项目物业管理顾问合同.doc

*********物业管理顾问合同

甲方：*******房地产开发有限公司
工商注册地址：*******
注册号：*******

丙方：*****有限公司
工商注册地址：*****
注册号：*******号

乙方：*******
工商注册地址：***
注册号：*******

第一章：总则
一、 为提高*****（下称“该物业”）日后的物业管理服务水平向用户提供全面优质服务，提高“乙方”现场管理人员的服务水平和等级，取得良好经济效益及声誉，“甲方”聘请“丙方”为“该物业”提供物业顾问服务工作。
二、 本合同委托期一年，自2005年8月1日至2006年7月31日止。
三、 双方在合同期限内的一切活动应遵守中华人民共和国的法律、条例及规定。
第二章：服务之物业管理范围
“丙方”受“甲方”所聘请顾问服务之范围为“该物业”规划之红线范围内之一切公共地方、公共设施、公共设备、共享配套设计（含高尔夫球场）与“该物业”范围内的停车场、停车位及会所。
第三章：“丙方”服务之物业管理责任及权力
一、“丙方”物业管理顾问服务内容
根据“甲乙方”需要，“丙方”于合同期内委派壹名香港籍物业管理专家作为“丙方”代表驻现场工作，为“甲乙方”提供物业管理顾问服务，有关驻场代表平均每周工作40小时（不含节假日），具体服务内容如下：
（一）“丙方”自物业管理角度，在顾问期间为“该物业”提供之专业建筑工程施工意见服务如下：
1． 提供“该物业”布局专业建议：对“该物业”布局的合理性和所涉及到的日后管理问题提供专业性的建议及相应的专业分析。

