万科社区商业设计与规划.pdf

一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑;2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变 地块原商业价值（土地属性改变）。说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过 广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留，从而达到增加商业价值的目的；一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；道路绿化一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。因独立集中商业内侧没有设商业出入口，造成单边商铺，商业价值浪费。应把独立商业内侧划成商铺。转角设实墙，商业价值浪费图一图二图三一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性1.应避免商铺与周边道路出现较大高差一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则 连续性 可达性案例 可视性2、注意停车位的规划及人流、车流设计：增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区 车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；案例：沙湾二期小区入口车流设计分析一情况一：合设道闸优点：道闸设置简单，管理 简便。缺点：商业车流跟小区内部 车流混行，不利于小区的安 全管理。一情况二：分设道闸优点：便于商业车流与小区 内车流分开管理，有利于小 区的安全和私密性；缺点：道闸复杂，增加了管 理工作难度；需要增加面向 道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从 而影响通行。一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则可达性案例 可视性3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。花池遮挡，不便进入商铺商铺门口有水沟花池遮挡，不便进入商铺一、社区商业规划原则商业规划原则总结连续性可视性1、|二 pn,2、3、商业价值最大化原则避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况;避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺;万科商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性;在适当的位置，需增设商业的大标识。一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则可视性案例树木遮挡店铺 墙柱遮挡店招广告楼梯遮挡商铺，影响商业价值绿化遮挡店铺一、社区商业规划原则商业规划原则总结商业价值最大化原则 连续性道路、场地剖面与商业昭示的关系：可视性案例小结：1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡；2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。一、社区商业规划原则其他注意事项1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响;备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性比较后再提交公司决策。2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道；规范摘录：深圳经济特区服务行业环境保护管理办法第五条在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目：（一）住宅楼；（三）商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层；经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住 宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距离不少于20米（依据人居委内部文件关于进一步加强饮食 娱乐业污染防治监督管理的通知2008年153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院 或其他特殊区域距离少于20米的场所；排烟口距离少于30米的场所”）；3、只要住宅和商业之间有夹层、架空层或楼层，就可以设餐饮。