年房地产政策要点分析-共18页.pdf

河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 1 页 共 17 页2009 年/2010 年初房地产政策要点分析2009 年/2010 年初房地产政策要点分析简析 2010 年房地产市场简析 2010 年房地产市场文件纲要说明文件纲要说明1、2009 年房地产政策要点分析1、2009 年房地产政策要点分析2、2010 年房地产政策要点分析2、2010 年房地产政策要点分析3、简析 2010 年房地产市场预期和政策预期3、简析 2010 年房地产市场预期和政策预期一、一、2009 年房地产政策要点年房地产政策要点1 月 1 日 财政部、国税总局联合下发通知实施个人住房转让营业税新政财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。7 J4 Z|1 U5 T6 j!Q新政执行时间自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日。要点分析：该政策主要内容是将营业税征免年限从原政策中的 5 年改为 2 年。对房产投资群体是利好政策，对商品房一手市场注入了更多的购买群体，也会提高二手市场的交易量，量变则质变，由此可以看出政府主要目的在于加大房地产市场总体交易量，让金融危机后的房地产市场尽快复苏。虽然征免年限有所改变，但是还是有普通住房和非普通住房转让的区别，并且明确了该政策到 2009年底停止，由此体现出政府考虑到 2009 年国民经济环境的预期，在出台房地产政策方面还是比较稳健的。1 月 1 日 新修订的建设项目用地预审管理办法开始施行国土资源部最新修订的建设项目用地预审管理办法自 2009 年 1 月 1 日起开始施行。根据新修订的建设项目用地预审管理办法，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 2 页 共 17 页要点分析：该政策自 2009 年 1 月 1 日起执行，建设项目用地预审管理办法的修正一方面是为了严把土地规划，保护耕地，确保被征地农民利益，在预审内容中增加了建设项目征地补偿费用的拟安排情况，对矿山项目增加了土地复垦资金的拟安排情况。另一方面是优化预审程序，使得预审通道更加便捷，更多的服务于开发商，减少开发前期的时间成本。1 月 3 日 四大银行开始实施七折利率优惠要点分析：该政策的出台最大限度的优惠了消费者，更大的刺激交易量，对楼市回暖奠定了政策基础。1 月 8 日加强建设用地容积率管理和监督检查 1 月 8 日加强建设用地容积率管理和监督检查 监察部、住房和城乡建设部联合发出关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。!r:Z+T9 v8 R#C9 t2 月 18 日国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法2 月 18 日国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法 国土资源部网站公布土地利用总体规划编制审查办法。据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台土地利用总体规划编制审查办法，并自发布之日起施行，同时废止 1997 年 10 月 28 日原国家土地管理局发布的土地利用总体规划编制审批规定。3 月 5 日 温总理阐述房地产市场 2009 年工作任务国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述，提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。要点分析：温总理讲话主要强调稳定市场信心和预期；稳定房地产投资；使得房地产业平稳有序发展。意图是让市场明白，国家会通过一系列政策稳住当前房地产市场，并让其使得好转，将不会出现更低迷的市场表现。4 月 12 日 银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成银监局要求各银行严格按照国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 3 页 共 17 页套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。要点分析：该政策是对 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅文件“关于放宽二套房贷限制政策”的一次重点说明。其中主要提出在人均住房面积少于当地平均水平的前提下施行该政策。重点在于改善中低收入人群住房条件，减轻中低收入消费人群的还贷能力。鼓励更多的中低收入人群进入当前房地产交易市场。并严格把控投资类客户。4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。4 月 27 日两部委特急彻查房产项目容积率4 月 27 日两部委特急彻查房产项目容积率住房和城乡建设部与监察部将对 2007 年至 2009 年 3 月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。要点分析：该政策重点在于强调房地产市场的管理秩序。重点对各级人民政府及其部门制定的与国家建设用地容积率管理的法律法规和政策规定不符的地方制度、规范性文件等进行监督检查，制止开发商房地产开发中规划审批环节腐败问题，使得房地产市场能够逐步实现健康发展。4 月 30 日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整4 月 30 日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整 S3 S3 财政部公布新增建设用地土地有偿使用费征收等别通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从 2009 年 5 月 1 日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的新增建设用地土地有偿使用费征收等别计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 4 页 共 17 页对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自 6 月 1 日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5 月 15 日，国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知5 月 15 日，国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求：各地要加快编制、修编 2010 至 2011 年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等 3 类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。5 月 18 日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持 5 月 18 日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持.f4 q1 v$O1 C.f4 q1 v$O1 C7:$v8 C%M(b;%)q-f,H-Q国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在 6 月 30 日前，完成未来 3 年保障性住房用地供应计划的制定。5 月 22 日 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部20092011 年廉租住房保障规划 5 月 22 日 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部20092011 年廉租住房保障规划*Y/W)u i4?Y/W)u i4?8 P2009 年 5 月 22 日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部 20092011 年廉租住房保障规划，计划用三年时间，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。