营改增对房地产企业的影响及研究以万科集团为例.doc

编号 南京航空航天大学金城学院毕业论文题 目“营改增”对房地产企业影响及研究以万科集团为例学生姓名学 号系 部专 业班 级指导教师三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书本人郑重申明：所呈交毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师指导下独立进行研究所获得成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中尤其加以标注引用内容外，本毕业设计（论文）不包括任何其他个人或集体已经刊登或撰写成果作品。作者签名： 年 月 日 （学号）：“营改增”对房地产企业影响及研究 以万科集团为例摘 要5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有波及营业税行业都已完毕从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充足，目前房地产企业存在进项抵扣局限性，税负不降反升突出问题，房地产业是国民经济支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业影响问题具有重要理论和实践意义。本文首先从概念、必要性、意义、理论根据几种方面对“营改增”有关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业影响；再次，本文以万科集团为例详细测算了“营改增”后房地产企业税负和利润变动状况；最终据上为房地产企业应对“营改增”提出了对应对策提议。关键词：房地产企业，营改增，万科集团The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises - a case study of Vanke GroupAbstractIn May 1, , the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be deducted, coupled with insufficient preparation of real estate enterprises in the short-term, at present, real estate enterprises exists big problem of insufficient input deduction, tax burden does not fall or rise. The real estate industry is the pillar industry of the national economy, and the tax is large, it is of great significance whether Business Tax to VAT reform can play the desired role to the real estate industry in the development of Chinas national economy. Therefore, the study on the influence of Business Tax to VAT reform on real estate enterprises has important theoretical and practical significance.This paper firstly introduces the research background, significance, research status, research content and method of this paper; secondly, this paper outlines the relevant theory of Business Tax to VAT reform from several aspects of the concept, necessity, significance, theoretical basis; then, this paper analyzes the influence of Business Tax to VAT reform on real estate enterprises from three aspects of the accounting, financial statements, business management; thirdly, based on the case of Vanke Group，this paper estimates the change of the tax burden and profit of real estate enterprises after Business Tax to VAT reform ; finally, it puts forward the corresponding suggestions.