物业管理招标文件(DOC 44页).docx

物业管理招标文件
目录

第一部分 投标邀请 - 2 -
第二部分 投标人须知 - 5 -
一 投标须知前附表 - 6 -
二 投标人 - 7 -
三 招标文件 - 9 -
四 投标文件 - 10 -
五 投标文件的递交 - 13 -
六 开标及评标 - 15 -
七 授予合同 - 19 -
八 其它需要说明的问题 - 21 -
第三部分 招标项目内容和说明 - 23 -
第四部分 评标办法 - 32 -
第五部分 合同书格式（略） - 40 -
第六部分 投标书格式 - 40 -
一、 投标书格式 - 41 -
第七部分 附件 - 43 -

- 42 -

第一部分 投标邀请

投标邀请

按照国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市《物业服务收费管理办法》实施细则》和《武汉市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对 工程物业管理项目 （项目名称）进行 公开 （公开/邀请）招标。

1 项目名称：武汉城市职业学院新校区
2 招标单位：武汉城市职业学院
3 领取招标文件时间： 2016年6月10日8:30时（北京时间）
4 招标范围：保安服务；保洁服务；综合维修；水电等基础设施维护、小修；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。
5 招标人资质等级要求：在武汉市注册的具有三级及其以上物业管理资质的企业。
6 领取招标文件地点：。
7 现场勘查及招标答疑会： 2016年6 月 10 日14:30时。
8 投标截止时间： 2016年 6 月18日9:30时，逾期送达或不符合招标文件要求的投标文件恕不接受。
9 开标时间： 2016年6月18日9:30时。届时投标人应派代表出席开标仪式。投标人最多可派3人出席开标仪式，并出具投标代表的身份证及复印件。如果投标人的法定代表人不能出席，请投标代表携带法定代表人授权书。
10 接到邀请的投标人可在上述发标时间内购买招标文件（伍佰元整人民币）,招标文件售后不退。
11 招标代理机构：
12 地址：
13 联系人：
14 联系电话：
15 传真：

第二部分 投标人须知

一 投标须知前附表

项号
内容
说明与要求
1
项目名称

2
项目地点

3
招标单位名称

4
招标范围
保安服务；保洁服务；综合维修；水电等基础设施维护、小修；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。
5
投标人资质
1、在武汉市注册的具有三级及其以上物业管理资质的企业。
2、具有单项建筑面积20000平方米以上物业管理经验。
3、具有三年以上物业管理经验。

6
踏勘现场及答疑会
踏勘现场及答疑会时间： 2016年 6月 10日 下午14:30点。
集合地点：
7
招标文件有效期
本项目招标投标时间为自投标之日起40日内
8
招标文件份数
一式四份，其中正本一份 副本三份
9
招标文件提交
地点及截止时间
收件人：
地点：
时间： 2016年6月18日上午9:30时
10
开标
时间： 2016年6月18日上午9:30时
地点：
11
评标方法及标准
综合定量评分法（详见本招标文件招标办法）
12
未中标补偿
本工程对未中标人无补偿。
13
投标保证担保
投标保证金为五千元人民币（现金）
14
中标人交纳专家评审费
专家评审费及专家场地费（按实际发生）等由中标人领取中标通知书的同时向代理公司一次性支付

二 投标人
1. 项目说明
1.1 本项目招标说明详见本须知前附表。
1.2 本项目招标按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章，通过公开招标方式选定中标人。
2. 招标范围
保安服务；会议服务、后勤食堂、保洁服务；综合维修；水电等基础设施运行维护及小修；各系统设施设备的运行、值班；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由另行签约的专业维保公司进行维修）。

