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前期部工作流程

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2020年6月23日
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前期部工作流程

第一部分: 前期、 后期部分报建工作流程
根据当前法律、 法规、 规章, 房地产建设项目的行政许可程序一般共分十个阶段:
( 1) 选址定点;
( 2) 规划总图审查及确定规划设计条件;
( 3) 项目立项及地名申报;
( 4) 初步设计及施工图审查;
( 5) 规划报建图审查;
( 6) 施工报建;
( 7) 商品房预售价格审核;
( 8) 商品房预售许可;
( 9) 建设工程竣工综合验收备案;
( 10) 商品房房屋产权初始登记( 大产权办理) 。

一、 选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
2、 建设局办理投资开发项目建设条件意见书。
3、 环保局办理生产性项目环保意见书及《项目环境影响评估报告》( 表) 。
4、 文化局、 地震局、 园林局、 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
5、 规划部门办理《规划要点》、 《项目选址意见书》。

附:
1、 环境影响申报(登记)( B类) 申报材料 ( 另按各地要求编制环境影响报告书或报告表)
( 1) 、 建设项目所在地环境保护行政主管部门及行业行政主管部门签署意见的《环境影响申报( 登记) 表》
( 经建设单位盖章认可、 法人代表签字确认) 一式六份;
( 2) 、 新建工业项目拟建地所在区域属于工业园区或工业集中区的有关政府批文、 区域环境规划、 区域环
评及其批复文件复印件;
( 3) 、 属技改、 扩建或迁建项目, 提供现有《营业执照》所涉及产品环评批复及环保验收意见、 排污许可
证复印件;
( 4) 、 新增污水拟接入污水处理厂的, 需提供区域污水处理厂动态接管台帐( 由建设项目所在地环境保护
行政主管部门按常州市环保局制订的格式在预审时一并附送, 当地环保局盖章确认) ;
( 5) 、 属核准制项目, 必要时要求提供项目核准机关出具的同意开展前期工作的意见。
办事程序: 受理( 市行政服务中心窗口1天) →现场踏勘、 资料审核( 3天) →窗口办结( 1天) ( 如不需
进行环评的项目, 则申报表作为环境影登记表)
承诺时限 5天。B类项目主要是中等污染或较敏感项目, 主要包括: 需要编制环境影响评价报告书的项目、
按环保行业管理要求需要上报上级环保部门审批环评报告的项目、 新布点( 周围无已建成的住宅小区可相联) 的城市住宅( 房屋) 小区开发建设项目、 投资额在1000万元以上的项目、 辐射类及危险废物类的项目、 新征用地的工业项目等
2、 核发《建设项目选址意见书》申报材料
( 1) 、 《常州市建设项目规划选址申请登记表》( 原件一份) ;
( 2) 、 有效的项目批准文件( 原件一份) ;
( 3) 、 1/500或1/1000现势性地形图( 原件一份, 到有相应资质测绘单位购买, 规划局窗口可提供相关服
务) ;
( 4) 、 申请人有效的身份证件或资质证书复印件一份( 原件经核验后交还申请人) ;
( 5) 、 其它相关资料或有关部门意见等。
办事程序 受理→审查报建材料→组织现场调研( 对并联审批的项目进行联合踏勘并召开联席会议) →部门
业务会审( 相关部门反馈意见) →局审议会审议, 局领导审定→重大项目报市政府审批→核发建设项
目选址意见书。
承诺时限 自受理申请之日起, 20个工作日内作出决定, 市政基础设施项目10个工作日内做出决定, 工业
项目5个工作日内做出决定。
收费 无许可收费

二、 规划总图审查及确定规划设计条件阶段, 此阶段办理以下一般事项:
1、 人防办进行人防工程建设布局审查。
2、 国土资源局办理土地预审。
3、 公安消防支队、 公安交警支队、 教育局、 水利局、 城管局、 环保局、 园林局、 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、 规划部门对规划总图进行评审, 核发《建设用地规划许可证》。
5、 规划部门确定建设工程规划设计条件。

