大连市精装修楼盘调研报告.doc

大连*装饰装修工程有限公司 大连市精装修楼盘调研报告调查单位：#装饰装修工程有限公司 调研报告日期：200#年1月16日目 录第一部分 基本情况（2）第二部分 主要特点及经验（3）第三部分 存在问题（6）第四部分 想法和建议（6），第一部分 基本情况1、调研背景和目的*三期开发面积约24万平方米，其中公建等约为18万平方米，住宅约为6万平方米且全部为精装修住宅。精装修住宅，是近几年才在大连装修市场上出现的，对装修公司来说还是个新生事物，况且如此之大的精装修面积，由一家装修公司来组织，这在大连的装修史上还是第一家，可以说是空前的。装修公司能否经得住考验，能否做到在保证工期的同时，既能提高工程的质量又能降低工程的成本，关键就在于能否找到切实可行的解决施工组织的方法。借人之长，补已之短，所以我们必须全面、深入、系统地了解大连市精装修住宅市场的供求及竞争状况，认清精装修住宅发展的空间和方向，才能给出本项目一个准确的定位。由此我们进行了此次调研。2、调研内容及范围： 精装修住宅又称全装修住宅，指房屋交钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，业主只需带上生活用品就可以直接入住的房屋，故又称“成品家”。 大连市现有在售楼盘约110家，其中精装修楼盘约12家。本次调研，我们对大连市八家精装修楼盘进行了详细的调研，包括其装修风格、装修标准、装修材料、有无新工艺新做法、销售情况等等。3、调研方式：本次调研其中八个楼盘为现场实地考察，其余的电话考察。第二部分 主要特点及经验一、主要特点及经验：通过八家精装修楼盘的调研，虽然各有各的装修风格，各有各的装修标准，但总体来说，究其根源，却有着很多的共同点及经验值得我们去借鉴。结合下表以及第二款的个案点评一一列举出这些楼盘共同的特点及经验：（一） 共同的特点：1、 精装修住宅均为小户型（优豪斯除外）；2、 装修标准均为7881200/m2之间（大有恬园除外）；3、 均为整体厨房且均为品牌；4、 卫生间配套齐全均为品牌；5、 木制作均为工厂化加工，现场安装；6、 安装工程所涉部品均提供到位，包括空调、热水器等；7、 墙面无特殊处理，均为乳胶漆；8、 装修风格简洁、大方、实用；9、 装修利润空间较大；10、 除星海自由港、优豪斯为实物装修外，其余楼盘只是卖个概念。（二） 共同的经验：1、 装修标准不宜太低；2、 卫生间、厨房墙地砖均在土建施工时一次性完成；3、 装修方案较少，但个个均为精品；4、 土建施工达不到标准必会造成装修难度加大；5、 户型设计时，装修设计人员要全过程参与；6、 给业主留有选择的余地，但需在指定范围内；7、 不能让业主过多的参与。二、个案点评：1、优豪斯： 地理位置较好，但周边环境较差，大户型的市场定位错误，出售率极不理想。装修以简为主，最突出的特色就是所有木制作均为工厂加工，现场装配。2、星海自由港： 星海自由港的出售率达95%以上，共226套小户型住宅，其中精装修及清水房各占一半，现仅余7套。是本次调研中出售率最突出的楼盘之一。星海自由港的装修以白色格调为主，洁具为台湾合成，厨房用具、电器全部为海尔品牌，成为出售的卖点之一。它的另外一个特点是得房率特别高，达80%。在装修设计上使一个34m2的房子达到了40m2的效果，给人一种物超所值的感觉，在小户型的设计上是极为罕见的。小户型的面积在34m2-50m2之间，装修标准790元/m2。3、修竹广场： 修竹广场的交工日期为2004年4月，约320套小户型，装修标准为1200元/m2，面积在40m2-90m2之间。尚无样板间，装修情况不详。但此楼盘的出售率较高。4、名仕国际： 名仕国际的交工日期为2004年4月，约500套小户型，装修标准为1200元/m2，面积在49m2-77m2之间。装修风格以豪华为主，厨房用具均为品牌。但由于其售价较高，属商用性公寓，产权只有40年，所以出售率并不高，不及40%。5、东特新天地： 东特新天地的小户型精装修出售率创造出大连房地产史上的一个神话开盘当天及封盘（出售率达70%），1200套精装修小户型住宅仅余20套。东特新天地的装修简明、时尚，适合年轻人居住。小户型的面积在29m2-58m2之间，装修标准788元/m2。