3. 投标人资格
3.1 具有法人资格。
3.2 在武汉市注册的具有三级及其以上物业管理资质的企业。
3.3 具有三年以上物业管理经验。
4. 投标委托及投标费用
4.1 投标委托
投标人代表不是法人代表的，须持有《法人代表授权书》。见附件1投标授权书格式。
4.2投标费用
4.2.1无论投标过程中的作法和结果如何，投标人自行承担所有与参加投标有关的全部费用。
4.2.2本服务项目要求设投标担保：投标单位应在递交投标文件的同时提供投标保证金人民币￥ 5000.00 元（大写：五仟元整），由代理公司收取。
4.2.3投标保证金采用现金的形式。
4.2.4未按要求提交投标保证金将被评标委员会视为无效投标。
4.2.5所有投标单位的投标保证金在中标人与招标人签订委托服务合同后五日内，由招标代理机构无息退还。
4.2.6发生下列情况之一，保证金将被没收：
（1）开标后在投标有效期间，投标单位撤回其投标文件；
（2）投标单位在投标过程中存在弄虚作假的；
（3）投标单位在收到中标通知后，未能按中标通知书规定的时间与招标方签订合同；
5. 踏勘现场及答疑会
5.1 招标人将按本投标须知前附表第 6 项所述时间，组织投标人对项目现场及周围环境进行踏勘并组织召开答疑会，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所需的资料。投标人承担踏勘现场所发生的自身费用。
5.2 招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
5.3 经招标人允许，投标人可以勘察为目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担勘察现场的责任和风险。
三 招标文件
6. 招标文件
6.1 招标文件由招标文件目录所列内容组成。
6.2 投标人应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件的要求提
供投标文件和资料，可能导致其投标被拒绝。
7. 招标文件的澄清
投标人对招标文件如有疑点要求澄清， 或认为有必要与招标人进行交流时，可用书面传真的形式通知招标人，但通知不得迟于开标日期前 5 天使招标人收到，招标人应用书面传真做出答复，招标人将视情况确定交流的时间及地点，或以书面形式予以答复，并将答复内容包括原提出的问题，分发给所取得同一招标文件的投标人。
8. 招标文件的修改
8.1 招标文件发出后，在提交投标文件截止时间 3 日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。
8.2 招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后_1_日内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有法律约束作用。
8.3 招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。
8.4 为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。
四 投标文件
9 . 投标文件的语言及度量衡单位
9.1 投标文件和与投标有关的所有文件均应使用 中文 。
9.2 除本招标文件另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。
10. 投标文件的组成
投标文件由商务部分、技术部分和资格证明文件三部分组成。
10.1 商务部分内容包括：
1) 投标函；
2) 开标一览表；
3) 投标报价明细表；
4) 法定代表人身份证明书；
5) 投标文件签署授权委托书（如有）；
6) 已供设备、工具及物耗明细表；
10.2 技术部分内容包括：
1) 投标单位简介；
2) 管理机构设立方案、运作流程及各项规章制度；
3) 针对本项目对物业管理招标内容的技术服务方案；
4) 项目管理人员一览表；
5) 适合本项目的各种突发事件的处理预案，包括停电、停水、火灾、民扰、盗窃、严重空气污染等；
6) 服务质量承诺书；
10.3 资格证明文件包括：
1) 营业执照（复印件）；
2) 如由非法定代表人办理投标事宜，需提供法定代表人授权委托书；
3) 相关物业管理资质（复印件）；
4) 投标人情况介绍；
5) 业绩资料；
6) 有代表性物业项目的合同复印件。
11． 投标文件要求
投标文件正副本应当按以下要求排版制作：
1）纸张：A4白色复印纸；
2）字体：宋体；
3）字号：（1）标题：三号（2）其他：四号；
4）要求编排页码，页码格式采用阿拉伯数字格式，设在页面下方中间位置：页码应当连续，不得分章或节单独编码；
5）各章节的图表按章节次序排列，对于比较大的图表可使用白色A3复印纸，但须将A3纸折叠成A4纸大小并统一装订；

