不同纳税人转让不动产增值税政策.doc

纳税人（除自然人）转让不动产的，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。自然人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
纳税人资格类型
销售不动产类型
增值税发票
申报
预缴
普通发票
专用发票
一般纳税人
（二手房交易）

单位
应税项目
老项目（简易计税）
（非自建项目）
自开
自开
差额申报
5%征收率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
老项目（简易计税）
（自建项目）
全额申报
5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
老项目（一般计税）
（非自建项目）
全额申报
11%税率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
老项目（一般计税）
（自建项目）
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（非自建项目）
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（自建项目）
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
免税项目
房改的成本价、标准价住房
不得开具
免税申报，免税备案
所在地地税办理免税手续
个人
个体工商户
应税项目
老项目（简易计税）
（非自建项目）
自开

差额申报
5%征收率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
老项目（简易计税）
（自建项目）
全额申报
5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
老项目（一般计税）
（非自建项目）
全额申报
11%税率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
老项目（一般计税）
（自建项目）
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（非自建项目）
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
新项目（一般计税）
（自建项目）
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
2年以内的住房
全额申报 5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
免税项目
自建自用住房
购买2年以上住房
不得开具
免税申报，免税备案
不动产所在地地税机关办理免税手续
小规模纳税人
（二手房交易）

单位
应税项目
非自建项目
自开
不动产所在地地税机关代开
差额申报
5%征收率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
自建项目
全额申报
5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
免税项目
房改成本价、标准价住房
不得代开
免税申报，免税备案
不动产所在地地税机关办理免税手续
个人
个体工商户
应税项目
非自建项目
（不含住房）
不动产所在地地税机关代开
差额申报
5%征收率，扣减预缴
（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
自建项目
（不含住房）
全额申报
5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
2年以内的住房
全额申报 5%征收率，扣减预缴
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
免税项目
自建自用住房
购买2年以上住房
不得代开
免税申报，免税备案
不动产所在地地税机关办理免税手续
自然人
应税项目
非自建项目
（不含住房）
不动产所在地地税机关代开
不动产所在地地税机关代开
应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%
—
自建项目
（不含住房）
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
—
2年以内的住房
全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%
—
免税项目
自建自用住房
购买2年以上住房
不得代开
不动产所在地地税机关办理免税手续
—
  注：1.小规模纳税人在地税部门代开增值税专用发票。
　　 2.房地产开发企业自行开发的房地产项目用于销售的，不适用本表。
　　 3.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的不动产开发项目继续开发，以自己的名义立项销售不动产的，不适用本表。
4.北京、上海、广州、深圳有关个人二手房交易的税收优惠有差异，本表未包括。
5.向自然人转让不动产，不得开具或代开增值税专用发票。
6.起征点以下的小规模纳税人，无法自行开具增值税发票的，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税发票。