5 月 24 日 物权法两部司法解释出台 5 月 24 日 物权法两部司法解释出台 7最高人民法院公布关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，明确诸多业主最关注问题，并将于 2009年 10 月 1 日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。5 月 25 日国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知5 月 25 日国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 5 页 共 17 页深化房地产税制改革，研究开征物业税。5 月 27 日 国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例5 月 27 日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。这是自2004 年以来执行 35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。要点分析：商品房资本金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业信心。国家在 2009 年第二季度调整 13 年以来从未变动的商品房资本金比例政策的主要原因在于：首先，从大环境来说当时正处于国际金融危机后期，中国经济增速在一季度同比下降了 4.5%，经济下行压力仍然较大。国家考虑到 2009 年保增长目标的实现，必须出台更实际的刺激政策，拉动房地产业，扩大内需。开发商自由资金比例降低，必将有更多的开发项目进入市场，如果供大于需则必然出现开发企业之间的激烈竞争，从而调整房价或出现其他优惠政策。如果供小于需，开发商必然会考虑到一般消费者均是买高不买底，房价也自然会出现上扬趋势。6 月 2 日6 月 2 日住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了 2009-2011年廉租住房保障规划住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了2009-2011 年廉租住房保障规划，从 2009 年起到 2011 年，争取用三年时间，基本解决 747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。要点分析：此政策的出台重点是解决中低收入人群购房难的问题，因为目前已有部分城市出现房价与个人收入比例失调。形成了所谓的住房民生问题，已经提升到政治高度，为此国家必然加大保障房建设力度，增加保障房的供应，对市场化住房建设尚未产生重要影响，但也值得关注该方面政策。6 月 16 日 财政部出台新规打击交易避税 6 月 16 日 财政部出台新规打击交易避税 6 S ,E6 k0 D+Y#Q D8 z r财政部和国税总局日前下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收 20%的个人所得税。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 6 页 共 17 页在通知中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%。此前国税总局曾经在 2006 年下发了关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。(r,C+T8 z3 p.l)V,J1 D 0?#q(U随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。6 月 19 日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知（银监发200959 号）要点分析：该通知重在强调严格遵守第二套房贷政策的不动摇；不得自行解释“二套房贷”认定标准；不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。由此说明国家在国民经济环境逐渐转好的背景下，对房地产业的态度在于稳定、稳健，逐步实现繁荣。7 月 17 日 银监会重申严格执行二套房政策要点分析：此次银监会再次重申要严格执行该二套房政策，仍重点支持借款人首次购房居住和符合改善型标准的自主住房的贷款需求，与之前与修订前没有太多变化。政策目的在于遏制短期的过度投机行为，无实质性收紧政策的打算。7 月 20 日 最高人民法院发布 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见7 月 20 日 最高人民法院发布 最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见:,K.r(/Z)E6 a最高人民法院日前发布关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为意见的一项重点。统计显示，今年 1 至 6 月份，全国法院受理房地产民事案件 67294 件，同比上升 10.58%。相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 7 页 共 17 页银监会 2.27银监会 2.27发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。8 月 21 日，国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知8 月 21 日，国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。8 月 27 日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况 8 月 27 日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况 今年中央财政安排了 330 亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报 2007-2009 年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。此外，地方还需要上报 2009 年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。;Y*J1 X7 e,o-H(L8|)9 月 1 日 国土部：一周连发两文从重治理开发商囤地要点分析：国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知（下称 通知）。通知明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。继此政策之后国土部有下发关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知的文件，并由国土部下发至各省国土厅。国土部出台一系列土地政策目的在于加快土地流转，打击囤地现象，提高房地产市场商品房供应量，避免地方出现“地荒”现象和供不应求现象，避免开发商借市场供求关系，炒作房价。9 月 4 日住房保障时间表初定：三五年内解决困难群体住房 住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 8 页 共 17 页现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。6:i:Q!.G7 c(U&W*E5 n4-Q&(M*n9 月 14 日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报 9 月 14 日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报 国土部 14 日下发的一份关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知（下称通知）。