目 录摘 要iiiAbstractiv第一章 绪论- 1 -1.1研究背景和意义- 1 -1.2国内外研究现实状况- 1 -1.3研究内容和研究措施- 2 -第二章 “营改增”有关理论概述- 3 -2.1“营改增”内涵- 3 -2.2“营改增”必要性- 3 -2.3 “营改增”意义- 4 -2.4“营改增”理论根据- 5 -第三章 “营改增”对房地产企业影响一般分析- 5 -3.1房地产企业概况- 5 -3.2房地产业“营改增”政策概述- 6 -3.3“营改增”对房地产企业影响- 6 -3.2.1对会计核算影响- 6 -3.2.2对财务报表影响- 7 -3.2.3对企业经营管理影响- 8 -第四章 “营改增”对房地产企业影响测算分析以万科集团为例- 8 -4.1万科状况简介- 8 -4.2详细测算与成果分析- 8 -第五章 房地产企业应对“营改增”对策提议- 14 -5.1“营改增”后房地产企业面临问题- 14 -5.2房地产企业应对“营改增”对策提议- 14 -5.2.1加强对员工宣传和培训- 15 -5.2.2加强对增值税专用发票管理- 15 -5.2.3完善财务制度- 15 -5.2.4加强税务筹划工作- 15 -第六章 总结与展望- 16 -参 考 文 献- 17 -第一章 绪论1.1研究背景和意义开始开展增值税试点，之后试点地区和行业范围不停扩大，5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有波及营业税行业都已完毕从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售收入全额进行征税，存在反复征税问题，加重了企业经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端企业面临更重税负，有损我国市场经济公平发展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全企业模式，遏制社会专业化分工深化，伴随我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在矛盾愈加突出，并且经济构造调整、财税体制改革深化都迫切需要“营改增”。“营改增”试点全面实行，进项税额可以进行抵扣可以减少企业税收和成本承担，亲密企业之间分工协作联络，是经济构造调整重要环节。房地产业具有关联产业丰富、连带力强特点，为经济发展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在诸多散杂小供应商，很难实现每一笔业务都从上游供应商获得增值税专用发票，此外人力成本也是房地产企业重要成本来源之一，人力成本难以进行抵扣，可看出房地产企业经营特点使得其存在诸多成本无法进行进项抵扣，加之短期内房地产企业准备不够充足，目前房地产企业存在进项抵扣局限性，税负不降反升突出问题，因而研究“营改增”对房地产企业影响问题具有重要理论和实践意义，可以丰富房地产业“营改增”问题有关研究，为房地产企业把握“营改增”政策机遇、减少税收承担提供了重要参照借鉴，有助于房地产企业改善经营状况、获得健康持久发展。1.2国内外研究现实状况众多学者探讨了房地产业“营改增”问题，国外研究方面，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收承担影响。Cnossen(1995)研究认为房地产业增值税征收对象不仅应包括房屋买卖收入，并且应对未来持续消费房屋租金征收增值税，Poddar（）与之观点相反，研究认为房地产业增值税征收对象是房屋买卖收入，而不应对房屋租金征收增值税。Manente and Zanette()指出持有房产目既可以是用于自住，也可以是投资，房地产业“营改增”应对持有房产目加以辨别以不一样税率收取增值税，De Luis A()基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提高房地产业增值税率有助于克制房价，减少税收扭曲。