第12章-合同管理.doc

第十二章 施工阶段合同管理的措施和方法合同监理管理是指从合同签订直至合同终止全过程的每一个活动，它要求监理工程师从投资、进度、质量目标控制的角度出发，依据有关法律、法规、条例、合同文件，认真处理好合同的签订、分析及工程项目实施过程中出现的违约、变更、索赔、延期、分包、纠纷调解和仲裁等问题。合同管理系统包括：合同分析（仔细分析合同条款，明确风险范围，把工程变更、延期、工程造价调整等条款进行详细的分析解释）；建立合同数据档案（经济数据、技术数据分别归纳存档或用图表表示）；合同监督系统（用流程图或网络图来检查、控制合同的执行情况，检查解释双方来往信函、会议记录、业主指示）；索赔系统（根据实际发生的时间实事求是的评价）。一、合同管理工作的范围合同管理体系表合同管理设计合同土建设计安装设计绿化、景观设计装饰、装修设计承包合同建安工程装饰装修工程管网工程绿化、景观工程监理合同甲供设备采购合同暖通安装构配件甲供材料采购合同土建材料装饰材料电气专用设备（一）工程变更的管理监理工程师对工程任何形式、质量、数量和内容上的变动，应根据合同文件的规定进行审核，必要时与业主、承包人协商后确定变更工程的单价费率，经业主审批后发布工程变更通知。（二）索赔管理监理工程师对承包人提出的延期与费用索赔的申请，依据合同规定的程序进行审查，确认是否符合有关规定，证据是否充足，计算方法和合同依据是否正确，并查询有关监理记录作为审查依据，对确系理由充分的申请审签后报业主审批。监理工程师将应用施工索赔与反索赔原理在平时工作中应注重收集反索赔素材，从而有效进行索赔管理。（三）争议与仲裁，违约的处理严格按照合同的规定在公正的立场处理此类事宜。（四）分包的管理监理工程师将本着保证工程质量、控制工程费用和工期的原则，对承包人提出的分包申请按合同的规定进行严格审查，包括审查分包人的资格、分包工程项目内容、工程数量和金额、工期、承包人与分包人的合同责任等，经业主同意后才能进行分包的批准，对已分包的工程，及分包人视作承包人的一部分进行质量、进度和费用的控制及合同管理工作。二、对合同管理的基本要求（一）监理部由一名专业监理工程师（以下简称造价工程师）对合同进行管理，其范围包括：委托监理合同，勘察设计合同，建设工程施工合同，分包合同，材料、设备采购合同；（二）充分利用本公司先进完善的合同管理系统，收集、整理、分析与工程有关的数据、信息，无偿为业主方提供签订各类合同的决策依据；（三）要非常熟悉各类合同的内容，定时不定时组织全体监理人员学习合同，掌握主要条款，重要条款，及时公正、客观地处理各类合同纠纷；（四）合同管理的评估制度，评估主要项目有：合法性，规范性，实用性、系统性、科学性；（五）纠纷发生后时，协调有关各方应从工程整体、全局利益的目标出发，作好有关的合同管理工作，以利纠纷的解决。三、各种工程合同的管理要点（一）建设工程委托监理合同的管理签订委托监理合同后，本公司合同管理部门在充分熟悉合同的基础上，明确自己的各项义务和职责，按照公司ISO9002质量程序文件的质量服务标准，指导和监督各级监理人员切实履行各项义务。主要义务如下：1、合同期内，运用合理的技能，认真勤奋地工作，公正地维护业主利益和有关方面的合法权益；2、在合同期内或合同终止后，未征得有关方同意，不得泄露与本工程，合同业务有关的保密资料；3、任何由业主提供的供我方使用的设施和物品都属于业主财产；4、非经业主书面同意，我方监理人员不得接受委托监理合同约定以外的与监理工程有关的报酬和承包商的任何宴请，以保证监理行为的公正性，不参与可能与合同约占定的与业主利益冲突的任何活动；5、监理过程中，不得泄露业主申明的秘密，亦不得泄露设计、承包等单位提供并申明的秘密。（二） 建设工程施工合同管理1、合同解释顺序；当合同文件中出现不一致时，下面的顺序是合同的优先解释顺序，其顺序如下：（1）施工合同协议书；（2）中标通知书；（3）投标书及其附件；（4）施工合同专用条款；（5）施工合同通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；（7）图纸；（8）工程量清单；（9）工程报价或预算书。