人居委对夹层具体高度没有要求。人居委在项目环评，商户申请营业执照时都会执行这几个条文。3、建议有餐饮功能的商铺须设 置后勤区域：卸货通道、货梯 及垃圾房；备注：后勤区域及流线非常重要，如后 勤流线与客户流线公用，则会导致商业 档次降低。4、如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。二、商铺划分原则动线设计原则+案例面积分配原则单铺划分原则立体铺组合原则影响划铺的消防因素小结 2F及以上划铺与实用率的关系国万科二、商铺划分原则动线设计原则销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比图示 动线特征 消防 销售 经营A两层分别为平层 铺:双层商业动 线，但二层动线 需要特别引导。利用二层动 线通道解决 即可。利于快速销 售,但二层 商铺价值较 低。二层铺多为目的性消费,其业态需要中大型铺,与 销售矛盾。B一拖多+首层单 铺：.层人流以 十层复式铺带动，二层走廊仅满 足消防疏散需要一拖一：二层人 流以首层复式铺 带动。为满足二层 面枳较大的 复式铺消防 要求，需要 增加走道。保证了首层 铺的高单价，二层铺需 要？找大客 户解决。二层符合目的性消费中大 铺的需求,最可能实现合 理经营。进深不大时，可铺内解 决消防疏散*进深较大时一层捆绑 销售，降低 了首层铺的 单价。综上所述，B类型较好的平衡了销售错踊眼褊求。面积较小时，难以符合 商业业态要求，旦捆绑销 售不利于二层合并使用,较难经营。当首层面枳较大时，与 泞层划小铺销售理念矛盾二、商铺划分原则动线设计原则销售型社区商业2层以上的常见流线处理方式对比案例走廊作为2F的人流动线,（B）复式铺;（备注：2F设置商业人流动线情况不在此次讨论范围宽度兼顾消防及逛的舒适性（A）两层单铺组合a万科2F的人流靠首层带入 楼梯上2F二、商铺划分原则动线设计原则动线设计原则总结1、首层解决人流动线，2F以上的商业人 流依靠首层带动；备注：2F及以上的通道满足消防疏散要求即 可，不考虑其作为人流动线及外摆位的因 素；2、若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及竖向交通保证 人流从首层引入；3F商业的独立门面示意图3、当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可 考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议；二、商铺划分原则面积分配原则面积分配原则总结1、通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能多 的放在1F,2F次之；若商业面积过大必须出现3F,则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通；2、商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆外尽 可能在一层设置或顶层露台。二、商铺划分原则单铺划分原则标准铺 宝瓶铺 转角铺标准铺的定义:避开塔楼，不受到塔楼剪力墙影响而便于划分的商铺。标准铺的划分原则：1、建议面宽进深比宜控制在1:3以内，不超过1:4；标 准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为88.4m,所以面宽宜为442m；2、单向疏散的标准铺进深建议控制在15M；备注：15米为高层住宅底商的规范取值，按目前深圳消防报建经验，高 层底商单向疏散的标准铺进深可以按照15+a米控制（a一般取2-3m）,多增加的a按卫生间报建可不计入疏散距离，具体项目需与消防局沟通 确定。3、高层底商单铺面积大于60平米（尽端可放大到75平 米）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距需大 于5米。备注：经与深圳消防及审图单位沟通，首层商铺可放宽按尽端房间75平 米计算，二层及以上严格按照60平米执行。商铺面宽讲深比例示意重要备注：多层独立商铺或者多层住宅 下方的商业服务网点（多层 底商），则单向疏散距离可 增加到22米；单双向疏散要 求的商铺面积增加至120平 米；“消防章节”将细述高低 规使用范围；二、商铺划分原则单铺划分原则宝瓶铺宝瓶铺的定义:两种情况下可能产生宝瓶铺（也俗称“大肚子铺”）:1、当标准铺进深超过1:4的时候，从 利于销售的角度，将商铺的划分为小 标准铺十宝瓶铺的形式，如右上图示思；2、因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺，如右下图案例。宝瓶铺的划分原则：1、保证“瓶身”位置的进深能满足商 业经营的需要，具体项目具体分析；2、保证“瓶口”位置的面宽满足正常的 标准铺面宽。