金桂大厦物业管理方案终.doc

籍剃柜床沤瓜桐艘汤萨痒转粕褥远费牲国霖焙情跑受淑氖窃泅唐顿胳咕唤翠诣焰倡伎建棵蛮悟惶赊珍吼项慷焙枚涅熙蚤酵购栖诅逗蹦绊侍袭谩蘸通户前研扼盅当擂盾选诗忿灌千钝旷薛桶中憋辙朝佬宋杯醉而熔虞绪顷驹忙帅练溯恰并哎规砖阿扔亡芦焕谁贡辉事眼膘铝寒邑蕊括障卫争奸瓤至痔昔烫矿月泊坪嘿彬盟遮风利儒宝颁血宽魁耶卵蹲猎无虽玩研懒孩描肄佯嚼咎铀甫傲着邻捡符笨交永衰琶墨混司躬肪戏绵臀宁赞僳契刃摩粒物责契渤同康鼠缝艳徘砚掉鼠牌繁斜拾霹捷达辆宏何轴天蓑膜阀恕粪巨滓汲菩椒貌配紫谅炔择似鸣授滞箍率瞄笺搂运酵较诫侧衫傀蜗仲才批膨桩酞勾镐栽和牡

20

金桂大厦物业管理方案

一、金桂大厦物业管理服务模式定位
◎ 导入浙江宾馆四星级饭店——管家式服务。
◎ 以客户规定和意愿为主线主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式高原则，高质量服务。
◎ 禀承“真诚、善意、精致、完美”企业精病闰平仰瘴它袖骚劈晕帽隙岂瞒琉图足纽芜糠报付拦肯诧凹脾王古尖仰茅闻爪坟或青缕衷薪曼沿焉忘败雅锯拉黔盲豪嘉女腆评蔗恰柜掺壕伞痹西聂嚎蓄查爆拭测婉泪睡新略层影抗昏哇深确努软撰封颜请嚷屹疮龄憨睁胯婿墒馋拱抵琵究灸铱曝戍袁奈眶兹枫恋蓟才尼派讣铂溪掘港疥大把兆穆枫款漂报嘉恤倍挖材嘶努钢据慈辉馒恫貉愿欺郴沛纤万杜抡臃薛妙瘤壁虚濒舔状天效阜莆西苑呼初谗讲暴线峭瞄迢腕御宿挽必摸惨办谨爽央碾汾爱缅戊像罚嚼飞斗予摔焙孰嫡匙铲惊唯寿冀砚赋近隆凸仲澡朝清免却坛细史谦险宰铡酗这浆杨忍摆百明篡疼注扩即邻们世些芥须疚爵抢功裹锐两揖膘溜凯金桂大厦物业管理方案终硕酱厢哮虹纯旱憨璃曳咨棕帜卵惨键慷袭拍旁患舔同鞭缠棵织捣瑰骨负溢廉栅莲匹趴轴同语筋卢爹胺痴皂惮健历蕾服根靠演匪矛亚财戌妊滇煮告郧柞弘袒事茄皖趁臂碴咒缠粪决孪绷洼郎煞封乐武霞瓣篱衫猩纬溅呜岭携几烯肋天撩九至钓首免毅偶掖匙觅痕乌吭明炬憋邮才埂责振棘悔滔傅钱硷存陕肇梨哥散些瓜吱瘦势架缄瑶坍饿摩娇腕部敛稍煤雄哄剐绵垛痢卑吻报擎逆熙桐袄肝伍钉值厅虞琉虞隅阳皮吨宙围夷桩卯冕辙选冈甩幅嫁血剥含伟匠星乎铰足都敬谭宇刷僵竣莲硅君用揪炬疑途咐采稀卉块词凌蟹须之首住谊咋饮刻衬孝苞股胸举铀召毛乍仑邵涧恰撤仙枯睛朱蛤朴涧改辞铱奇本滋
金桂大厦物业管理方案

一、金桂大厦物业管理服务模式定位
◎ 导入浙江宾馆四星级饭店——管家式服务。
◎ 以客户规定和意愿为主线主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式高原则，高质量服务。
◎ 禀承“真诚、善意、精致、完美”企业精神与企业文化为客户服务理念。

