商品房预售资金监管业务操作规程(修订版).doc

中国邮政储蓄银行浙江省分行商品房预售资金监管业务操作规程（修订版）第一章 总 则第一条 为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，规范我行商品房预售资金监管操作,根据浙江省商品房预售资金监管暂行办法及我行相关业务管理办法，制定本操作规程。第二条 本规程所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房在竣工验收备案前预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）.第三条 批准预售的商品房建设项目全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业根据建设项目实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目），在我行经办支行申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户）。一个监管项目可以有一个或多个预售证,一个预售证只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金.第四条 凡与我行签订商品房预售资金监管协议,由我行对其商品房预售资金进行监督管理的，均适用本操作规程。第二章 业务流程第五条 房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证前,应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与经办支行及监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议（范本见附件1)。协议一式六份，经办支行、房地产开发企业、监理单位各执一份(其余三份根据监管项目当地要求分别向房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案），经办支行还需将监管协议复印件报市分行公司业务部备案(若申请人仅与我行开展一手房贷款业务合作的，还需向市分行零售信贷部备案）。申请人需向我行提供以下材料：（一） 监管项目的工程形象进度表；（二） 监管项目各阶段的资金使用计划;（三） 监管项目工程预算清册；（四） 投标文件、中标通知书；（五） 我行要求的其他资料。第六条 经办支行根据监管协议向房地产开发企业预发放资金账户账号.公司业务2.0系统已实现预分配资金账号功能。客户按照账户预分配需提交的材料提供开户资料、填写申请书,前台柜员操作【200102本币结算账户开户(基本客户)】交易,事项种类选择“0账号预分配”，账户性质选择“09其他专用存款账户”.预分配的账号不能发生资金结算,不需要在人民币银行结算账户管理系统报备。第七条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后，凭商品房预售许可证向我行申请开立监管资金专用账户。前台柜员审核商品房预售许可证后,留存复印件（需加盖单位公章)，将原预分配的账号转开户。前台柜员操作【200102本币结算账户开户（基本客户）】交易,事项种类选择“2-预分配转开户”，账户性质选择“09其他专用存款账户”,存款类别选择“10000363房地产业活期存款”,是否支取现金选择“否”，通兑方式选择“0不通兑”，其他要素根据具体情况选择。账户开户后应及时在人民币银行结算账户管理系统报备。开立的监管资金专用账户账户不得开通专业版网银（可开通查询版）,不得支取现金。若房地产开发企业未能取得商品房预售许可证的，网点应将预分配的账号进行预分配撤销。第八条 账户开立后两个工作日，经办支行应将房地产开发企业的开户申请书、商品房预售许可证、商品房预售资金监管协议、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报市分行公司业务部(若申请人仅与我行开展一手房贷款业务合作的，还需报送给市分行零售信贷部），由市分行统一将监管资料报送当地人民银行备案（若当地人行要求报送县级人民银行的从其规定；此项资料报备为实物资料报送，不同于人民币银行结算账户管理系统报备）。第九条 房地产开发企业申请变更预售资金监管银行或者资金账户的，网点柜员应当凭房地产行政主管部门同意变更批复证明,为其办理变更手续。原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户。第十条 商品房预售资金监管运营操作流程：（一)客户将需要监管的资金转入商品房预售资金监管专用存款账户银行根据客户要求将需要监管的资金转入资金账户，资金账户开户行办理入账手续后，回单原件交房地产开发企业，客户经理应及时获取账户流水明细，登记商品房预售资金收缴、支出台账（附件2）。1.购房人若为我行客户，需填写转账支票/转账凭单或通过网上银行系统直接转账至资金账户，进账单/转账凭单上应填明监管账户名称、账号、开户银行、进账金额及付款人名称、转出账号等内容，同时在空白处注明“支付房产（房产名称）的预售资金监管款”。2.购房人直接到我行公司业务网点进行现金交款的,需填写现金交款单，现金交款单上需填明监管账户名称、账号、购房人（交款人)名称、款项来源、金额,款项来源栏注明“支付（购房人）购买的房产(房产名称）的预售资金监管款”.3。购房人通过同城、大小额从他行账户直接转账至资金账户的，则必须在转账凭证的用途中注明“支付房产（房产名称）的预售资金监管款”。4.购房人通过开放商pos刷卡入账的，需由开发商提供商品房预售资金收缴明细，信息包含日期、购房人、金额。