案例：沙井三期02#地块首层二、商铺划分原则单铺划分原则标准铺 宝瓶铺 转角铺转角铺的定义：转角位置商业价值较高的铺。转角铺的划分原则：1、在商业价值较高的临街面，转角铺 要保证朝向主街道的个数；2、每个转角铺保证尽量不出现大面实 墙，保证橱窗的展示面；3、转角铺前面尽可能不要有楼梯景观 等遮挡。案例:沙井三期2#地块1F常见的两种转角铺设计思路：A.保留转角界面完整，考虑品牌主力 店，划大铺（右上图示）B.考虑转角界面价值最大，划小铺（右下 图示）二、商铺划分原则单铺划分原则当商铺位于塔楼投影部位:受到住宅剪力墙结构限制，会出m现商铺形状不规则，或内部有横向剪 力墙导致商铺空间不完整。设计原则：1、根据剪力墙位置划铺，商铺内尽 量避免横向剪力墙（见案例一）。2、当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示 面，并结合业态考虑其使用（见案例 二）O商铺商铺其他情况i_ _：4.5m商铺_ _ _ _ _ _ _ _ _ 3m 3.6m 5,7m 3.3m 120itf,需设两个疏散门，且两门间距25m,D2W22m。2、高规情况下：当S W60itf（或75 m2）,D1W15m；当S 60m2（或75 m2）,需设两个疏散门，且两门间距25m,D25mo备注：1、当房间位于走道尽端时，取值75疔。2、经与深圳消防及审图单位沟通，首层商铺可放宽按尽端房间75itf计算,二层及以上严格按照60m,执行。二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散铺内疏散距离规范条文摘录建筑设计防火规范GB 5001620065.3.8 公共建筑和通廊式非住宅类居住建筑中各房 间疏散门的数量应经计算确定，且不应少于2个，该房间相邻2个疏散门最近边缘之间的水平距离不 应小于5m。当符合下列条件之一时，可设置1个：1、房间位于2个安全出口之间，且建筑面积小于 等于120m2,疏散门的净宽度不小于0.9m；经与深大审图沟通，建规房间内疏散距离套 用袋型走道安全疏散距离（见右表）表5.3.13直接通向疏散走道的房间疏散门至最近安全 出口的最大距离（m）名称位于两个安全 出口之间的疏散门位于袋形走道 两侧或尽端的疏 散门耐火等级耐火等级级1四级、1 级i四 级托儿所、幼儿园252015医院、疗养院352015学校352220其它民用建筑4025：22;20高层民用建筑设计防火规范6.1.5 高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m。6.1.7 高层建筑内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，其室内任何一点至最近的 疏散出口的直线距离，不宜超过30m；其它房间内最远一点至房门的直线距离不宜超过15m。6.1.8 公共建筑中位于两个安全出口之间的房间,当其建筑面积不超过60m2时,可设置一个门，门的 净宽不应小于0.90m。公共建筑中位于走道尽端的房间,当其建筑面积不超过75m2时,可设置一个 门，门的净宽不应小于1.40m。自万科二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散铺内疏散距离B、复式铺（特殊）经与深圳市消防局沟通，复式铺v 300nl2时，按建规商业服务网点认定 疏散距离，无论多层或高层下，一律套用“袋形走道两侧或尽端的疏散门至安全出 口的最大距离”22米来控制，加喷淋时，可增加25%,即按27.5米来控制。即：a+1.5b+c W27.5m（注：与深大 审图沟通，复式铺内楼梯疏散距离计算不论高 低规情况，一律套用高规6.1.6条规定）规范条文摘录建筑设计防火规范GB 5001620065313民用建筑的安全疏散距离应符合下列规定：4、房间内任一点到该房间直接通向疏散走道的疏散门 的距离，不应大于表5.3.13中规定的袋形走道两侧或尽 端的疏散门至安全出口的最大距离。表5.3.13直接通向疏散走道的房间疏散门至最近安全 出口的最大距离（m）名称位于两个安全 出口之间的疏散门位于袋形走道 两侧或反端的疏 散门耐火等级耐火等级级i四级级f四级托儿所、幼儿园252015医院、疗养院352015一学校352220一其它民用建筑40252015注：1 一、二级耐火等级的建筑物内的观众厅、多功能厅、餐厅、营 业厅和阅览室等，基室内任何一点至最近安全出口的直线距离不大于 30mo2敞开式外廊建筑的房间疏散门至安全出口的最大距离可按本表增加5 m；3建筑物内全部设置自动喷水灭火系统时，其安全疏散距离可按本表 规定增加25%；高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）6.1.6跃廊式住宅的安全疏散距离，应从户门算起，小楼梯 的一段距离按其1.50倍水平投影计算。