附:
核发《建设用地规划许可证》申报材料
( 1) 、 《常州市建设用地规划许可证申请登记表》( 原件一份) ;
( 2) 、 有效的项目批准文件(原件一份);
( 3) 、 经城市规划行政主管部门批准的规划方案原件一份( 附电子文件) ;
( 4) 、 《建设项目选址意见书》及附图或土地出让合同及附图( 同时提供原件和复印件一份, 原件经核验后交还申请人) ;
( 5) 、 1/500—1/1000现势性地形图( 原件一份) ;
( 6) 、 申请人有效的身份证件或资质证书复印件一份( 原件经核验后交还申请人) ;
( 7) 、 其它相关资料或有关部门意见等。
办理程序 受理→审查报建材料→组织现场踏勘( 对并联审批的项目进行联合踏勘并召开联席会议) →部门
业务会审→局领导审定→核发建设用地规划许可证。
承诺时限 自受理申请之日起, 12个工作日( 公示时间除外)
收费标准 无许可收费

三、 项目立项以及项目地名申报
1、 规划方案获准后由市发改委审查项目可行性研究报告, 然后进行项目立项, 下发项目立项批文。
2、 取得项目批文后即可向市民政局地名办申报项目地名并项目地名预命名批准文件。
附:
1、 项目批文申报材料
申报材料
( 1) 、 具备相应专业、 服务范围的丙级及以上工程咨询资格的机构编制的项目申请报告( 一式五份, 并附
磁盘等电子文档一份) ;
( 2) 、 市规划行政主管部门出具的规划选址意见;
( 3) 、 市国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或土地出让合同;
( 4) 、 市环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;
( 5) 、 法律、 法规或者规章规定应当提交的其它文件。
办事程序 窗口初审及收文1个工作日→处室主办并与相关部门沟通6个工作日→主任审核签发→办公室出
文→窗口送达文件3个工作日
承诺时限 10个工作日( 特殊原因延长10个工作日, 评估、 评议时间不计入核准时间内)
收费标准 不收费

2、 地名预登记申报材料
申报材料
( 1) 、 申请书;
( 2) 、 与国土管理部门签订的《国有土地使用权出让合同》;
( 3) 、 拟开发项目说明书;
( 4) 、 红线图;
( 5) 、 市发改委项目核准书;
( 6) 、 市规划局平面规划图。
办事程序 受理( 市行政服务中心窗口1天) —市地名办资料审查一天、 实地考查二天、 领导审批一天
承诺时限 5个工作日
收费标准 不收费

四、 初步设计和施工图设计审查, 此阶段办理以下一般事项:
1、 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、 公安局交警支队对初步设计的交通条件以及项目的《交通评估报告》进行审查。
4、 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、 国土资源局进行用地预审, 同时对项目的土地进行勘测及初始登记, 领取《国有土地使用权证》; 如项目地块是非净地需拆迁, 需办理《拆迁许可证》, 地块拆迁全部完成后才能对项目的土地进行勘测及初始登记, 领取拆迁部分的《国有土地使用权证》。
6、 市政部门、 环保局、 卫生局、 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、 建设局对施工图设计文件进行政策性审查, 根据业主单位意见, 核发技术性审查委托通知单。
8、 建设局根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》, 发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
附:
1、 办理《拆迁许可证》申报材料
申报材料
( 1) 、 申请表( 1式3份) ;
( 2) 、 建设项目批准文件;
( 3) 、 建设用地规划许可证;
( 4) 、 国有土地使用权批准文件;
( 5) 、 拆迁计划和拆迁方案: ①确切的拆迁范围图; ②被拆迁人拆迁情况调查汇总表( 含拆迁范围内房屋
的用途、 面积、 权属等现状) ; ③拆迁的实施步骤和安全防护、 环保落实措施情况; ④安置房、 周转房或者其它临时过渡措施的落实情况证明; ⑤拆迁的方式( 委托拆迁的提供委托拆迁协议) 、 时限等; ⑥项目评估报告;
( 6) 、 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;
以上第( 2) 、 ( 3) 、 ( 4) 项材料提供复印件1份, 并提供原件核对, 其余材料均须提供原件各1份;
办事程序 受理( 窗口1个工作日) →审批( 市建设局10个工作日) →发证( 窗口1个工作日)
承诺时限 12个工作日( 不含听证时间)
收费标准 不收费