12. 投标文件格式
投标文件包括本须知第 10 条中规定的内容，并按其顺序进行编排，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。
13. 投标文件的有效期
13.1 投标有效期见本须知前附表第 9 项所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。
13.2 在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人这种要求。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件。
14. 投标文件的数量、签署及有关规定
14.1 投标人应填写全称，同时加盖印章。
14.2 投标文件必须由法人代表或授权代表签署。
14.3 投标书一式4份，其中正本1份，副本3份。用A4规格装
订成册。
14.4 投标书的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书
写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚
地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以
正本为准。
14.5 除投标人对错误处需修改外，全套投标文件应无涂改或行间插
字和增删。如有修改，另做补充投标文件并密封，开标时同时
报送，相应内容，以补充投标文件为准。且必须由同一签署人
签字或盖章。
14.6 投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。
14.7 投标文件及招标人与投标人之间的一切其他文件必须使用中
文。
14.8 所有投标报价均以 人民币 为计价货币。
14.9 最低报价不能作为中标的保证。

五 投标文件的递交
15. 投标文件的密封及标记
15.1 投标文件应按以下方法装袋密封：
1) 投标书密封袋内装投标书正副本一式4份，封口处应有投标人法人代表的签字及投标单位的公章。封皮上写明招标项目名称、投标人名称，并注明“投标书”及“开标时开封”字样。
2) 如果投标人未按上述要求密封及加写标记，招标人对投标文件的误投和提前启封概不负责。
16. 投标截止时间
16.1 投标文件必须在投标截止时间前送达到指定的投标地点。
16.2 招标人推迟投标截止时间时，应以书面的形式，通知所有投标人，在这种情况下，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止期的约束。
16.3 在投标截止时间以后送达的投标文件，招标人拒绝接收。
16.4 到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。
17. 迟交的投标文件
17.1 招标人在本项目须知前附表第 9 项规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。
18. 投标文件的补充、修改和撤回
18.1 投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
18.2 投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第 9 条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。
18.3 在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。
18.4 在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件。

19. 投标文件计算错误的修正
评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：
19.1 如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表
示的金额为准；
19.2 当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委
员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，
并修改单价。
19.3 按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。评标时对错误的修正，只作为对评标的参考。

六 开标及评标
20. 开标
20.1 招标代理机构按本须知前附表第 10 项所规定的时间、地点主持公开开标。开标仪式由招标代理机构主持，招标人代表、
各投标单位代表及有关工作人员参加。
20.2 投标人派代表参加开标仪式，并签名报到以证明其出席。
20.3 开标程序：
20.3.1 开标由招标人主持；
20.3.2 由招标人或委托其代表检查投标文件的密封情况；
20.3.3 经确认无误后，由投标人当众拆封，并自行宣读投标书和投标文件的主要内容。
20.4 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标
文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
20.5 招标代理机构在开标仪式上，将对各投标人的名称、投标报价、
投标文件的有关内容开标并做记录，并由各投标人在开标记录
上签字确认。

21. 投标文件的有效性
开标时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文
件，不得进入评标：
21.1 投标文件（投标书）无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；
21.2 投标书未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨
认的；
21.3 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的；
21.4 投标人法定代表人未按招标文件规定参加开标会，又无指定代理人（法定代理人委托书为准）；
21.5 唱标时弄虚作假或更改投标书内容的；
21.6 开标时，扰乱会场秩序，经劝阻无效的；
21.7 投标文件未按指定的时间、地点送达。

22. 对投标文件的初审
22.1 初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全等。
22.2 初审中，对价格的计算错误按下述原则修正：
⑴ 如单项相加不等于总价，则以单项为准修正总价；
⑵ 如以文字表示的数据与数字表示的数据有差别，则以文字为准修正数字;
⑶ 招标人将按上述方法调整投标书中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不同意以上修正，则其投标将被拒绝。
22.3 与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝，重大偏离系指投标
文件明显不能满足招标文件的要求。这些偏离不允许在开标后修
正。但招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的、微小的、非
正规、不一致或不规则的地方。
22.4 招标人对投标文件的判定，只依据投标文件本身，不依靠开标后
的任何外来证明。
22.5 招标人有权就投标文件中含混不清之处向投标人提出质询。

