租金定价商铺公式.doc

租金及售价定位
1、项目价值评价
价值评价表
序号

评判因素

权重
评定分值
分值
星光百货
世纪阳光
国贸商场
商业大厦
本案
A
周边环境
(小计)
30
20.67
23.67
23
24
22
A-1
商业位置
5
3
4
4.33
4
4
A-2
交通便利度
5
3.67
4.33
4.33
4.33
4
A-3
周边房屋素质
5
4
3.67
3.67
4
3
A-4
周边居民质素
5
4
3.33
3
3.33
3
A-5
人流
5
2.67
4.33
3.33
4
4
A-6
车流
5
3.33
4
4.33
4.33
4
B
规划及建筑
(小计)
20
18.33
12
10.33
14
17
B-1
整体规划
4
3.67
2.67
2.33
3
3
B-2
外观建筑风格
4
3.67
2
2
3
3
B-3
建筑空间规划
3
2.67
2
1.67
2
2
B-4
停车位、便利、大小
3
3
1.67
1
1.67
3
B-5
主题广场
3
2.67
1.67
1.67
2.33
3
B-6
动线组织
3
2.67
2
1.67
2
3
C
配套设施
(小计)
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17
C-1
公共配套设计
4
3
2.33
1.67
2.67
3
C-2
无障碍设计
4
2.33
2
1.67
2.33
3
C-3
导购设施
3
2.67
2
2
1.67
3
C-4
安全设施
3
2
1.33
1.5
2
3
C-5
灯光设计
3
2
1.33
1.5
1.67
3
C-6
其它设施
3
1.67
1.33
1.33
2
2
D
营销管理
（小计）
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25
D-1
主题形象
3
2.33
1.67
1.33
2
3
D-2
营销策略
3
2
2.17
1.83
2.33
2
D-3
主力店
4
3
2.33
1.93
2.5
3
D-4
业态布局
4
3
2.33
1.77
2.67
4
D-5
人流设计
（商场内）
2
2
1.27
1
1.33
2
D-6
经营管理模式
3
2
1.77
1.83
2
2
D-7
商业管理公司
2
1.27
1.27
1
1.17
2
D-8
促销活动
2
1.17
1.17
1
1.17
1.5
D-9
经营管理
3
2
1.83
1
1.67
3.5
D-10
品牌控制
2
2
1
1.07
1.17
1
D-11
物业服务
2
1.27
1.17
1.17
1.33
1
合计

100
74.7
63.97
57.93
69.67
81
价值实现度
100%
74.70%
63.97%
57.93%
69.67%
81%

价值实现表
序号
评判因素
权重
分值
价值实现度
星光百货
世纪阳光
国贸商场
商业大厦
本案
A
周边环境
30
20.67
23.67
23.00
24.00
22
B
规划及建筑
20
18.33
12.00
10.33
14.00
17
C
配套设施
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17
D
营销管理
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25

价值实现度
100%
74.7%
63.97%
57.93%
69.67%
81%
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。
1、 价值实现下的租金及售价定位
1）租金统计及分析
汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）
业态
人民路
东大街
西大街
前进西路
头桥路
天汉大道
太白路
人民路
最高租金
130
90
65
72
63
140
80
73
最低租金
80
40
23
34
18
75
26
28
平均租金
105
65
44
53
40.5
107
53
50.5
价值实现下的租金及售价定位
根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。
汉中商场租金表（元/㎡·月）
项目
最低租金
最高租金
平均租金
世纪阳光
100
140
120
国贸商场
90
140
115
星光商场
78
100
89
平均租金
89.333
126.666
108

根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108×81%÷65.5%
= 131.91（元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月
=131.91×10×12
=15,828（元/平方米）