2、 土地勘测申报材料
( 1) 、 勘测项目委托书;
( 2) 、 初始登记提供、 规划选址图或用地红线图;
( 3) 、 变更登记: 提供原土地使用证;
( 4) 、 面积勘测核定项目、 提供相关的地形地籍图。
办事程序 受理( 市行政服务中心窗口1天) →勘测、 审核8天→核发1天
承诺时限 10个工作日
收费标准 收费依据: 常州市物价局许可证0506213号。收费标准: 1.地籍测绘: [1:500]Ⅰ、 0.37元/平方
米; Ⅱ、 0.28元/平方米; Ⅲ、 0.22元/平方米。[1:1000]Ⅰ、 0.32元/平方米; Ⅱ、 0.25元/平方米; Ⅲ、 0.20元/平方米。2. 境界测绘: Ⅰ、 4743元/公里; Ⅱ、 4032元/公里; Ⅲ、 3320元/公里。3.工程测量: 详见《测绘工程价格》财综[ ]94号国测财字[ ]3号。

3、 领取《国有土地使用权证》申报材料
申报材料
( 1) 、 申请报告;
( 2) 、 征、 拨( 使) 用土地批准材料、 划拨批准书、 出让、 转让、 租赁、 作价入股合同书和红线图;
( 3) 、 该地块的原土地使用证( 原件) ;
( 4) 、 地籍图;
( 5) 、 地价款和契税交付凭证; ( 复印件) ;
( 6) 、 法人资格证明( 或个人身份证明) 、 营业执照复印件;
办事程序 受理( 市行政服务中心窗口) →土地登记中心调整核实资料8天→地籍处审核1天→局领导签发
→市政府审批
承诺时限 10个工作日
收费标准 收费依据: 苏价涉字( 95) 155号, 苏价房[99]134号、 240号。收费标准: 机关团体110元;
企业1000平方米以下110元每超过500平方米内加收40元最高不超过4万元; 差额预算事业单位2500平方米以下160元每超过500平方米内加收20元最高不超过1万元; 私房用于经营500平方米以下收90元每超过100平方米加收20元最高不超过200元; 居民住房( 私房) 100平方米以下18元每超过50平方米加收5元最高不超过35元; 土地用途变更费: 2元/平方米。

五、 规划报建图审查阶段, 此阶段办理以下一般事项:
1、 公安消防支队进行消防设计审查, 并核发《建设工程消防审核意见书》。
2、 人防办进行人防设施审查, 经过核发《建设工程人防审查意见书》。
3、 建设局、 市政部门、 园林局、 环保局、 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查, 建设局核准项目《公建配套审核意见表》。
4、 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件, 在建设单位缴纳有关规费后, 核发《建设工程规划许可证》( 副本) 。