23. 投标文件的澄清
23.1 招标人就投标文件向投标人提出询问或澄清时，投标人必须按照
招标人通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。
23.2 必要时招标人可要求投标人就澄清的问题作书面回答，该书面回
答应有投标全权代表的签章，并将作为投标文件的一部分。
23.3 投标人对投标文件的澄清不得改变投标价格及实质内容。

24. 评 标
24.1 招标人根据招标项目的特点组建评标委员会，只对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。评标委员会成员总人数为 7 人，其中受聘的专家不得少于2∕3，且应符合“中华人民共和国招标投标法”的规定，评标委员会负责评标工作并对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。评标委员会由招标人和评标专家组成。评标委员会负责评标工作。
24.2 评标原则：
本评标委员会应依法以中华人民共和国国家发展计划委员会等七部委联合颁布的第12号令为依据，按下述的原则进行评标。
(1) 公开、公平、公正和诚实信用的原则；
(2) 科学、合理、择优评标原则；
(3) 反不正当竞争的原则；
(4) 贯彻中国人民大学对本物业招标的各项要求和原则。
评标委员会严格按照招标文件的要求进行评标，综合考虑投标报价、服务标准、人员配置的合理性、完整性及其相互间的关系、投标人的资质、履约能力、业绩、中标承诺、信誉等因素，择优选取。
24.3 在比较报价的同时，还将从以下几个方面评审：
(1) 物业管理方案的科学、先进、合理、规范性。
(2) 管理模式的成熟性及公司业绩。
(3) 各项指标的可能性、高标准性。
(4) 各项指标的承诺。
(5) 物业管理运行成本及费用测算，物业管理测算的合理性、准确性、全面性。
(6) 经营信誉。
(7) 有良好的服务承诺和执行合同能力。

24.4 评标过程保密:
24.4.1开标之后，直到授予投标人合同止，凡是属于审查、澄清、评价
和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向投标人或其
他无关的人员透露。
24.4.2 在评标期间，投标人企图影响招标人的任何活动，将导致投标
被拒绝，并承担相应的法律责任。

七 授予合同
25. 合同授予标准
25.1 招标人将合同授予被确定为符合评标原则、实质上响应招标文件要求的、具备综合比较优势、能够满意地履行合同义务的评标排序第一名的中标人。

26. 资格后审
26.1 资格后审的内容是对投标人提交的投标文件和招标人认为必要
的资料进行审查，必要时可对投标人进行实地考察。
26.2 接受资格审查的投标人必须如实回答和受理招标人的询问或考
察，并提供所需的有关资料。
26.3 招标人将对中标人的物业管理项目进行实地考察，如与投标人的投标资料不相符时，招标人将取消中标人的中标资格。
27. 招标人在向中标人授予合同时有变更数量的权力
招标人在与中标人签订合同时，招标人有权根据实际情况变更数量和服务的内容。

28. 招标人拒绝投标的权力
招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。

29. 中标通知
29.1 在投标有效期内，招标人以书面形式通知所选定的中标方。
29.2 中标通知书将是合同的一个组成部分。

30. 合同的签订
30.1 招标人与中标人将于中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面经济合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
30.2 中标人如不按中标通知书中规定的时间与招标人订立合同，则招标人将废除授标，同时依法承担相应的法律责任。
30.3 中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让（转包）给他人。

31. 腐败和欺诈行为
31.1 定义:
(1)“腐败行为”是指提供、或索取任何有价值的东西来影响评标委员会在评标过程中的行为，以及影响买方在合同实施过程中的行为。
(2) “欺诈行为”是指为了影响评标过程或合同实施过程而谎报事实，损害买方利益，包括投标人之间串通投标，人为地使投标丧失竞争性。
31.2 如果招标人认为某投标人在本合同的竞争中有腐败或欺诈行为，
则将拒绝其投标。对情节严重者，招标人将在一段时间内拒绝该投标人参加招标人所组织的其它招投标活动。

