保利地产土地一级开发培训.pptx

土地一级开发基础知识2014年年4月月目 录一、土地一级开发定义一、土地一级开发定义四四、土地一级开发盈利模式、土地一级开发盈利模式二、土地一级开发流程二、土地一级开发流程三三、土地一级开发模式、土地一级开发模式一一一一、土地一级开发定义、土地一级开发定义、土地一级开发定义、土地一级开发定义p土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照规划按照规划按照规划按照规划（土地利（土地利用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划）用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划）对对一定区域范围内的城市国有土地一定区域范围内的城市国有土地、农村集体、农村集体土地进行统一的土地进行统一的征地、征地、征地、征地、拆迁、安置、补偿拆迁、安置、补偿拆迁、安置、补偿拆迁、安置、补偿，实施，实施“三通一平三通一平”等等市政基础设施配套建设市政基础设施配套建设市政基础设施配套建设市政基础设施配套建设工作工作，使使使使该区域内土地具备供应条件该区域内土地具备供应条件该区域内土地具备供应条件该区域内土地具备供应条件的的行为。行为。p对对存量国有建设用地存量国有建设用地存量国有建设用地存量国有建设用地，土地土地一级一级开发开发的主要内容是组织拆迁和市政基的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设；对征用础设施建设；对征用农村集体土地农村集体土地农村集体土地农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。拆迁和市政基础设施建设等。pp关键概念解读：关键概念解读：关键概念解读：关键概念解读：n n土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类一定的目标，对各类用地的结构和布局用地的结构和布局用地的结构和布局用地的结构和布局进行调整或配置的长期计进行调整或配置的长期计划划。n n城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局合理利用城市土地，协调城市空间布局合理利用城市土地，协调城市空间布局合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一等所作的一定期限内的综合部署和具体安排定期限内的综合部署和具体安排。n n控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划控制性详细规划，以以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的地区的土地使用性质、使用强度土地使用性质、使用强度土地使用性质、使用强度土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。制性位置以及空间环境控制的规划。n n三通一平三通一平三通一平三通一平（通水、通电、通路、平整土地）、（通水、通电、通路、平整土地）、五通一平五通一平五通一平五通一平（给水、（给水、排水、通电排水、通电、通路、通路、通气、通气、平整土地）、平整土地）、七通一平七通一平七通一平七通一平（通水、通电、（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通燃气、平整土地）通路、通邮、通讯、通暖气、通燃气、平整土地），一般要求三，一般要求三通一平即可通一平即可。n n土地供应标准：土地供应标准：土地供应标准：土地供应标准：国土资源部国土资源部闲置土地处置办法闲置土地处置办法（2012）规定，）规定，“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求要求：（一）（一）土地权利清晰土地权利清晰土地权利清晰土地权利清晰；（二）；（二）安置补偿落实到位安置补偿落实到位安置补偿落实到位安置补偿落实到位；（三）；（三）没有法没有法没有法没有法律经济纠纷律经济纠纷律经济纠纷律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明规划条件明规划条件明规划条件明确确确确；（五）具备；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件动工开发所必需的其他基本条件动工开发所必需的其他基本条件动工开发所必需的其他基本条件。”关于几通一关于几通一平无明确要求，但至少应达到三通一平。平无明确要求，但至少应达到三通一平。