二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散一一走道疏散距离袋形走道尽端房间门到楼梯距离W 20m（高规）22m（低规），两疏散梯间 房间到任意梯W 40mo规范条文摘录建筑设计防火规范GB 500162006高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）6.1.5高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之 间的距离不应小于5.00m。安全疏散距离应符合表6.1.5表5.3.13直接通向疏散走道的房间疏散门至最近安全 出口的最大距离（m）名称位于两个安全 出口之间的疏散门位于袋形走道 两侧或层端的疏 散门耐火等级耐火等级级四级级四级托儿所、幼儿园252015医院、疗养院352015学校352220其它民用建筑4025(22;2015的规定。安全疏散距离 表6.1.5高层建筑房间门或住宅户门至最近的 外部出口或楼梯间的最大距离（m）位于两个安全出口 之间的房间位于袋形走道两侧或 尽端的房间医院病房部分2412其它部分3015旅馆、展览楼、教学楼3015其 它_二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散-疏散宽度1、疏散宽度计算疏散宽度二上面最大一层的商业面积X折减系数X疏散人数换算系数/100折减系数：确定商场内顾客活动面积的系数0.5-0.7（深大审图建议：大型高档商场取0.5；小型商店取0.7）疏散人数换算系数：据商店建筑设计规范一层：0.85 二层：0.85 三层0.77 三四层：0.6100表示高规中规定：疏散楼梯宽度/前室门净宽/走道净宽：每100人三1.0M建规中规定：疏散楼梯宽度/前室门净宽/走道净宽：每100人三0.65M（一、二层），0.75（三层），1.0M（四层及以上）2、疏散宽度要求各疏散楼梯梯段宽之和（图示a+b）2疏散宽度,本层走道宽度（图示c）2任一梯段宽的1/2,二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散一一疏散宽度规范条文摘录建筑设计防火规范GB 5001620065.3.14除本规范另有规定者外，建筑中的疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度应经 计算确定。安全出口、房间疏散门的净宽度不应小于0.9m,疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1.1m；5317学校、商店、办公楼、候车(船)室、民航候机厅、展览厅、歌舞娱乐放映游艺场所等民用建筑中的 疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按下列规定经计算确定：1、每层疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的每100人净宽度不应小于表53171的规定；当 每层人数不等时，疏散楼梯的总宽度可分层计算，地上建筑中下层楼梯的总宽度应按其上层人数最多一层的 人数计算；地下建筑中上层楼梯的总宽度应按其下层人数最多一层的人数计算；2、当人员密集的厅、室以及歌舞娱乐放映游艺场所设置在地下或半地下时，其疏散走道、安全出口、疏散 楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按其通过人数每100人不小于1m计算确定；3、首层外门的总宽度应按该层或该层以上人数最多的一层人数计算确定，不供楼上人员疏散的外门，可按 本层人数计算确定；5、商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数计算。地上商店的面积折 算值宜为50%70%,地下商店的面积折算值不应小于70%。疏散人数的换算系数可按表5317-2确定；表5.3.17-1疏散走道、安全出口、疏散楼梯和房间疏散门每100人的净 宽度(m)表5.3.17-1疏散走道、安全出口、疏散楼梯和房间疏散门每100人的净 宽度(m)楼层位置耐火等级一、二级三级四级地上一、二层0.650.7510地上三层0.7510地上四层及四层以上各层101.25与地面出入口地面的高差不超过的地下 建筑0.75与地面出入口地面的高差超过的地下建AA-现10表5.3.17-2商店营业厅内的疏散人数换算系数(人小2)楼层位置地下二层地下一层、地 上第一、二层地上第三层地上第四层及 四层以上各层换算系数0.800.850.770.60二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素安全疏散-疏散宽度规范条文摘录高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）6.1.8 公共建筑中位于两个安全出口之间的房间,当其建筑面积不超过60m2时,可设置一个门，门的 净宽不应小于0.90m。公共建筑中位于走道尽端的房间,当其建筑面积不超过75m2时,可设置一个 门，门的净宽不应小于1.40m。