物业公司招标文件(DOC 47页).docx

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第50页 共50页

项目
前期物业管理招标文件

房产发展有限公司

2012年05月15日

招标文件目录
招标人承诺及重要提示
第一章 招标项目简介
第一节 项目基本情况
第二节 项目保修有关规定
第二章 投标人须知
第一节 投标人须知表
第二节 招标说明
第三节 招标内容
第四节 招标文件
第五节 投标文件的编制
第六节 投标文件的数量和要求
第七节 投标文件的递交
第八节 投标保证金及投标单位法定代表人证明材料
第九节 开标、评标
第十节 合同签订
第十一节 投诉处理
附件
附件一 综合评分标准（格式）
附件二 评委评分表（格式）
附近三 法人代表人授权书（格式）
附近四 投标文件封面（格式）
附件五 前期物业管理委托合同（示范文本）
附件六 建设项目总平面图

招标人承诺及重要提示

本招标项目已经区物业行政主管部门审核，市物业行政主管部门同意，且符合相关法律、法规及本市的政策规定，承诺招标文件提供的项目数据等均符合城市规划等部门的要求，设施设备的技术参数与实际设计基本一致，招标文件将作为前期物业委托管理合同的附件之一，并承诺认真履行所涉义务。
招标人提示，投标人应当认真领会招标文件精神，投标文件应当完整并实质响应招标文件要求，投标文件的承诺等也将作为前期物业委托管理合同的附件之一，并认真履行。

招标人（盖章）：

年 月 日

第一章 招标项目简介

第一节 项目基本情况

招标人名称： 房产发展有限公司
招标项目名称： 项目
招标项目地址及区域四至：东起钟南街，西至无名河，南起东沙湖路，北至沈浒路。
招标项目总建筑面积：（本标书所述面积均为工程图测算面积，最终以房产测绘结果为准）总建筑面积为278267.98平方米。
招标项目建筑类型：住宅、商业
招标项目施工单位： 有限公司

一、项目占地面积为 129571.98m2，总建筑面积为 278267.98 m2，容积率为1.68，建筑密度为18.91 %，绿化率≥45 %。
二、项目简介：
物业类型
可售建筑面积（m2）
建筑比例%
户数（套）
备注
多层住宅
37757.96
18
228

