分值降低1分,依此类推.
基础设施:内部或附近有幼儿园、中小学、大学、医院、娱乐场所、超市,同时开发商为知名企业的楼盘,其基础设施分值较高.
3. 3　回归分析
此部分研究对沙河附近小13个楼盘的环境质量、交通条件及基础设施状况进行打分,应用回归建立数学模型来分析房地产价格与各因素之间的经济计量关系.
设因变量Y为楼盘价格、自变量X1为环境质量、X2为交通条件、X3为基础设施及其他影响因素,所建立模型为:
Y=198.15X1+153.05X2+78.01X3-32349.22.
模型的F值通过了检验:

在置信水平a=0.001下查F分布表知:F= 52.63>F001(3,11),所以在置信水平a=0.001下,回归方程的公式Y=198.15X1+153.05X2+78.01X3-32349.22是显著的.
模型初步反映了沙河科技秀苑小区住房价格与其环境质量、交通条件以及基础设施等其他因素之间的关系.从所建立的回归方程可以看出:环境质量每提高1分,楼盘价格上升198.15元;交通状况每提高1分价格上升153.05元;基础设施每改善1分,楼盘价格上升78.01元.这说明成都沙河周边房地产价格受环境质量因素的影响较大,环境的轻微变化会引起房地产购买者的支付意愿产生明显差别,这与该地区居民收入和文化层次普遍较高分不开.人们不再以交通条件和基础设施作为选择楼盘的唯一标准,在考虑买房子时更多的是考虑小区环境怎么样,绿化好不好,空气质量如何.
4　结　语
通过分析影响房地产价格的诸因素,特别是环境质量因素所占的比重,探索性地构建环境质量与房地产价格关系的模型,定量分析环境质量因素作为一种特殊的资源在房地产估价中所起到的作用.通过本文的理论分析和实证检验,可以得到以下结论:环境质量已经成为影响房地产价格的重要因素,并且随着人们生活水平的提高,它的影响度将逐渐增大.因此,为做好房地产估价,估价人员必须知晓各种房地产价格的环境质量影响因素,并认识这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格.