青岛市前期物业管理服务合同(范本).doc

前期物业管理服务合同

建设单位： 、
物业企业：

青岛市物业管理协会印制
青岛市物业管理办公室监制

《前期物业服务合同》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。
2、经协商确定，建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人。
4、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含《前期物业服务合同》约定的内容。

前期物业管理服务合同

甲方：；
法定代表人：；
住所地： ；
邮编： 。

乙方：；
法定代表人： ；
住所地： ；
邮编： ；
资质等级： 建设部一级 ；
证书编号：。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ；
物业类型 高层住宅楼 ；
座落位置 ；
建筑面积 。
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 业主自用部位有偿维修服务 ；
2、 ———————— ；
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅： 1.0 元/月.建筑平方米(含电梯运行费0.4元/月.建筑平方米)；
商业物业： 1.8 元/月.平方米；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11） 不可预见费用 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 业主应于 购房合同规定的交房 之日起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时
交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按 季交纳，业主或物业使用人应在 物业费期满前一个月预交履行交纳义务。
第八条 乙方应每年 两 次向全体业主公布物业服务费用的收支情况。
对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、 向人民法院提起诉讼 ；
2、 ———————— 。

第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式：
1、露天停车场属于全体业主共有，车位租用人应按 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
2、室内停车场车位租用人应按 元/个·月的标准向乙方交纳停车费；车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按实际发生费用向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属甲方所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按甲乙双方协商依法制定的标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配： 扣除成本后全部用于补贴物业费支出 。

第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1、 ；
2、 ；
3、 。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、公示、制止、诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 年 月 日前按有关规定向乙方提
供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 308 平方米，以及提供 770 平方米建筑面积的经营性商业用房，其租金收入用于 弥补小区物业管理费用开支的不足 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 按青岛市有关规定执行 。
第二十六条 专项维修资金的管理 按青岛市有关规定执行 。
第二十七条 专项维修资金的使用 按青岛市有关规定执行 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 按青岛市有关规定执行 。

第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按 每日0.3% 的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 . 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十六条 本合同期满前 3 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。

第四十三条 本合同一式 陆 份，甲方肆份，乙方壹份，物业办备案壹份。

甲方（签章） 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人

年 月 日

附件二：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
4

多层住宅
————
————
————
别 墅
————
————
————
商业用房

工业用房
————
————
————
办公楼
————
————
————
车 库

会 所

学 校
————
————
————
幼儿园
————
————
————
用房

合 计

备 注

附件三：

物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室。

附件四：
物业共用设施设备明细
1、绿化率 31.56% ；
2、道路 见图纸 平方米；
3、污水井 见图纸 个；
4、雨水井 见图纸 个；
5、水泵 见图纸 个；
6、水箱 见图纸 个；
7、电梯 8 部；
8、信报箱 见图纸 个；
9、消防设施 见图纸 ；
10、公共照明设施 见图纸 ；
11、监控设施 见图纸 ；
12、避雷设施 见图纸 ；
13、露天停车场 见图纸 平方米；
14、共用设施设备用房 见图纸 平方米；
20、物业管理用房 308 平方米；

附件五：
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、 公共部位照明系统一般故障应在24小时维修完成；
3、 有完整的管理措施和维修检修计划，值班记录内容完整、准确、及时。

二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、 电梯定期维保、检测，运行记录详细、准确，发生故障按承诺的时限处理；
2、 单元电子对讲门每月巡检不少于2次。

三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 楼道、扶手每天清扫、擦拭一次，地面每周擦拭不少于两次，楼道内玻璃每月擦拭一次。楼内公共设施设备保洁每周不少于两次。雨篷每天清理一次；
2、 公共场所和道路每天清扫两次，全天保洁。垃圾箱（筒）外表整洁，全天保洁，每周清洁不少于一次。

四、 公共绿化的养护和管理
1、 有专业技术人员管理养护绿化；定期修剪、打药、浇水、施肥；
2、 绿化达到国家二级养护标准以上。

五、 车辆停放管理
1、实行车辆出入登记制度；
2、车辆停放秩序管理。

六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、 安保人员统一着装，佩带胸牌，举止文明；
2、 实行封闭式管理，出入口和公共区域实行24小时值班巡逻；
3、 消防监控、安全监控，设施设备运行良好。

七、 装饰装修管理服务
1、 提倡环境保护，维护原有的规划、设计、建筑外观风格风貌不变。
2、 制定业主装修管理规定，完善装修申报手续。明确装修范围，不得超范围施工。
3、 规定每天的施工时间，在规定的施工时间以外严格控制扰民施工。

八、 物业档案资料管理
1、 房屋竣工资料、入住验收资料：设专柜存放，专人管理，借阅须经主任批准，阅后立即归还。
2、 业主档案包括与业主有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录、家庭成员情况登记等，所有信息输入计算机物业管理软件，以方便规范管理。

九、 其他服务
1、 物业公司提供订报、订奶、送大桶水等入户有偿服务；
2、 建立物业家政服务中心，服务内容包括家庭保洁、家教服务、接送儿童、照顾老弱病残孕等。提供大众化服务外，开展个性化服务，为有需要的业主提供各自所需的特殊服务。