小高层、高层住宅
167101.09
80
1504

商业用房
3668.98
2

合计
208528.03
100

地下总建筑面积为54232.76 m2，地下车库面积46431.72m2，架空层面积6803.43 m2，公建配套10148.95 m2 （含地下面积1445.19平方米），绿地总面积为79273.58 m2。地面车位179个、地下汽车位1611个。
三、项目建设、交付计划：该项目二次规划 ，三期实施，建设施工期预计自2010年12月起至 2015年9月止。
第一批交付预期为2012年8月1日，交付面积12404.14 m2，其中1幢面积为4678.98 m2（其中：商业用房3668.98 m2，消控室20 m2，物业用房990 m2），1幢幼儿园5307.46 m2，1幢体育馆1789.92 m2（含部分物业用房420m2），1座变电站130.31 m2，1座开关站497.47 m2 ，绿化面积4863.35 m2。
第二批交付预期为2014年6月30日，交付面积197649.94m2，共17幢，其中：住宅152211.49m2，架空层面积5816.34 m2，地下建筑面积38431.69 m2（其中：地下车库面积33722.37 m2，其他地下室面积4709.32 m2），公建配套1190.42 m2 （含物业用房180m2），绿化面积48150.93 m2。
第三批交付预期为2015年09月1日，交付面积68213.9m2共 13 幢，其中：住宅52647.56m2 ，架空层987.09 m2，地下面积14355.88 m2 （其中：地下车库面积12709.35 m2，其他地下室面积1646.53 m2），公建配套面积223.37 m2，绿化面积26259.3 m2。
项目设施设备：住宅客梯、太阳能、楼宇可视对讲系统、周界红外线报警系统、电子巡更系统、主要公共区域闭路电视监控系统、小区车辆出入管理系统、家庭紧急求救系统、背景音乐广播系统、宽带网等。
四、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本项目内无偿提供物业服务用房，总建筑面积为1590m2。具体配置位于项目29号楼和03号楼及01商业楼部分，室内简单装修，具备水、电、网络等使用功能，计划于2012年8月交付中标人使用。
根据有关规定，物业服务用房配置将满足以下要求：
1. 应设置在项目中心区域或项目出入口附近；
2. 应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；
3. 未配备电梯的物业，物业服务用房位置不超过第三楼层；
4. 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业服务用房面积。
五、项目层数为1—30层。其中体育馆1层、幼儿园3层、商业用房3层，住宅6—30层。（其中5、10、18、23号楼9层，6、11、19、25号楼11层，7、8、12、13、16、17、20、21、26、27号楼6层，9、15、22号楼18层，28、31号楼25层，29、30号楼28层，32、33、35、36、37号楼30层）。
六、项目住宅总户数为1732户。
七、项目架空层面积为6803.43 m2。其中5号楼架空层294.84 m2；10、18、23号楼架空层362.12 m2，共计1086.36 m2；6、11、19、25号楼架空层107.59 m2，共计430.36 m2；9、15、22号楼架空层329.03 m2，共计987.09 m2；28号楼架空层449.5 m2；29、30、31号楼架空层495.1 m2，共计1485.3 m2；32号楼架空层213.34 m2；35号楼架空层494.76 m2；33、36、37号楼架空层453.96 m2，共计1361.88 m2。
八、项目地下室面积为54232.76m2，为小区住宅业主共享及商业停车用。
九、项目汽车位为1790个，其中地下1611个、地上179个。
十、项目摩托车、自行车室内公共车位：18层以上住宅地下室均为非地下机动停车库5788.17平方米。
十一、项目公共配套、设施总面积为10148.95m2。（其中：物业用房1590 m2，消控20 m2，幼儿园5307.46 m2，体育馆1369.92m2，其他配电房等1861.57 m2）。
十二、项目交通组织：商业敞开式，小区住宅共有两个出入口；住宅全封闭，主出入口位于商业正南部，小区东侧为1个人行出入口。
十三：项目物业建筑标准：住宅/商业外墙为面砖、石材、外墙涂料；住宅/商业内墙(公共楼梯间、走廊)为面砖；住宅/商业地坪(公共楼梯间、走廊)为地砖。
十四、项目结构概况为基础采用Φ 400管桩及350*350预防方桩基础，高层采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，多层采用现浇钢筋混凝土异形柱框架结构体系，商业采用现浇钢筋混凝土框架结构体系。抗震设防烈度为6度。
十五、项目消防概况：
1．符合消防规范、小区车道环通，设置消防车道和等高地。
2．地下车库单体建筑消防：防火分区内设有自动喷火灭火系统，采用机械排烟系统。
3．室外消火栓系统为市政给水与消防泵房联合的供水低压制供水系统，消火栓间距不大于120米，保护半径小于150米，并考虑在消防水泵接合器附近设置。
4．室内消火栓系统为临时高压系统。在地下室消防水泵房内设有消防水池，专用消防泵，两路出口，在建筑物内消防管成环状布置，在最高建筑物顶设置消防水箱。按规范设室内消火栓。建筑物均设置磷酸铵盐干粉灭火器。
5．消防/喷淋水泵能耗为130KW，地下室机械排烟系统110KW。
6 .消防控制室位于：28#楼北侧。
十六、项目电气概况：
1．专变：商业一台：500KVA
2．公变：小区设置2座20KV开闭所，设20台800KVA干式变压器。
3．其他：小区设置监控中心兼消防控制室。
十七、项目供水、排污概况：
1. 具体为小区商业、物业用房用水利用市政压力直供。多层住宅每户采用太阳能热水系统，电辅助加热。室外埋地生活给水管＜DN100采用钢塑复合管，≥DN100采用球墨铸铁管或PE管；室内生活给水管采用镀锌衬塑钢管，从集热板至集热水器的热水供回水管采用铜管或不锈钢管。
2. 室内污废水合流，室外雨污水分流，不设化粪池，污水排入市政污水管网，雨水排入周边天然河道。室外埋地雨、污水管≥DN200采用高密度聚乙烯双壁波纹管，室内排水管采用UPVC管。
3.生活水泵能耗为150KW（每六层为一分区），排污泵能耗348KW。
十八、项目电梯配置概况：
多层住宅：无机房，共30部电梯，每部15KW；电梯从负一层到达六层
小高层、高层住宅：有机房，共44部电梯，每部18KW；电梯从负一层到达顶层，电梯机房空调：32KW
十九、项目智能配套概况：八大系统为楼宇可视对讲系统；周界红外线报警系统；电子巡更系统；主要公共区域闭路电视监控系统（监控室位于：28#楼北侧）；小区车辆出入管理系统；家庭紧急求救系统；背景音乐广播系统；宽带网，设计总功率为20KW。
10幢多层8幢高层配备太阳能热水系统，电辅助加热，每户2KW，共280套，总功率560KW。
二十、项目景观、绿化工程：项目绿化率≥45%，小区景观设计遵循欧式园林的造景手法，创造出规整对称、简洁合理且更具实用性，能够吸引不同年龄层兴趣的居住使用空间，结合高雅的入口和园区各个极具观赏性的景观区，提供给业主最大限度的室外可活动而又优美的景观场所。局部设有精致水景、喷泉，水景面积约达240平方米，绿化总用水量6000吨/年、水景总用水量3600吨/年，水景、喷泉的能耗60KW。
泛光照明接入市政用电，无需支付能耗费用。
二十一、项目公用照明系统：路灯公共照明功率260KW，走廊/公共楼道照明总功率170KW（多层走廊/公共楼道照明功率数据约40KW，小高层、高层走廊/公共楼道照明总功率约130KW），配置的楼道灯是感应白炽灯，电梯照明功率含在电梯总输出功率内。
地下室照明功率约300KW。
二十二、项目承接查验规定：
（一）招标人在物业交付使用15日前与中标人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
（二）招标人实施承接查验的物业具备以下条件：
1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
7. 法律、法规规定的其他条件。
（三）现场查验20日前招标人向中标人移交下列资料：
1. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2. 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3. 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5. 承接查验所必需的其他资料。
6. 未能全部移交上述所列资料的，招标人列出未移交资料的详细清单并将书面承诺补交的具体时限。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，中标人应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
（四）物业承接查验其他未尽事宜，按国家住建部《物业承接查验办法》及本市的有关规定执行。