八 其它需要说明的问题

33. 接收和拒绝投标的权力
招标人发出中标通知前有依据招标文件的有关规定选择或拒绝
全部投标的权力。评标工作中产生的专家评审费由中标人承担。

第三部分 招标项目内容和说明

1. 项目概况
本项目位于武汉市洪山区。
新建工程相关基本情况详见图纸。

2 . 本项目的管理方案
管理方案包括但不限于：管理的设想；监管方案；保安、保洁方案；综合维修；水电等基础设施维护、小修；各系统运行、值班管理，协调处理专业设备故障的内容和措施等。

3. 项目管理计划
包括但不限于：工作流程；各项管理、维护、服务项目年期计划和短期安排；列明管理工作的定期（月、季、年）计划与报告内容；管理过程中对各类突发事件的应对预案。

4. 物业管理服务内容和要求
4.1物业管理主要内容
(一) 安全保卫工作
（二）维护管理工作
(三) 保洁服务工作

4.2物业管理要求
4.2.1物业管理基本要求
1、物业管理公司要有完善的物业管理方案，管理制度健全。
2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者上岗证书。
3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4、设有服务接待联络人，公示服务电话。各种服务能够及时得到处理。
5、定期向征询服务意见。
6、物业管理公司要与中国人民大学签订规范的物业管理合同。

4.2.2物业管理的具体要求
1、安全保卫工作
（1）所有物业公司安保人员在规定的工作时间内应认真履行职责，确保医院安全。
（2）一层共6个出入口，除消防出入口外，其余5个出入口各设固定一岗，除法定节假日外，全年约330天在岗，上岗时间8:00—17:00。
（3）设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（4）公共卫生部设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（5）停车场设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（6）内公共场所设夜间固定两岗，主要负责维护夜间秩序。
（7）负责监控报警系统运行状况的管理，熟悉报警系统的操作规程，保证安全保卫设施的正常运转，系统报警后保安应迅速做出反应，及时应对突发事件。
（8）根据消防部门的规范要求，负责全院消防监控装置的管理和监控工作。工作人员应受过良好的专业培训，熟悉消防系统的操作程序，保证消防设施、设备的正常运转及消防通道的畅通，一旦发生警情，能及时处置。
（9）加强对重点部门的巡查，认真做好防毒、防人身伤害及防火防盗工作。全院严禁吸烟，严禁违章用电。
（10）在人流量高峰期要注意做好人员的疏导工作，确保各个出入口通畅，遇到紧急情况，应能迅速组织人员安全疏散。
（11）前广场严禁停放各种车辆，发现有违停现象，应予劝阻，对随便乱放的自行车应及时搬走。
（12）确保消防设备完好，可以随时启用；消防通道应保证畅通。
（13）对火灾等突发事件应备有应急预案，一旦事故发生应立即报告有关部门，并及时采取积极的应急措施防止灾情蔓延或加剧。
（14）所有保卫人员应对违反公共场所秩序的人应加以劝阻，如吸烟、喧哗、随地吐痰及乱扔果皮纸屑、破坏公物及公共设施等。
（15）保安员培训上岗率100%；提供完善的保障措施，满足上述要求。

2、维护管理
（1）物业管理公司要对大楼的原始图纸进行存档，对大楼的布局、结构、给排水、空调、电气、消防、专业系统、弱电系统、各种线路（电线、网线、电话线等）等的数据要十分清楚，并熟练操作各种专业设备，如电梯、消防等设备的使用方法。
（2）对水电等基础设施进行日常运行维护和小修。协调处理所有专业设备（如电梯、通风、消防等）故障（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由专业维保公司进行维修）。
（3）定期检查供水、供电、电梯、空调等使用状况，出现损坏、泄漏，不能正常使用时，要及时进行维修或联络学校相关部门进行维修。对安全监控系统用电要有24小时不间断供电的应急措施。
（4）保安人员要对院内进行不断巡查，确保各种医用仪器、公共设施、照明系统、门窗、玻璃等安全，做好巡查记录，一旦发现盗窃、损坏或故障，应及时报警或维修。
（5）各系统的运行管理及值班。

