2006年珠海市某项目可行性研究报告.doc

2006年珠海市某项目可行性研究报告建设单位：珠海市*房产有限公司编写单位：广州*工程咨询有限公司珠海分公司编写日期：二00六年八月十五日目 录 第一章 概论.6一、项目背景61、项目名称.62、投资方背景及资源.63、编制依据. .6二、项目概况61、项目位置.62、建设规模、内容与目标.63、项目建设条件 7第二章 建设的意义、需求与规模 9一、建设的意义 .9二、需求 .9三、建设目标和规模 .101、建设目标 102、建设规模.10第三章 项目建设条件 . 12一、场地现状121、地点与地理位置 122、场地土地权属类别 12二、场地条件.121、地貌条件 122、施工条件 123、城市总体规划要求.134、地质条件.135、综合评价.13第四章 规划设计理念与原则. 14一、建设指导思想与原则.14二、项目总体规划方案 14第五章 项目分析及市场定位.16一、项目SWOT分析 161、优势.162、机会.163、劣势.164、威胁.16二、项目市场定位 . 16三、销售价格及销售预测 161、产品销售价格.162、产品营销方案 .16第六章 项目建设实施计划. 18一、工程项目招投标形式18二、工程建设监理18三、工程建设合同管理18四、项目实施计划和进度191、计划.192、进度.19第七章 投资估算和资金筹措20一、投资估算201、投资估算内容 202、投资估算依据 203、投资估算方法及说明.204、总投资估算组成一览表 .21二、资金筹措方案21第八章 经济效益分析 .23一、销售收入 .231、销售进度 232、销售收入 23二、销售利润. .23三、项目财务评价 .25第九章 不确定性分析 . 28一、项目盈亏分析 .28二、项目风险分析 .28第十章 总论与建议 .30附件（复印件）附件1：建设用地规划许可证（2006用地字斗门第十五号）附件2：房地产权证附件3：房地产开发企业资质证书（200-004号）附件4：银行资信证明书附件5：建筑方案总平面图附件6：建设单位企业法人营业执照（副本）附件7税务登记证附件8：组织机构代码证附件9；土地评估书第一章 概 论一、项目背景 1、项目名称：珠海市斗门区“*”。2、投资方背景及资源 本工程由珠海市*房产开发有限公司开发，并得到各协作单位的热情支持，计划投资规模17140万元。3、主要编制依据1）、投资项目申请报告纲要；2）、建设项目经济评价有关方法；3）、投资管理部门有关项目核准申报的要求；4）、项目开发商提供的建设用地规划许可证和土地使用权证；5）、市建设局房地产开发企业资质证书；6）、工商部门核发的企业法人营业执照（副本）；7）、项目发展商提供的资信证明文件；8）、税务登记证；9）、开发区域相关资料。二、项目概况1、项目位置：珠海市斗门区白蕉镇。2、建设规模、内容与目标：1）、建设规模：该项目红线管理面积：59635.47m2。其中：建筑占地面积：8472.5 m2，拟规划总建筑面积：104253.89 m2，其中：商业用房建筑面积：1844.65 m2，住宅建筑面积：93669.22m2，会所及物业管理建筑面积1943.22 m2，半地下车库及设备用房建筑面积6796.8m2。总投资额估算为17140万元。计划在2006.12-2008年之间，建设完成。2)、项目主要内容：（1）、商业网点（2）、住宅区（3）、会所（4）、物业管理（5）、车库（6）、绿化3）、发展目标兴园、立城、旺市对该项目规划建设的要求，白蕉城市组团是该区城市建设的新亮点，但目前仍缺乏规模和档次。因此，依托大项目的开发将是一股重要的推动力，房地产开发更可发挥着更大的作用，满足整个区域今后发展的需要。3、项目建设条件1）、项目用地状况：本工程位于白蕉工业园南部，该用地已完成土地平整，水、电、通信可在就近接驳，保障充分，道路交通运输条件完善。因此，项目的开发建设条件已俱备，待完善各项报批即可开工。