第二节 项目保修有关规定

一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。其他设备设施保修期如下：电梯24月，配电设备24月，供水设备 24月，监控智能化设备24月，消控设备 24月，电信设备终身，道路12月，绿化24月，电气24月。除此之外的设备设施保修期如国家有规定的则不少于国家有关规定的最低期限。
二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。如招标人与施工单位明确的保修范围与保修期限少于（低于）上述保修范围与保修期限的，招标人按照上述保修期限与保修范围，承担物业的保修责任；如施工单位向招标人承诺的保修范围与保修期限大于（高于）上述保修范围与保修期限的，招标人按照施工单位向招标人承诺的保修范围与保修期限，承担物业的保修责任。
三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修责任。维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。
四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织、实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修资金或物业管理服务费中支出费用。
五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。
六、房屋质量保证及房屋使用说明：详见《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》

第二章 投标人须知

第一节 投标人须知表

序号
内 容
1
招标项目名称：
2
招标人：
招标人地址：
联系电话：
传真：
3
招标文件成本费：---元（不予退还）
4
房地产市场管理处
联系电话：
交纳履约保证金账号：

5
答疑会召开时间：视投标方需求
会议地点：同招标人地址
6
投标书截止时间：正式开标时间之前
投标书递交至：评标现场
7
投标文件正本份数：1份
投标文件副本份数：8份
8
开标时间：2012年 月 日13时00分
开标地点：
中标公示地点：