2、业主方与承包方签订合同前，我方将根据公司长期从工程建设监理所积累的丰富实践经验和对国家有关工程建设方面法律、法规的熟悉，无偿为业主提供咨询，草拟合同的主要条款，重要条款及易引起纠纷的条款，供业主决策时参考，并在签订合同前进行施工合同的评审，以判定其合法性、规范性、实用性、系统性、科学性、风险性，并提出我方的修改意见供业主参考；3、适时提请业主及时履行自己的义务，避免索赔事件的发生。专用条款内，业主方主要工作如下：（1）平整场地工作。（2）将水、电、电讯从外部接至专用条款约定地点。（3）提供工程地质和地下管线资料。（4）办理施工许可证。（5）确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。（6）组织图纸会审和设计交底。（7）协调处理地下管线和邻近建筑物，构筑物，古树名木的保护工作。当以上工作业主方实施有困难时，可在专用条款中将部分义务交给承包方完成，并支付相应价款。4、督促承包方按合同要求及时履行自己的义务，在专用条款内可约定以下工作；（1）在资质允许范围内，完成施工图设计或与工程配套的设计，经工程师确认后使用；（2）向工程师提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表；（3）遵守有关部门对施工场地交通，施工噪音以及环境保护和安全生产等的管理规定；（4）负责已完工程的成品保护工作；（5）保证施工场地清洁符合环境卫生管理的有关规定；承包方不履行上述各项义务，造成发包方损失的应对发包方的损失给予赔偿。5、监理工程师及时履行自己的职责，按合同约定，及时向承包方提供所需指令、批准、图纸并履行其他约定的义务；6、承包方承担约责任的方式：（1）赔偿损失：在专用条款内约定承包方赔偿发包方损失的计算方法，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后发包方可以获得的利益。（2）支付违约金：专用条款内约定承包方应当支付违约金的数额或计算方法。（3）采取补救措施：对于施工质量不符合要求的违约，发包方有权要求承包方采取返工、修理、更换等补救措施。（4）继续履行：如果发包方要求继续履行合同的、承包方应当在承担上述违约责任后继续履行施工合同。7、合同争议的调解，项目监理机构接到合同争议的调解要求后应进行以下工作：（1）及时了解合同争议的全部情况，并进行客观、公正的调查和取证；（2）及时与合同争议的双方进行协商，尽力减少各方损失，避免事态的进一步扩大。（3）在项目监理机构提出调解方案后，由总监理工程师进行争议调解。（4）当调解未能达成一致时，总监理工程师应在施工合同规定的期限内提出处理该合同争议的意见。（5）在争议调解过程中，除已达到了施工合同规定的暂停履行合同的条件之外，项目监理机构应要求施工合同的双方继续履行施工合同。（三）对分包合同的管理工程分包，是指按合同约定经发包方认可，从工程承包方的工程中承包部分工程的行为。1、承包方选择分包方前必须向监理工程师申报，监理工程师对分包商的资质、实力、管理水平进行审查，符合要求并经监理工程师确认后承包方可与分包商签订分包合同；2、承包方必须自行完成建设项目（或单项、单位工程）的主要部分，其非主要部分或专业性较强的工程可分包给资质条件符合该工程技术要求的建筑安装单位；3、监理部建立分包单位的档案资料，定期对分包单位进行考核，随时有权建议更换不合格的分包商；4、工程分包不能解除承包方任何责任与义务；5、业主指定分包单位，监理工程师积极主动做好总分包单位的协调工作，杜绝相互之间的扯皮，为业主节约总分包单位的配合费用。（四）材料、设备采购合同管理1、材料、设备采购合同及时进行统一编号管理；2、根据业主委托，参与材料设备采购合同的订立，本公司可向业主提供我方掌握的广泛而准确的材料设备供应商的质量、价格、社会信誉信息，协助业主选择好材料、设备供应商；3、监督、检查材料、设备采购合同的履行，在设备制造期间工程师有权对根据合同提供的全部工程设备的材料和工艺进行检查、检验，同时检查其制造进度，对不能满足工程施工的质量、进度问题及时纠正和协调解决，保证工程各项目标的顺利实现。