它的特点层高较高，为3.6m，以空间发展为主导。其次是市场定位较好。6、花样年华： 花样年华的交工日期为2004年10月，共722套小户型，余量不足70套，出售率90%以上。小户型的面积在28m2-68m2之间，装修标准1000元/m2。装修风格以简洁为主，厨具均为品牌，但样板间装修比较粗糙。花样年华的主要卖点是地理位置较好，位于中山广场与三八广场之间，购买的房子60%是用于投资。此楼盘的装修利润较大，经现场测算，其装修标准超不过600元/m2。7、大有恬园： 大有恬园的交工日期为2004年12月，共1100套小户型，余量不足300套。小户型的面积在70m2-100m2之间，装修标准300-800元/m2。装修定位为品位性风格，厨具均为品牌。大有恬园的装修特色是工场化装修，门、门套、窗套、衣柜等均为工厂加工，是规模化装修的最佳选择。其卖点有两个方面，一是房屋售价较低，二是本小区属国家康居住宅示范工程。8、壹品星海： 壹品星海的小户型预计交工日期为2005年5月，360套左右。小户型的面积在50m2-60m2之间，装修标准800元/m2。由于样板间未装修，装修标准及风格不详。主要卖点是地理位置较好，位于星海广场比侧，“邻海”是最大的卖点。12第三部分 存在问题6万平方米的精装修对于装修公司来说是个挑战，但挑战与机遇并存。主动的去发掘问题，并把他消灭在萌芽阶段，这是我们去解决问题的最好方法。通过本次调研及以往住宅的装修经验，针对公司的现有状况，发现如下问题还有待于我们去进一步剖析和解决：1、 厨房、卫生间的墙地砖的粘贴，是由建筑公司施工还是由装修公司施工？如果由建筑公司随主体一起施工，自然就避免了二次施工带来的污染、减少了二次搬运的人工费，同时也缩短了工期，最重要的是降低了工程成本。如果由装修公司来施工，效果是否恰恰相反？2、 土建与装修衔接不到位，如何才能避免装修施工再改线路的做法？3、 土建的施工质量直接影响装修的施工质量，建筑公司应该做出什么样的交房标准？4、 施工图方案的确定，装修设计人员参与太少，开发公司能否多给予一点支持？5、 装修标准为多少？如何定位？6、 如何来进行装修的施工组织，是由过去的一户一分包，或者走建筑公司的模式分项分包，还是两者结合较好？关键在于装修方案的多与少，方案较多，前者为宜；方案较少，形成规模，分包为宜；方案适中，结合为宜。第四部分 想法及建议精装修住宅，顾名思义就是一次性到位的房屋，住户只要带上生活用品就可以入住的房子。如何能达到“以人为本”，最大限度的满足用户的要求，又能在短时间内达到理想的出售率，这就需要我们从多个方面综合考虑，保证尽快实现双赢的局面。对此，我们装修公司提出如下想法及建议：一、 满足消费者需求的前提下，户型越少越好。户型越多，精装修选择的种类就越多。不仅会对工期产生负面影响，而且对产业化装修的实现也极为不利，产业化不能形成规模，必然就会加大工程的成本。二、 户型设计要有装修设计人员全过程参与并发挥作用。让装修设计人员参与户型设计，目的就是在于将建筑设计和装修设计一体化，使装修设计和土建设计相衔接和协调，把装修设计的意见及时反馈给土建设计，为工业化生产创造条件。现阶段，建筑设计与装修设计严重脱节，要实现工业化生产很难，不仅制约了工期的进度，而且加大了工程的成本，造成了不必要的浪费。如水路、电路的一次性到位（高低的确定，数量的确定），避免装修时又凿又改的现象发生。三、 尽快确定户型但不能太草率。户型的确定对装修方案的确定起着决定性的作用，户型无法确定，装修方案就无法确定，户型的设计在很大程度影响装修设计的风格。好的户型是“先天的优势”，装修所起的作用就是将它的这种“先天的优势”充分挖掘出来，并把它淋漓尽致地发挥。四、 装修方案不宜太多。装修方案过多与户型太多有着同样的缺点，不仅会对工期产生负面影响，而且对产业化装修的实现也极为不利。五、 装修材料的选用要大胆、新颖、现代。装修的风格是楼房重要的卖点之一，而我们这个风格靠什么去实现，主要就是材料的选用上。我们要突出幸福家居的特点，必然要在材料的选用上大下功夫。六、 外立面要有特点。幸福家居的特点，不仅要在内部装修风格上有所体现，外立面是更是吸引购房者眼球的重要点。但特点不能太多，太多了就等于无特点。