9
签订合同时间、地点：由招标人通知

第二节 招标说明

一、招标说明
1. 本次招标采取定向招标的方式，委托物业行政主管部门物业招投标机构进行。
2. 本次招标不设标底。
3. 本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。
4. 招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。
二、投标人资格
投标人必须通过物业行政主管部门的资格预审。
1. 具有独立法人资格、资信良好，且有物业行政主管部门颁发的贰级资质的物业服务企业。
2. 投标人应当没有欺诈、违约、违规等不良行为记录以及《物业服务企业资质管理办法》第十一条所禁止的13种行为。
三、投标费用
投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。
四、现场考察
投标人应按照招标人的要求和规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，并提供隐蔽工程图纸等资料。

第三节 招标内容

一、招标范围
建设项目前期物业管理服务。
二、前期物业管理服务内容、标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》执行，具体如下表所示。

服务内容
服务标准
备 注
多层住宅
小高层、高层住宅
商业用房
公共
服务
接待和值守
《省标》
《省标》
《省标》

服务时限
五级
五级
五级

房屋
共用
设施
设备
维护
管理

巡检、装修管理
《省标》
《省标》
《省标》

房屋油漆粉饰
五级
五级
五级

房屋建筑物外立面
《省标》
《省标》
《省标》

给水设施
---
---
---

排水设施
六级
六级
六级

供配电系统
《省标》
《省标》
《省标》

弱电系统
《省标》
《省标》
《省标》

避雷接地系统
《省标》
《省标》
《省标》

电梯运行与管理
《省标》
《省标》
---

道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
《省标》
《省标》
《省标》

清洁
管理

共用楼道
六级
六级
六级

电梯及电梯厅
七级
七级
---

共用卫生间
---
---
---

停车场、共用车库或车棚
七级
七级
七级

道路
六级
六级
六级

标识、宣传牌、雕塑、信报箱
七级
七级
七级

绿化带
六级
六级
六级

休闲、娱乐、健身设施
五级
五级
五级

门卫、岗亭、监控探头
五级
五级
五级

垃圾桶、果皮箱
六级
六级
六级

垃圾收集与处理
六级
六级
六级

卫生消杀
五级
五级
五级

园林绿化养护管理
草坪
五级
五级
五级

园林树木
五级
五级
五级

花坛
五级
五级
五级

人工湖、喷水池
六级
六级
六级

假山、亭、廊、
六级
六级
六级

安全防范
人员组织
五级
五级
五级

门卫
五级
五级
五级

巡逻
五级
五级
五级

其他
紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

备注
介于此项目住户较多，为了保证项目服务品质按每250户配置1名管家，前台另算。商业保洁、保安按两班制执行.

三、前期物业管理服务的其它说明
1. 商业经营形式以邻里中心式，便民为主。
2. 物业管理前期介入的时间和服务要求：中标单位在项目交付前2个月介入、各部门主管及员工分阶段介入，主要服务内容为工程资料整理、工程查勘验收、房屋交付文件准备、前期管理物资准备、物业管理咨询等。
3. 招标人将按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，将提前书面通知中标人。
4. 招标人委托管理前期物业管理服务期限为建设项目整体交付使用后2年。在前期物业管理期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。
5. 对项目内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。
6. 除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。
7. 招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目开办费人民币贰拾万元，用于购买工程安保保洁等必备工具、材料，购买办公用品（如电话、对讲机、交通标志、办公桌、更衣柜等），所置物资应当列清单明细。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。
8. 中标人根据招标人的需要提前介入物业管理。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定，由招标人一次提供三个月的物业管理费作为提前介入费。
9. 垃圾清运由招标人与当地环卫部门联系，中标人承担垃圾清运出小区的费用。业主装修垃圾代运费5元/m2，由招标人委托中标人代收代交。
10. 物业管理区域内道路、给水（二次供水由供水单位管理的除外）、排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任：由中标人承担。
物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。其中生活水泵已经纳入市政管网管理，除运行电费外的其他费用不列入代收代交费。
项目内的路灯由开发建设单位移交给路灯管理单位，业主不承担相关管养费用。
11. 前期物业管理服务费的投标报价是指物业管理公共服务费用。物业管理公共服务费用构成因素为：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)物业服务企业办公费用；
(7)物业服务企业固定资产折旧费用；
(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
(9)管理费分摊；（酬金制不含此项）
(10)□合法利润 □固定酬金（酬金比例约定）；
(11)法定税费。