索赔程序图如下：索赔事件发生 在事件发生后的28天内承包人向监理工程师申报索赔意向书并抄送业主 否索赔事件是否持续发生 是在索赔意向书发出后的28天间隔内提交索赔临时详细报告 索赔事件终止后28天内提交详细索赔申请书及帐单给监理工程师并抄送业主一份副本 监理工程师审批 合同 种类建议签订时间采购形式主要内容易引起纠纷的问题注意事项建设监理合同初设完成后公开或邀请招标1.监理服务的范围 2.监理方的义务，即监理服务的内容 3.业主的义务 4.监理人员的选定与更换条款 5.监理费支付条款1.服务内容模糊不清 2.服务期限未做明确规定 3.人员的频繁更换1.合同主体的资格 2.合同条款中的质量条款 要有明确的评价标准 3.工程变更引起的监理责任、权利、义务、工作量、酬金的变更建设工程勘察设计合同可研报告批准后方案竞选或邀请招标1.勘察设计任务内容 2.勘察设计取费标准及拨付办法 3.委托方义务 4.承包方义务 5.违约责任1.设计周期延长 2.工程造价高，含钢量大 3.施工阶段设计院配合不够1.合同主体的资格 2.勘察设计委托书的内容务必全面、正确、详细 3.双方的权利义务要写全面、详细 4.违约责任条款要具体明确建筑安装工程承发包合同开工前两月公开或邀请招标1.工程范围 2.合同总价 3.承发包方式 4.工程期限 5.工程质量和保修 6.工程款的支付与结算 7.材料设备供应 8.施工与设计变更 9.工程验收 10.双方责任1.施工措施费增加 2.工程变更引起的工程费的增减 3.由于分包工程而引起的纠纷 4.质量、工期不符合合同要求 5.索赔事件1.合同主体的资格 2.质量条款的内容要详细、明确，便于区分责任 3.违约条款要全面明确、具体防止承包方逃避责任 4.纠纷解决方式要公平建筑装饰装修合同立体工程施工完成后公开或邀请招标1.装修范围 2.合同价款 3.工程质量及施工方法 4.材料数量、质量及规格 5.验收标准和方法 6.工程款的支付与结算 7.违约责任1.材料品种、质量、规格不符合合同要求要求 2.施工工艺不符合要求1.合同主体资格 2.写明项目名称、计量单位、数量、单价、合价 3.按国家标准、行业标准、企业标准写明质量要求、验收标准 4.保修期限要明确甲供设备采购合同初设图完成后招标直接订购或询价方式1.合同中术语的定义 2.技术规范 3.专利权 4.包装要求 5.装运条件和装运通知 6.保险 7.技术资料、质量保证 8.检验 9.违约条款1.技术标准不符合要求 2.附件数量、质量、种类不符合要求或与设备不配套 3.技术资料不齐全 4.专利权纠纷 5.交货方式、地点与时间1. 合同主体资格 2.写明设备名称、商标、型号、厂家、供货时间 3.有关质量要求、技术标准及质量保证的条款要写清楚、具体 4.要写清楚交货地点运输方式及费用的负担方式 5.要写清附件的种类数量、供应方式时间、地点 6.包装、验货的条款要写清楚甲供材料采购合同设计施工图完成后招标，询价，直接采购1.材料的名称、品种、型号、规格 2.技术标准或质量要求、试验项目、试验方法、试验频率 3.材料数量及计量方法、订货数量尾差，在途自然减量的计算方法 4.材料包装与交货方式 5.材料交货的标准与时间 6.材料价格与结算 7.违约责任1.材料品种、质量、规格不符合合同要求要求 2.交货方式、地点与时间 3.损耗问题 1.合同主体资格 2.写明材料名称、商标、厂家、数量、供货时间及方式 3.有关质量要求技术标准要写清 4.交货地点、运输方式要写清楚 5.写明损耗量，包括正负尾差、合理磅差、自然变动量等内容 6.包装、验货条款要写清楚 7.材料样品要封存专业安装合同设计施工图完成后邀请招标1.工程概况 2.工程范围和内容 3.工程期限 4.工程质量保修期及保修条件 5.工程造价、工程款支付、结算及交工验收办法 6.材料、设备的供应及进场期限 7.双方相互协作事项 8.违约责任1.与土建专业协调配合问题1.合同主体资格 2.违约责任要明确、具体 3.工程内因以及对工程的要求要详细描述，方式条款笼统、粗糙招标代理合同初设图完成后直接委托1.服务内容 2.合同价款 3.支付方式