广州市基准地价通告基准地价修正体系齐全.docx

广州市基准地价通告基准地价修正体系齐全192020年4月19日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。附件一：基准地价修正体系一、商业用地宗地地价修正体系1、容积率（楼层）修正（1）容积率修正（适用于待开发项目）表11 商业用地容积率修正系数容积率0.40.4r2.42.4修正系数1.00.78（1/r）0.30.6注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。表12 商业用地容积率修正系数表容积率0.4 0.50.60.70.80.91.0修正系数10.96030.90920.86810.83400.80500.7800容积率1.11.21.31.41.51.61.7修正系数0.75800.73850.72100.70510.69070.67740.6652容积率1.81.92.02.12.22.32.4修正系数0.65390.64340.63360.62440.61570.60750.600注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）表13 商业用地楼层修正系数表楼层首层第二层，地下负一层第三层，地下负二层第四层及以上，地下负三层及以下修正系数平均值1.00.60.480.35修正范围1.00.500.650.350.550.250.40注：（1）当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时，取其所在地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）表14 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）临街深度（米）d22d44d66d88d1010d1212d15修正系数1.701.561.451.321.211.121.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。表15 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）深度（米）022d44d66d88d10修正系数1.501.381.251.131.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。表16 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）深度（米）022d44d66d8修正系数1.401.281.151.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）表17 商业用地路线价宽深比修正系数表宽深比w0.10.1w0.30.3w0.70.7w0.90.9w1.11.1w1.2w1.2修正系数0.880.951.001.041.081.121.15注：（1）宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地；（2）深度在标准深度以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。4、街角地修正表18 街角地修正系数表临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数1.001.081.131.155、商业集聚度修正系数进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。6、其它个别因素修正系数表19 其它个别因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）3.01.50-1.5-3.0地形地质指标说明地形地质状况好地形地质状况良好地形地质状况适宜地形地质状况状况较差地形地质状况差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指标说明宗地面积大，利于开发利用宗地面积较大，较利于开发利用宗地面积适中，开发利用情况一般宗地面积偏小，较不利于开发利用宗地面积过小，不利于开发利用修正系数（%）3.01.50-1.5-3.07、土地剩余使用年期修正系数表110 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）剩余使用年限12345678910修正系数0.08590.16460.23680.30300.36370.41930.47030.51710.55990.5992剩余使用年限11121314151617181920修正系数0.63520.66820.69850.72630.75170.77500.79640.81600.83400.8505剩余使用年限21222324252627282930修正系数0.86560.87940.89210.90370.91440.92420.93320.94140.94890.9558剩余使用年限31323334353637383940修正系数0.96220.96800.97330.97820.98260.98670.99050.99390.99711.008、土地开发程度修正值表111 广州市十区土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/m2）合计（元/m2）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10305205090620509020402050106335一级区建成区平均数30209020904040330二级区建成区平均数25208020803535295三级区建成区平均数20157015703030250除以上一、二、三级区建成区以外的区域平均数15105512552525197一级区：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区；二级区：白云区、黄埔区、萝岗区；三级区：花都区、番禺区、南沙区。注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。表112 从化市土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/）合计（元/）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10305202060620258020402050106300一级镇建成区平均数25155015703540250二级镇建成区平均数20124012453038197三级镇建成区平均数15103010302536156除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数126208252035126一级镇：街口街、江埔街、城郊街二级镇：太平镇、温泉镇、鳌头镇三级镇：良口镇、吕田镇注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。表113 增城市土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/m2）合计（元/m2）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10305202090620258020452050106335一级镇建成区平均数25157015704040275二级镇建成区平均数20125512553535224三级镇建成区平均数15104010403030175除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数126208252525121一级镇：荔城街、增江街、新塘镇；二级镇：朱村街、石滩镇、中新镇、永宁街、仙村镇；三级镇：小楼镇、派潭镇、正果镇。注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。二、住宅用地宗地地价修正体系1、容积率修正系数表114 广州市十区住宅用地容积率修正系数表容积率1.0别墅1.0低密度住宅1.0r2.72.7r7.07.0修正系数3.0（2.7/r）0.25（2.7/r）0.3（2.7/r）0.1650.85表115 增城及从化市住宅用地容积率修正系数表容积率1.0别墅1.0低密度住宅1.0r2.12.1r7.0r7.0修正系数3.0（2.1/r）0.3（2.1/r）0.45（2.1/r）0.1250.86注：（1）上表所述的“别墅”是指用于开发独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅等独立住宅建筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时，宗地单位面积地价=基准地价容积率修正系数其它修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价容积率修正系数其它修正，住宅用地总价=单位楼面地价住宅建筑面积。