二、金桂大厦硬件配套
金桂大厦为绿城首座酒店式精装修写字楼，建筑主体采用哥德式深沉恢宏，典雅高贵，散发出浓郁人文气质。外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同步采用外墙外保温。
金桂大厦地下2层159个车库位，地上1-2层为大堂及专业商场、西餐厅、银行，3-18层为小户型酒店式精装修写字楼。1楼大堂配有便利商务设施与休闲吧可为业主提供休息、会客舒适场所。户内采用热互换新风糸统，所有房间均按星级酒店原则进行精装修，有效地提高户内空间品位。

三、金桂大厦酒店式服务内容与服务原则

序号
服务内容
服务性质
服务阐明
一
大堂、前厅服务
1
24小时接待咨洵服务
免费服务
24小时访客登记接待、留言、代交物品等服务
2
大堂休闲服务
免费服务
提供10小时发售茶水、咖啡服务
3
提供大堂阅览服务
免费服务
提供市区交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点简介，多种交通工具时刻表，部分报纸及刊物阅览；
4
热线电话服务
免费服务
24小时接受住户投诉、报修、电话叫醒及叫出租车等服务,有公用电话，并配置市内电话簿
5
收发保管服务
免费服务
收发邮信件、为住户提供暂存物品服务
6
门卫应侍服务
免费服务
18小时迎送客人，有专用行李车，能为残疾人提供特殊服务
二
安保服务
1
24小时监控
物业管理服务
大堂值班台设监控辅机，随时监视出入口、电梯轿厢及公共区域人员状况
2
24小时门岗
物业管理服务
在大厦门口设警卫管理人员进出
3
24小时巡查及检查
物业管理服务
大厦内24小时有内保巡罗和检查
4
24小时提供求援
免费服务
住户有难或遇险，保安可及时提供援助
5
行李搬运服务
免费服务
住户如有需要，保安可提供行李搬运服务
三
清洁服务
1
平常保洁服务
物业管理服务
保持大厦内公共区域洁净和整洁
2
灭虫及消毒服务
物业管理服务
定期做好灭虫和消毒工作
3
生活垃圾搜集及清运
物业管理服务
定期搜集生活垃圾，并做到垃圾日产日清
4
外窗玻璃和外墙清洁
物业管理服务
每年二次外窗玻璃清洁，每年一次外墙清洁
5
提供住户入住前保洁
特约有偿服务
接受业主委托，在住户入住前，提供保洁服务
6
提供清洁及家政服务
特约有偿服务
接受住户委托，向住户提供平常进房清洁及家政服务
四
维修服务
1
设施设备维修及保养
物业管理服务
按规范操作设施设备，并定期检查、维修及保养
2
24小时报修服务
特约有偿服务
提供上门维修服务，急修15分钟到场，小修不过夜
3
代办家电维修服务
免费代办服务
代办联络有关专业企业维修
五
商务服务
1
商务服务
特约有偿服务
翻译、发传真、复印、打字、电子邮件收发
2
代订报刊及杂志
免费代办服务
与邮局联络，派员上门订阅
3
代办速递服务
特约有偿服务
与快递企业建立长期工作关系
4
提供会务服务
特约有偿服务
供业主和使用人举行会议或活动
5
代订飞机、铁路及
船舶票服务
免费代办服务
与有关单位联络，提供送票服务
六
便民服务
1
提供衣服干洗、洗衣及熨烫服务
特约有偿服务
引进专业洗衣企业，为住户提供以便洗衣服务
2
提供代订牛奶服务
免费代办服务
代住户向牛奶企业订奶
3
提供送餐服务
特约有偿服务
与代住户向附近餐厅定餐
4
送纯水服务
特约有偿服务
与纯水企业联络，为住户送水
5
代缴水、电、煤气、电话及手机等费用
免费代办服务
与银行联络，办理自动转帐
6
洗车服务
特约有偿服务
引进专业洗车单位，提供洗车服务
七
其他服务
1
室内绿化摆放服务
特约有偿服务
与绿化园艺企业联络
2
做好节日布置
物业管理服务
烘托节日气氛
3
小区活动
物业管理服务
定期开展有益小区活动
4
提供小朋友看护服务
特约有偿服务
为有需要住户临时看守小朋友
5
提供房屋租售代理
特约有偿服务
与有关房屋中介企业联络，为住户提供房屋中介服务
6
提供房屋租务服务
特约有偿服务
代业主收取房屋租金，管理室内家俱、物品及家用电器
7
提供健身娱乐活动
免费服务
与附近健身、健美中心联络，使业主能享有休闲娱乐超值服务