国内研究方面，潘文轩()研究发现“营改增”可以使得大部分行业税负减少，房地产业也不例外，“营改增”可以减少房地产业0.81%税负，宗式华，周松德（）通过数据模拟测算研究发现当房地产企业可抵扣成本在收入中所占比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾西安（）指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，“营改增”可以在一定程度上处理反复征税，因此其税负可下列降。尚有一部分学者研究了“营改增”会给房地产企业带来问题，杨小强，冯俊文（）指出了新居销售可以获得专用发票完毕抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，陈华（）认为“营改增”可以减少房地产企业税负，但也许会刺激房地产企业扩张与泡沫，带来房价深入上涨，韩笑（）指出对房地产业征收增值税重要存在如下问题：一是 “营改增”会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业发展水平参差不齐，对于“营改增”适应能力也不统一，也许会有某些企业税收不降反涨，韩玉竹，李文（）指出“营改增”会提高房地产企业成本管理和控制复杂性，并且“营改增”对增值税专用发票管理具有较高规定，这将会对其较为粗放财务管理方式带来较大挑战。总结以上研究可发现，虽然已经有诸多房地产企业“营改增”问题方面有关研究，不过大多研究是理论分析，并且基本都是在房地产“营改增”落地之前研究，内容重要集中在政策怎样制定更为恰当问题上，目前房地产“营改增”已经正式推行，关注重点变为带来哪些方面影响、作用与否到达预期、存在什么问题以及怎样处理问题之上，因而本文将以万科集团为例对“营改增”后房地产企业税负和利润变动状况进行测算，在此基础上探讨导致影响。1.3研究内容和研究措施本文首先从概念、必要性、意义、理论根据几种方面对“营改增”有关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业影响；再次，本文以万科集团为例详细测算了“营改增”后房地产企业税负和利润变动状况；最终据上为房地产企业应对“营改增”提出了对应对策提议。本文研究使用了如下研究措施：（1）文献研究法。在分析阶段本文搜集了大量文献资料，搜集文献资料使得笔者对目前研究现实状况与本选题研究意义有了初步理解，分析了“营改增”后房地产企业面临一般性影响和问题，据此提出了对应提议。（2）案例分析法。本文以万科集团为例，基于万科年报给出利润数据以及营业收入和营业成本明细数据和11%房地产业增值税率测算在征收增值税状况下万科集团税负和利润变动状况。（3）比较分析法。本文通过比较在征收营业税状况下万科集团税负与利润和征收增值税状况下万科集团税负与利润，从而分析“营改增”给房地产企业带来影响。第二章 “营改增”有关理论概述2.1“营改增”内涵（1）营业税概念。营业税指是对企业或个人提供劳务等非老式销售有形商品获得销售收入征税一种税种，该税制下成本无法进行抵扣，计税措施简朴，直接对销售收入按照一定税率计算，在“营改增”之前有9个课税项目，房地产业税率为5%。（2）增值税概念。增值税指是对企业或个人经济活动流转过程中增值额征税一种税种，即对经济活动各个环节新增价值征税，为获得收入发生成本可以进行对应抵扣，计税措施较为复杂，我国采用是国际上通行购进抵税法，其中进项税额通过增值税专用发票获得，销项税额通过对不含税销售收入乘以对应增值税率得到。（3）“营改增”概念。“营改增”指是从原先根据销售商品、提供劳务区别看待两税并存制度到对所有行业流通环节所有单一税种征收制度，原先缴纳营业税课税项目改征增值税。2.2“营改增”必要性 （1）营业税弊端。营业税对提供劳务或生产、销售商品中各个环节都按照销售收入进行征收，加重了企业经营管理成本，此外将使得位于产业链条后端企业面临更重税负，有损我国市场经济公平发展，此外这一征税方式会使得企业更趋向于小而全发展模式，遏制社会专业化分工深化。我国从1994年实行分税制开始一直实行按照行业以及销售商品、提供劳务区别看待两税并存制度，然而营业税弊端也日益凸显，变化税收制度十分必要。（2）经济构造调整需要。1994年分税制改革时第三产业规模还较小，为了处理重要矛盾选择对第三产业保留征收营业税，没有把服务业纳入抵扣链条，不利于服务业分工协作深化，而当下产业构造已产生重大变化，改革开放后来，第三产业产值比重稳步上升，如表4.7所示，产值比重从1978年24.60%上升到51.60%，占据我国国内生产总值半壁江山，已成为我国主导产业，生活性和生产性服务业驶入快车道，并且行业划分边界日益模糊，在新产业业态下，在金融危机后出口和投资疲弱经济背景下，为了深入增进经济构造调整优化，发挥第三产业拉动内需、拉动经济引擎、动力作用，全面“营改增”十分必要。（3）财税体制改革深化需要。