附:
领取《建设工程规划许》副本可证申报材料
申报材料
( 1) 、 《常州市建设工程规划许可证申请登记表》和申请报告;
( 2) 、 有效的项目批准文件( 原件一份) ;
( 3) 、 城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》( 附红线图, 提供原件和复印件各一份, 原件
经核验后交还申请人) ;
( 4) 、 建设用地证件( 国土部门核发的土地使用批准文件原件及其复印件及附图二份, 原件经核验后交还
申请人) ;
( 5) 、 土地批租合同及附图( 原件、 复印件各一份, 原件经核验后交还申请人) ;
( 6) 、 经城市规划行政主管部门批准的规划设计方案彩色总平面图( 原件1份、 建筑设计方案文本原件1
份) 、 彩色建筑方案总平面图( 原件一份) 及其审查意见、 画在现势性地形图上的彩色建筑总平面图( 与施
工图一致) 二张;
( 7) 、 1/500-1/1000现势性地形图( 原件一份) ;
( 8) 、 符合规划要求的建设工程施工图蓝图二套( 由有资质设计单位设计, 加盖有效出图印章, 并附全套
施工图的电子文件光盘一份) ;
( 9) 、 申请人有效的身份证件或资质证书复印件一份( 原件经核验后交还申请人) ;
( 10) 、 其它相关资料或有关部门意见等。
办理程序 受理→现场踏勘调研→对并联审批的项目进行联合踏勘并召开联席会议→审核项目批文、 用
地手续、 规划图、 建筑总平面、 施工图是否符合规范及规划要求, 根据审核情况初步提出修改意见→部门集体审议→局审议→建设单位组织修改→审定后公示→核发建设工程规划许可证。
承诺时限 自受理申请之日起, 12个工作日( 公示时间除外)
收费标准 无许可收费

六、 施工报建阶段, 此阶段办理以下一般事项:
1、 建设单位办理施工报建登记。
2、 建设方对工程进行发包, 确定施工队伍。招标类工程经过招标确定施工队伍, 非招标类工程直接发包。
3、 建设局组织职能部门对工程开工条件进行审查, 核发《建筑工程施工许可证》。

附:
领取《建筑工程施工许可证》申报材料
申报材料
( 1) 、 按工程标段填写的施工许可证申请表;
( 2) 、 项目批文;
( 3) 、 国有土地使用证或用地批准书;
( 4) 、 建设工程规划许可证;
( 5) 、 中标通知书、 招投标备案表或直接发包批准书;
( 6) 、 施工合同;
( 7) 、 聘请监理的提供监理合同;
( 8) 、 施工图设计审查合格书( 按规定可不审查的项目须提供与有相应设计资质的设计单位签订的设计合
同) ;
( 9) 、 一站式办结通知书( 含质监、 安监通知书等附件材料) ;
( 10) 、 资金证明( ①提供建设单位向施工单位支付10%预付款证明材料: 包括支票存根、 进帐单和收款收
据; ②100万元以上的招标工程出具建设单位的支付保函, 其它出具银行资金证明文件) ;
( 11) 、 已经按规定缴纳或补缴基础设施配套费证明文件( 流转单) ;
注: 以上材料第( 1) 、 ( 9) 项提供原件, 其余提供原件( 受理时审核用) 和复印件。
办事程序 受理、 核验1天( 窗口) →现场1天踏勘、 →审核1天( 局建管办) →审批1天( 市建设局) →
发证1天( 窗口)
承诺时限 5个工作日
收费标准 不收费

七、 申报商品房预售价格
对项目准备预售的商品房分期分批做成本分析, 拟定预售价格报物价部门审核, 取得商品房预售价格的批准文件。
附:
商品房预售价格审核申报资料
申报资料
( 1) 填写《常州商品房销售价格申报审核表》一式3份, 其中: 报送物价部门2份, 房地产开发企业自留1份。
( 2) 本表的”审核单价”为有关部门审核小组的联合初审意见, 由审核小组填写, 最终销售价格以常州市物价局发文为准。
( 3) 同时提供以下资料: 1) 核价申请; 2) 营业执照; 3) 资质等级证书; 4) 项目批文; 5) 规划平面图; 6) 土地出让( 转让) 合同; 7) 国有土地使用证; 8) 建设用地规划许可证; 9) 建设工程规划许可证; 10) 建设工程施工许可证; 11) 公建配套设施建设计划表; 12) 房屋交付标准; 13) 商品房分层平面图; 14) 房屋销售相关系数表; 15) 有资质机构预测定的面积表; 16) 物业构成明细表; 17) 拆迁结算表; 18) 拆迁评估报告; 19) 缴费票据; 20) 设计、 监理等合同; 21) 施工合同、 施工图预算。
办事程序 资料报常州市物价局房价处受理→初审→常州市价格认证中心价格认证→出认证报告→物价局房价审议会经过→发商品房预售价格批准文件。
承诺时间 10个工作日
收费标准 价格认证费1.5元/㎡