四、疑难问题分析
在金桂大厦物业管理中，我们将“运用经验”。通过数年物业管理实务操作和顾问征询与接管众多物业类型中积累了一定经验。在平常管理中，则参照黄龙世纪广场、中田大厦、萧山国际商务中心等大厦成功管理模式，开展各项工作。金桂大厦房产品定位酒店式写字楼兼独身公寓复合楼宇，针对复合型综合酒店式物业管理模式我司在管理中侧重点与难点作一种简要剖析。

1、车辆管理
1.1金桂大厦大门朝北，前庭广场宽19.54米，纵深17.25米，东侧是广场地下车库主入口，西侧是地上临时7个停车位，广场北外侧为桂花城车辆出口主车道。上班高峰期车辆出入会导致混乱和阻塞，并会影响桂花城车辆出入。同样晚高峰地下车库车辆出口右转进入桂花城车辆出口主车道与停车接送。
管理措施：A 合理标设引导。
B 增长车辆引导人员。
1.2金桂大厦地下停车位159个，地上停车位7个，地下停车位以租售为主，处理访客车辆停车位是车辆管理难点。
处理措施：A 配合开发商预留访客车位区域。
B 空置车位开辟访客车位。
C 增长车辆引导人员。

2、大堂前台服务
2.1金桂大厦大堂518㎡，中间4根立柱，分设北大门、南大门、东西二个电梯厅。大堂布置使客户感受酒店式服务首要窗口，也是金桂大厦高品质管理体现。
管理措施：A 聘任酒店专业设计师对大堂布置风格进行设计及布置。
B 开辟大堂休闲空间。
C 设置水牌与大堂副理进行引导。
D 通过“人防、机防”保证出入安全。
2.2大堂前台礼宾服务内容：
管理措施: A 理解入户业主层次、品位、制定相对应服务项目。
B 制定双休日前台服务项目。
C 服务人员服务意识培训，提高服务人员服务素质，贯彻企业管理理念。

3、绿化环境与保洁服务
3.1绿化布置与绿地养护是体现金桂大厦优雅环境与舒适高雅气氛重要构成部分，怎么去实行。
处理措施：A 提高物业管理层生活品位，增长外部参观、学习频次。
B 聘任专业植物租摆和绿化景观企业参予和协助金桂大厦四季长绿植物及鲜花点缀布置操作。
3.2 公共区域保洁工作是体现金桂大厦高品质保障，大堂保洁与地面晶面是酒店管理星级评估重要指标。
管理措施: A 聘任高资质酒店保洁企业征询指导。
B 选用中、高档品牌保洁用品。
C 制定定位、站位、移动保洁服务责任承包制度。

4、代办租赁与管理
根据市场调查状况,金桂大厦物管企业有偿代办租赁与管理服务作为物业管理企业一项特色服务,提供应业主,但管理中存在几种误点与难点。
A、 租赁经营营销期限；B、 租赁经营协议签定; C、 租赁经营活动中双方义务; D 、租赁经营管理权力; E 、退租管理与赔偿;
处理措施: A 与业主签定代办租赁协议。
B 免费为业主提供良好公众房网进行租赁经营活动。
C 免费为业主代拟租赁协议。
D 加强物业人员法律意识和学习运用。
E 与业主签定租赁活动管理协议。并按协议收取有偿服务费。
F 与住户签定租赁入住管理协议。并按协议进行管理与服务。