6.1.9 高层建筑内走道的净宽，应按通过人数每100人不小于1.00m计算；高层建筑首层疏散外门的总 宽度，应按人数最多的一层每100人不小于1.00m计算。首层疏散外门和走道的净宽不应小于表6.1.9 的规定。6.1.10 疏散楼梯间及其前室的门的净宽应按通过人数每100人不小于1.00m计算，但最小净宽不应小 于 0.90m。首层疏散外门和走道的净宽（m）表6.19高层建筑每个外门的净宽走道净宽单面布房双面布房医 院1.301.401.50居住建筑1.101.201.30其 它1.201.301.40二、商铺划分原则影响划铺及商铺组合的消防因素解决消防问题的几种疏散方式A、内廊不影响外观，可兼做 后勤通道。但需考虑管理问题，有可能成为卫生、安 全死角。小区外临街177(小区外临街 背面不临街小区外临街B、外廊实用率高（不算面 积），但会影响外立面 完整性和商家昭示 性；可与外摆位结合设置。小区外临街背面不临街小区外临街背面不临街二、商铺划分原则2F及以上划铺与使用率的关系小铺划大对疏散效率的对比划小铺时：需加走廊用以疏散，导致实用率降低。走廊减少部分划大铺后：只要满足两疏散门 间距5m,可减 小走廊面积，提高 了实用率。（本走廊本层公摊，楼梯间整栋公摊）万科二、商铺划分原则2F及以上划铺与使用率的关系案例壹海城一区商铺划分调整平面设计1号地块平面设计盐田项目商业设计汇报2011.11.18决策次主力店办公塔楼办公楼大堂主力店垂直交通节点|二住宅塔楼预留餐饮局部三层一拖二商铺背靠背两排商铺垂公园大堂一二层“一拖二”商铺平面内街主动线住宅塔楼主力店二层平面万科壹海城一区商铺划分调整原则与结果商铺划分调整原则：1,将大的商铺划小，有利于销售。2,在部分商铺内部增加楼梯，减少公共疏散走道和楼梯，提高 实用率。商铺划分调整结果：将商业实用率从71%提升至80%各层商业流线1F2F3F4F在1层有独立商业流线。其他层取消商业流线。2层及其以上商铺通过一层商铺内部楼梯送到 _商业人流后炳骋町一层商业逻辑1,将街铺产权划小；2,提高实用率减少疏散楼梯 和走道;1,一拖二或一拖多；2,上下产权分开，3,可灵活组合；4,有独立外部疏散体系;1,一拖一；2,上下产权不分开，3,无独立外部疏散体系;二层商业逻辑1,二层商铺人流主要通过一层 商铺内部楼梯送到二层；2,二层允许存在一定的中型商铺1,一拖二或一拖多；2,上下产权分开，3,可灵活组合；4,有独立外部疏散体系;,一拖一；2,上下产权不分开，3,无独立外部疏散体系;点平面中商业三层商业逻辑1,三层商铺人流 在一层通过电梯到 达；2,三层全部为大 型餐饮；3,将大产权划 小，增加一定的疏/OOOOOOOOOOO 0 0aoOgo。亘O Oo o 1,产权进行多个划分I 2,合并多个产权为一到两家经营商铺产权划分逻辑3F4F:m：1各层主要产权面积区间:1F：4060平米2F：70平米50平米3F：150平米600平米4F：450700平米上下产权分离上下产权不分 离本层独立解决 产权商铺销售逻辑1F2F1,蓝色为独立产权2,其他对应颜色为 多个产权搭售2,按照产权划分，每个做餐饮的产权预留烟道。?皆3,办公下面的餐饮通过高空排放，朝公园独立商业采用低空排放。必N万才：商铺设备逻辑一上下水按照销售划分逻辑，保证每个商家内上下给水口，满足商家经营灵活性。以万科商铺设备逻辑一空调屋顶预留 空调位4 6 81,按照销售逻辑划分，每个销售单 元，对应设置一个中8的空调套管；2,在裙房屋顶集中设置空调位，对应 套管编号预留空调位，将来商家可以自 己接入空调。空调套管与预留外机位对应示意优点：令每个销售单元的经营情况改变都不会影响到其他租户和公共空间。特别提示：每个商铺都需配设出生卡”，需与客户约定：无论商铺销售、返祖经营或是 二手交易都要遵循此规则。万科三、商铺细部设计原则商业标识系统分类店招设计原则商铺细部设计要素及分析各类商铺的设计要素组合原则说明：此次我们重点分析的是与建筑本体相关的店招标识系统设计原则。国万科三、商铺细部设计原则商业标识系统分类商区/商业街主标识 商家集中标识 商铺店招 其他类商业区域主标识是指位于商业街主入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店 LOGO,或商业楼体上的标识等。主广告牌位于建筑楼体上的主要商业广告，可供物业出租，广告位设计应与建筑立面结合设计。三、商铺细部设计原则商业标识系统分类商区/商业街主标识 商家集中标识 商铺店招 其他类商家集中标识1、位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引导消费 者行为动线。2、商业街的重要导识。三、商铺细部设计原则商业标识系统分类商区/商业街主标识 商家集中标识 商铺店招 其他类商铺店招主要指商铺自身的店招和广告。注意：商铺店招与经营商家密切相关，如果控制不当，容易出现商家为了追求昭 示性任意扩大广告面而导致的立面失控。