成本管理大纲编写指引.doc

成本管理大纲编写指引
1 目的
阐述成本管理大纲的编制依据和编制方法。
2 适用范围
适用于公司开发的所有项目的成本管理大纲的编写。
3 经办部门
成本管理部
4 参与部门
无
5 内容
5.1 编制时间
项目经过立项，确认即将开发后，成本管理部应以批准通过的《项目运作管理大纲概要》为指导编制成本管理大纲。
若项目进行的过程中，原成本管理大纲中的计划已无法实施时，成本管理部应提出修订申请，并根据实际修订成本管理大纲。
5.2 编写依据
编制项目成本管理大纲须具备以下资料：
5.2.1 项目可行性研究报告；
5.2.2 项目运作管理大纲概要；
5.2.3 土地出让（转让）意向或协议；
5.2.4 预期销售价格；
5.2.5 各种规划设计资料、设计指标；
5.2.6 当地政府及各有关部门实行的房地产行业的各项收费标准；
5.2.7 类似项目的各种造价、成本指标；
5.2.8 项目地块的现状和地质情况；
5.2.9 当地的建筑工程预算定额、基价、费用文件和拟用材料、设备市场价格等计价标准。
5.3 编写方法
5.3.1 依据可行性研究报告的项目定位标准和营销策划部提供的售价标准确认销售价格、销售收入；
5.3.2 依据项目经营计划概要确定开发本项目所要达到的利润目标；
5.3.3 根据以上数据推算出项目应控制的成本范围；
5.3.4 根据确定的成本控制范围编写项目的《成本管理大纲》。
5.4 编写内容
5.4.1 文字叙述部分。此部分内容概括地反映项目的基本概况和项目成本的各项成本构成，由以下内容组成：
5.4.1.1 项目概况：主要反映项目的总体规划，一般包括总占地面积数量、总建筑面积数量、住宅面积数量、商业面积数量、公建面积数量、销售面积数量、容积率、绿化率、建筑密度等指标。
5.4.1.2 目标成本：按集团成本核算指导的规定，项目开发成本分为八类，分别为：土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费。此部分内容应反映每类成本的控制总额，构成项目及各项金额，并叙述为了确保目标成本的实现可采取的成本控制方法、要点（成本管理指导书中还应划分成本控制责任）。
5.4.2 表格部分。此部分内容表达项目开发总成本的构成明细，反映开发总成本的计算过程和计算依据，包括以下内容（成本管理指导书只需附《成本汇总表》）：
5.4.2.1 《成本汇总表》，此表概括反映项目总成本；
5.4.2.2 《基本规划表》，此表分类反映不同产品的建筑面积、占地面积和总建筑面积、占地面积等数据；
5.4.2.3 《土地及前期费用表》，此表反映土地价款、开发前期准备费的费用构成及计算过程；
5.4.2.4 《报批报建费用表》，此表详细列示各项报建费用的计取标准，计算结果；
5.4.2.5 《主体建造成本表》，分不同产品类型预估主体建安工程的造价；
5.4.2.6 《建造标准表》，此表反映主体工程结构及建筑的特征；
5.4.2.7 《园区建造成本表》，此表列示了社区管网工程费、园林环境费、配套设施费的构成和计价过程；
5.4.2.8 《开发及期间费用表》，此表详细列出了开发间接费及期间费用的构成明细。
6 相关文件与记录
集团成本测算表格