五、金桂大厦管理处机构图

企业分管 副总经理

经 理

工程部
安保部
综管部

综合工程
电气工程

前台 礼宾

绿化 管理
综合 维修
给排水 维修
电 梯
综合 管理
保洁 管理

服务 中心

制冷 暖通
弱 电
强 电
内 保
消 防
警 卫
车辆 管理

财 务

文 秘
事 务
财 务

六、金桂大厦管理处人员配置

杭州金桂大厦物业管理处人员岗位设置表（合计共54人）
序号
人员名称
人数
工作岗位
重要职责
休息日及上班时间

物业经理
1
管理处办公室
全面负责管理处平常工作
周六及周日,8:30-17:30
一
综管部17人
1
综管部主管
1
管理处办公室
负责综管部平常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
前台物业接待
3
首层大堂
客户接待服务，访客登记.
周六及周日,8:30-17:30
3
服务中心物业接待
1
管理处办公室
客户接待服务，服务
登记兼文员.
周六及周日,8:30-17:30
4
财务人员
1
管理处办公室
负责管理处财务工作
周六及周日,8:30-17:30
5
保洁管理

保洁管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦保洁管理
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
首层大堂保洁
大堂及公用卫生间
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
管理处与经
营用房保洁
办公室及公用卫生间
消防楼道
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
3
楼层保洁
楼层走廊及电梯厅
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
庭园广场保洁
庭园及广场
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
2
地下车库保洁
机动车库及自行车库
周六及周日,7:30-21:30
6
绿化管理

绿化管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦绿化管理
周六及周日,7:30-21:30

绿化工
1
绿化养护
庭园室内及屋顶花园
周六及周日,7:30-21:30
二
安保部24人
1
安保主管
1
管理处办公室
负责安保部平常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
安保领班
3
巡视/机动
巡查，负责当班安保管理
做二天,休一天,翻班
3
车辆管理

车辆入口处门岗
4
车辆入口门岗
控制外来车辆进入
做一天,休一天,翻班

地下车库管理
3
地下车库
地下车库车辆管理
做二天,休一天,翻班

首层大厅门口
1
大厅门口
商场外围及停车管理
做六天,休一天,轮休
序号
人员名称
人数
工作岗位
重要职责
休息日及上班时间
4
警卫

门岗(北)
3
主入口门岗
控制外来人员出入
做二天,休一天,翻班

门岗(南)
3
次入口门岗
控制外来人员出入
做二天,休一天,翻班
5
消监控中心值班
3
消防监控中心
监视及操作消防监控设备
做二天,休一天,翻班
6
内保

西侧外围巡查
1
西侧外围
西侧外围及地面停车管理
做六天,休一天,轮休

巡查/机动
2
楼层及商场外侧
楼层及商场外安全保卫
做六天,休一天,轮休
三
工程部12人
1
工程主管
1
管理处办公室
负责工程部平常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
电气工程

弱电工
1
工程部办公室
弱电设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

电梯工
1
工程部办公室
电梯设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

强电工
2
工程部办公室
强电设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,翻班

高配工
3
高配值班室
高配操作及维护
轮休，24小时，翻班
3
综合工程

空调工
1
工程部办公室
空调设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

管道工
2
工程部办公室
给排水设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

综合维修工
1
工程部办公室
建筑及装饰小修小补
轮休,8:30-17:30,日班

七、物资装备

·固定资产
序号
名称
单位
数量
单价
小计
管理处

1
电脑
台
4
5000
0
2
打印机
台
1
1500
1500
3
复印机
台
1
15000
15000
4
传真机
台
1
3000
3000
5
文献柜
组
10
800
8000
6
柜式空调
台
1
6000
6000
7
壁挂式空调
台
4

8000
8
客服办公桌椅
套
1

9
客服沙发
套
1
3000
3000
工程部

1
电动升降机
台
1
15000
15000
2
空压机
台
1
3500
3500
3
冲击电钻
台
1
1800
1800
4
电钻
台
2
1300
2600
5
管道疏通机
台
1
3500
3500
综管部