八、 商品房预售许可阶段, 此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记, 核发《商品房预售许可证》。
附
领取《商品房预售许可证》申报材料
申报条件
1、 已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书;
2、 持有建设工程规划许可证;
3、 按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度
和竣工交付日期。
申报材料
1、 商品房预售许可证申报表( 一份) 原件
2、 开发企业资质证书( 一份) 复印件
3、 企业法人营业执照( 一份) 复印件
4、 国有土地使用证( 一份) 复印件
5、 土地使用权出让合同( 一份) 复印件
6、 项目批文( 一份) 复印件
7、 已批准的修建性详规图( 一份) 复印件
8、 建设用地规划许可证( 一份) 复印件
9、 建设工程规划许可证( 一份) 复印件
10、 建设工程施工许可证( 一份) 复印件
11、 工程施工合同( 一份) 复印件
12、 商品房预售方案( 商品房的位置、 装修标准、 竣工交付日期、 预售总面积、 交付使用后的物业管理等) ( 一份) 原件
13、 投入开发建设的资金达工程总投资的25%以上的证明材料( 一份) 复印件
14、 预售商品房分层平面图( 一份) 复印件
15、 ( 普通住宅项目) 商品房预售价格审核通知单( 一份) 原件
16、 公共设施配套实施计划( 一份) 复印件
17、 物业管理落实情况材料( 一份) 复印件
18、 预售款监管协议
备注: 申请人提交的文件、 证件复印件应加盖单位公章同时须携带原件核验。
审批程序和承诺时间
1、 申请人提交申请表及法定材料, 并在网上合同备案系统中输入预售项目的相关信息以及与售房屋明细, 办理人员出具接受材料凭证;
2、 材料符合法定要求的, 5日内向申请人发出行政许可受理通知书; 材料不符合法定要求的, 5日内向申请人发出一次性补正材料通知书;
3、 审查行政许可申请材料并到项目现场实地查勘;
4、 做出是否同意的行政许可决定;
5、 颁发《商品房预售许可证》。
收费标准 房地产信息费普通住宅为120元/套, 营业性公建为1.5元/㎡

九、 建设工程竣工综合验收备案阶段, 此阶段办理以下一般事项:
1、 建筑工程质量监督站( 机构) 对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、 规划部门、 市政部门、 水利局、 环保局、 卫生局、 公安消防支队、 园林局以及其它需要参加验收的部门, 按照法律、 法规、 规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》( 正本) 。
4、 建设局综合各部门验收、 审查意见, 对符合审核标准和要求的, 出具建设工程项目竣工综合验收备案证明; 不符合标准或要求的, 作退件处理并要求限期整改。

十、 房地产项目权属初始登记阶段
1、 由房管局核准新建商品房所有权初始( 大产权证) 登记。
2、 开发商应提交材料:
( 1) 申请书;
( 2) 企业营业执照;
( 3) 用地证明文件或者土地使用权证;
( 4) 建设用地规划许可证;
( 5) 建设工程规划许可证;
( 6) 施工许可证;
( 7) 房屋竣工验收资料
( 8) 房屋测绘成果;
( 9) 根据有关规定应当提交的其它文件。

以上几个阶段, 需增加或减少的相关事项及时限, 各地根据实际情况, 会有不同的差异。各个程序的办理时间, 绝大部分都少于15天, 一般在7天内。所需要的费用, 由于相当部分属于地方收费, 因此就不再明细列表。