2）、该项目的有关手续完善，符合国家的有关规定。项目开发商珠海市*房地产开发有限公司是经建设行政主管部门批准，工商部门注册登记，具有单项房产开发资质；建设用地合法，该用地是通过合法出让权取得土地使用权证；该项目开发符合区域城市规划和土地使用功能，并已取得建设用地规划许可证，规划设计方案，将按规划部门审批的要求执行。3）、项目建设资本金到位情况良好，至目前已筹集现金人民币1800万元，达到和超出了国家对房地产项目开发资本金的要求，为项目的启动和开发建设奠定了良好的基础。第二章 建设的意义、需求与规模一、建设的意义该区域以白蕉工业园为依托，以制衣为龙头，工业发展已初具规模，但后勤配套相对滞后，制约了产业的协调发展。因此“*”项目将会满足整个区域当前及今后的发展。1、有利于满足斗门区经济发展迅速，工资水平得到提高，职工收入不断增长，购买力显著增强的需要。2、有利于满足工业发展迅速，外来投资大量涌入，人口增长迅速，每年有大量的新婚人口成为新住户。3、房改政策的落实，停止福利分房，实施货币分房，提高住房公积金比例，更刺激人们的购买意欲。4、换房的二次置业者众多，居民有购买新房的欲望。5、现有个体、私营企业为适应业务扩大及经营需要。6、*的建设，可以改善人们的居住环境，并提高了生活质量，促进社会经济协调发展，能大大活跃房地产市场，提供物质基础。二、需求1、项目对公共设施的需求，本项目在斗门区的房地产属中型项目，根据审核的初步设计方案，该项目设计总户数为801户，居住人口约2500-5000人。由于该区尚处于开发阶段，公共设施有待配套完善。因此，本项目建设成后，会对本区域公共设施的需求增加部分压力，它的部分需求可以通过下列设施得以解决。市场白藤市场、白蕉市场；教育小学：东湖小学 初中：白藤湖中学，区实验中学；交通城市公交系统；娱乐白藤湖旅游城；医院城南卫生院及区属医院。2、小区物业管理该项目是白蕉工业园最大的房地产项目之一，总面积达10万平方米，适宜为设立小区管理的规模。考虑该区域的特点，为满足人们安全、舒适的生活需求，本项目适宜单独设置小区物业管理服务，小区物业管理将按照有关规定组织实施。三、建设目标和规模1、建设目标“*”的建设将体现以人为本的设计理念，配合区域特点，优先整治周边环境，完善各项基础设施，给顾客以超前的信心，实现小区建设和经济发展多赢局面。2、建设规模1）、本项目规划总占地面积为59635.47平方米，由于该项目所处的地理位置，规划建设为：集商业、住宅为一体的生态社区。规划开发多层、小高层、高层商住楼若干栋，规划总建筑面积104253.89平方米。2）、本项目主要技术经济指标如下：用地面积：59635.47平方米；基底面积：8472.5平方米；总建筑面积：104253.89平方米其中：商铺：1844.65平方米 住宅：93669.25平方米 会所及物业管理：1943.22平方米 半地下车库：5970.5平方米 半地下设备用房：826.3平方米建筑密度：14.21%；容积率：1.63;绿化率：36%；停车位：651位，其中：地下室478位，地上173位；层数：917.5层；住宅户数：801户；居住总人数：25005000人。第三章 项目建设条件一、场址现状1、地点与地理位置“*”位于珠海市斗门区白蕉路东，北邻白蕉科技园，南接东湖村，西临白藤湖，与白藤湖旅游城相望，西南隔黄杨河，与尖峰山公园相呼应。该项目地处白蕉新城区的中心位置，白蕉路、湖心路擦边而过，连接珠海大道直达珠海市区、珠海机场、珠海港不足30分种车程，距粤西沿海高速、江珠高速不足两公里，拟建广珠铁路、广珠轻轨，港珠澳大桥近在咫尺，道路四通八达，交通十分便利。项目地处一、二、三产业交汇点，地理位置比较优越，具有商业投资价值。2、场址土地权属类别该用地是通过合法出让取得土地使用权证，建设用地合法，并已取得建设用地规划许可证。二、场址条件 1、地貌条件：本项目用地位于白蕉工业园南部，该用地已完成土地平整。