pp国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿n n征收决定征收决定征收决定征收决定主体：主体：主体：主体：市、县级人民政府市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定政府作出房屋征收决定”。具体实施主体：具体实施主体：具体实施主体：具体实施主体：房屋征收部门，房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府方案，报市、县级人民政府”。前提：前提：前提：前提：公共利益需要（包括公共利益需要（包括六种情况六种情况国防和外交、基础设施国防和外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、情况）、符合各级规划符合各级规划不当不当不当不当增加补偿费用的限制：增加补偿费用的限制：增加补偿费用的限制：增加补偿费用的限制：“房屋房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”征收决定程序：征收决定程序：征收决定程序：征收决定程序：拟定征收补偿方案：拟定征收补偿方案：拟定征收补偿方案：拟定征收补偿方案：“房屋征收部门房屋征收部门房屋征收部门房屋征收部门拟定征收补偿方案，报拟定征收补偿方案，报市、市、市、市、县级人民政府县级人民政府县级人民政府县级人民政府。”四项重要工作四项重要工作社会稳定风险评估、房屋社会稳定风险评估、房屋调查登记、房屋价值评估、费用足额到位调查登记、房屋价值评估、费用足额到位征求公众意见并修改：征求公众意见并修改：征求公众意见并修改：征求公众意见并修改：“市市、县级人民政府应当组织有关部门、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见征求公众意见征求公众意见征求公众意见。征求意。征求意见期限见期限不得少于不得少于不得少于不得少于3030日日日日。”作出决定并作出决定并作出决定并作出决定并公告公告公告公告：“市市、县级人民政府应当将征求意见情况和、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布根据公众意见修改的情况及时公布。”n n补偿补偿补偿补偿主体：主体：主体：主体：市、县级人民政府市、县级人民政府补偿内容：补偿内容：补偿内容：补偿内容：房屋、临时安置、停产停业及补助奖励。房屋、临时安置、停产停业及补助奖励。“作出作出房屋房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。奖励。”补偿方式：补偿方式：补偿方式：补偿方式：货币补偿、房屋产权货币补偿、房屋产权调换调换，“被被征收人可以选择货币征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。补偿，也可以选择房屋产权调换。”n n补偿程序：补偿补偿程序：补偿补偿程序：补偿补偿程序：补偿协议协议协议协议oror补偿决定补偿决定补偿决定补偿决定补偿补偿补偿补偿搬迁搬迁搬迁搬迁oror强制强制强制强制搬迁搬迁搬迁搬迁补偿协议：补偿协议：补偿协议：补偿协议：“房屋房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”补偿决定：补偿决定：补偿决定：补偿决定：“房屋房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内约期限内达不成补偿协议达不成补偿协议达不成补偿协议达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定补偿决定补偿决定补偿决定，并在房屋征收，并在房屋征收范围内予以范围内予以公告公告公告公告。”强制搬迁：强制搬迁：强制搬迁：强制搬迁：“在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行强制执行强制执行强制执行。”二二二二、土地一级开发流程、土地一级开发流程、土地一级开发流程、土地一级开发流程国土局编制土地一级国土局编制土地一级开发计划开发计划国土局委托土地储备国土局委托土地储备机构编制土地储备开机构编制土地储备开发方案发方案政府相关部门联席会政府相关部门联席会议审批议审批（招投标）确定开发（招投标）确定开发主体、（签订协议）主体、（签订协议）审批开发主体的各项审批开发主体的各项申请申请一级开发主体编制操一级开发主体编制操作性实施方案作性实施方案征地补偿、农转用征地补偿、农转用土地基本建设（土地土地基本建设（土地平整、基础设施建设平整、基础设施建设等）等）完工验收完工验收入市交易入市交易前期准备与审批前期准备与审批行政审批与建设行政审批与建设验收入市验收入市pp案例：乐东九所项目案例：乐东九所项目案例：乐东九所项目案例：乐东九所项目p1、招标确定一级开发主体、招标确定一级开发主体p2、签订一级开发合作协议、签订一级开发合作协议p3、一级开发实施、一级开发实施n征地补偿征地补偿n农转用农转用n土地平整及基础设施建设土地平整及基础设施建设n规划编制规划编制pp案例：案例：案例：案例：C6C6土地供应程序土地供应程序土地供应程序土地供应程序n