3、保洁服务

4.3 服务标准
4.3.1保安工作的内容：防火、防盗、维护治安、环境保护监督、交通疏导及车辆管理等五个方面。
4.3.2制定完整、全面、合法、有效的安全防范制度、应急预案，经报请中国人民大学有关部门批准后执行。
4.3.3安全防范制度包括但不限于如下项目：消防制度、人员、设备物资、出入人员登记制度和日常管理程序。
4.3.4对安全防范制度的合法性、有效性负责。
5. 物业管理服务要求、管理目标
5.1 总体目标及要求
5.1.1 建立符合服务理念和文化的管理服务队伍。
5.1.2 确保物业管理人员的整体服务形象，具备组建保安、保洁队伍的能力。
5.1.3 中标后主管以上人员100%从公司调派，其他人员新招聘者不超过50%。
5.1.4中标后二周内提供派驻现场员工花名册，内容包括：姓名、年龄、学历、工种、户口所在地、前工作单位等。以后每月更新一次。
5.1.5 中标后一个月内制定出符合法律法规的物业管理制度，报资产与后勤管理处审批后执行。

5.2 分体目标及要求
5.2.1 物业管理服务要求
5.2.1.1 物业管理工作的计划：派遣管理人员到项目现场，了解熟悉具体情况，为全面接管物业管理服务做好充分准备。
5.2.1.2制定全面的接管方案：包括但不限于人员储备、岗位交接、资料交接等各项工作安排。
5.2.1.3从物业管理的角度，对新建现状提出改进建议。
5.2.2 公共性服务
5.2.2.1新建综合维修，各类基础设施维护、小修，各系统运行、值班管理及协调处理专业设备故障（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由专业维保公司进行维修）。
5.2.2.2对物业规划红线内的配套场地、服务设施的维修、养护、管理。
5.2.2.3内消防设施的安全管理。
5.2.2.4应急预案的制定：包括但不限于扫雪铲冰；群体事件；盗抢；重要参观的保卫、服务方案；停水、停电。
5.2.2.5维护内的公共秩序与安全。
5.2.2.6对内的清洁、卫生进行管理，对医用垃圾进行收集及管理，确保环境整洁。
5.2.2.7发生或正在发生的违反法律、法规或其他规定的行为进行制止。

第四部分 评标办法

、、

目 录

一、总 则

二、评标内容、质疑及废标

三、评分方法及说明

四、评分权重比例表

五、方案经济标评分表（A1）

六、方案技术标评分表（A2）

七、企业物业管理的实际经验与实力评分表（A3）

一、总 则

第一条 本办法为、（以下简称“业主”）物业管理（以下简称“本项目”）招标评标办法（以下简称“本办法”），仅适用于本项目招标的评标。
第二条 本办法是招标的组成部分。
第三条 评标工作由、工程管理有限公司组建的评标委员会承担。评标委员会由“业主”的代表和受聘的评标专家组成，评标委员会成员总人数为 7 人，符合“中华人民共和国招标投标法”的规定。
第四条 评标原则：
本工程评标委员会应依法以国家计委等七部委联合频布的第12号令为依据，按下述原则进行评标：
1．公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2．科学、合理、择优评标原则。
3．反不正当竞争的原则。
4．贯彻“业主”对本项目物业管理招标的各项要求和原则。
第五条 评标委员会根据本办法及招标文件对投标人的投标文件进行评审排序，排序第一名为中标人。当中标人自动放弃中标时，招标人应按排名顺序确定经综合评价得分第二名的投标人为中标人，依此类推。