三、商铺细部设计原则商业标识系统分类商区/商业街主标识 商家集中标识 商铺店招 其他类 指示性标识：引导消费者至特定区域（如卫生间、吸烟区、问询处等）的标识 装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构件，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息O 警示性标识：为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。三、商铺细部设计原则店招设计原则统一性适应性与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格；标识不是独立的设计要素，应与立面其他因素如雨篷、空 调室外机、橱窗展示面等综合 统一设计。强制性昭示性反面案例：深圳万科城反面案例：第五大道三、商铺细部设计原则店招设计原则统一性适应性昭示性强制性预留足够的广告位店招位商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业对店招广告位的需求，需要考虑 一定的灵活性。2F及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并可根据商铺使用情况连 续或分段设置。预留商家的个性化店招可能性店招应考虑后期商家后期经营改造的可能性（如合并商铺等）。三、商铺细部设计原则店招设计原则统一性适应性案例昭示性强制性利用二层外墙做预留广告 位，适应商铺的分隔或合并使用在统一风格的基础上预留改反面案例：深圳万科城广告位预留不够，商 家任意增加广告面。色万科三、商铺细部设计原则店招设计原则统一性适应性昭示性强制性 尽可能使不同位置不同角度都能看到；结合外立面做多层次招牌；商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可 见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不 同动线人流的视线进行分析。注意：骑楼影响昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，易造成商家随意增加广告面。案例：成都万科金域蓝湾 骑楼外预留了多层次的店招和大 面积的广告位。反面案例：深圳万科城骑楼外面没有预留广告位，导致店W招式性不够，因此商家自行增加广告面。回万科三、商铺细部设计原则店招设计原则统一性 适应性 昭示性 在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改乱造，影响整 体形象；设计应设置几个强制因素，如店招高度、深度、基本样式或 材质等，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的 店面改造。强制性案例：深圳东海花园后期控制较好，商铺界面整齐。案例：重庆万达广场反面案例：深圳万科城后期没有控制，商家随意扩大广告面，导致建言面混乱。三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析商铺细部设计要素包含:高招头篷调 层店门雨空或若有新要素，后续可补充万科三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析层高影响层高因素：1、梁高（根据柱距而定）2、设备层高度包含消防、烟道横管、桥架、空 调位等（不同商铺根据实际情况具体分析）；3、净高。不同业态对净高要求不同规范条文摘录：深圳市规定建筑面积和建筑层高计算要求2008年12月 二、建筑层高计算要求（五）首层商业设施层高宜小于等于4.8米，不得超过6.0 米。其他层商业设施高宜小于等于42米，不得超过5.1米。小结：在选择层高时，应结合总建筑高度，商铺面积，业态，地形等因素综合考虑三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析店招店招预留应灵活，结合立面其他因素统一考虑，其设计原则详见上小节。设计时建议控制以下几个要素的高度：案例：重庆万达广场案例：成都万掷三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析门头橱窗或展示面设计原则:通用性不做个性化设计（如下例），兼顾店招适应性及可控性。通透性原则1、保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；2、商铺门开启扇高度宜2400（不含亮子高度）；3、铝合金竖梃数量控制在最少，减少视线遮挡。完整性原则1、商铺门做平，保证商铺的完整性；2、当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。门面内凹，预留橱窗 位置，但商铺业态不确 定时，不建议做类似个 性化设计。