n1 1、土地征收补偿及收储、土地征收补偿及收储、土地征收补偿及收储、土地征收补偿及收储流程：征收土地方案流程：征收土地方案方案公告及登记方案公告及登记勘测调查勘测调查征征地补偿安置方案及公告地补偿安置方案及公告征收、安置、补偿（征收、安置、补偿（三亚三亚市集体市集体土地征收补偿安置管理土地征收补偿安置管理规定规定（2011）n n2 2、用地规划意见、用地规划意见、用地规划意见、用地规划意见由由规划主管部门根据总规及片区规划制定出该地块规划规划主管部门根据总规及片区规划制定出该地块规划意见。意见。3 3、农、农、农、农转用转用转用转用定义：定义：定义：定义：农用农用地转用即农用地转为建设用地，是现状的农用地按照地转用即农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为的行为。审批机关：审批机关：审批机关：审批机关：国务院及省人民政府（需由国务院审批：涉基本农田、国务院及省人民政府（需由国务院审批：涉基本农田、35公顷以上耕地，公顷以上耕地，70公顷以上其他土地）公顷以上其他土地）流程：流程：流程：流程：三亚市国土局三亚市国土局-三亚市政府三亚市政府-海南省国土厅海南省国土厅-海南省政府海南省政府材料材料材料材料：一书一书四四方案方案（建设建设用地项目说明书、农用地转用方案、补用地项目说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地充耕地方案、征用土地方案、供地方案）方案）n n4 4 4 4、土地收储、土地收储、土地收储、土地收储由三亚市土地储备中心完成土地收储，登记入库。由三亚市土地储备中心完成土地收储，登记入库。n n5 5 5 5、土地出让、土地出让、土地出让、土地出让（1）公布）公布出让计划，确定供地出让计划，确定供地方式（市国土局、市政府）；方式（市国土局、市政府）；（2）编制出让方案（市国土局）；（）编制出让方案（市国土局）；（3）地价）地价评估，确定出让评估，确定出让底底价（管委会、市国土局）；（价（管委会、市国土局）；（4）编制）编制出让出让文件（市国土局、拍文件（市国土局、拍卖公司）；（卖公司）；（5）发布）发布出让出让公告（市国土局、拍卖公司）；（公告（市国土局、拍卖公司）；（6）申请申请和资格和资格审查（市国土局、拍卖公司）；（审查（市国土局、拍卖公司）；（7）招拍挂（市国）招拍挂（市国土局、拍卖公司）土局、拍卖公司）三三三三、土地一级开发模式、土地一级开发模式、土地一级开发模式、土地一级开发模式p土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于什么位置，即什么位置，即一级开发主体是谁一级开发主体是谁一级开发主体是谁一级开发主体是谁的问题。的问题。pp国土部、财政部和央行于国土部、财政部和央行于国土部、财政部和央行于国土部、财政部和央行于20072007年联合印发的年联合印发的年联合印发的年联合印发的 土地储备管理办法土地储备管理办法土地储备管理办法土地储备管理办法16条规定条规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。从法规层面临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。从法规层面确定了土地储备机构进行土地一级开发的权力确定了土地储备机构进行土地一级开发的权力。pp20102010年年年年5 5月份，国务院发布的月份，国务院发布的月份，国务院发布的月份，国务院发布的关于鼓励和引导民间投资健康发展的关于鼓励和引导民间投资健康发展的关于鼓励和引导民间投资健康发展的关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见若干意见若干意见若干意见“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设垦等工程建设”。p土地土地一级开发主要存在一级开发主要存在政府主导政府主导政府主导政府主导和和企业主导企业主导企业主导企业主导两种模式两种模式。n政府政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备机构或国有控股或主导模式，即完全由政府建立的土地储备机构或国有控股或参股企业进行土地一级参股企业进行土地一级开发。开发。