1994年分税制改革时在流转税方面形成了过渡性制度安排，两税并存制度是由当时历史背景所决定，也对保障财政收入做出重要奉献，这一税收制度日益暴露出诸多问题，首先是行业界线日益模糊，销售商品与提供劳务也许在一种企业同步存在，分开核算难度较大，两税并存制度加重了税收承担，另首先是两税并存制度使得税收制度不统一，阻碍了税收制度深入改革与优化。2.3 “营改增”意义（1）完善税制改革，打通抵扣链条。增值税是对流通环节新增价值、增值额征税，有效处理了反复征税问题，并且税负不再受产业环节链条位置影响，有助于增强市场经济公平竞争，并且伴随“营改增”试点全面推行，全国范围内所有波及营业税行业都已完毕税制转变，彻底打通了第二、第三产业抵扣链条。（2）减少企业税负，推进供应侧改革。营改增使得征收对象由原先销售收入总额变为对增值额征税，企业可以抵扣，只要企业可以获得足够进项税额，就可以明显减少税收承担，有助于企业减少成本，有助于激发企业投资创新活力，助力供应侧改革。（3）深化社会专业化分工。“营改增”有助于推进企业之间加强分工协作，推进企业从小而全发展模式向大而细发展模式转型。（4）增进产业构造深入优化升级。“营改增”主体是服务业，有助于减少了其税收承担，增进其深入细化分工，将会极大地增进服务业发展，对于经济构造调整有重要意义。2.4“营改增”理论根据（1）最优税制理论。该理论研究目是在不能获取所有信息状况下政府对征税工作同步追求效率和公平，是税收理论从只重效率到两者兼顾一种重大进步，此外老式理论认为政府不应运用税收对经济进行调整，该理论则认为可以。（2）税收中性理论。税收中性理论认为税收应在经济环境中一直维系看不见手隐形状态，维系不额外干预中性立场，使得各个主体可以公平竞争自由发展。（3）税收效应理论。一般，税收效应有如下几种：收入效应和替代效应，收入效应是指税收通过作用于人们收入水平进而作用于经济，替代效应是指税收通过作用于相对价格水平进而作用于经济；中性效应是指征税不干扰到市场经济公平自由竞争和发展，非中性效应是指税收对市场经济发展导致了额外影响；鼓励效应是指税收政策促使市场主体倾向于从事特定项目和行为，阻碍效应是指税收政策使得市场主体倾向于不从事特定项目和行为。第三章 “营改增”对房地产企业影响一般分析3.1房地产企业概况（1）房地产企业界定。房地产业是满足居民居住需求行业，业务领域包括房地产投资开发、物业管理、房产中介等内容，因而房地产业归为第三产业（2）房地产企业经营特点。房地产开发周期长，开发流程从购置土地、规划设计、办理登记许可、建造安装到营销销售需要经历相称长一段时间；资金投入大，在获取土地、拆迁安顿、建造安装等环节花费巨大；生产和消费环节波及到众多行业，生产环节与金融、钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业亲密关联，消费环节与林业、家俱、家电、装潢装修等行业亲密关联；房地产企业财务管理方式较为粗放，可行性研究、内部核算等财务管理手段应用水平尚有待深入提高。（3）房地产企业税负状况。房地产业一直以来是税收重要来源，其营业税占比高达31.61%，其税收变化对我国财政收入和国民经济具有关键影响；房地产企业波及到税收有土地增值税、企业所得税、个人所得税、都市维建税、教育费附加、房产税等项目。3.2房地产业“营改增”政策概述开始开展增值税试点，之后试点地区和行业范围不停扩大，5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有波及营业税行业都已完毕从税制转变，这对我国经济改革和经济转型发展具有重要意义。根据房地产业增值税暂行征收管理措施，房地产业“营改增”政策有如下几种要点：一般纳税人在5月1日之后动工房地产项目合用于11%增值税率，在4月30日之前开始项目也可以合用于5%税率简易计税法，以实现房地产行业 “营改增”平稳过渡，这是房地产行业 “营改增”过渡期优惠政策之一；合用于11%税率一般纳税人在计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人合用于5%税率简易计税法。3.3“营改增”对房地产企业影响3.2.1对会计核算影响（1）对会计科目影响。营业税波及到会计科目少，核算模式简朴，“营改增”使得房地产企业需在原有基础上增长会计科目，如在增值税科目下设进项税额、销项税额等等科目，核算模式复杂。（2）对会计核算措施影响。“营改增”后，房地产企业对于未获得专用发票业务核算措施与之前相似，对于获得专用发票业务，应增长计入“应交增值税进项税额”科目，会计核算环节增长，对于需缴纳增值税收入部分需要增长计入“应交增值税销项税额”科目。3.2.2对财务报表影响（1）对资产负债表影响。影响重要在资产中固定资产方面，这一资产是房地产企业经营主线，“营改增”实质上为从价内税到价外税转变，会使得资产负债表中固定资产有关项目入账金额发生变化，详细来说，税制改革使得在固定资产入账时需在原先购入金额基础上扣除进项税额，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之减少。 （2）对利润表影响。“营改增”会使得房地产企业营业科目下金额发生变化，进而会使得净利润金额发生变化。“营改增”实质上为价内税改价外税，增值税下房地产企业需在原有营业收入基础上扣除销项税额，营业收入账面金额较之前会有所减少，同理营业成本也是如此，账面金额也会较之前会有所减少，此外“营改增”后都市维建税及教育费附加在应交增值税基础上计算缴纳，因而这两部分账面金额也会发生变化。（3）对现金流量表影响。目前房地产企业往往采用预售模式销售房产，获得销售收入时还不能确认成本和增值税进项税额，必须预付销项税额，会占用大量资金，项目建成竣工确认成本后才能核算并抵扣，这会对现金流导致不利影响；房地产业务营业成本重要来自获得土地成本、建筑成本等，物业管理业务营业成本重要来自人力成本、购置货品花费等，土地、人力方面成本难以进行抵扣，而这两方面成本是房地产企业重要支出去向，这也会对现金流导致不利影响；此外，房地产企业对建筑企业应支付款项往往会延期，进而也会延期抵扣，会使得房地产企业当期支付较多税款，增长了房地产企业现金流压力。3.2.3对企业经营管理影响“营改增”会对房地产企业经营管理带来如下影响：在实行新税制之后，为了可以尽量多抵扣税额，房地产企业在选择建筑企业、供应商时，除了关注报价外，会更倾向于选择与有健全会计体系、可以出具专用发票建筑企业、原材料供应商进行合作；房地产企业会在与建筑企业合作时面临 “甲供材料”模式或“包工包料”模式选择问题时会在原先基础上把进项税额抵扣状况作为重要考虑原因；“营改增”对房地产企业财务管理体系提出了更高规定，将会迫使原先流程较为粗放房地产企业加强有关工作，升级制度体系。第四章 “营改增”对房地产企业影响测算分析 以万科集团为例4.1万科状况简介万科集团在1984年成立，1988年开始从事房地产业，目前已成为国内房地产龙头企业，第一次进入世界500强，以房地产开发与物业管理为主营业务，万科重要在我国三大都市群内一二线都市开展房地产业务，一直坚持面向一般人、为一般人盖房，坚持与都市、客户一起发展，严守“质量第一”原则，目前还进军香港、美国、新加坡等海外市场、参与海外房地产项目，学习和借鉴国际优秀产品和服务，努力向国际化方向发展，万科物业也在国内处在领先水平，拥有卓越物业服务质量，在继续蝉联中国物业管理百强TOP1，在继续巩固老式业务优势基础上万科还探索拓展了物流地产、教育营地、公寓租赁等新业务，积极向都市配套服务商定位转型。4.2详细测算与成果分析表4.1 万科集团营业收入和营业成本明细状况项目金额（元）主营业务收入193,183,219,650.42 其中：房地产190,212,835,808.18物业管理2,970,383,842.24其他业务收入2,365,910,370.48营业收入合计195,549,130,020.90主营业务成本137,813,751,647.40其中：房地产135,530,361,249.34物业管理2,283,390,398.06其他业务成本336,877,028.84营业成本合计138,150,628,676.24数据来源：万科集团年报。表4.2 万科集团利润表项目金额（元）一、营业收入195,549,130,020.90二、营业总成本165,988,260,802.07其中：营业成本138,150,628,676.24营业税金及附加17,980,426,847.11销售费用4,138,273,594.93管理费用4,745,249,792.81财务费用477,735,809.60资产减值损失495,946,081.38加：公允价值变动损失投资收益（损失以“”号填列）3,561,908,083.68其中：对联营企业和合营企业投资收益2,393,092,504.58三、营业利润33,122,777,302.51加：营业外收入855,431,507.24减：营业外支出175,591,190.65其中：非流动资产处置损失1,840,489.59四、利润总额33,802,617,619.10减：所得税费用7,853,179,592.79五、净利润25,949,438,026.3数据来源：万科集团年报。表4.1和表4.2分别给出了万科集团年报中营业收入和营业成本明细状况以及利润状况，本文重要基于这两个表给出数据在征收增值税状况下测算万科集团税负和利润，并与年报中在征收营业税状况下万科集团税负和利润进行比较，从而分析“营改增”给房地产企业带来影响。本文将采用我国出台11%房地产业增值税率进行测算。