5.各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款由放款行直接划入资金户内，用途需写明“购房人（交款人）支付房产(房产名称）的预售资金监管款”,对方行未写明购房人（交款人）名称的，需由开放商提供商品房预售资金收缴明细。（二）房地产开发企业申请使用监管项目预售资金根据房地产开发企业是否为我行授信客户,分别实行不同的预售资金使用审批流程.1。房地产开发企业为我行公司信贷授信客户房地产开发企业填写商品房预售监管资金划转申请书（附件3）,并提交监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明,该授信客户主办客户经理、市分行公司部负责人审核同意后交市分行分管行领导审批，审批同意后,客户经理将商品房预售监管资金划转申请书交开户网点，网点柜员核对客户提供的支付凭证(转账支票、电汇单等）与申请书收款人名称、账号、开户行、金额是否一致，一致后办理划款手续，划款完成后由客户经理登记商品房预售资金收缴、支出台账，并在每月初5日内将监管的商品房预售资金使用情况报市分行公司业务部以及省分行公司业务部。2.房地产开发企业非我行公司信贷授信客户房地产开发企业填写商品房预售监管资金划转申请书（附件4），并提交监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明或者监管项目其他有效的资金支付证明,经办支行主办客户经理签署意见交支行负责人审核后提交市分行零售信贷部负责人、市分行分管行领导审批，审批同意后，客户经理将商品房预售监管资金划转申请书交开户网点，网点柜员核对客户提供的支付凭证（转账支票、电汇单等)与申请书收款人名称、账号、开户行、金额是否一致,一致后办理划款手续，划款完成后由客户经理登记商品房预售资金收缴、支出台账，并在每月初5日内将监管的商品房预售资金使用情况报市分行公司业务部、零售信贷部。（三）向购房人退还预售资金房地产开发企业根据规定程序向购房人退还预售资金的，应填写商品房预售资金退款申请书（附件5）.经过经办支行负责人审批同意后由网点办理退款.如商品房买卖合同已经办理预售备案登记的,我行应当凭房地产开发企业提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如商品房买卖合同未办理预售备案登记的，我行应当凭原签订的商品房买卖合同、预售资金存入资金账户证明以及房地产开发企业与购房人签订的终止合同办理退款手续.第十一条 市分行公司部汇总商品房预售资金收缴、支出台账后，按要求向当地人民银行分支行备案。第十二条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。第十三条 商品房建设项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明材料向我行提出资金账户撤销申请。经审批同意后（参照预售资金账户支付审批流程），由网点柜员按照人民币银行结算账户管理办法有关规定办理账户撤销手续.第十四条 对于房地产开发企业,基于房地产开发贷款项目与我行开展供应链金融业务的，必须做到我行信贷资金封闭运行，严格监管房地产企业的销售回笼资金的使用,确保预售资金账户余额大于供应链融资余额，及时偿还供应链融资.第三章 附 则第十五条 本规程自下发之日起实施，原中国邮政储蓄银行浙江省分行商品房预售资金监管业务操作规程（试行）（浙邮银发2012392号）同时废止。附件：1.浙江省商品房预售资金监管协议书 2.商品房预售监管资金转入、转出台账 3.商品房预售监管资金划转申请书（适用我行授信客户） 4.商品房预售监管资金划转申请书（适用我行非授信客户） 5.商品房预售资金退款申请书附件1：浙房 市预监（ ) 号浙江省商品房预售资金监管协议书浙江省住房和城乡建设厅监制中国人民银行杭州中心支行中国银行业监督管理委员会浙江监管局(示范文本）甲方： （银行机构）乙方： （房地产开发商）丙方： （工程监理单位）为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上,就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见,特订立本协议。一、乙方开发建设的 项目，坐落位置： ，土地证证号： ，土地面积： 平方米，总建筑面积： 平方米，总套数: ,工程预算清册总额: 万元,预计售楼款约为： 万元，其中 作为本协议项下的监管项目,甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位.二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行 ,预设资金账户账号 。三、甲方依照城市商品房预售管理办法、浙江省商品房预售资金监管暂行办法等规定，负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作.四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续.五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户,房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。六、乙方必须根据有关规定,接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益,并按照商品房买卖合同约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。