2、施工条件：水、电、通信可在就近接驳，保障充分，道路、交通运输条件完善，因此项目的开发建设条件已具备。待完善各项报批即可开工。3、城市总体规划要求选址范围为白蕉工业园后勤配套项目待建地，故本项目的建设符合珠海市政府导向和城市总体规划要求。4、地质条件地形地貌条件：地处白蕉新城区的中心位置，地势平坦开阔，无竖向的大坡度起伏变化及特殊的地形地貌，场区内无地表水系，无水库，山塘等地表水体存在；地质构造稳定，地震裂度为 7 度（根据中国地震烈度区划图），适宜兴建小高层、高层建筑物。5、综合评价总体环境良好，选址非常合适。第四章 规划设计理念与方案一、建设指导思想与原则打造一个时尚温馨又实惠，多数人都能买得起的家园为主体，斗门区委、区政府为“建设新斗门”的中心任务提出的“兴园、旺市、立城、翻身、开源节流、念好山水经”的十七字工作方针为背景，取之于民，造福人群，更好的塑造企业的形象为目的。依据斗门区工业发展已初具规模，但后勤配套相对滞后，制约产业协调发展的情况，建设该项目能满足该区域今后的发展需要。二、项目总体规划方案1、概述规划主题与宗旨：百年大计、质量第一、环境优雅、大众能易购为主题，建设公园式平安家园为宗旨。2、总体布局与户型结构：1）、总体布局与功能分区（1）、建筑布局：用地建筑四周按规定要求退红线，沿地块西侧规划道路布置，沿街商业裙房，建筑物沿用地周边东北面呈点状布置，其他面呈条状布置，形成围合。在西南角与东南角分别设置小区主次出入口，西南角主出入口与西南面白藤湖东北岸景观休闲区相联。（2）景观布局：将建筑物沿用地周边布置，让出，巨型的中央庭院。建造中心活动广场、中央花园、景观广场、喷泉广场，游泳池等主体景观串联，在视觉上营造一种画面的多样化、层次化，实现“步移景易”。（3）交通系统：本区采用基本人车分流的科学化交通系统。大部分机动车在小区东侧入口处就进入地下停车场，另在北侧与西侧有两个车行出入口，在建筑外围布置部分地面停车。地面基本为人行系统。（4）消防系统：利用地块周边道路作为消防环路，并解决住宅的登商面，小区内部的铺装路可在需要时作为搬家车辆的道路。（5）、人防系统：在地块东北角高层住宅下设置地下室，战时作为人防，平时作为地下车库使用。2）户型结构及规模：本项目设计以一梯两户为主，少量一梯四户型；主力户型以二房二厅、三房二厅为主，每套建筑面积在75105平方米之间，设计少部分四房二厅房户型。第五章 项目分析及市定位一、项目SWOT分析1、优势：项目地理环境适中，空气清新，交通便利，工业发达，建设资金有保证，开发档次高。2、机会：珠海市正步入新的高速发展期，港珠澳跨海大桥、广珠铁路、珠三角城际轻轨等项目的实施很快将珠海提升为区域性中心城市，房产市场活跃，工业人口及二次投资者众，商品房需求量很大。3、劣势：处于城乡结合部，公共设施有待完善。4、威胁：区域开发规模偏大，存在竞争压力。本项目开发商应抓住机遇，发展优势，尽快实施项目。二、项目市场定位 1、斗门区是珠海市西区的主要区域，为珠海市的次中心，市区的房地产业已逐步向西部转移，推动斗门区房地产业的兴旺，斗门区区位优势明显，投资置业，居住已成为外来人口的选择，提升和推动了斗门区房地产的市场价值。2、综上所述情况，为贯彻国家的政策导向，本项目的市场定位主要是：一、以中小户型为主，二、要配套少量大户型为辅的住宅结构。3、销售市场定位：住宅销售区域以外地市场为主，本地市场为辅，商铺销售以本地市场为主。主力客户群体以高中产阶层为主体，销售对象以个体企业和新组建家庭，二次购房者为主。三、销售价格及销售预测 1、产品销售价格：根据项目所在的地理位置，参照该区域目前房地产成交价格的实际情况，综合当前市场价格走势及政策因素影响等进行分析，预测如下：1）、产品销售价格：住宅平均售价：2700元/ m2 商铺平均售价：7000元/ m2 车位售价：50000元/ 位2）、销售率预测：要实现产品的价值，加快产品的销售，除要执行国家有关规定外，主要靠制定符合该地区和项目实际情况的营销策略，切实可行的销售方案，以及适用的营销手段。