表4.3 万科集团营业收入增值税销项税额计算成果项目营业收入（元）增值税率增值税销项税额（元）房地产190,212,835,808.1811%18,849,920,665.68物业管理2,970,383,842.246%168,134,934.47其他业务收入2,365,910,370.486%133,919,454.93总计195,549,130,020.9019,151,975,055.07数据来源：万科集团年报以及笔者计算所得。如表4.1所示，万科集团房地产业务营业收入为190,212,835,808.18元，按照房地产业11%增值税率计算得到万科集团房地产业务增值税销项税额为18,849,920,665.68元，万科集团物业管理业务营业收入为2,970,383,842.24元，物业管理属于现代服务业，合用于6%增值税率，因而计算得到万科集团物业管理业务增值税销项税额为168,134,934.47元，从而可得万科集团主营业务增值税销项税额为19,018,055,600.14元，万科集团其他业务只有汇总收入数据，为2,365,910,370.48元，无法获取其他业务下各项详细业务收入数据，万科集团展开其他业务重要有公寓租赁、教育营地等，本文在此处把其他业务所有归入现代服务业，根据现代服务业6%增值税率可计算得到万科集团其他业务增值税销项税额为133,919,454.93元，在此基础上可得万科集团营业收入增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，表4.3列出了计算过程及成果。本文进而在原先万科集团营业收入金额水平上扣除营业收入增值税销项税额，即得到“营改增”之后万科集团营业收入金额：195,549,130,020.90元-19,151,975,055.07元=176,397,154,965.83元。表4.4 万科集团营业成本增值税进项税额计算成果项目营业成本（元）可抵扣金额（元）增值税进项税额（元）房地产135,530,361,249.34168,205,210,705.1716,668,984,844.66物业管理2,283,390,398.061,141,695,199.03165,887,336.61其他业务成本336,877,028.84合计138,150,628,676.24169,346,905,904.2016,834,872,181.27数据来源：万科集团年报以及笔者计算所得。房地产业务营业成本重要来自获得土地成本、设计费用、建筑成本等，万科集团房地产业务营业成本为137,813,751,647.40元，在主营业务成本中占比超过98%，物业管理业务营业成本重要来自人力成本、购置货品成本等，万科集团物业管理业务营业成本为2,283,390,398.06元，在主营业务成本中占比仅为1.7%，其他业务重要属于现代服务业，营业成本也重要来自人力成本，万科集团其他业务营业成本为336,877,028.84元，在营业成本中比重也很小。在房地产业务营业成本中,由于在土地一级市场中拿地不提供增值税专用发票，因而土地成本不能进行抵扣，因而在计算增值税进项税额时必须在房地产业务成本中予以扣除，而万科集团只有汇总房地产业务营业成本数据，无法获取其详细拿地成本数据，因而本文采用中国记录年鉴中公布房地产企业拿地成本和房地产企业商品房销售额数据计算出房地产企业拿地成本在房地产企业商品房销售额中所占比重，在假定万科集团合用于这一比重基础上估算万科集团拿地成本并进行扣除，然后再去计算房地产业务增值税进项税额，计算过程如下：房地产企业拿地成本为7621.61亿元，房地产企业商品房销售收入为65861.3亿元，拿地成本与商品房销售收入比值为11.57%，因而可得万科集团购地成本=11.57%*房地产业务营业收入 =11.57%*190,212,835,808.18元=22,007,625,103.01元，进而可得万科集团扣除土地成本房地产业务营业成本=房地产业务营业成本-购地成本=190,212,835,808.18元-22,007,625,103.01元=168,205,210,705.17元，考虑到数据可得性以及设计费用等前期费用在房地产业务营业成本中占比较低，因此本文在扣除土地成本计算房地产业务增值税进项税额时对设计费用等前期费用不予考虑，仅考虑建筑成本，按照建筑业11%增值税率可计算出万科集团房地产业务增值税进项税额为16,668,984,844.66元。在物业管理业务营业成本中，人力成本无法抵扣，需扣除人力成本后再去计算物业管理业务增值税进项税额，但由于无法获取详细成本状况，因而本文假定可抵扣比例为50%，则万科集团可抵扣物业管理营业成本为1,141,695,199.03元，从而按照销售货品17%增值税率计算可得万科集团房地产业务增值税进项税额为165,887,336.61元。其他业务营业成本主 要来自人力成本，人力成本不能进行抵扣，加之无法获取详细成本状况，因此本文对其他业务营业成本增值税进项税额不予考虑，在此基础上可得万科集团营业成本增值税进项税额总计为16,834,872,181.27元，表4.4列出了计算过程及成果。