2． 提供“该物业”设施专业建议：就“该物业”已配备之设施设备及/或需要提供意见的各种设施设备的采购和使用提供专业建议。
3． 提供“该物业”建材专业建议：根据“甲方”所提供之信息对于“该物业”在建设过程中所使用之各种建材提供专业的建议，包括材料的耐用性、清洁难易度、品质优劣等方面。
4． 提供“该物业”建设管理建议“根据”该物业“建设期的不同，分析及评估”该物业“施工期之图纸是否配合先前所提出之各种专业建议，就各厂商之设备及配件提供专业建议，并就相关设备日后的保养工作、零配件之配备、设备的维修保养之妥善的计划和安排等方面提供意见。
5． 提供“该物业”会的高尔夫球场和各项康乐、便民配套设施布局的专业建议。
6． 参与“该物业”施工阶段的工程会议。
7． 巡视工地的施工状况，指导“该物业”建设过程中相关机电设施的调试工作。
8． 协助“甲方”从物业管理角度制定工程监控程序，并协
助“甲方”拟制施工过程以及交付使用过程所需要的各项工作表格、验收表格。
（二）在“该物业”首期交付使用前，“丙方”提供之“该物业”物业管
理开办的专业顾问服务如下：
1、 协助“甲乙方”拟制“该物业”物业管理运伯所需设施、设备的购
置计划；
2、 协助拟制“该物业”物业管理的运作组织架构、各级员工招聘计划、进度及员工培训计划；
3、 协助审议为有利于“该物业”物业管理而需外判予承建商执行的工作，如防虫灭鼠、园艺装饰与特殊维修保养项目等；
4、 为各项“该物业”物业管理运作所使用的设施设备、监控系统的日常维修保养计划提供参考意见；
5、 对“该物业”的规划设计、功能设计及管理系统规划从后期使用管理角度提供专业顾问意见；对“该物业”会所、高尔夫球场和各项康乐、便民配套设施的营运管理得供专业顾问意见；
6、 对“该物业”所涉及的机电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统的功能、布局设计提供顾问意见；
7、 对“该物业”保安监视系统的设计及所需配置提供专业顾问意见；
8、 对“该物业”公共照明系统的设置及布局提供意见，以使公共照明系统既能保障需要，又能最大限度地节省能源开支；
9、 对“该物业”各出入口、公共通道、消防通道的设置提供意见；
10、 对“该物业”公共地方之建材用料就利于日后清洁维护、维修保养角度提供专业意见；
11、 对“该物业”日后管理用房、垃圾房、储物房等功能用房的布局、
设计及设备配置提供专业意见；
12、 定期参与“该物业”之工程、筹备工作协调会议，就“该物业”物
业管理有关前期规划设计提供专业意见；
13、 根据“甲乙方”提供的有关资料、数据及根据中山市当地有关劳资情况，协助拟制“该物业”物业管理收支预算案，并为“甲乙方”制定管理费、其它费用的收费标准提供参考意见；
14、 协助“甲乙方”拟制“该物业”管理公约、业户手册、物业装饰装修规定、消防安全责任书等管理文件；
15、 协助“甲乙方”编制“该物业”管理处（以下简称“管理处”）之组织架构及人员编制，确定各职级之岗位责任；
16、 协助“甲乙方”因应日后管理营运需要编制“该物业”“管理处”开办预算和“该物业”首年管理费用收支预算；
17、 协助“甲乙方”为“该物业”各类设施的验收拟制验收交楼标准。
18、 指导、协助“乙方”“管理处”的日常管理运作，协助制定物业管理服务标准、工作程序、作业规程，并协助“管理处”实施操作。
19、 对“管理处”员工进行物业管理相关知识、服务理念、工作标准、工作程序与作规程的培训。
20、 定期（每月）对“管理处”的管理服务工作提出改进与策划意见。
（三）在“该物业”首期交付使用后，“丙方”提供之日常物业管理运作顾问服务如下：
1、 协助“甲乙方”编制“该物业”的管理营运收支预算，拟订“该物
业”管理处营运管理模式，制定“管理处”营运各类规章制度（包括不限于人事行政、会计核算、服务管理守则等）及意外事故防
范措施等。
2、 协助“乙方”因应“管理处”的人手配备需要而选聘符合条件的国内员工，并与员工签定合法的劳动合同，以及解雇不符合要求的员工，包括管理人员、保安员、清洁工、工程人员及其他与物业管理相关的员工。
3、 制定“管理处”员工培训计划，对“管理处”各职级之员工进行上岗前培训和在职培训，并对有关培训效果进行考核。
4、 协助“管理处”在业主入伙期间与业主办理物业接收手续，将用户手册、装修规定等管理守则交予业主签收，并对装修情况进行监管。
5、 协助编制“管理处”日常管理营运所需的《管理营运手册》，以对“管理处”所有内部资源进行统一调控。
6、 协助“管理处”根据管理营运手册、用户手册、装修规定、消防安全责任书等规章制定，对物业范围进行统一协调管理。
7、 协助“管理处”受理各业主和住户各类求助及投诉，并协调解决各种投诉，为业户提供特约维修、清洁及商务服务，尽量满足客户所需。
8、 协助“管理处”对“该物业”的公共配套设施（包括但不限于公共照明、中央空调系统、机电系统、给排水系统、消防设备、保安设备、监控设备、电梯设备等）进行日常养护及维修工作，根据各类
设备、设施的使用情况及实际需要而制定相应的年度（周期）维修保养计划，并监督计划的实施情况。

9、 协助“管理处”制定“该物业”周期清洁计划，对小区范围内所有的公共地方，公共设施及公共道路进行清洁，定时收集商户弃置的垃圾，统一堆放于垃圾房，并与环卫部门协调有关垃圾清运及处理事宜。
10、 协助“管理处”对园林绿化、果园进行养护管理，保持“该物业”良好的园林及生态环境。
11、 协助“管理处”定期进行灭鼠、灭虫、灭蟑螂、灭蚊及白蚁防治工作，以保持物业范围内的环境卫生，乙方可根据实际情况将有关工作外判给相关专业部门。
12、 协助“管理处”对部分认为属专业化服务（如高空作业等）工作项目外判给其他专业服务公司，并进行合同评审，对其工作方案提供意见，对其执行情况进行监督。
13、 协助“管理处”根据“该物业”的实际布局制订保安巡逻计划，实行24小时值班巡逻制度，利用保安智能监控系统实行24小时监视，以及对所有保安员（包括相关管理人员）进消防培训。
14、 协助“管理处”对所有进出、停放于物业范围的车辆（含自行车）进行统一疏导及安排，并制订有关车辆停放守则。
15、 协助“管理处”于节假日期间，对公共地方进行适当装点美化。
16、 协助“管理处”对“该物业”与管理有关之文案、资料、图则及住
户档案进行统一管理。
17、 协助“管理处”代用户联络供水、供电、供气、通讯等部门为业户
提供服务。
18、 协助“管理处”为“该物业”所有的公共设施、公共地方及管理公司中的员工购买一切认为适合的保险及维持有关保险的有效性。
19、 协助“管理处”就“该物业”有关物业管理事宜,委任\聘用专业顾问如律师、会计师及其他专业顾问就相应事项提供专业意见、提供服务或参与法律诉讼等。
20、 监督指导“管理处”员工的日常服务工作，并及时指出发主进意见。
21、 协助“管理处”主持日常管理工作，向“管理处”提出改进服务之策划意见。
22、 对“该物业”之会所、高尔夫球场和各项康乐便民配套设施的营运管理提出改策划意见。
二、每月工作报告

