物业管理企业财务管理制度(doc 44页).docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第46页 共46页物业管理企业财务管理规定 第一章 总 则第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度。第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。【章名】 第二章 代管基金第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。【章名】 第三章 成本和费用第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。【章名】 第四章 营业收入及利润第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。【章名】 第五章 附 则第二十一条 本规定自年月日起施行。第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订中华人民共和国建设部令第57号 城市房屋权属登记管理办法已于一九九七年十月二十四日经第六次部常务会议通过，现予发布，自一九九八年一月一日起施行。部长 侯 捷一九九七年十月二十七日城市房屋权属登记管理办法 第一章总 则第二章房屋权属登记第三章房屋权属证书第四章法律责任第五章附 则第一章 总则 第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，制定本办法。 第二条 本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。 第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。 第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照城市房地产管理法的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。第二章 房屋权属登记 第九条 房屋权司登记分为： （一）总登记； （二）初始登记； （三）转移登记； （四）变更登记； （五）他项权利登记； （六）注销登记。 第十条 房屋权属登记依以下程序进行： （一）受理登记申请； （二）权属审核； （三）公告； （四）核准登记，颁发房屋权属证书。 本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。 第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。 第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。 第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。 第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。 第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日日前发布公告。公告应当包括以下内容： （一）登记、验证、换证的区域； （二）申请期限； （三）当事人应当提交的有关证件； （四）受理申请地点； （五）其他应当公告的事项。 第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起日内申请变更登记： （一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； （二）房屋面积增加或者减少的； （三）房屋翻建的； （四）法律、法规规定的其他情形。 申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。 第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。 第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。 第二十一条 有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记： （一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋； （二）无人主张权利的房屋； （三）法律、法规规定的其他情形。 代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。 第二十二条 有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记： （一）因正当理由不能按期提交证明材料的； （二）按照规定需要补办手续的； （三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。 第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定： （一）属于违章建筑的； （二）属于临时建筑的； （三）法律、法规规定的其他情形。 第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。 第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书： （一）申报不实的； （二）涂改房屋权属证书的； （三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的； （四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。 注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。 第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。 第二十七条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的个月内核准注销，并注销房屋权属证书。 第二十八条 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。 第二十九条 从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。第三章 房屋权属证书 第三十条房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 第三十一条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 第三十二条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 第三十三条 房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。第三十四条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经个月无异议的，予以补发。第四章 法律责任 第三十五条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以元以上元以下罚款。涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以元以上元以下罚款。非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以元以上元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十六条 未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的倍以下收取登记费。 第三十七条 因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。 第三十八条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照行政复议条例、中华人民共和国行政诉讼法的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第五章 附则 第四十条在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。 第四十一条 各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。 第四十二条 本办法由建设部负责解释。 第四十三条 本办法自年月日起施行 上海市房屋土地资源管理局（通知）沪房地资 物20010035号关于执行上海市物业管理行业规范的通知各区县房地局、房地集团、各物业管理企业、各管房单位： 为巩固物业管理行业规范服务达标成果，使物业管理行业规范服务达标的各项要求和标准转化为物业管理企业服务窗口、从业人员、重点岗位的基本规范，形成长效的管理机制制定了上海市物业管理行业规范（以下简称行业规范），请遵照执行。现就执行行业规范提出如下要求： 一、各物业管理企业应根据行业规范加强自律、自查、自纠，不断提高服务水平 在执行行业规范的基础上，进一步提高一门式业务受理中、维修应急中的工作质量，尽可能简化手续，方便住户，不断提高服务、维修水平。物业管理企业还应在强化企业管理和提高市场竞争力中，提出高于本行业规范的企业规范和服务承诺。 二、各区、县房地产管理部门要加强行业管理，确保行业规范的执行除对原窗口单位要抓巩固和提高外，还应把末列入或新组建的窗口单位纳入行业管理范围。做到执行行业规范无盲点，每年应不少于一次对辖区内的窗口单位进行检查，考核。 要建立、健全区域性24小时房屋维修应急网络。对不能落实夜间、节假日维修服务或维修不及时、群众投诉多的物业管理企业，应将其纳入指定的维修应急中心委托修理，费用按实结算。 要将行业规范作为物业管理企业资质评审和复评的基本条件。凡达不到要求的，应当依据法规、规章责令物业管理企业限期整改；对整改不力的，可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。 附件：上海市物业管理行业规范 附件： 上海市物业管理行业规范 窗口规范：（指居住小区管理处、业务受理中心、应急维修中心、维修服务站等） 1、周一至周六全天业务接待； 2、24小时受理居民房屋报修，365大有维修服务； 3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准； 4、办公场所整洁、有序。 行为规范：（即规范服务达标的共同标准） l、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。 2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时；司要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。 3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁吃、拿、卡、要行为，严禁发生训斥。推倭、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。 4遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能回双休日或节假日顺延（居民预约、雨大筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。 5、做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。 岗位规范： 管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。 接待员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。 维修工：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。 电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时。 保安员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。 保洁员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。 考核标准： 1、行业规范的培训率、知晓率应达到 100； 2、行业规范的执行率应达到95以上； 3、维修及时率应达到95以上； 4、维修质量合格率应达到90以上； 5、被服务对象满意率90以上； 6、违反行业规范的有效居民投诉率0.5/年以下。 上海市房屋土地资源管理局 上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革办公室 沪房地改1999046号 上海市居住物业管理条例（1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过）第一章 总 则第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。第三条 本条例所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第二章 业主自治管理第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；（三）住宅出售已满两年。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会委员；（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；（三）听取和审议物业管理服务工作报告；（四）决定物业管理的其他重大事项。第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：（一）成立业主委员会登记申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会章程。区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期两年。第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映；（二）执行业主委员会作出的决定；（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。第三章 物业管理服务第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。第十八条 业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明下列主要内容：（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；（二）物业管理区域的范围和管理项目；（三）物业管理服务的事项；（四）物业管理服务的要求和标准；（五）物业管理服务的费用；（六）物业管理服务的期限；（七）违约责任；（八）合同终止和解除的约定；（九）当事人双方约定的其他事项。物业管理服务合同的期限为两年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（四）保洁服务；（五）保安服务；（六）物业维修、更新费用的帐务管理；（七）物业档案资料的保管。物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。第二十条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。第二十二条 物业管理服务收费包括下列项目：（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。前款第（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：（一）已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；（二)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。物业管理服务货用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。第二十五条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。第四章 物业的使用第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十八条 物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；（四）侵占绿地、毁坏绿化；（五）乱设摊、乱设集贸市场；（六）乱倒垃圾、杂物；（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规禁止的其他行为。第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。除执