现依据我地区的实际情况，分析预测：项目封顶时开始销售，经约一年的努力，住宅销售率能达到98%，商铺、车库的销售率能达到100%，并力争提前实现这个目标。2、产品营销方案：由于本产品主要以外销为主，为提高效率，加快资金回笼，产品拟采用代理销售为主，自行销售为辅的营销方案。第六章 项目建设实施计划“*”项目，建设过程中实行严格、规范的项目法人责任制和工程建设监理制和严格的工程建设合同管理制。一、工程项目招投标形式由珠海市*房产开发有限公司投资开发的“*”商住楼项目，根据珠海市建设工程招标、投标管理办法的有关规定，拟全部采用非招标的方式，由该公司按照建筑法的有关规定，自行组织符合施工资质要求的，信誉良好的建筑公司对该工程进行施工。二、工程建设监理项目实行工程建设监理，由专业化的监理公司实行建设工程全过程、专业化管理，对建设工程的质量、工期和建设资金的使用等进行控制。要创造条件，实行项目设计等工程建设前期工作的咨询和设计方案的比选，达到优化建筑方案，降低工程造价的目的。三、工程建设合同管理为规范和约束施工中甲、乙方的权利和义务，本项目建设工程要严格按照中华人民共和国合同法针对不同的签约主体承包方式。工程的规模和性质等，制定相应的合同条款和专用条款，形成合同示范文本系列，在建设工程中推行使用，明确合同双方的权力和义务，规范和约束其行为，避免造成合同纠纷，提高资金使用效果，保证建设工程按合同如期完成。四、项目实施计划和进度1、“*”工程项目的进度计划，安排18个月完成计划于2006年9月前完成项目的前期工作，2006年10月开始施工，2008年春节前竣工验收。如无天气等不可抗因素影响，争取提前竣工。2、项目建设工作进度计划如下：2006年9月前，完成项目可行性研究及“三通一平”及规划报建；2006年10月底前，完成基础工程；2006年11月至2007年10月，主体工程施工；2007年11月至12月，小区配套工程；2008年1月，竣工验收。第七章 投资估算和资金筹措一、投资估算1、投资估算内容本项目根据总体规划设计方案，兴建建筑工程、室外配套工程的费用。2、投资估算依据1）、2006年广东省建筑工程计价办法；2）、2006年广东省安装工程计价办法；3）、2006年广东省装饰工程计价办法；4）、2006年广东省市政工程计价办法；5）、2006年广东省园林、绿化工程计价办法；6）、2006年珠海市工程造价信息17期；7）、有关建经文件及资料。3、投资估算方法及说明本估算根据珠海本地区估算、预算指标和斗门地区的实际情况确定，具体指标如下：1）、报建费：建筑面积55元/；2）、建设期利息、年息：2006年末贷款￥3000万元，2007年末再贷款￥3000万元，年息6.03%；3）、勘察、设计费：建筑面积25元/；4）、不可预见费：建筑面积30元/；5）、监理费：建筑面积8元/m2；6）、人防易地建设费：建筑面积30元/； 投资估算一览表序号成本构成建筑面积计算基础费 率（元/M2）计 算单 位总金额1一、土地成本35061.1土地及三通一平费35062二、前期费用万元12302.1勘察、设计费104253.9建筑面积25万元2612.2报建费104253.955万元5732.3监理费104253.9建筑面积8万元832.4人防费104253.9建筑面积30万元3133三、开发费用104253.9建筑面积万元113393.1高层住宅建安97457建筑面积900万元87713.2地下室6796.8建筑面积1500万元10203.3消防水电104253.9建筑面积20万元2093.4电梯93669.22建筑面积50万元4683.5对讲,有线电视97457.09建筑面积10万元1043.6室外工程费51163建筑面积150万元7674四、管理费用万元7524.1办公管理宣传费用104253.9建筑面积20万元2094.2贷款利息 万元5435五、不可预见费104253.9建筑面积30万元313总投资额万元17140二、资金筹措和运用本项目的建设投资为自筹资金及银行贷款。