“丙方”根据每月对“该物业”的现场工作检查实施运营方案及培训等情况，编制出每月顾问工作报告，向“甲乙方”书面告知工作进展以及现场管理工作改善建议等以供“甲乙方”参考。
“丙方”应拟制“该物业”物业管理服务的需要，定时（每二十个月次）派遣公司高层管理人员检查，指导顾问服务方案实施情况，并提出改进意见。
三、“丙方”应严格履行保密义务，在履行合同期间及合同期限届满五年
内，不得以任何方式泄露因从事顾问服务行为而知悉的“甲乙方”商业
秘密或其他“甲乙方”要求保密的事项，并不得未经“甲乙方”同意在其他场合使用或提及“甲乙方”提供的任何资料。该等商业秘密应为甲乙丙叁方书面同意的。
第四章：“甲乙方”之责任与权利
一、 按照本合同第五章、第六章、第七章内容规定依时向“丙方”支付相关顾问服务酬金和劳务费等费用。
二、 为“丙方”驻场人员提供到场服务时开展物业管理顾问服务所必须的办公场地及用具。
三、 向“丙方”提供因开展物业管理顾问工作所需掌握的运作资料如岗位分布、人员安排、规划等。
四、 “甲乙方”是“该物业”的房地产开发建设和物业管理合法公司，聘请“丙方”为“该物业”以物业管理顾问服务的方式介入“该物业”的物业管理工作，“丙方”介入管理“该物业”的身份称为执行顾问。
五、 为更好地实施“该物业”管理工作，“甲乙方”同意“丙方”派出壹名香港籍物业管理专家驻“该物业”，该驻场香港籍物业管理专家与“管理处”高层管理人员共同组建“管理处”“管理小组”，全面负责“该物业”日常管理服务工作，执行“丙方”管理服务模式。“丙方”上述香港籍物业管理专家到
场后“管理处”的日常运作方式与细则，由乙丙双方另行商定。

第五章：有关所有代垫费用
在合同期间，“甲方”如有任何费用需由“丙方”代“该物业”支付并用于“该物业”之所有费用，“甲方”须在提交原始会计凭证后30天内返还予“丙方”
第六章：管理顾问服务酬金和劳务费
“甲方”同意在本合同生效后，按月支付物业管理顾问服务酬金和驻场香港籍物业管理专家劳务费予“丙方”。本合同壹年内管理顾问服务酬金和劳务费合共总金额为￥550，000.00（大写人民币伍拾伍万元整），其中全年管理顾问服务酬金为￥240，000.00(大写人民币贰拾肆万元整),全年驻场香港籍物业管理专家劳务费为￥310,000.00(大写人民币叁拾壹万元整)。

“甲方”负责免费提供驻中山“该物业”现场之上述香港籍物业管理专家的食宿，由甲方提供一间独立的员工宿舍（带独立卫生间的个人套间，有私人电视和空调等设备），膳食标准为每天三餐。

“甲方”需于每月5号或之前向“乙方”支付当月物业管理顾问服务酬金和驻场香港籍物业管理专家劳务费，其中，本合同第一至第十一个月“甲方”每月支付费用总额为￥45，000.00(大写人民币肆万伍仟元整)，“甲方”第十二个月每月支付费用总额为￥55，000.00(大写人民币伍万伍仟元整)。
此费用已包括“丙方”上述管理顾问代表提供专业顾问服务时所需之交通费用及薪金津贴等其他相关费用。“丙方”需于收讫该笔款项后工具有效的
税务发票。