橱窗与门的关系图例特殊说明：若因剪力墙导致橱窗面积 理小，建议将橱窗位置外扩，如图二 不意三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析雨篷设计原则影响雨篷设计的因素很多，应与立面风格及其他因素结合考虑。个性化的雨篷易在二层装修时被修改，因此不建议做高成本的设计。雨篷类型常见材质优点缺点硬质玻璃、混凝土等造型统一使用寿命长立面形象易与商家个性化立面需求冲 突，因此容易被拆卸改造。会阻隔店招对人的可见度。软质多为帆布有风情感样式多样、更换方便可结合店招考虑（如把 店招印在上面）使用年限短，若放在门头可能会影响 空调散热三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析空调 预留性：预留足够的空调（位）容量 隐蔽性：避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上；合理性：1、合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机；避免 出现室外机影响塔楼住宅；2、合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象；3、避免出现空调对着人流吹的情况。三、商铺细部设计原则商铺细部设计要素及分析骑楼形式骑楼对昭示性的影响：骑楼会影响人与店铺门头店招之间的视线，骑楼过深会影响人对店铺展示货 品的判断。备注：骑楼对商铺招商性有影响，且有算面积的风险，除对风情感特殊要求的项目 外，一般不采用。无骑楼，但需设 有骑楼，但须考虑通透 置雨篷三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则几类商铺组合情况A、单层铺当商业面积很少，只需设一层能够满足要求。B、双层铺常见街区商业形态，上下层组合形态较为复 杂，因此店招也相对复杂，其设计要素也相应 增加。C、三层及以上铺组合商业面积多，二层满铺仍不够时出现。一般为 大铺，需要有首层独立门面及垂直交通直达，其店招昭示性需求强烈，因此需要结合立面以 及视线分析设计其店招广告位。三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺双层铺三层及以上铺组合.单层商铺根据外立面形式（有无骑楼），空调位置，常见的首层铺分为以下四种情况:三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺双层铺三层及以上铺组合.单层商铺之无骑楼立面三种形式：a、b两种空调与店招结 合，c空调放在屋顶，对 店招无影响。剖面三种形式:(A)(B)三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺 双层铺三层及以上铺组合单层商铺之有骑楼有骑楼的商铺需特别注意店招、空调的设计;需注意骑楼的照明：吊灯、壁灯。案例：万科第五园五期案例：万科金域三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺 双层铺 三层及以上铺组合双层铺一层入口处标识遵循单层铺设计原则；如为复式铺，考虑到二层铺组合的多种可能，结合立面分隔预留广告位，既 保证其可控性又具有灵活性。视线分析：看标识设4时需进行视线分析，确保商家店招传达到下层行人视野中；行人看到二层店招，要求距离店铺有一定距离，店招越高，则行人距离建筑物越近；且二层 需玻璃栏板，确保视线通透；二层广告位可考虑适当倾斜，迎合首层人流视线要求。心j万科三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺 双层铺案例 三层及以上铺组合两种情况：复式铺案例：成都龙湖三千集 两层平层铺案例：沙井四期三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺双层铺 若出现三层（或以上）商铺，建议 为大铺+首层独立出入口，因此应加 强首层门面设计吸引人流；结合三层商铺的外立面分隔，或利 用局部外墙预留大幅广告位；主广告位、次广告位及店招需结合 视线分析考虑；空调位可部分集中放置。三层及以上铺组合陲万科三、商铺细部设计原则各类商铺的设计要素组合原则单层铺双层铺三层及以上铺组合大型店铺或主力店的店招应醒目，可结合建筑整面外墙预留招牌和广告 位置，昭示性强又可保证立面整齐。大广告位 三层铺店招案例：深圳京基百纳广场大型店铺或主力店的店招较大，需要结 合灯光照明等，因此在设计主力店店招 时应考虑预留电位，避免后期增加明管 破坏立面完整性。案例：深圳万科城四、商业街设备系统设计须知商业街给排水设计须知商业街电气系统设计须知商业街排烟、通风系统设计须知商业街燃气设计须知说明：此须知只针对与土建专业相关的设备系统设计。国万科四、商业街设备系统设计须知给排水设计须知一、商业街铺给排水的设计须知二、商业街铺隔油池间的设计须知三、商业街铺消防用水设计须知四、商业街设备系统设计须知 给排水设计须知、商业给排水的设计须知（与土建专业相关内容）a.