通知要求地方在汇总相关数据后于 10 月 10 日前上报国土部，通知中要求地方政府上报的数据年份为 2006 年、2007 和 2008 年。9 月 21 日第二次全国土地调查抽查核实工作启动 9 月 21 日第二次全国土地调查抽查核实工作启动 国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出 10 个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的 10 个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实9 月 28 日银监会摸底土地储备贷款风险9 月 28 日银监会摸底土地储备贷款风险银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。5 M$:s%T*b,D G A9 月 29 日 国土部：囤地要征增值地价要点分析：国土部发布关于集约用地的通知，完全是针对开发商囤地行为再出狠招。除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，通知明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。该政策的出台意味着开发商即将面临缩短开发周期，不能仅仅靠市场环境好转而适时进场建设或跑相关手续。很需要开发企业提前做好内部管理秩序，加强并提高企业的市场诊断，项目论证，优化开发思路的能力，完善相关管理体系。并且今后市场供应量会逐步增大，面临更多的市场竞争。商品房的定价策略会更加理性和科学化。此外因为增值地价尚未确定，所以以后给我们留下了更多相关政策思考。10 月 1 日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼 10 月 1 日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼 新修订的保险法已于 10 月 1 号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 9 页 共 17 页产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。/X5 s3 R5 X/E610 月 16 日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房10 月 16 日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发 关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定.10 月 21 日 银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管要点分析：银监会此次动态主要目的是在量上有所控制，避免市场出现更多的过剩流动资金，抑制房产投资和炒作，避免房价过度上扬。11 月 16 日 国土部设限住宅用地出让面积要点分析：政策主要强调对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市 20 万平方米，中等城市 14 万平方米，小城市(镇)7 万平方米。从政策出发点来看，是为了预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地，减少市场供应量，进而影响房价。该政策实施后，开发企业必将面临更多的竞争局面，利于激活消费市场。但中央政策在具体实施方面还在于地方政府执行情况。11 月 25 日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理 11 月 25 日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理)$W,E d,)$W,E d,i;k%P财政部发布的关于企业加强职工福利费财务管理的通知要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。11 月 26 日 国税总局：个人转租房屋征税11 月 26 日 国税总局：个人转租房屋征税国税总局发布关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（以下简称通知）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 10 页 共 17 页12 月 3 日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设 12 月 3 日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设 国家发改委等部门 12 月 3 日召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第三次部门联合信息发布会，由发展改革委产业司、工业和信息化部原材料司负责同志介绍抑制钢铁、水泥、平板玻璃行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展等方面的有关情况。*H$v6?5 X/x%h12 月 7 日 中央经济工作会议12 月 7 日 中央经济工作会议会议要点分析：1、自金融危机辐射我国经济市场以来，2009 年能够实现预期保增长，成果来之不易。为巩固 2009 年成果，面对 2010 年经济增长预期，又考虑到国际环境仍未完全复苏，出口贸易很难在短时间内快速增长，国家政策调控方面必然继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。仍然以拉动内需和消费为主，另根据国际环境变化必然加大出口贸易。进而实现 2010 年经济稳定快速发展。但是当前中国经济又存在泡沫现象，特别是房地产行业尤为严重，因此“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”必然在实施上有所“变化”和“产业转化”，进而不仅能够缓和当前经济泡沫，而且也能够推进 2010 年整体经济的稳定发展，特别利于缓和房地产业的过热现象，实现房地产市场的稳定发展。2、增加普通商品房建设、保障房建设；鼓励居民自住和改善性住房需求。从这几点说明 2010 年房地产市场将提高供应量，提高普通商品房和保障房的开发速度，打击囤地现象，另外为确定房地产能够稳定，还需在税收政策和信贷政策方面有针对性的刺激需求。12 月 9 日 个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年国务院总理温家宝 9 日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施；将减征 1.6 升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010 年底，减按 7.5%征收。要点分析：提前结束营业税 2 年征免。可以说明当前房地产市场“投资热”已很严重，此外中央政策都存在滞后性，所以也可以理解为国家在 2010 年年前中央经济工作会议后快速出台此政策，目的在于尽快整理当前过热的房地产市场，使得房地产在 2010 年能够实现基本稳定发展即可。12 月 14 日 国四条河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 11 页 共 17 页12 月 14 日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于 1000 万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，计划用 5 年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用 3 年时间基本完成。要点分析：国四条整体思路是保持政策连续性和稳定性的同时，抑制投资，加快普通商品房和保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。该政策可以说是对中央经济工作会议的解说，关键在于稳定房价，抑制投资炒房，使得房地产市场稳定持续发展。