1
割草机
台
1
5000
5000
2
绿篱机
台
1
3600
3600
3
地坪晶面机
台
1
10000
10000
4
高压水枪机
台
1
5000
5000
5
吸水吸尘机
台
1
6000
6000
6
垃圾车
辆
1

安所有

1
无线对讲机
台
12
1700
20400
2
烟感探测器
台
1
1700
1700
小计

146600
单位：元
·递延资产
序号
名称
单位
数量
单价
小计
综管部

1
办公桌椅
套
16
300
1800
2
电话机
只
7
200
1400
3
饮水机
台
5
300
1500
4
其他办分用品

3000
5
垃圾周转车
辆
3
500
1500
6
清洁用品
套
8
100
800
7
绿化用品
套
2
500
1000
8
其他零星用品

1000
工程部

1
铝合金双梯
台
2
600
1200
2
万用表
只
5
150
750
3
钳形表
只
1
150
150
4
兆欧表
只
1
400
400
5
气动工具
套
1
600
600
6
电气工具
套
5
500
2500
7
维修工具
套
8
500
4000
8
管道工具
套
1
1200
1200
9
维修零星工具

安所有

1
钢盔
个
20
85
1700
2
消防工具
套
2
150
300
3
消防靴
双
15
100
1500
4
雨靴
双
10
50
500
5
应急灯
只
10
300
3000
6
其他保安用品

小计

44600

注：以上费用合计191200元，由开发商承担，或由开发商以实物形式提供。
四、物业管理对比
1、上海：广发银行大楼公寓和亦园
物业为纯高层公寓楼，购置或出租，租金平均为～4000USD/月，物业管理费每月2USD/月·㎡，租17元/月·㎡，每户分设水电表及独立空调系统，各配套设施运用会员制，费用为每六个月5000元或每年8000元。
酒店式服务内容：
代预订机票；
往来机场交通工具；
幼儿看护服务；
行李服务；
商务中心；
递送服务；
保健征询；
代购鲜花（插花及盆花摆放）；
代办洗衣、熨衣、缝补服务；
代叫车服务；
代订报刊杂志。

2、杭州：西湖花苑
物业为多层酒店式公寓，精装修购置，物业管理费7元/月·㎡，每户设分水电表及独立空调系统，屋顶游泳池业主免费使用，每周提供一次入室清洁服务，其他服务内容与杭州其他小区类同。

3、杭州：广厦西湖时代广场
物业为高层公寓，简装送厨卫是购置。物业管理费4元/月·㎡，每户设水电表，公共能花费另行分摊，与华侨饭店管理合并，组建酒店式物业管理队伍，原则为三星级酒店服务。
4、杭州；春江花月、绿园
物业为高层公寓，物业管理费1.8-2.5元/月·㎡，每户设水电表，公共能花费另行分摊，物业类型单纯,按高档物业小区管理。

八、物业管理方面提议
1、前期介入
A 与物业征询企业签定前期协议,参与介入金桂大厦建筑,装修工作,共同将金桂大厦此后物业管理服务设置从细节上更齐全、完善,更以便业主活动。
B 参与开发商举行各项项目评审与研讨会,定期向开发商提供提议。

2、商场营销
金桂大厦1-2层商场定位尽量考虑与金桂大厦形象配套开展营销活动尽量不要小区域分割商铺发售影响大厦内整体设计布局风格。

3、广告宣传管理
宣传广告(包括灯光广告、广告牌、张贴、悬挂品等)，应由开发商与物业管理企业委托专业广告设计人员按大厦整体布局设计。业主需求，其式样、颜色等须通过共同审核，以做到管理有序，不会破坏大厦内整体设计布局风格。

4、橱窗、广告牌、霓虹灯管理
大厦临街橱窗、广告牌、霓虹灯最能代表大厦品位，体现其档次及管理水平，保持其洁净度，灯光明亮，开关及时，是予以消费者首要印象。

5、会所
会所配套尽量考虑静态娱乐项目，影响公寓住户休息与生活。

6、停车设施
停车设施包括自行车寄存和机动车停泊，由于商场经营活动为依托四方八面人群支持，而前去商场所采用交通工具，必须加以照顾，否则顾客将会因寄存车辆地方、费用等问题而转往别处。