根据本项目的实施计划，工程由2006年8月开始至2008年1月份竣工，建设期的资金筹措和运用如下表所示：资金筹措和运用表 单位：万元序号项目名称2006年2007年2008年合计一资金筹措844286980171401自筹资金5442718061602银行代款30003000060003盈利资金0498004980二资金运用84428332366171401土地成本及报建费40790040792设计等费用41324046573开发费用378075590113394管理费用8512402095贷款利息01813625436不可预见费852280313注：1、2007年盈利资金为2007年第四季度销售收入减去2007年第四季度销售成本；2、贷款利息详见还款付息表还 款 付 息 表 单位:万元序号项目名称合计2006年2007年2008年1借(贷)款及还本付息6000300030001.1期初借(贷)款本息累计01.1.1本金6000300030001.1.2利息542.7180.9361.81.2本期借(贷)款01.3本期应计利息542.7180.9361.81.4本期本金归还600060001.5本期利息支付542.7180.9361.81.6期末借(贷)款本息累计542.7180.9361.8第八章 经济效益分析一、销售收入1、销售进度项目2007年（%）2008年销售率（%）合计四季度一季度二季度三季度四季度商铺2020202020100住宅202020201898地下室15202020251002、销售收入销 售 收 入 预 测 表序号产品名称面积（m2）(位)销售预测单价（元/m2）2007年2008年合计销售率销售额销售率销售额销售率销售额1商铺1844.65700020%25880%1033100%12912商住楼93669.22270020%505878%1972798%247853车位4785000015%35985%2032100%23904合计56752279128466 单位:万元二、销售成本及利润本项目计划于2007年10月封顶，产品拟从2007年第四季度开始销售，至2008年12月底可实现销售收入28466万元。1、销售成本：3487万元（见表） 其中:1）、销售代理费：销售额4%=284664%=1139万元2）、销售税金：销售额8.25%=284668.25%=2348万元销 售 成 本 预 测 表序费用名称费率单 价2007年2008年合 计号(%)(元/)取费基础(万)费用(万)取费基础(万)费用(万)取费基础(万)费用(万)1销售代理费4%5675227 22791912 2846611392销售税金8.25%5675468 2279118802846623483合计695 279234872、利润总额：28466万元-17140万元-3487万元=7839万元3、销售利润率= 销售利润总额/总投资额100%=7839/17140100%=45.74%三、项目财务评价1、*全投资现金流量表全 投 资 现 金 流 量 表序号项目名称合计2006年2007年2008年1现金流入2846605675227911.1销售收入2846605675227912现金流出183167176782933112.1开发建设投资17140844283323662.4所得税1176-1266-50329453净现金流量(税前)7839-8442-3352196334累计净现金流量(税前)7839-8442-1179478395折现净现金流量(Ic=10)(税前)4306 -7675 -2770 14751 6累计折现净现金流量（Ic=10%)(税前)4306-7675-1044543067净现金流量(税后)3125-9708-3855166888累计净现金流量(税后)3125-9708-1356331259折现净现金流量(Ic=10)(税后)527 -8825 -3186 12538 10累计折现净现金流量（Ic=10%)(税后)2348 -8825 -11209 2348 税前财务内部收益率%34.02财务净现值7838静态回收期（年）2.17 动态回收期（年）2.19 税后财务内部收益率%12.79财务净现值（Ic=10%）2348静态回收期（年）2.23 动态回收期（年）2.25 2、*项目估算损益表旭 日 华 庭 项 目 估 算 损 益 表序号项目名称成本合计2006年2007年2008年1经营收入284665675227911.1销售收入284665675227912开发建设成本17140844283323663销售费用348769527924利润总额7839-8442-3352196335所得税1176 -1266 -503 2945 6税后利润6663 -7176 -2849 16688 税前全投资投资利润率%45.74 -49.25 -19.56 114.54 税后全投资投资利润率%38.87 -41.87 -16.62 97.36 税前资本金投资利润率%127.26 -137.05 -54.42 318.72 税后资本金投资利润率%108.17 -116.49 -46.25 270.91 3、*项目财务评价结论：本项目税后财务净现值（IC=10%）2348万元0，本项目税后财务内部收益率12.79%10%，表明*项目在财务上有较强的盈利能力;本项目的动态投资回收期2.25年,表明*项目能很快收回投资。第九章 不确定性分析 一、项目盈亏分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入等于销售税费与投资成本之和。在这个平衡点上，投资没有产生盈利或亏损。1、盈亏平衡点售价盈亏平衡点时的销售收入=总投资17140万元当销售进度为17410/100-12.25=19533万元时，本项目可实现盈亏平衡。换句话讲，如该项目按计划售出，则商铺平均售价为4797元/平方米，住宅的平均售价为1852/平方米时，车库的平均售价为34330元/位时，该项目可保证盈亏平衡。2、盈亏平衡点销售量根据以上分析，当销售收入达到正常销售的68.62%时，可实现盈亏平衡。若按销售量考核，则商铺售出1264.29平方米，住宅售出62988.89平方米，车位328位时可保证盈亏平衡。从以上盈亏平衡分析判断，该项目风险居中等水平。二、项目风险分析1、市场风险今明年期间，区域项目开发量多，市场供给量大，市场消化压力大，存在一定的市场风险。2、成本风险受能源、原材料价格可能变动的影响，工程成本亦有上升的压力，因此应加强项目管理，尽量降低成本风险。3、其他风险受宏观环境因素影响，对房地产进行调控的各项措施的落实，会对本地房地产市场带来一定影响。因此，应做好项目的策划，加强工程管理，缩短建设周期，降低经营成本，规避动态经营风险。第十章 总论与建议一、结论本项目是响应当地政府关于加快城市化建设，发展第三产业，推进项目建设的号召拟开发的项目。该项目完全符合城市规划和建设方向；土地等有关手续完备，开发资质符合要求，手续合法；项目发展商资本金到位情况良好；设计及管理理念先进。通过论证分析，该项目财务可行，能为发展商创造一定的利润，又为国家创造了可观的税收收入，为当地创造就岗位；为斗门区的城市化建设和第三产业的发展作出应有的贡献。因此，该项目是可行的。二、建议从规划、设计、工程管理、物业管理、小区配套等方面提高物业的品质，树立区域品牌，提升市场的影响力；为响应政府的导向，迎合大众消费群体需求，建议户型设计以中小户型为主，适当兼顾多层次需要。加强管理，降低成本，化解风险；做好项目的策划、推广工作，加快产品销售，提高利润水平。为保证该项目按计划实施，建议尽快落实各项条件，抓紧实施。- 30 -