本文进而在万科集团原先营业成本金额水平上扣除营业成本增值税进项税额，即得到“营改增”之后万科集团营业成本金额：138,150,628,676.24元-16,834,872,181.27元=121,315,756,494.97元，营业总成本金额变为134,626,214,343.11元。由上文可知，万科集团营业收入增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，营业成本增值税进项税额为16,834,872,181.27元，可得万科集团应缴纳增值税为增值税销项税额与增值税进项税额差，即为2,317,102,873.81元。表4.5 万科集团税费状况项目金额（元）土地增值税1,600,344,178.09都市维护建设税56,592,859.65教育费附加 43,466,620.20其他 182,950,252.02数据来源：万科集团年报。在此基础上，本文根据表4.5所示万科集团税费状况重新计算万科集团都市维建税及教育费附加和营业税金及附加，万科集团分企业遍及全国各大重要都市，各地都市维护建设税及教育费附加收取原则不一样，在此本文用表所示万科集团都市维护建设税及教育费附加占营业税比例10.9%计算，可得都市维建税及教育费附加=增值税*都市维建及教育费率=2,317,102,873.81元*10.9%=252,564,213.24元，故万科集团营业税金及附加=都市维建税及教育费附加+土地增值税+其他=252,564,213.24元+1,600,344,178.09元+182,950,252.02元=3,453,252,569.42元。表4.6 “营改增”下万科集团利润变动状况项目年报中利润状况“营改增”之后利润状况一、营业收入195,549,130,020.90176,397,154,965.83二、营业总成本165,988,260,802.07134,626,214,343.11其中：营业成本138,150,628,676.24121,315,756,494.97营业税金及附加17,980,426,847.113,453,252,569.42销售费用4,138,273,594.934,138,273,594.93管理费用4,745,249,792.814,745,249,792.81财务费用477,735,809.60477,735,809.60资产减值损失495,946,081.38495,946,081.38加： 公允价值变动损失投资收益（损失以“”号填列）3,561,908,083.683,561,908,083.68其中：对联营企业和合营企业投资收益2,393,092,504.582,393,092,504.58三、营业利润33,122,777,302.5145,332,848,706.40加：营业外收入855,431,507.24855,431,507.24减：营业外支出175,591,190.65175,591,190.65其中：非流动资产处置损失1,840,489.591,840,489.59四、利润总额33,802,617,619.1046,012,689,022.99减：所得税费用7,853,179,592.7910,905,697,443.76五、净利润25,949,438,026.3035,106,991,579.23数据来源：万科集团年报以及笔者计算所得。假定利润表其他项目不发生变化，万科集团营业收入金额目前为176,397,154,965.83元，营业成本金额目前为121,315,756,494.97元，营业总成本金额目前为134,626,214,343.11元，进而可得万科集团营业利润为45,332,848,706.40元，利润总额为46,012,689,022.99元，万科集团递延所得税影响部分=原有年报中所得税费用-原有年报中利润总额*25%=92.79元33,802,617,619.10元*25%=597,474,811.99 元，进而可得万科集团所得税费用=利润总额*25%+递延所得税影响部分= 10,905,697,443.76元，最终计算得到万科集团净利润=利润总额所得税费用=46,012,689,022.99元10,905,697,443.76元=35,106,991,579.23元，表4.6列出了“营改增”后本文对万科集团利润测算成果。如表4.6所示，从税负状况来看，未实行“营改增”下万科集团税负为原有年报中营业税金及附加+原有年报中所得税费用=17,980,426,847.11元+7,853,179,592.79元=25,833,606,439.90元，在 “营改增”条件下万科集团税负为本文计算营业税金及附加+本文计算所得税费用+增值税=3,453