主力店需要设置专用的生活水池、生活泵房。b.商业街铺建议考虑设置公共卫生间备注：据营销经验分析得出 按照商业街的长度来考虑：每间隔80-100平米范围内设置一处公共卫生间。（不同业态也有不同的 需求，需根据实际情况来定。）公共卫生间的面积计算按照商业面积及人数来计算，大致得出的结论为：商业面积X0.03（系数）=公共卫生间的面积。举例：商铺面积在1000平米：公共卫生间的面积大致约30平米。男女卫生间比例按1：1计算，各位 15平米左右，男女厕各设置3个蹲位（按每100人设置1个蹲位）C.可售（或返租）型商业街铺均需要考虑上下水点的设置，预留餐饮的商铺 需要做卫生间给排水点预留设计。1.备注：特殊情况下，当单个铺面小于等于5平米时，仅需要考虑设置上下水点，但不需要考虑排污 水设计。2.在一拖多的平层（多层）商铺中，可根据每个商户都需要设置上下水点的原则来做给排水设计。d.厨房废水需单独排放，经隔油池处理后再行排出，通常情况下不建议在地 下室设置餐饮，因提升式排水成本较高，维修难度较大。e.厨房区域通常都采用抬高厨房地面400毫米的做法设置厨房排水沟，具体 做法和抬升高度可由设计院根据具体情况具体对待。四、商业街设备系统设计须知给排水设计须知1、隔油池间的设计须知（与土建专业相关内容）原则：所有的餐饮商铺都必须设置隔油池,建议设立二级隔油池，一级隔油池由用 户自理负责安装，二级隔油池由建设方结合室外管网情况进行施工。隔油流程如下所示：商铺厨房的油污水J进入厨房内的一级隔油池进行处理 由用户自理负责安装商铺室外的二级隔油池进行处理 隔油池在室外埋地安装由建设方结合室外管网情况进行施工隔油池平面示意图：rfSo棒油口I过 慢I网四、商业街设备系统设计须知 给排水设计须知、商铺消防用水设计须知（与土建专业相关内容）1.喷淋原则：因考虑到商铺经营的灵活性（多铺合并），建议商铺都需要设置喷淋。a.无吊顶时，采用上喷淋。一般情况下，因商铺不做精装修，都会采用上喷淋。b.有吊顶时，采用下喷淋。2.消火栓a.消火栓必须放置在商铺的公共部位，且不要影响通道通行。b.消火栓的服务半径：建议每隔25米设置一处消火栓。备注：按照每个铺面都必须有两股水柱可以喷射到的原则去布置消火栓。单个水带的可拉伸长度为25nlC.消火栓箱的形式：正置式：（常用）关键点：控制栓口距地面1100mm,栓箱距地面600mm.倒置式（不常用）关键点：控制栓口距地面1100mm,栓箱距地面300mm.d.消火栓箱安装方式：明装、暗装消火栓暗装时，注意将墙体做到300厚进行安装。如特殊情况下，考虑使用160厚超薄型消火栓箱时，墙体可不用做加厚。四、商业街设备系统设计须知给排水设计须知、商铺消防用水设计须知（与土建专业相关内容）e.消火栓有关的数据参考消火栓箱尺寸及要求：（1）单栓消火栓箱（带消防卷盘）尺寸：650 x240 x950mmo双栓消火栓箱（带消防卷盘）尺寸：800 x240 x 1050mm0（2）不带卷盘的消火栓箱尺寸：800 x240 x650mmo（3）消火栓箱留洞尺寸及要求：a.单栓消火栓箱（带消防卷盘）留洞尺寸800（宽）x 1100mm（高）b.双栓消火栓箱（带消防卷盘）留洞尺寸：950（宽）xl200mm（高）c.不带卷盘的消火栓箱留洞尺寸：950（宽）x800mm（高）；注意：安装完消火栓箱时，消火栓箱底边距楼（地）面850nmi,消火栓口距楼（地）面nOOmm。d.若采用其它形式消火栓箱时，应保证箱底距楼（地）面距离不小于600nlm。四、商业街设备系统设计须知给排水设计须知、商铺消防用水设计须知（与土建专业相关内容）四、商业街设备系统设计须知电器系统设计须知电气系统设计框架:指标主系统设计7系数主系统容量主系统形式J站房布置原则一 水平分区干线系统设计Y 竖直分区I L-公共用电区I 厂入户后设计末端系统设计Y 公共区域用电分时段控制系 统设计四、商业街设备系统设计须知电器系统设计须知1.变配电站房布置，不可占用商业价值高的有效位置,站房适宜居中布置。2.对于多层商铺，电井设置的水平服务范围应小于等于150米，电井宜居中布置，左右均覆盖150米的商铺范围。3.对于多个小商铺合并成一间使用时：可以考虑水平插接母线的设计，在后期的电 气设备检修中，建议在吊顶以上安装一个负荷开关。4商铺内均需要预留电视、电话、网络的接驳口.备注：在一拖多的平层（多层）商铺中，可根据每个商户都需要一套（电话、电视、网络）接驳口的原则 进行预留，避免造成多余的不经济预留。5.公共区域请勿遗漏公共商业走道的壁灯、大型公共广告牌、灯箱、LED屏幕等区 域的用电照明设计，以及对公共部位的照明系统考虑分时段控制模式的设计。6.典型案例：（混乱的商铺弱电管线的拉接）四、商业街设备系统设计须知排烟、通风系统设计须知、排烟设计有餐饮功能的商铺均需要考虑排烟设计。备注：在规划阶段需要基本确定餐饮面积的比例，对烟道的截面尺寸进行大致计 算，并结合住宅的外立面综合考虑预留烟道的位置，需在方案阶段进行烟道布置 的研究。在商铺的平面布置中，应尽量避免烟道横管过长，穿越主营业厅，影响商铺的室 内空间。烟道排风机房应