七、 装修项目要简而精，要给业主留有一定的空间。针对此问题，我们可以推出个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择、组合，然后一次性装修到位。我们应区分装修和装饰，提倡“少装修、多装饰”。我们生活在工业化加信息化的时代，真正的个性化，更多的是内蕴而不在于外表，是自主行为的选择而不是人云亦云。从这个意义上说，精装修的出现，符合智慧的简洁与经济的要求。给业主留有一定的空间，不仅新尊重了业主，给业主一个发挥的余地，更重要的是降低了装修成本，一举两得。八、 装修的工期要充足。通过对大连精装修楼盘的调研，精装修的时间都在三个月左右。装修不同于土建，它在于精雕细琢，突出细节，如果一味的强调工期，必会导致工程质量的下降，从而给楼房的出售带来不利影响。九、 装修标准不宜太低。比如大有恬园精装修住宅的300元标准，厨房及卫生间用具均为“七十年代”的产品，根本达不到业主满意的程度，入住后必然会改，“带上生活用品就能入住”也便成了一句空话。通过本次装修市场的调研，我们建议装修标准为500800为宜。如一个50m2的住房，得房率为75%，造价为823元/m2（详见下表）。十、 总的定位：1、 产业化：产业化装修的优势，在于我们可以通过集中采购，用同样价格选择优质材料；统一施工，统一进行质量检测及其后的质量与安全保证，房屋业主可以不再跟装修游击队打交道，减少了时间、精力和财力的耗费，不再为装修而烦恼。又降低了成本，具有较高的推广价值。产业化全装修楼盘的工程量较大，开发商通常采用大集团采购方式，因而材料供应商十分愿意让利给开发商。一般价格为零售价的六至七成，有时愿意给出低于特约经销商的供价。厨卫、门套等原先现场制作、油漆的部件，如今全部在工厂内生产，装修现场只需“搭积木”般拼装，就在土建工程还在实施时，门套、窗套、窗台板、壁橱门、窗柜，甚至整个厨房、卫生部件已经纷纷从工厂流水线上“下线”。每套卫浴产品中，除了座便器、浴缸等设备外，底盘、墙板、天花板、灯具等一应俱全。一个四五平方米的卫生间，一天就可拼装完成，由此可见产业化的重要性，下图就是对产业化装修一个概念性的描述，其优点不言自明。通过下图我们可以看出，产业化的前提，也就是最重要的一点设计应做到标准化、模数化、通用化。2、 健康、绿色、环保：非典过后，人们越来越重视生活的质量，对住宅的要求自然是越来越高，健康、绿色、环保自然就是精装修住宅必然的归宿。达到这点难度并不大，就是利用绿色环保品牌的形象和他的影响力，不用太多，一点足矣。3、 突出幸福家居的“特”：每个楼盘都有着自身的特色，他的特色也必然是楼盘的卖点之一。幸福家居也应该有自己的特色，我们装修公司认为有两点可以考虑：一是让我们幸福家居的精装修住宅成为真正的一次到位的家。如何理解呢？经过我们的调研，大连市现有的精装修楼盘，所有楼盘的售价均不含可活动家具，也就是说其不能达到带上生活用品就可以入住的条件。比如说，没有床怎么能入住呢？我们就应该抓住这个特点，使他成为幸福家居的卖点之一。以一个50m2的住宅为例，活动家具无非就是一张床、一个电视柜，一个沙发，总成本充其量也不会超过5000元，摊销到每平方米也只不过是区区一百元而已。二是充分利用墙体的空间，比如说入户门旁的鞋柜，就可以在土建施工时预留一个孔洞作为鞋柜，节省了一些本不能节省的空间。东特新居的卖点是向空间发展，那么我们幸福家居的卖点就是向“墙体发展”。4、 将一大部分小户型业主定位为投资型。既然做为投资，看重的就是楼盘的升值潜力。三期的地理位置优势十分明显，周边环绕着18万平方米的家居世界、美食世界等，买小户型作为投资便是商家最明智的选择。如果将小户型定位为投资用，那么装修的方案便可适当减少。装修方案的减少，自然是推进了装修产业化，降低了工程成本。 本次调研仅仅是针对大连市的精装修住宅市场，由于时间较为仓促，可能有些许不当之处。为了使*三期的精装修住宅有一个准确的定位，仅大连市的精装修住宅市场调研是远远不够的，我们还需全面、深入、系统地了解全国精装修住宅市场状况，下一步我们准备继续向外扩展，尤其是精装修住宅的领头城市，如广州、深圳、上海、北京等。对于装修设计人员对房屋开发的户型设计所起的作用以及对土建方面交房标准的要求，近段时间将逐步推出。