投标文件中的报价表（元/月﹒平方米）
名 称
物业管理公共服务费
小高层、高层住宅

多层住宅（电梯）

商业用房

四、小区前期物业管理服务的收入来源主要有：
（一）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由中标人按招标中标价向业主全额收取，招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明示。
（二）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按《前期物业管理委托合同》规定向招标人全额收取。
（三）物业的配套设施运行费及公用照明、用水等代收代交费，由中标人经合理、公开分摊后按合同约定向业主收取，并单独列帐。
（四）室内停车场车辆停放服务费（指水、电、清洁和维护等费用），收费标准为：小型汽车，业主拥有车位使用权的（不含独立车库）40元/月，业主不拥有车位使用权的40元/月（不包括车位租金）。汽车位已售部分的服务费由中标人向业主收取，招标人应在汽车位销售合同和《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。未售部分的服务费由中标人向招标人全额收取。
（五）按照价格行政主管部门规定收取的机动车和非机动车停车费中的合理所得部分。
（六）特约服务费等。
（七）物业服务收费采取：□包干制 □酬金制 □其他方式

第四节 招标文件

一、招标文件的内容
招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。
二、招标文件的澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。
三、招标文件的修改
1. 在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。
2. 招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。

第五节 投标文件的编制

一、投标文件的文字
正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。
二、投标文件的组成
投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。
（一）“商务标”应包括以下内容：
1. 招标项目前期物业管理公共服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。
2. 招标项目前期物业管理公共服务费的收、支测算。投标人应当按照本市适用的相关政策规定、本市市场行情、标准以及招标文件的要求合理测算，测算应当注明运算公式及套用的依据、标准等，没有依据、标准的应当附注详细说明。
涉及地下停车库管理等不列入公共服务费测算的项目应单列收支平衡测算表；代收代交费的合理分摊计算方法应明确。
3. 拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料，其中项目经理证书应当经物业行政主管部门查验确认。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报物业行政主管部门。
4. 投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。
5. 投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获优秀称号的证明（物业行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。
6. 投标报价应为最具诚信的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。
7. 需提供的其他材料。
（二）“技术标”应包括以下内容：
1. 针对本项目特点的前期物业管理服务整体设想与方案。
(1)项目整体分析;
(2)项目管理服务的模式和特点；
(3)项目管理服务的设想与方案。
2. 招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。
(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；
(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；
(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。
3. 招标项目前期物业管理服务的各项规章、制度、措施。
(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；
(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；
(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；
(4)公共资产管理规章制度：物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用管理方案、措施。
(5)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。
4. 招标项目前期物业管理服务的其他方案、设想。
(1)提前介入协助招标方的服务内容；
(2)便民服务措施；
(3)代收代交费用收取具体管理方案；
(4)节能减排、低碳环保、增收节支具体措施；
(5)物业管理优秀项目的创建；
(6)社区文化活动；
(7)高科技的管理手段；
(8)业主委员会的建立等。
上述四项应逐章编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件的格式

一、投标文件的数量
投标人应提交9套投标文件（1份正本，8 份副本）。每份投标文件须标明“正本”或“副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。
二、投标文件的要求
1. 投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。
2. 投标文件的字数原则上控制在4万字左右。
3. 投标文件应无涂改和行、字间的插入。
4. 投标文件的“商务标”，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件的格式顺序编制装订，其封面按附件规定编制。
5. 投标文件的“技术标”，依次按封面、目录及本章第五节规定编制，文本格式按下列要求执行：
首行缩进两个汉字字符；
纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；
封面：A4纸，内容按附件规定格式排列；
封底：A4纸一张；
字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;（1），（2）、，（3）、，…; 1)，2)，3)，…等。
打印：单面打印；
字间距：标准；
行间距：单倍行距。