2、住宅用地楼层修正系数表116 多层住宅楼层修正系数 总楼层所在楼层1234567891110.99330.98250.97110.96440.96020.95730.952120.99231.01240.98471.00830.98320.98360.97760.984730.98731.02621.03341.04171.02981.02421.032140.98361.01351.03081.04241.04911.048250.98561.00431.01061.01051.008260.97380.98520.98130.981870.96530.96450.971180.95440.962290.9453表117 高层住宅楼层修正系数总楼层所在楼层1011121314151617181920212223242510.9810.9810.9750.9740.9680.9680.9610.9610.9550.9550.9530.9530.9520.9520.9460.94520.9890.9890.9830.9830.9770.9780.9720.9720.9670.9670.9650.9650.9650.9650.9600.96030.9960.9960.9900.9900.9840.9840.9780.9780.9730.9730.9710.9710.9710.9710.9660.96641.0031.0030.9960.9960.9900.9910.9840.9850.9790.9790.9780.9770.9770.9770.9720.97251.0101.0101.0031.0030.9970.9970.9910.9910.9850.9850.9840.9830.9830.9830.9780.97861.0171.0171.0101.0101.0031.0040.9970.9970.9910.9910.9900.9900.9890.9890.9840.98471.0241.0241.0171.0161.0101.0101.0031.0040.9980.9980.9960.9960.9950.9950.9900.99081.0311.0311.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0041.0041.0021.0021.0011.0010.9960.99591.0381.0381.0301.0301.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0031.0031.0051.0020.9921.001101.0401.0451.0371.0361.0291.0291.0221.0221.0161.0161.0101.0101.0071.0081.0021.003111.0471.0441.0431.0361.0361.0291.0291.0221.0221.0201.0201.0101.0101.0041.007121.0471.0501.0431.0421.0351.0351.0291.0281.0261.0261.0251.0251.0101.010131.0521.0491.0491.0411.0411.0351.0341.0321.0321.0311.0311.0251.026141.0521.0551.0481.0481.0411.0411.0391.0381.0371.0371.0311.030151.0561.0541.0501.0471.0471.0451.0441.0431.0431.0371.038161.0561.0521.0531.0521.0511.0501.0501.0491.0431.042171.0531.0551.0551.0521.0521.0521.0511.0451.046181.0571.0571.0541.0541.0541.0531.0491.049191.0591.0571.0551.0561.0541.0521.050201.0601.0581.0571.0561.0531.053211.0611.0601.0581.0551.055221.0631.0611.0581.058231.0631.0621.061241.0641.063251.065注：（1）楼层修正是对建设项目某一层的修正；（2）25层以上的，每增加一层，楼层修正系数在第25层楼层修正系数基础上增加0.002。3、其它个别因素修正系数表118 其它个别因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣宗地大小指标说明宗地面积大，利于开发利用宗地面积较大，较利于开发利用宗地面积适中，开发利用情况一般宗地面积偏小，较不利于开发利用宗地面积过小，不利于开发利用修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0地形地质指标说明地形地质状况好地形地质状况良好地形地质状况适宜地形地质状况状况较差地形地质状况差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0景观条件指标说明景观条件好，对土地利用极为有利景观条件良好，对土地利用较为有利景观条件一般，对土地利用无不良影响景观条件较差，对土地利用有一定影响景观条件差，对土地利用产生严重影响修正系数（%）3.01.50-1.5-3.04、土地使用年期修正系数表119 住宅用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=7.25%）剩余使用年限12345678910修正系数0.06810.13160.19080.24600.29750.34550.39020.43200.47090.5072剩余使用年限11121314151617181920修正系数0.54100.57250.60190.62930.65490.67870.70100.72170.74100.7590剩余使用年限21222324252627282930修正系数0.77580.79150.80610.81970.83240.84420.85530.86560.87520.8841剩余使用年限31323334353637383940修正系数0.89240.90020.90750.91420.92050.92640.93190.93700.94180.9462剩余使用年限41424344454647484950修正系数0.95040.95420.95780.96120.96430.96720.97000.97250.97490.9771剩余使用年限51525354555657585960修正系数0.97910.9810.98280.98450.98610.98750.98890.99010.99130.9924剩余使用年限61626364656667686970修正系数0.99340.99440.99530.99610.99690.99760.99820.99890.99951.005、临江修正（1）广州十区临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加20%、30%和30%。（2）增城市临增城市增江和东江航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加10%、20%和10%。（3）从化市临流溪河主航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价根据不同用途在原基础上有一定幅度的增加。根据对各种用途的价格影响，办公、住宅、工业用地其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上分别增加10%、20%和10%。6、土地开发程度修正（同商业用地）三、办公用地宗地地价修正体系1、容积率修正系数表120 广州市十区办公用地容积率修正系数表容积率1.01.0r3.63.6r7.07.0修正系数1.26（3.6/r）0.18（3.6/r）0.20.875表121 增城及从化市办公用地容积率修正系数表容积率1.01.0r3修正系数1.001.101.161.201.260.42r考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加收地价的客观实际，此次基准地价成果，工业用地暂不作容积率修正，即容积率修正系数为1。2、临江修正（同住宅用地）3、其它个别因素修正系数表125 工业用地其它因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数(%)3.01.50-1.5-3.0地形地质指标说明地形地质状况好地形地质状况良好地形地质状况适宜地形地质状况状况较差地形地质状况差修正系数(%)2.01.00-1.0-2.0宗地大小指标说明宗地面积大，利于开发利用宗地面积较大，较利于开发利用宗地面积适中，开发利用情况一般宗地面积偏小，较不利于开发利用宗地面积过小，不利于开发利用修正系数(%)2.01.00-1.0-2.04、工业用地土地使用年期修正系数表126 工业用地使用年期修正系数表（还原利率r=6.02%）剩余使用年限12345678910修正系数0.06000.11660.170.22040.26790.31270.35490.39480.43240.4678剩余使用年限11121314151617181920修正系数0.50130.53280.56260.59060.61710.64210.66560.68780.70880.7286剩余使用年限21222324252627282930修正系数0.74720.76480.78140.7970.81180.82570.83880.85120.86290.8739剩余使用年限31323334353637383940修正系数0.88430.89410.90330.9120.92020.9280.93530.94220.94870.9549剩余使用年限41424344454647484950修正系数0.96070.96610.97130.97610.98070.9850.98910.9930.996615、土地开发程度修正（同商业用地）