二、评标内容、质疑及废标
第六条 评标内容包括经济标、技术标和企业物业管理的实际经验与实力：
1、经济标：对投标报价的合理性主要分2个方面进行评议。
（1）人工费；
（2）除人工费外其他费用；
2、技术标：主要从4个方面对投标文件进行评议。
第一方面：物业管理架构及特点。
第二方面：本项目物业管理方案（包括人员管理、财务管理、管理规章制度和档案的建立与管理、智能化管理程度）。
第三方面：物业管理的服务宗旨、经营理念
第四方面：方案质量保证体系及服务承诺。
3、企业物业管理的实际经验与实力（包括企业业绩及项目经理业绩）。
第七条 评审专家质疑：
评标委员会对其方案内容有疑问的部分向投标人质询并要求该投标人做出答复，但投标人的答复不得对投标文件做实质性修改。
第八条 投标人投标属下列情况之一的视为废标：
1、凡投标的内容属实质性不符合招标文件的要求，评标委员会按规定予以拒绝的；
2、投标人的投标行为违反《中华人民共和国招投标法》、《北京市物业管理招投标暂行法》及本项目招标文件有关规定的。

三、评分方法及说明
第九条 当投标人按照招标文件规定的时间、地点等要求报送投标文件后，评标委员会按照本办法，对投标文件进行独立评标，并汇总计算出各有效得分的平均数，即为投标人的得分。
第十条 本评标办法的总分值为100分，分为经济标、技术标和企业综合实力。经济标权重占总分值的30%，技术标权重占总分值的40%，企业综合实力权重占总分值的30%。
第十一条 评分总分值指（单项评分×相应权重比例）相加=总得分。
第十二条 经济部分人工费以人工平均工资作为衡量标准，取单项工程的人均工资的基准A值：
①如有效报价的投标人≥10家时，去掉两个最高报价和两个最低报价后的评标价格的算术平均值为A值；
②如有效报价的投标人大于等于6家小于10家时，去掉一个最高报价和一个最低报价后的评标价格的算术平均值为A值；
③如有效报价的投标人＜6家时，取所有评标价格的算术平均值作为A值。
如投标人单项人均工资低于北京市最低工资标准，则投标人在该单项经济评分为0分，且视为无效报价。
人均工资与此项人均工资基准价相同，则该项为满分。与基准价相比，每上浮1%扣1分，每下浮1%扣0.5分，不足1%按插入法计算。（除人工费外其他费用直接取基准A值，与基准价相比，每上浮1%扣1分，每下浮1%扣0.5分，不足1%按插入法计算。）最后评分保留小数点后3位。

第十三条 技术部分按照投标文件中的物业管理构架、特点及针对性等几个方面进行打分。

四、评分权重比例表
各评分表占总分值权重比例表（总分值为100分）。

评分表
占总分值权重比例
方案经济标评分表（A1）
30%
方案技术标评分表（A2）
40%
企业物业管理的实际经验与实力评分表（A3）
30%

五、经济标评分表（A1）

序号
评标项目
满分
投标单位实际得分

投标报价项目
100

1
物业费
人工费
60

除人工费外其他费用
40

合计

评标日期：2016年 月 日 评委签字：

六、技术标评分表（A2）

序号
评标项目
满分100
投标单位实际得分

一
物业管理架构及特点
满分30

1
物业管理架构清晰，针对性强，适合本项目，有特点
21-30

2
物业管理架构一般，有一定针对性，基本满足本项目，无特点
11-20

3
物业管理架构含糊，不适合本项目
0-10

二
物业管理方案及人员配备合理性
满分40

1
物业管理方案合理、全面、详尽，人员配备合理
31-40

2
物业管理方案较合理较全面、较详尽，人员配备较合理
16-30

3
物业管理方案不合理、粗糙，人员配备不合理
0-15

三
物业管理的服务
宗旨、经营理念
满分20

1
服务宗旨客观、现实、经营理念明确
11-20

2
服务宗旨较客观、现实，经营理念较明确
6-10

3
服务宗旨脱离实际，经营理念不明确
0-5

四
物业质量保证体系及服务承诺
满分10

1
质量保证体系详细
7-10

2
质量保证体系较详细
3-6

3
质量保证体系不详细
0-2

合 计

评标日期：2016年 月 日 评委签字：
七、企业物业管理的实际经验与实力评分表（A3）

序号
评标项目
满分
100
投标单位实际得分

一
企业业绩
满分60

1
有三家以上大厦物业管理经验，
60分

2
有一