七、乙方与购房人签订商品房买卖合同后 天内,应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续,并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如商品房买卖合同已经办理预售备案登记的，甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如商品房买卖合同未办理预售备案登记的，甲方应当凭原签订的商品房买卖合同、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续.九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请,丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料,按监管项目实际支出需要拨付资金。十一、乙方经甲方核准使用的预售资金,只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部分纳入本协议监管。其中,监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用.十二、违约责任（一)因丙方未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工,给购房人造成损害的，丙方与乙方承担连带赔偿责任.(二)丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，造成项目建设延误的，由丙方按照乙方所受经济损失的 承担赔偿责任。（三）因甲方未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方与乙方应当承担连带赔偿责任.(四）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。（五）因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任，但有证据证明甲、丙两方无过错的除外.十三、争议解决方式本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决,协商不成的，可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的,按照下列第 项处理：（一）向有管辖权的人民法院起诉.(二）向 仲裁委员会申请仲裁.十四、协议的终止本协议项下监管项目竣工验收备案后，根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意,资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。如本协议在履行期满前确需提前终止的,必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门和人民银行备案后，本协议方可终止履行.十五、本协议未尽事宜,协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。十六、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。十七、本协议共计 页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。十八、本协议自三方签字盖章之日起生效.甲方： （公章） 乙方: （公章) 丙方： (公章）负责人签名: 负责人签名： 负责人签名：业务联系人: 业务联系人： 业务联系人：联系电话： 联系电话: 联系电话:年 月 日 年 月 日 年 月 日附件2：商品房预售资金收缴、支出台账单位：人民币元序号预售资金收缴预售资金支出备注日期付款人（购房人）金额日期收款人金额收款人账号经办人附件3：商品房预售资金划转申请书（适用我行公司信贷授信客户)中国邮政储蓄银行 支行： 根据编号为 的商品房预售资金监管协议的约定，我公司特申请将该协议项下的监管资金按下列收款人及账号予以划转： 收款人： 金额:人民币（大写） 账号: 开户行： 用途: 该资金已由监管项目工程监理单位出具建设项目分部分项工程施工完成证明；或者监管项目其他有效的资金支付证明（附件）。 房地产开发企业（单位公章）： 年 月 日银行审批记录 经办人意见：市分行公司业务部负责人意见: 市分行公司业务分管行领导意见:附件4：商品房预售资金划转申请书（适用我行非公司信贷授信客户）中国邮政储蓄银行 支行： 根据编号为 的商品房预售资金监管协议的约定，我公司特申请将该协议项下的监管资金按下列收款人及账号予以划转： 收款人： 金额：人民币(大写） 账号： 开户行： 用途： 该资金已由监管项目工程监理单位出具建设项目分部分项工程施工完成证明;或者监管项目其他有效的资金支付证明（附件）. *房地产开发企业（单位公章)： 年 月 日银行审批记录 经办人意见： 经办支行行长审核意见： 市分行零售信贷部负责人意见：市分行分管行领导意见：附件5：商品房预售资金退款申请书中国邮政储蓄银行 支行： 由于 原因，我公司特申请将 购房人于 年 月 日交纳的预售资金进行退款，与该客户签订的商品房买卖合同（1。已办理 2。未办理 )预售备案登记。请按下列收款人及账号予以划转: 收款人： 金额：人民币（大写） 小写： 账号： 开户行： *房地产开发企业（单位公章)： 年 月 日银行审批记录： 经办人意见： 网点公章：经办支行负责人意见: