银河MALL商业综合体项目可行性分析报告.doc

银河MALL商业综合体项目可行性分析汇报

一、项目概况
永登银河MALL国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为312国道，南侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路，地处在永登县城关键区域，总占地面积59亩，建筑面积71000平方米 ，总投资3.75亿元。是一座集国际美食中心、国际娱乐城、购物中心、教育中心、金融中心、康体中心为一体品牌商业中心。这里交通便利，品牌齐全，是永登县专业品牌商业中心。
二、投资背景
本项目是永登县委县政府列入重点建设项目之一，由永登银河房地产开发有限责任企业开发建设。本项目成功开发势必极大提高永登县都市公共空间质量、塑造永登超大综合商业中心，对综合提高都市整体形象、增长都市影响力与吸引力、催生都市新生活都将产生重大影响，有着广泛积极意义。
三、投资环境与基本经济基础分析
1、人文地理
永登县作为兰州最大一种行政单位，下设苦水镇、中川镇、树屏镇、红城镇、龙泉寺镇、大同镇、中堡镇、城关镇等18个乡镇。总人口约55万，其中都市人口数量为15万人。都市总面积6090平方公里，中心城区面积4000000平方米。东邻皋兰县和景泰县，西靠青海省民和县，南接兰州市红古区和西固区，北通宁夏、内蒙古，是丝绸之路门户，亚欧大陆之要塞。
2、基本经济基础分析
目前，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，固定资产投资平稳增长。，全县完毕固定资产投资62.12亿元，比上年增长21%，展现平稳增长势头。其中：项目投资完毕51.57亿元，比上年增长5.21%；房地产开发完毕投资10.55亿元，比上年增长354.50%。
城镇居民人均工资性收入为11197元，增长11.1%；经营性收入797元，比上年增长24.1%；转移性收入为3358元，比上年增长7.7%；财产性收入230元，比上年增长5.3%。
农村居民人均工资性收入为4345元，比上年增长12%；家庭经营净收入为1502元，比上年增长15.8%；财产净收入为93元，比上年增长22.1%；转移净收入为441元，比上年增长13.7%。
城镇居民人均消费支出为11872元，比上年增长17.1%；农村居民人均生活消费支出为6018元，比上年增长23.8%。
3、 市场概况分析
登县下辖18个乡镇，其中城关镇是永登政治、经济、文化中心。永登县所辖县区均有自身商业集中区域，不过县区商业仅集中在个县城，区域面积小，商业业态和功能比较单一，其辐射范围多只限于所属行政区内。通过数年发展，在永登老主城区形成已解放街、和平街、民主街、胜利街、建军街为主大十字商圈。
4、 市场构造分析
区域型商圈以永登金街、以新区为例，经营业态以茶楼、KTV等娱乐项目为主；
关键商圈为大十字商圈（东西解放街、和平街，南北民主街、胜利街），经营业态种类布局较为复杂，凌乱；
特色专业市场有“一家人综合超市、供销商城、温州商城、永登家电超市、西太华超市”等，但专业性不强，没有形成一定规模。
根据以上概况及数据综合分析得出，永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，人均消费支出有较高提高。重要商业集中分布在城关镇，城关镇是商业发展较为成熟区域，而新区商业较为单一，并没有形成规模，也没有形成一定影响力商圈。从市场构造来看，整个县城商业模式较为分散，商业模式较为落后，缺乏集中式、规范化经营专业性商业综合体。
四、项目价值
1、商业主体价值
项目位于永登县青龙路西、文昌路南，位于永登县城关键区域 ，可以形成中心市场强力辐射效应，有巨大市场潜力。项目定位于立足永登，辐射全县及周围区域集休闲、文化、娱乐、购物体验、展示、服务等功能为一体都市综合体。项目自身具有区位优势、业态优势、功能优势、运行优势、市场优势、深度优势等六大优势使项目整体处在极具竞争力主导地位，项目涵盖诸如：百货购物中心、大型综超、停车场、主题餐厅、影院、小朋友游乐中心、商业街、休闲娱乐等诸多商业元素，不仅自身可以产生不菲商业价值外，通过互相关联与支持衍生更为在丰厚商业预期收益，更重要是，通过专业团体强有力运作，做好品牌建设，在销售、出租方式项目短期收益以及相叠加商业运行与项目升级开发产生中长期收益将是难以估计商业回报，据此，开发本项目商业目也因此得以实现。
2、 商业附加价值
银河MALL作为复合地产模式都市综合体项目，具有清晰业态，有独特商业定位与特有关键竞争力，有比较完善功能配置与支持系统。这些不仅为银河MALL项目提供了更广阔生存空间，使项目在开发伊始合理规避了市场风险，同步使项目盈利方式多样化，经营层次多元化，使项目在整体上形成良好联动与互补，促使项目经济价值实现多渠道化。
本项目作为永登都市综合体一种代表，自身就具有大型商圈固有属性与类同价值，但作为在永登县而言，又具有其唯一性和稀缺性独有特点。具有永登其他都市综合体不具有附属价值，这些附属价值有在项目开发时就已展现出来，其业态统一规划布局优势，规模化、集中式购物消费优势，在项目投入运行时方可体现。客观上，在确定本项目开发规划伊始，就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。
3、 社会价值
银河MALL项目重要以影院、购物、餐饮、娱乐为一体国际商业中心，其构造伴随都市住区居民实际需求出发，以提高商业环境质量和舒适安逸居住环境为目，在满足舒适性、安全性、耐久性、和经济性同步，打造舒适、便捷购物商业环境。运行后，将产生巨大社会效益和价值，并处理社会就业人员人。

五、项目收益分析
1、永登商业地产售卖价格分析
A、专业机构评估价：
据永登县房产局资料显示，商业地产评估价为：一层
49000元/㎡，二层30000元/㎡，三楼0元/㎡。
B、同类地产企业目前售价：
隆富商场、欧尚服饰城、武汉商贸城
区位：永登县大什字
售价：1层49800元/㎡，2层29800元/㎡，3层19000元/㎡
4—5层8000-10000元/㎡

‚滨河路商圈
售价：一层39800元/㎡，3-7层：8000-10000元/㎡
2、 既有商圈租赁价格
大什字商圈：1层150元/㎡，2层80元/㎡
‚人民路商圈：1层80元/㎡，2层50元/㎡
3、 银河MALL各项营业数据：
银行MALL项目总占地面积39294㎡，约59亩。总建筑面积71000㎡，建筑层5层，1-3层，每层建筑面积约17000㎡。4-5层，每层建筑面积约10000㎡。

根据以上数据分析，结合银河MALL项目定位，做出如下收益分析：

银河MALL商铺租凭收益表

租金（单位：元/㎡)
面积总和（单位㎡)
租赁总金额(万元）
一楼
160
17000
3264
二楼
80
17000
1632
三楼
60
17000
1224
四楼
40
10000
480
五楼
30
10000
360

根据以上财务数据分析得出:
银河MALL项目年租金总收入为：6960万元。
银河MALL商铺售卖收益表

租金（单位：元/㎡)
面积总和（单位㎡)
租赁总金额(亿元）
一楼
29000
17000
4.93
二楼
18000
17000
3.06
三楼
9000
17000
1.53
四楼
7000
10000
0.7
五楼
5000
10000
0.5

根据以上财务数据分析得出:
银河MALL项目商铺售卖总收益为：10.72亿元
六、 项目优势
1、 区位优势
银河MALL国际商业中心是位于永登县青龙路西、文昌路南，西侧为永登县第一中学、永登县人民医院，东侧为312国道，南侧为永登汽车东站，西南靠近永登县初级中学，北面为纬三路，地处在永登县城关键区域。与永登汽车东站、永登县火车站有着绝对近距离优势，可以形成强力市场辐射，带来可观人气与商机。
2、业态优势
银河MALL超大型都市综合体项目，不仅可以满足目人群与潜在消费人群生活与消费需要，并且由于项目自身具有文化、购物、餐饮、娱乐等其他独特资源，使项目在业态规划、品位打造与特色提炼上有更丰富关联与互动，各业态之间又互相支撑与补充，形成良好产业链综合效应，不仅为项目带来广阔生存空间，也为项目带来良好投资回报。
3、功能优势
永登县区域内，同业态商业项目大多只具有老式商业功能，甚至只限于第五代商业模式雏形。银河MALL大型商业综合体项目在品位与特色突出基础上做到功能完善与强力互补。本项目不仅具有老式商业购物功能外，运用自身优势，在文化、购物、餐饮、娱乐等板块做足文章，以求到达更大市场覆盖，实现品牌迅速提高，获得更丰厚、更长远综合回报。
4、 运行优势
结合银河MALL项目特点与实际状况，我们将邀请专业商业投资管理筹划企业为银河MALL全程筹划、招商、运行。合理规避市场潜在风险，实现项目最大商业回报。
5、 深度优势
本项目有四个层面纵深：
①、开发资源纵深，项目有充足土地及其他可运用自然资源，支持项目深度开发，根据市场，可以提供不一样产品组合；
②、业态纵深与功能纵深，这直接带来消费深度纵深；
③、市场生存空间与品牌提高价值空间纵深，有助于项目持续繁华，培养各界及投资者对项目持续关注与发展信心；
④、商业价值与其他综合价值纵深——项目运行后，商业租金及销售收入、项目有关功能所显现商业价值体现、项目所带动社会、人文与其他综合效益都是不可估计投资回报。
6、 市场优势
本项目市场优势重要体目前六个方面：
A、项目区位优势带来市场热启动优势；
B、项目由于开发、定位、业态规划、功能配置、专业运行等自身实力决定而带来生存优势；
C、项目由于综合条件而决定市场竞争优势；
D、项目由于综合效应而产生品牌辐射优势；
E、项目由于开发深度而带来生命力优势。
五大市场优势奠定了项目生存和发展空间，保证了项目中远期可持续性繁华。
七、综合评论
通过对银河MALL项目市场全面分析，通过对项目投资价值与风险论证，我们认为，永登银河MALL项目开发市场潜力巨大，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发综合市场规定；此外，项目开发投入与产出性价比高，风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，具有一种成功商业地产投资综合条件，因此，我们提议：推进项目付诸实行，促使项目顺利进行，打造一种永登著名商业地产项目，实现跨越式发展。