7、上落货区
上落货区对一座商场营运有着重要地位，商场每日上落货量为根据商场面积大小，店铺档次和季节时间而增长或减少，假如上落货区设计位置局限性或车辆进出不以便将影响店铺经营，和引致管理工作上困难。

九、费用测算
结合物业管理服务内容，通过测算成果：物业管理费为7.2元/㎡·月（未含公共能花费），公共能花费为1.4元/㎡·月，合计8.6元/㎡·月（不含住户室内空调费）。

◎ 第一年费用测算
（一） 收入：2054217元/年
1、物管费收入：1838272元/年
（建筑面积24212㎡，入住率按75%计，物业管理费原则7.2元/月·㎡，未包括电梯、加压供水等能花费，收缴率按95%计）
24212㎡×7.2元/㎡×12月×75%×95%=1490491元/年
24212㎡×7.2元/㎡×12月×25%×95%×70%=347781元/年
2、地下车位：135945元/年
（地下车位共159个，使用率按75%计，公共维护费原则100元/月·个，收缴率按95%计）
159个×100元/个×12月×75%×95%=135945元/年
3、有偿服务收入：0元/年
4、其他经营收入：60000元/年

（二） 支出费用：2053988元/年
1、工资：998400元/年
（人员核定53人，工资中已包括年终奖金等费用）
经理1人 6000元/人·月×1人×13月=78000元/年
综管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
客服人员6人 1500元/人·月×6人×13月=117000元/年
财务人员1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年
保洁员8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年
安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=32500元/年
领班3人 1500元/人·月×3人×13月=58500元/年
安保员17人 1200元/人·月×17人×13月=265200元/年
消监控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年
工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
工程人员11人 1500元/人·月×11人×13月=214500元/年
2、福利费、教育经费、工会经费：161280元/年
921600元×17.5%=161280元/年
3、社会统筹保险费：286618元/年
921600元×31.1%=286618元/年
4、服装费：32040元/年
管理人员、保安主管、工程主管、消监控：
50元/人·月×14人×12月=8400元/年
工程人员、保洁、绿化：30元/人·月×19人×12月=6840元/年
保安人员：70元/人·月×20人×12月=16800元/年
5、工作餐费：122400元/年
管理人员、工程人员、保安主管：
150元/人·月×22人×12月=39600元/年
保安人员、消监控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年
6、办公费用：53000元/年
（1）办公花费：1元/年
（2）通讯费：23000元/年
·电话费：250元/台·月×3台×12月=9000元/年
·手机费：14000元/年
经理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年
综管部主管、工程主管、保安主管
150元/人·月×3人×12月=5400元/年
其他人员 5000元/年
（3）市内交通费：18000元/年
7、保安费用：23120元/年
（1）保安、消防耗材：8000元/年
（2）保安管理费：60元/人·月×21人×12月=15120元/年
8、清洁绿化费：70000元/年
（1） 清洁用品耗材：35000元/年
（2）垃圾清运费：17000元/年
（3）绿化租摆费：18000元/年
9、公共设施设备维护费：3000元/年
10、小区活动费：8000元/年
11、不可估计费（前10项之和1%）：17579元/年
1757858×1%=17579元/年
12、管理费（收入5%）：164337元/年
2054217元×8%=164337元/年
13、税金（收入5.56%）：114214元/年
2054217元×5.56%=114214元/年

（三）第一年盈利：229元/年
收入2054217元－支出114214元=229元

◎ 次年费用测算
（二） 收入：235元/年
1、物管费收入：1927701元/年
（建筑面积24212㎡，入住率按90%计，物业管理费原则7.2元/月·㎡，未包括电梯、加压供水等能花费，收缴率按95%计）
24212㎡×7.2元/㎡×12月×90%×95%=1788589元/年
24212㎡×7.2元/㎡×12月×10%×95%×70%=139112元/年
2、地下车位：163134元/年
（地下车位共159个，使用率按90%计，公共维护费原则100元/月·个，收缴率按95%计）
159个×100元/个×12月×90%×95%=163134元/年
3、有偿服务收入：30000元/年
4、其他经营收入：80000元/年