12 月 17 日 五部委新规即进一步加强土地出让收支管理的通知12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。要点分析：政策直接针对开发商的拿地环节：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。该通知的出台直接增加了开发商购置土地的财政负担，对高负债企业的影响最明显，削减他们新增土储的积极性。同时间，首期付款比例上升，重点打击囤积土地的行为。由此随着土地成本增加，不排除采用“快买快卖”推盘策略，从而增加市场有效供应，有助遏制房价上升。但是对于有资金实力的开发商而言，购置土地门槛的提高并不能有效遏制房价，他们完全可以根据市场供求关系调整房价，以实现其更高的利润价值。对于资金实力薄弱的开发商而言可能会减少土地购置，在既有的土地储量上根据市场供求，追求高利润。由此可以说很可能出现土地开发量降低，商品房供应不足现象，房价也自然难以压制。该政策随市场后期反应，是否有效，还需进一步经过市场验证。政策评析：政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009 年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 12 页 共 17 页按照这个思路，2009 年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行，2009 年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。12 月 23 日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的通知12 月 23 日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的通知12 月 23 日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，这是落实 12月 9 日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”政策评析：政策评析：由于 2009 年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。营业税“2 转 5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市发展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，则往往效果与期望差距甚远。12 月 28 日 温总理接受新华社访问“谈政府应做好四件事”内容要点：首先是强调大力推进保障房建设。其次是鼓励个人购买自住房和改善型住房，抑制投机。再者是强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产 价格。最后是维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。要点分析：由温总理所强调的顺序即可说明三个问题：重点在于解决民生问题，解决中低收入人群住房难题，一方面加大建设保障房和普通商品房，提高市场供应，另一方面在税收、利率、土地等政策上国家仍会有新规加以调控稳定房价。最后着力维护房地产市场秩序。三个问题必然引出三方面更多的具体实施政策。二、2010 年政策要点分析二、2010 年政策要点分析河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 13 页 共 17 页1 月 10 日 国务院办公厅公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知简称（国十一条）要点分析：“国十一条”与 2009 年底中央所有调控楼市的政策方向可谓一脉相承，但更加系统全面，责任也更加明细，政策措辞间不仅严格而且更加有力度。“国十一条”已基本确定了 2010 年房地产政策的调控结构：1、增加住房建设用地有效供应，提高土地开发利用效率。2、实施差别化信贷政策和税收政策，加强信贷风险管理。3、继续整顿房地产市场秩序，加大市场监测，加强土地供应管理和商品房销售管理。4、大力支持保障住房建设。5、实行省、市、县各级工作落实责任制。由此根据国十一条的调控结构已较明显的看出，2010 年更多的房地产政策制定主要已“土地有效供应”、“土地开发利用效率”、“信贷政策”、“税收政策”、“市场秩序监管”为根本，并随着 2010 年房地产市场的变化，这五大方面也必然进行细化和调整，值得我们关注。1 月 12 日、2 月 25 日央行上调存款准备金率分别在基础上上调 0.5 个基点。要点分析：2009 年，为克服国际金融危机对我国的影响，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策之下，全年中国的流动性猛增，出现了过剩和偏多的情况，存款准备金率的上调属于加大信贷调控的一大措施，而且对利率上调的预期也比较大。目前存款准备金率的上调，使得商业银行办理按揭贷款手续更加严格或拖延，其直接影响到房地产企业及时回笼资金。受此影响不少资金实力薄弱的开发商，在项目开发选择上可能更注重开发建设国家信贷政策鼓励的普通商品房，加大中小户型配比，以便实现资金的有效回笼。三、2009 年、2010 年初房地产政策要点总结三、2009 年、2010 年初房地产政策要点总结通过此次整理 2009 年和 2010 年初国家已公布的房地产政策，可以看出国家在宏观调控房地产市场方面主要体现在土地政策、信贷金融政策、税收政策、住房政策。1、土地政策盘点及总结分析政策一：2009 年 1 月 1 日 新修订的建设项目用地预审管理办法开始施行。政策二：2009 年 4 月 27 日 两部委特急彻查房产项目容积率。政策三：9 月 1 日 国土部：一周连发两文从重治理开发商囤地政策四：11 月 16 日 国土部设限住宅用地出让面积河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 14 页 共 17 页政策五：12 月 17 日 五部委新规即进一步加强土地出让收支管理的通知土地政策分析2009 年土地政策主要以调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度为主要调控点。按照这个思路，2009 年，国土资源部出台的一系列土地政策，具体方面主要是提高购置土地门槛，合理控制住宅用地出让面积，严格项目规划建设条件和容积率要求，进行土地的科学规划，加强土地使用监管，打击囤地和“地王现象”，优化招拍挂制度，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，从而使得更多土地在一定程度上向住房保障用地倾斜。2、信贷金融政策盘点及总结分析政策一：1 月 3 日 四大银行开始实施七折利率优惠政策二：4 月 12 日 银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成政策三：6 月 19 日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知（银监发200959 号）政策四：7 月 17 日 银监会重申严格执行二套房政策政策五：10 月 21 日 银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管政策六：2010 年 1 月 12 日、2 月 25 日央行上调存款准备金率分别在基础上上调 0.5 个基点信贷金融政策分析2009 年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了 2009 年楼市消费的增长。随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。但是进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”“国十一条”以及 2010 年初“存款准备金率连续两次上调”表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是 2010 年房地产信贷政策的主基调。河 北 大 有 房 地 产 开 发 有 限 公 司-开 发 部第 15 页 共 17 页3、税收政策盘点及总结分析政策一：1 月 1 日