若“甲方”逾期拖欠“丙方”上述管理顾问服务酬金和劳务费一个月以上，“丙方”可自逾期之日起向“甲方”按日征收逾收期利息，并按本委托合同第十章第二条款终止委托合同。逾期利息之计算方法按中国人民银行发布的规定为准。

第七章：额外委派人员到场服务费用

“甲乙方”因应“该物业”物业管理工作需要，而要求“丙方”额外委派工作人员到“该物业”工作，“甲方”需向“丙方”按次支付该等额外委派工作人员劳务费，有关额外委派工作工作人员服务费在相关计划呈报及获得“甲乙方”书面同意后才进行，并由甲乙丙叁方签订补充协议。

第八章：委托合同转让
为使“丙方”能更有效提供专业物业管理服务予“甲乙方”，“丙方”在有需要时可将此顾问合同转让给“丙方”之附属及联营公司，惟须事先知会“甲乙方”，并经“甲乙方”同意。

第九章：违约
若在本顾问合同期限内，任何一方违后本顾问合同，应向违约方发出书面通知，详细告知有关违约情况。
若在本顾问合同期限内，任何一方违反本委托合同，经另一方向违约方发出书面通知，在通知后三十天内仍未对该违约作出有效补救时，则在该三十天期满时，另一方可单方解除本委托合同，但并不能影响其在法律上寻求赔偿或其它补救办法之权力。

第十章：终止
一、 按本委托合同第一章第二点所述及之首任日期届满之前或届满之日，任何一方在两个月前给予对方书面通知终止或延续服务。“丙方”在此两个月应继续留任。
二、 若“甲方”拖欠“丙方”在本顾问合同第五章之有关所有代垫费用、第六章之管理顾问服务酬金和劳务费、第七章额外委派人员到场服务费用两个月以上时，“丙方”可即时终止本委托合同，“甲方”需向“乙方”支付此等违约金人民币￥40，000.00（大写人民币肆万元整），“丙方”还享有向“甲方”追讨赔偿之权利。
三、 “丙方”未按合同履行规定义务与责任，在“甲方”发出书面整改通知后壹个月内仍未作出甲方满意改进的，“甲乙方”可终止合同“丙方”需向“甲方”支付违约金人民币40，000.00(大写人民币肆万元整)，“甲方”并保留追讨损失之权利。

四、 “甲”、“乙”、“丙”叁主任何一方自动或被迫宣布破产、无力偿还或作出破产行动或转移所有权，另一方则可在对方送达通知后，立即解除本顾问合同，而解除顾问方应无责任，亦并不影响其在法律上寻求赔偿或其它补救办法之权利。
五、 如“该物业”因任何天灾（如火灾、风灾、水灾、地震等）而受到损毁造成本合同无法继续实施时，可无需给予“丙方”任何通知而终止委托合同。
第十一章：争议之解决
双方对本顾问合同件之解释、执行及发生争议，首先要通过友好协商解决。协商不成，按照中同相关的法律解决并提交项目所在地人民法院审议载决。
第十二章：免责条款
一、 除基于“丙方”或其任何雇员、代理人或代表进行其职务时有故意的不当行为、未能本着读实信用的原则行事、有欺骗行为、或违反本委托合同或根据顾问合同所授予“丙方”的权限之外行事而产生之诉讼、索赔、罚款、损失或费用以外，对所有基于或发生在“该物业”内或“该物业”周围一切与“该物业”之物业管理及“会所”营运管理有关的事件，或与“丙方”或其任何高级职员、董事、雇员、代理人或代表为履行本委托合同有关的事件而产生之一切诉讼、索赔、罚款、损失和费用，“甲乙方”应赔偿“丙方”使其不受损害。但“丙方”派驻“该物业”香港籍物业管理专家的疾病、伤亡、其它非工作意外所造成的费用或损害，“甲乙方”不承担任何责任。

二、 对因产生于或基于“丙方”或其任何雇员、代理人或代表进行其职务时有故间的不当行为、未能本着诚实信用的原则行事、有欺骗行为或违反本委托合同或根据顾问合同所授予“丙方”的权限以外行事，而使“甲乙方”遭受、蒙受或发生的所有索赔，“丙方”应赔偿“甲方”，使其不受损害。

本合同正本一式六份，甲乙丙叁方盖章及授权代表签署之日起生效。

甲方
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授权代表：
日期：
乙方
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授权代表：
日期：
丙方
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授权代表：
日期：