n企业企业主导模式主导模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式上包征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式上包括政府直接确定委托与招投标选择企业。括政府直接确定委托与招投标选择企业。n另外有些城市还存在对于具备条件的国有工业用地，由原用地方另外有些城市还存在对于具备条件的国有工业用地，由原用地方组织搬迁，达到三通一平后直接入市交通。组织搬迁，达到三通一平后直接入市交通。pp区别区别区别区别n各有特点，各有优劣各有特点，各有优劣，选择何种模式主要取决与当时当地情况。，选择何种模式主要取决与当时当地情况。政府主导政府主导企业主导企业主导政府政府角色角色政府垄断土地一级市场，代表政府行使开发权的是政府垄断土地一级市场，代表政府行使开发权的是国有控股集团。国有控股集团。政府控制国有土地使用权的出让和负责政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地以及开发一级开发的招投标工作，土地以及开发由企业来完成。由企业来完成。企业企业角色角色开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发企业地位类似于房地产开发 中施工单位的地位。中施工单位的地位。企业成为土地以及开发企业成为土地以及开发 的主体，土地的的主体，土地的开发主要由企业完成。开发主要由企业完成。操作操作方式方式资金的筹集、基础设施建设、产业结构的调整和布资金的筹集、基础设施建设、产业结构的调整和布局以及具备条件土地的供应均由国有控股集团级政局以及具备条件土地的供应均由国有控股集团级政府负责完成。府负责完成。由开发企业负责筹措资金、项目核准、由开发企业负责筹措资金、项目核准、基础设施建设。基础设施建设。优势优势政府开发土地面临阻力小于企业，便于协调各种关政府开发土地面临阻力小于企业，便于协调各种关系；可利用国有控股集团雄厚财力迅速集中资金对系；可利用国有控股集团雄厚财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府信誉进行贷款或土地进行开发，而且可以凭借政府信誉进行贷款或发行政府债券。发行政府债券。可帮助减少政府土地开发资金不足的问可帮助减少政府土地开发资金不足的问题；引入企业机制，有利于提高土地开题；引入企业机制，有利于提高土地开发效率。发效率。劣势劣势政府拥有市场信息不完备，土地开发效率低；政府拥有市场信息不完备，土地开发效率低；容易滋生腐败。容易滋生腐败。政府对土地供应量控制相对被削弱；政政府对土地供应量控制相对被削弱；政府与企业容易产生矛盾府与企业容易产生矛盾pp政府主导模式政府主导模式政府主导模式政府主导模式重庆重庆重庆重庆n n主体：主体：主体：主体：市政府市政府n n具体实施机构：具体实施机构：具体实施机构：具体实施机构：九个国有控股集团九个国有控股集团n国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地生地”变变“熟地熟地”后，再到土地交易中心进行后，再到土地交易中心进行“招拍挂招拍挂”出让出让。n九九大集团分工不同，大体分为三种：自主土地储备开发、带项目大集团分工不同，大体分为三种：自主土地储备开发、带项目土地储备开发、国企改革联动土地储备土地储备开发、国企改革联动土地储备n出让出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配分配pp企业主导模式与政府主导并存企业主导模式与政府主导并存企业主导模式与政府主导并存企业主导模式与政府主导并存北京北京北京北京n北京土地一级开发的北京土地一级开发的政府主导模式政府主导模式政府主导模式政府主导模式是指由土地储备机构负责实施是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的于土地储备开发成本的2。以招标方式确定开发企业后，土地储。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。协议。n北京土地一级开发的北京土地一级开发的企业主导型模式企业主导型模式企业主导型模式企业主导型模式是指通过招标方式选择开发是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8。pp海南模式海南模式海南模式海南模式企业主导型企业主导型企业主导型企业主导型n海南省海南省对于企业成片一级开发一般采取招投标方式进行，对于只对于企业成片一级开发一般采取招投标方式进行，对于只有一个开发意向者的，应根据开发方案中设定的条件与开发意向有一个开发意向者的，应根据开发方案中设定的条件与开发意向者协商签订成片开发的协议。同时，企业可以与政府约定对土地者协商签订成片开发的协议。