第七节 投标文件的递交

一、投标文件的印记
1. 投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订。
2. 投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章。
二、投标文件的截止时间
投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。如果由于招标人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。
三、迟到的投标文件
在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。
四、投标文件的修改、撤销
投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制和标记。在投标截止日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。
五、投标文件的处理
1. 中标人的投标文件将作为前期物业管理委托合同的有效组成部分，不予退还。
2. 未中标人的投标文件予以退还。
3. 前期物业管理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。

第八节 投标单位法定代表人证明材料

一、投标单位法定代表人证明材料
1. 法定代表人证明书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明。
2. 授权代理人身份证复印件（原件核对）。
以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。

第九节 开标、评标

一、一般规定
1. 投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应，否则将被拒绝参加投标。
2. 开标、评标时投标人限2－3人参加，投标人的法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。投标人的法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。
3. 评标小组对投标文件中含义不明确的内容或对同类问题表述不一致等可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
4. 投标人不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不得增加收费标准。对开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。
5. 投标人拟委派的项目经理，应与投标报名申请书的人员一致。如发生人员调动及其他原因需更换项目经理的，投标企业应在开标前向物业主管部门报告。
6. 评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审情况以及与评标相关的其他情况。
二、评标小组的确定
1. 由招投标管理机构工作人员在专家评委库中随机抽取评委7名，组成评标小组负责评标。
2. 如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。
三、评标原则
依据招标文件要求及服务等级标准，成本测算和综合评审。
四、开标、评标程序
（一）开标：
1. 投标人或其推选的代表检查投标文件并签字确认。
2. 投标人如认为有评委需要回避的，由招投标管理机构对所提回避理由的真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避的书面材料。
3.招投标管理机构工作人员当众宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。
（二）评标
1. 招标人向评标小组介绍项目基本情况、重要信息和数据。
2. 由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，编排是否合理，资格证明材料是否完备。经查验合格的投标文件提交评标小组评审。
3. 评标小组根据评标标准和方法、招标文件提供的数据和要求，对项目中各业态的公共服务费进行测算，得出该项目的评委测算价格。根据本市前期物业管理招投标有关规定，综合评委测算价格与投标人报价，形成该项目前期物业管理服务阶段物业管理费最高执行价格。
4. 对“商务标”公共服务费报价的测算依据、运算应用、代收代交费的按实合理分摊，“技术标”的完整性、可操作性，以及所提供的证明材料等进行评审。
5. 评标小组在评审过程中可依据本节第五条的规定对投标文件做出废标的决定。
6. 评标小组对投标方委派的项目负责人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明的问题，经投标人书面确认后，作为投标文件的有效补充。
7. 评标小组全体成员对投标文件作出综合意见并签字确认，评标报告对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述不同意见和理由。
8. 招、投标人对评标小组的价格测评结果及综合意见进行确认，无异议的双方签字盖章，有异议的可以向评标小组提出，评标小组应当给予解释，解释后仍存异议的，报请市物业行政主管部门调处。
9. 评标小组的综合意见中需要中标人对投标文件相关内容进行调整的，中标人应当进行调整，调整文件经招标人同意后，报招投标管理机构备案。
五、废标的界定
1. 综合评分值未达标的，详见附件一。
2. 投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的。
3. 投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件要求的。
4. 投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显偏离同城市物业服务社会平均成本价的。
5. 投标文件内容超出招标文件要求，附加了招标人不能接受条件的。
6. 未按照招标文件要求编制投标文件的。
7. 发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
8. 不符合国家、省和市有关规定、标准的。
六、如因投标人废标原因造成本次招投标行为无效，招标单位应依法重新招标。

第十节 合同签订

1. 招标人应当在规定时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起3