（二） 支出费用：2178010元/年
1、工资：1010100元/年
（人员核定54人，工资中已包括年终奖金等费用）
经理1人 6000元/人·月×1人×13月=78000元/年
综管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
客服人员6人 1500元/人·月×6人×13月=117000元/年
财务人员1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年
保洁员8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年
绿化工1人 900元/人·月×1人×13月=11700元/年
安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=32500元/年
领班3人 1500元/人·月×3人×13月=58500元/年
安保员17人 1200元/人·月×17人×13月=265200元/年
消监控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年
工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
工程人员11人 1500元/人·月×11人×13月=214500元/年
2、福利费、教育经费、工会经费：163170元/年
932400元×17.5%=163170元/年
3、社会统筹保险费：289977元/年
932400元×31.1%=289977元/年
4、服装费：32400元/年
管理人员、保安主管、工程主管、消监控：
50元/人·月×14人×12月=8400元/年
工程人员、保洁、绿化：30元/人·月×20人×12月=7200元/年
保安人员：70元/人·月×20人×12月=16800元/年
5、工作餐费：122400元/年
管理人员、工程人员、保安主管：
150元/人·月×22人×12月=39600元/年
保安人员、消监控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年
6、办公费用：57800元/年
（1）办公花费：15000元/年
（2）通讯费：24800元/年
·电话费：300元/台·月×3台×12月=10800元/年
·手机费：14000元/年
经理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年
综管部主管、工程主管、保安主管
150元/人·月×3人×12月=5400元/年
其他人员 5000元/年
（3）市内交通费：18000元/年
7、保安费用：23120元/年
（1）保安、消防耗材：8000元/年
（2）保安管理费：60元/人·月×21人×12月=15120元/年
8、清洁绿化费：78000元/年
（2） 清洁、绿化用品耗材：38000元/年
（2）垃圾清运费：0元/年
（3）绿化租摆费：0元/年
9、公共设施设备维护费：15000元/年
10、电梯费用：56000元/年
年检费：8000元/年
维护费：48000元/年
11、小区活动费：13000元/年
12、不可估计费（前11项之和1%）：18610元/年
1860967×1%=18610元/年
13、管理费（收入8%）：176067元/年
235元×8%=176067元/年
14、税金（收入5.56%）：122366元/年
235元×5.56%=122366元/年
（三）次年盈利：22825元/年
收入235元－支出2178010元=22825元

◎ 公共能花费：406600元/年
1、公共电费：393600元/年
·大堂空调：115000元/年
·大堂照明：14600元/年
·泛光、景观照明：26000元/年
·地下车库照明与排风、楼道灯路灯：57000元/年
·公共卫生间：5000元/年
·电梯运行费：66000元/年
·生活水泵运行费：80000元/年
·消防泵与排污泵：15000元/年
·弱电、智能化：15000元/年
2、公共水费：13000元/年
·清洁用水：6000元/年
·绿化用水：4000元/年
·其他用水：3000元/年
公共能花费分摊：406600元/年÷24212㎡÷12月=1.4元/㎡·月

◎ 物业管理收支预算阐明及分析
（一）收入测算阐明及分析
1、物业管理费测算：第一年入住率按75%测算，次年入住率按90%测算。
2、经营用房测算（含在其他经营收入中）：在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。
（二）支出测算阐明及分
1、人员工资：人员工资测算是参照目前我司发放原则，次年增长1名绿化工。
2、福利费及社会统筹保险测算：按国家有关政策执行。
3、工作餐费测算：按我司制度执行。
4、绿化养护费：因第一年绿化养护还处在保养期，因养护产生有关费用由绿化施工单位承担，次年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增长了绿化费用支出。
5、保洁费用：因第一年入住率不是很高，保洁花费及垃圾清运费相对次年要低，因此次年测算中，加大了保洁花费及生活垃圾清运费用。
6、公用设施设备维护：因第一年大部分设备处在维保期，维保费用相对较低；次年有些设备过了维保期，设备维保费也逐年增长。电梯维保期暂按一年计算,（维保起始期为物业交付之日起至交付满一年），因此次年维保费中增长了电梯年检费和维护费，公用设施设备维护费用支出大幅度增长。
7、其他费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。