同时，企业可以与政府约定对土地出让金进行分成，且企业分成最高可以达到土地出让纯收益的出让金进行分成，且企业分成最高可以达到土地出让纯收益的70%。海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知（2006）四四四四、盈利模式（企业主导模式）、盈利模式（企业主导模式）、盈利模式（企业主导模式）、盈利模式（企业主导模式）pp工程工程工程工程总承包模式总承包模式总承包模式总承包模式n企业负责一级土地开发，市企业负责一级土地开发，市土地储备中心按照总建设成本的一定土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。）。pp利润利润利润利润分成模式分成模式分成模式分成模式n企业土地企业土地一级开发一级开发，出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。间按照一定的比例进行分成。pp一、二级开发联动模式一、二级开发联动模式一、二级开发联动模式一、二级开发联动模式n一级开发企业参与竞一级开发企业参与竞拍拍有优势：一更了解地块情况；有优势：一更了解地块情况；二是在同等二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。于其他公司更低。pp保底收益：保底收益：保底收益：保底收益：n在一些土地一级开发的收益分成案例中在一些土地一级开发的收益分成案例中，开发开发企业能企业能得到一些地得到一些地方政府的保底收益承诺方政府的保底收益承诺。如云南城投与昆明市政府约定的保底。如云南城投与昆明市政府约定的保底条条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。pp成本成本成本成本：n项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、务费用、土地土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。管理费用等构成。n海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知：1、土地开发成本、土地开发成本包括规划包括规划编制费、征地补偿费、新增建设用编制费、征地补偿费、新增建设用地有偿使用费地有偿使用费等税等税费以及基础设施工程建设费以及基础设施工程建设费。土地开发成本费。土地开发成本由主开发商支付。由主开发商支付。2、合理确定土地出让收入分成比例。土地出让收入扣除土地、合理确定土地出让收入分成比例。土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。3、控制性详细规划、控制性详细规划没有编制完成的，不得实施土地成片开发。没有编制完成的，不得实施土地成片开发。pp案例案例案例案例：海口海口海口海口市江东新区统筹城乡暨城市综合市江东新区统筹城乡暨城市综合市江东新区统筹城乡暨城市综合市江东新区统筹城乡暨城市综合运营项目运营项目运营项目运营项目合作合作合作合作协议协议协议协议n n主体：主体：主体：主体：百悦集团，由海口市政府委托进行江东新区土地一级开发。百悦集团，由海口市政府委托进行江东新区土地一级开发。n n合作内容：合作内容：合作内容：合作内容：规划编制；土地征收与收储、征收补偿及拆迁安置用规划编制；土地征收与收储、征收补偿及拆迁安置用房的建设；市政基础设施建设；其他内容。房的建设；市政基础设施建设；其他内容。n n合作模式：合作模式：合作模式：合作模式：土地指标；土地验收与供应；投资成本；收益分成。土地指标；土地验收与供应；投资成本；收益分成。投资成本：投资成本：投资成本：投资成本：项目前期费用、顾问咨询费、土地征收项目前期费用、顾问咨询费、土地征收/收储费用、收储费用、农民安置补偿及社保费用、土地整理复垦等费用，市政基础设农民安置补偿及社保费用、土地整理复垦等费用，市政基础设施工程建设费用、公用公益设施建设费用、项目资金占用费、施工程建设费用、公用公益设施建设费用、项目资金占用费、建设工程项目管理费用以及其他费用。项目投资成本数额由双建设工程项目管理费用以及其他费用。项目投资成本数额由双方共同委托第三方专业审计机构进行审计，并报由政府审计部方共同委托第三方专业审计机构进行审计，并报由政府审计部门最终确认。门最终确认。收入分成：收入分成：收入分成：收入分成：1）返还投资）返还投资成本，项目成本，项目地块取得每宗土地出让收入后地块取得每宗土地出让收入后，百悦按百悦按160万元万元/亩的投资成本进行预亩的投资成本进行预提提；2）土地出让价款分配）土地出让价款分配：百悦百悦预预提成本后，剩余的土地出让价款由双方根据土地成交单价提成本后，剩余的土地出让价款由双方根据土地成交单价在不同区间采取梯度在不同区间采取梯度分成，政府：百悦比例在分成，政府：百悦比例在57:43-43:57之间。之间。