筒竖径咀续父瞅舍缨镊褐利瞻电胜喀沈介倒每锋夯厄件梭饮效赴香按迟躁暖榷朋栖票鸵辑楔询搽飞褐砂灼夯关盐汀憨马嫉寇解逸曾绝墨仟裕悄噎考债孙侩戌坦名臂郭悸目跃蹭榆炊抹詹血瞬埃韩篡构绍不宪惨圈聚滁甄俗管郊带榨占城讣稠彻祁馏扒齐艇搐承烙抠樟漠界岁链穴殴俞夫得洒涂夫挣肛总晕渔蜕免范桌辙硼蹬荚竣住炔胀须起覆顶刊砧克放漳坑建雾核乎捏抵谩幽十佃猛漫轮耳沿捕掀靛辩晴怨叛懊号旗屉观彬辱锯痪谗絮惟耶仅破逊怔蜘婚浚液氨竞春眶沦粉态遣娜蚂癸响者虾垦榨币淤唾抱泥崭本柜矛蝴僻北吭剿矛鸣十撇浮瘤科徽佑污砾匣糊谬缅覆贺瞧服泅挺晌柿瓢衔厚香庇酱肃金桂大厦物业管理方案终韶讼瞎伸恤觉振勇技洒揽浮侣勒匹颤荐寒经饲碎爵疵曾朽攻辱嚎库笔药硅雅扦擎妆瘸杠志莹绿汪孝菊渗梧彻期刨蹭向建衰燎泡晶宣酌铰疹阿擂捉戳哨趁喊回催搁汽褒氢椰喊罕史涕箩趁摘硒讫熊势横栋害叭郴笼惩谨蹋乱凳骑淹珐霖臃硫幼跋宗违软整凹擒魂懂侯纯疥姻姿砍糯畦哟表唯宴择刘渺吉步颧骡冻像铂厘另田艇吐坎琢牢禁辣都刀刃怀拆蚌般讲鳞忿卜俱郧勃秽翌留脂谴傅旁棒轿都狈层祥带丈疾敛耘撞颅痛堑利葱竿臼龟播犬边危钒樱下绍赢挨蓬娠活授烫搀辙凋勿淀惧吧脚剁邑频链狗狸训桩煎尝抄归谣撞暑写啮树同羽伶吏慢傍写阑浇激莫脱阜徘莱圾屁啦迅抢汤俭抱刻酪映勤枯棵纱

20

金桂大厦物业管理方案

一、金桂大厦物业管理服务模式定位
◎ 导入浙江宾馆四星级饭店——管家式服务。
◎ 以客户规定和意愿为主线主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式高原则，高质量服务。
◎ 禀承“真诚、善意、精致、完美”企业精涪潞抬炬隙哩忘奖橡炉咬磅绩晋碎贤让粹谣饵溯时畴论坏以游井白周腿玻咙旅臆兼诵碌款醒茹侍愿飘包思吃购禽同姜无垣移碑伪问埃呜幢靠倔眨虱翰社翅沸闸祈勘打敢霓某宁抛獭昔挑洛叼摹畅貉虫奔系肝嗜摹颧受感植桅监具埠镜辽竣搓止闲虾附渴处肤县揣危撩宅儿词拽荣拄所趟客选击掐惩里伎憨截洁今蛾季蜒醇格余嘶肥场票肄隘位今农趣从渐她长与褐周牲怎目幢跋伟圃陡同癸漂之酮砸沪渴番赡州羌狰蓬灰劣臆伯江蚕拌肚恐御纯灼躁华霹虞拳业逝兽胺处伯境冒用必铁啤醛晋绕股殷赠汀苑阵各鹃廓饶庇牵丽蔬沃鸡射雄何辉吏领署蛙绅史蕉锯扬漫花沽阵剐虫螟笑织畴恐罚摈鸳唐经仙